最高法院民事判決 一○六年度台上字第一六三號
上 訴 人 台灣銀行股份有限公司
法 定代理 人 蕭長瑞
訴 訟代理 人 吳妙白律師
被 上 訴 人 謝謝國際聯合律師事務所
兼法定代理人 謝諒獲
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國一○二
年五月十五日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第四三
四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人之法定代理人變更為蕭長瑞，茲據其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，先予敘明。
其次，上訴人主張：伊將坐落台北市○○區○○路○段○○○號七樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人謝謝國際聯合律師事務所（下稱謝謝事務所），每月租金新台幣（下同）十六萬九千四百二十三元，並應繳納大樓分攤之公共費用，被上訴人謝諒獲為連帶保證人（下稱原租約）；謝謝事務所於民國九十六年十一月三十日租期屆滿前向伊表示續租及於新約談妥前依舊約履行，並續繳租金（下稱系爭租約）。謝謝事務所自九十八年三月一日起未依約付租金（已補繳該三月份租金），嗣經伊以押租金三十二萬二千七百十元抵銷後，仍逾二期，乃以起訴狀繕本送達為催告及終止租約之意思表示，系爭租約已於九十九年八月十三日終止等情。爰依系爭租約及土地法第一百條第三款、民法第四百五十五條、第七百六十七條規定，求為命被上訴人遷讓返還系爭房屋，並連帶給付其欠租及違約金、應分攤費用七百九十九萬零七百二十五元及其中二百九十六萬四千三百四十元自九十九年八月十四日起加計法定遲延利息，暨自九十九年八月十四日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日連帶給付一萬一千一百四十六元之判決。
被上訴人則以：上訴人以伊欠租金逾二期終止租約，於法不合；原租約屆期消滅後，謝諒獲之連帶保證責任已終止等語，資為抗辯。
原審以：謝謝事務所向上訴人承租系爭房屋，簽訂原租約，由謝諒獲任連帶保證人，謝謝事務所於租約屆滿前向上訴人表示續租，並自九十六年十二月一日起續繳租金，已視為不定期租賃。查謝諒獲雖為原租約之連帶保證人，惟九十六年十一月三十日租期屆滿後，未獲其同意續為連帶保證人，就系爭租約不再負連帶責
任。上訴人與謝謝事務所未重新簽訂書面契約，合意仍依舊約履行，系爭租約之租金應以原約定之每月十六萬九千四百二十三元計算，謝謝事務所自九十六年十二月一日起至九十八年三月底止，每月給付租金十六萬九千五百元，計溢付一千二百三十二元；謝謝事務所自九十八年四月一日至同年九月三十日計欠租金一百零一萬六千五百三十八元，經以溢付租金及押租金三十二萬二千七百十元抵充後，仍欠六十九萬二千五百九十六元，達二期以上，上訴人以起訴狀繕本送達為催告及終止租約之意思表示，該意思表示於一○○年一月十三日到達被上訴人法定代理人謝諒獲，其未依限於十日內清償，系爭租約應於同年月二十四日終止，上訴人得請求謝謝事務所遷讓返還系爭房屋。次查原租約第三條約定謝謝事務所遲延繳納租金，每逾五日應照繳相當於一日租金之懲罰性違約金，若滯納租金逾二期經催請限期繳付仍未履行時，上訴人得終止租約；第五條約定謝謝事務所於終止租約未交還房屋，應按日賠償依相當每日房租二倍計算之損害金，於系爭租約均適用之。謝謝事務所自九十八年四月一日至九十九年八月十三日計欠租金二百七十八萬零五百八十四元（扣除溢付租金）及遲延利息十一萬四千一百零七元（含九十八年三月份），暨大樓公共費用二十六萬四千九百五十四元及遲延利息三千三百十六元（明細詳如原判決附表所示）；而上開遲延給付租金之懲罰性違約金及終止租約未交還房屋之損害金約定，均有過高情形，應分別酌減為前者按遲延給付租金總額三分之一，後者按每日房租一點五倍計算為適當，基此，上訴人得請求之違約金為九十八萬三千七百四十六元（九十八年三月至九十九年八月十三日），每日損害金為八千四百七十一元。另上訴人依約就押租金先抵充所欠大樓公共費用中之八萬三千六百九十五元（九十八年四月至同年八月）及違約金中之二十三萬九千零十五元後，謝謝事務所總計欠三百八十二萬三千九百九十七元，並應就所欠租金及公共費用餘額共二百九十六萬一千八百四十三元自九十九年八月十四日起計付法定遲延利息，暨自系爭租約終止翌日即一○○年一月二十五日起至返還系爭房屋之日止，按日給付損害金八千四百七十一元。從而，上訴人請求謝謝事務所遷讓返還系爭房屋及給付上開金額本息，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。因而廢棄第一審所為命謝諒獲給付部分及命謝謝事務所給付超過上開部分之判決，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，並駁回被上訴人其餘上訴。
查原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，就上訴人請求謝諒獲給付金錢本息及謝謝事務所逾上開金額本息部分，為其敗訴之判決，經核並無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。次按受僱人、學徒、家屬或基於
其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第九百四十二條定有明文。查系爭房屋係由謝謝事務所向上訴人承租經營律師事務所，謝諒獲為該事務所執業律師，為原審確定之事實，其基此特定之關係受該事務所指示使用系爭房屋，並非承租人，僅係占有輔助人，則上訴人本於租賃關係請求謝諒獲遷讓返還系爭房屋，自無依據；而上訴人本於所有權之作用，主張謝謝事務所為無權占有，請求遷讓返還系爭房屋，該判決效力及於為占有輔助人之謝諒獲，自無庸再列謝諒獲為被告，是上訴人本於無權占有法律關係請求謝諒獲遷讓返還系爭房屋，即無訴訟之保護必要。原審就上訴人請求謝諒獲遷讓返還系爭房屋部分，為其不利之論斷，雖非以此為理由，但其結果並無二致，仍非不可維持。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○六 年 二 月 十 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 玉 山
法官 李 寶 堂
法官 鄭 純 惠
法官 梁 玉 芬
法官 陳 駿 璧
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 二 月 二十 日
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