臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度湖簡字第274號
原 告 林柏宏
被 告 竺培華
訴訟代理人 鄭振華
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國 106 年 1 月 19 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬陸仟捌佰貳拾伍元。訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳拾壹萬陸仟捌佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：原告於民國 104 年 4 月 4 日經全國不動產仲 介公司仲介，與被告訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約）， 購買門牌臺北市○○區○○路 000 號地下一層之 6 房屋（ 下稱系爭房屋）暨基地（南港區新光段三小段 56、56-1 地 號，權利範圍 10000 分之 75），於 104 年 6 月 14 日完 成交屋。惟交屋後，只要連續下雨，雨水即由客廳維修孔灌 入，導致地板、牆壁（下稱維修孔牆面）出現壁癌發霉現象 。經原告委請仲介人員通知，被告仍未處理，原告乃於同年 7 月間寄發存證信函限期被告處理，被告仍置之不理。經原 告查得系爭房屋所屬東方大廈社區管理委員會多次會議記錄 ，可知系爭房屋所在之地下層連續壁發生積水現象已多年， 被告於系爭房屋買賣過程從未提及，顯有刻意隱瞞之情，其 故意不告知原告上述地下層連續壁漏水之現象，此即上述客 廳維修孔牆面滲漏水之主因；且此並非被告抗辯系爭買賣契 約特約事項第 3 項約定除外的部分，被告自應負瑕疵擔保 責任。而系爭房屋上述漏水問題，經委請廠商勘估，修繕費 用計新臺幣 21 萬 6,825 元。依民法第 359 條、第 360條 規定，提起本訴。並聲明︰如主文所示。
二、被告則抗辯︰原告存證信函所述之浴室、天井等依當初協議 已經修復。原告所述應是交屋後大雨所造成，維修孔一般未 作防水，可能為排水孔堵住，並非被告責任範圍。被告不知 地下層他人漏水問題，此與系爭房屋無關；系爭房屋早已無 人居住，被告不知有漏水之事等語。並聲明︰原告之訴駁回 。
三、經核︰
㈠兩造經全國不動產新生仁愛加盟店（即臺北皇家不動產有限 公司）仲介，於 104 年 4 月 4 日簽訂系爭買賣契約，由 原告向被告購買門牌臺北市○○區○○路 000 號地下一層
之 6 暨基地南港區新光段三小段 56、56-1 地號權利範圍 10000 分之 75，總價金 350 萬元，於 104 年 6 月 8 日 完成所有權移轉登記。
㈡系爭買賣契約之其他特約事項第 3 項，載明︰「本標的浴 室與客廳隔間牆下方疑似有滲漏水情形，賣方就此部分不負 漏水保固修繕之責。」
以上各項，有原告提出之系爭買賣契約、土地暨房屋所有權 狀影本可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真正。四、本院之判斷
本件應審酌之爭點在於︰系爭房屋是否有原告主張維修孔牆 面滲漏之瑕疵？原告請求被告負瑕疵擔保責任賠償損害是否 有據？
㈠系爭房屋維修孔牆面確有滲漏之瑕疵，並為被告應負瑕疵擔 保責任範圍︰
⒈按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質。民法第 354 條定有明文。 原告主張系爭房屋維修孔牆面有滲漏水乙情，業據其提出照 片 15 張為證。參酌仲介系爭房屋買賣之買方經紀人陶鈺晶 證述︰「我是買方的經紀人，簽約當時我有在場。」、「（ 問︰為何會有特約事項第三點？）第 3 點約定是因為當時 標的物浴室、客廳有漏水，雙方有講好，賣方有折讓，所以 就不負責。」、「（問︰提示原告所提出照片，問證人是系 爭標的那一部分？）「第一張是大門進去客廳正面牆壁的下 方。第二、三、四張我想不起來。第五、六張原本電視放置 的地方，是客廳。後面幾張我都沒有印象了。」、「（問︰ 第一、五、六張照片與特約事項第 3 點所指客廳範圍是否 一樣？）不一樣地方。」、「（問︰交屋後原告是否有提出 房屋會漏水或滲水問題？）有。原告提出的和當時約定是不 一樣的範圍。交屋後沒多久，確切日期我忘記了。」「（問 ︰原告所述是那種狀況？）本來林先生想把房子出租，後來 發現滲漏水。他有講了二、三個地方，我不確定是那個地方 。我們有請原屋主做修繕的動作。原屋主並沒有修。…」等 語。以及賣方經紀人林大為證述︰「（問︰提示雙方買賣契 約，是否有參與買賣？）這個買賣我有參與，我是賣方的仲 介。簽約當時我有在場，原告看過幾次房子我忘記了。」、 「（問︰提示特約事項第 3 點的約定，問證人？）當時有 看到牆壁有璧癌，去進門右手邊是廁所，是廁所的下方好像
有璧癌。」、「（問︰提示原告起訴狀所附照片，問證人是 房子的那各部分？第一張看不出來。第二、三、四張應該是 大門進去正面牆壁的孔。第五、六、七張應該正面牆角邊。 後來幾張都是一樣的。」、「（問︰提示原告 105 年 5 月 13 日提出照片。）第一、二張這是客廳，是大門進去的角 度。後來的部分看不出來。」、「（問︰凹的孔是什麼地方 ？）是客廳進去正面的牆。打開來外面是水溝。」、「（問 ︰原來訂約之前是否知悉打開外面是水溝？）不知道。」、 「（問︰什麼時候知道？）是裡面開始漏水才打開來看。」 、（問︰是誰通知你漏水？）是買方通知我。我忘記是交屋 過程中或交屋後沒多久通知。」、「（問︰有無現場看？） 我有去現場看。我看到客廳的部分地上有積水，天花板上面 有滴下來，剛剛照片上面的孔牆壁邊有水痕。」、「（問︰ 原屋主修繕部分？）應該是廁所、天花板。」、「（問︰後 來雙方有無跟你們公司接洽？）是釐清維修工作。原屋主有 答應要請人來修繕。後來有來修繕，應該是廁所、天花板。 凹洞那個部分好像沒有修繕。」等語。可知於交屋之後，系 爭房屋維修孔牆面確有出現滲漏狀況，甚為明確。而房屋滲 漏水問題將影響正常居住使用，自係減少房屋之通常效用而 屬物之瑕疵，自不待言。
⒉系爭買賣契約之其他特約事項第 3 項，固載明︰「本標的 浴室與客廳隔間牆下方疑似有滲漏水情形，賣方就此部分不 負漏水保固修繕之責。」內容，然此排除賣方瑕疵擔保責任 之約定，僅限於浴室與客廳隔間牆下方，並未包含維修孔牆 面部分，此經比對系爭房屋照片與上述證人陶鈺晶、林大為 證述之情，即得明瞭。是被告抗辯浴室、天井等已修復，維 修孔牆面部分非其責任範圍云云，自非可採。就上述維修孔 牆面滲漏之瑕疵部分，被告仍應負瑕疵擔保責任。 ㈡原告得請求被告負瑕疵擔保責任賠償 21 萬 6,825 元︰