臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第1169號
原 告
即反訴被告 郭沐璋
訴訟代理人 蔡玉燕
原 告
即反訴被告 郭智偉
被 告
即反訴原告 郭文聰
訴訟代理人 郭承昌律師
郭志遠
反訴被 告 郭文興
訴訟代理人 劉麗裕
上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於民國106年1月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟零玖拾元由原告負擔。
兩造所共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，及其上臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號建物與未登記之頂樓增建物准予變價分割，所得價金按如附表所示之比例分配之。
反訴訴訟費用新臺幣壹拾壹萬叁仟貳佰捌拾捌元，由兩造依如附表所示之比例負擔。
事實及理由要領
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明 文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。本件原告係以被告 無權占有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下 稱系爭土地）上之臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號即 門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號房屋（下稱系爭 建物）之2 樓房間為由，訴請被告依原告二人之應有部分交 付占用之2 樓房間，及請求相當於租金之不當得利，而被告 則提起反訴請求變價分割系爭土地、建物及未登記之頂樓增 建物，其反訴之訴訟標的與本訴之標的相牽連，依上規定， 自無不合，其反訴即應准許。
二、本訴部分兩造之聲明及陳述：
(一)原告主張：原告二人於民國104 年10 月13 日代位繼承被繼 承人郭定春之系爭土地建物，原告二人已完成系爭土地建物 之繼承登記，各占應有部分1/6 ，系爭建物2 樓部分，被告 未依原告二人之持分交付，占為己有使用至今，被告無法律 上原因而無權占有超過其持分之房間，受有相當於租金之不 當得利，致原告相對受有損害，被告應給付自104 年10月14 日起至交付系爭建物2 樓房間止，按月給付原告相當於不當 得利之租金予原告，被告無權占用面積為34.1平方公尺（計 算式：二樓面積102.30㎡÷(1/6＋1/6)＝34.1㎡），系爭建 物2 樓坐落位置交通便利、周圍公共設施齊全、生活機能良 好、工商業繁榮具經濟價值，依104 年之申報地價為每平方 公尺5 萬7,792 元，被告無權占有系爭建物2 樓房間所獲取 不當得利租金「每月」為1 萬6,423 元（計算式：5 萬7,79 2 ×34.l×l0％＝1 萬6,423 ），乃依所有權及不當得利之 法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應按持 分將系爭建物2 樓房間交付原告，與自104 年10月14日起至 交付日止「按月」給付原告1 萬6,423 元及自起訴狀繕本送 達翌日起算之法定遲延利息，且願供擔保請准宣告假執行。(二)被告則以：系爭建物2 樓有3房2廳，於郭定春死亡前，由被 告、郭定春、郭文興各用1房，系爭房屋3樓為2房2廳，由被 告及郭文興各用1 房，系爭房屋尚有未登記之頂樓增建物， 為郭定春出資興建，全由原告二人使用，此分管事實已存在 40餘年，原告則於郭定春死亡後占用原屬郭定春使用之房間 ，被告為共有人之一，並非無權使用系爭土地房屋等語，資 為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願 供擔保請准免為假執行。
三、反訴部分兩造之聲明及陳述：
(一)反訴原告主張：系爭土地、建物及未登記頂樓增建物無不能 分割之協議或情事，兩造亦未能達成分割之協議，而房屋各 樓層皆無獨立出口，若採原物分割，由共有人中之1 人取得 第3 層，其餘共有人如何約定頂樓增建部分之使用？又考量 其出入方法，系爭建物及頂樓增建部分共用一個建號，採原 物分割後，尚須另行設置通道，則兩造就應供作通道之面積 多少為合理？每層樓分配公共設施之比例如何？勢必再起爭 執，是原物分割不論採橫向或縱向分割之方案均不符合公平 及經濟效益，各層樓價值顯有不同，亦有補償問題，而兩造 共有人長期以來相處不睦，恐再生糾紛，爰依共有之法律關 係，提起反訴等語，並聲明求為判決如主文第三項所示。(二)反訴被告則以：不同意變價分割，房地產市場價格低迷，變
價會虧，出租最好，抑或由願住2 樓及3 樓者繳交租金，由 共有人均分亦可等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回反訴 。
四、本院得心證之理由
(一)本訴部分：
系爭土地、房屋悉於104 年10月13日因分割繼承由郭文聰、 郭文興各取得所有權應有部分1/3 ，郭沐璋、郭智偉各取得 所有權應有部分1/ 6之事實，業據兩造所提出之土地登記第 一類謄本、建物登記第一類謄本及異動索引表為證、並經本 院依職權向臺北市士林地政事務所調取系爭房地土地登記公 務用謄本、建物登記公務用謄本與向臺北市稅捐稽徵處士林 分處調取房屋課稅資料等資料查核明確；又其上未登記之頂 樓增建物，係由郭定春出資興建，而同為遺產之一部，亦由 郭文聰、郭文興各依應繼分1/3 ，郭沐章、郭智偉依應繼分 1/6 ，而共有之，亦為兩造所不爭執（見本院卷第51、52頁 ），均堪信為真。惟原告前揭主張，是否有據，則為兩造所 爭執之事項，茲審認如下：
1.按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有 物之全部，有使用收益之權。共有物之管理，除契約另有約 定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行 之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民 法第818 條、第820 條第1 項分別定有明文。又未經共有人 協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益， 須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有 物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求 除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分；但不得將各 共有人之應有部分固定於共有物之特定部分，並進而主張他 共有人超過其應有部分之占用部分為無權占有而請求返還於 己（最高法院74年度第2 次民事庭會議決定可資參照）。 2.經查，細譯原告主張之旨，實係針對分管共有物之方式有所 異見，而依上開法律所定，自應以共有人過半數及其應有部 分合計過半數之同意行之，或其應有部分合計逾三分之二者 同意行之，始得合法分管共有物，然依前述系爭土地、房屋 之共有人及應有部分比例之現況而言，縱原告合計郭文興之 部分，亦未達上開法定標準，自難以其主張而為分管。再者 ，兩造間既未存有異於現狀之分管協議，依上開實務見解， 原告至多僅得本於所有權請求被告向全體共有人返還占用部 分，而不得主張被告超過其應有部分之占用部分為無權占有 而請求返還於己，從而，原告主張被告應按持分將系爭建物 2 樓房間交付原告云云，即於法未合。
3.次按，民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有 物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部， 於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權 而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係 超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非 不當得利，最高法院55年台上字第1949號判例固可參照。 4.惟查，關於系爭建物使用現況乙節，系爭建物1 樓出租他人 由共有人共享租金；建物2 樓有三間房間，分別由郭文聰占 用一間、郭文興占用一間、郭沐璋與郭智偉占用一間；建物 3 樓則分別由郭文聰、郭文興占用；頂樓增建物部分則由郭 沐璋、郭智偉占用等情，此為兩造所不爭執（見本院卷第51 、52頁），應可認定。就此以觀，被告郭文聰所占用之部分 ，是否有逾其應有部分1/3 ，並非明顯，況且，上開使用情 形，僅係就房間之數量而為參考，客廳、廚房、浴室廁所等 空間之使用情形為何，依卷內資料，均無從論斷，原告既未 能舉證以明被告郭文聰所占用之部分，是否有逾其應有部分 1/3，則其不當得利之主張，自難憑採。
(二)反訴部分：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有 人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第5項分別 定有明文。茲查，系爭土地、建物及其上未登記之頂樓增建 物之所有權人為兩造全體，各自持有之應有部分，已如前述 ，又上開不動產為建地及住商用之建物，亦有前引之土地建 物謄本可參，是上開共有人相同之數不動產，核其使用目的 並無不能分割之情形，兩造就上開數不動產亦無不分割之協 議，是反訴原告訴請分割系爭土地、建物及其上未登記之頂 樓增建物，即應准許。
2.次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第1 項、第2 項、第3 項分別定有明文。復按裁判分割共有物， 須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價
值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適 當（最高法院90 年 度台上字第1607號判決參照）。又分割 共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人 意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等 情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（ 最高法院88年度台上字第600 號判決參照）。經查，反訴原 告主張系爭建物及頂樓增建物之各層樓並無獨立出入口，反 訴被告就此並未爭執，且自前建物謄本所載，各樓層均屬同 一建號以觀，反訴原告主張應符實情，則若以原物分配方式 分割，將使高樓層之所有人無從出入，造成各共有人使用上 困難，而無法發揮經濟上利用價值，況乎，兩造因本件訴訟 紛爭已有生嫌隙，強加依樓層分割，亦恐再生紛擾，堪認本 件原物分割予兩造顯有困難。本院依上開不動產之現狀、原 物分割之經濟效用減損情形、共有人之利益及各共有人日後 得於變價程序中價購其他不動產持分等一切情事，認本件應 以變價分割之方式，將變價所得按如附表所示比例分配為適 當。從而，反訴原告請求將兩造共有之系爭土地、建物及其 上頂樓增建物予以變賣，並分配變賣所得之價金，為有理由 ，應予准許。
3.至反訴被告雖以房地產市場價格低迷，變價會虧，出租最好 ，抑或由願住2 樓及3 樓者繳交租金，由共有人均分亦可等 語置辯，惟查，上開不動產既無因物之使用目的不能分割或 契約訂有不分割之期限等情形，依法共有人自得隨時請求分 割共有物，不因房市熱絡或低迷而異，以此為由，委難憑採 。再者，分割之方式，前引之法律已有明定，並無出租共有 物而分配租金之方法，可資選擇，且核此方式，本質上應屬 共有物管理之性質，亦應經前述法定之共有人之人數、比例 之標準而同意，始得為之，訴請法院以此方式分管，於法無 憑。
五、綜上所述，本訴部分，原告依不當得利及所有權之法律關係 ，訴請被告應將按原告持份交付系爭建物2 樓房間，與自 104 年10月14日起至交付日止按月給付原告1 萬6,423 元及 其利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗， 應併駁回。反訴部分，反訴原告請求將兩造共有之系爭土地 、建物及其上頂樓增建物予以變賣，所得價金按附表所示之 比例分配之，為有理由，應予准許。
六、本訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所 為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用為3,090 元（第 一審裁判費），應由原告負擔。反訴部分，按因共有物分割 、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴
訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔 其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文，本件依職權確定 反訴訴訟費用為11萬3,288 元（第一審裁判費），本院認本 件共有物分割訴訟之結果，全體共有人同蒙其利，倘由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依上開規定，斟酌本件全 案情節，命兩造依如附表所示比例負擔反訴訴訟費用。中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
書記官 蘇彥宇
附表：
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│ │分配比例 │
├───┼────────────┤
│郭沐璋│1/6 │
├───┼────────────┤
│郭智偉│1/6 │
├───┼────────────┤
│郭文聰│1/3 │
├───┼────────────┤
│郭文興│1/3 │
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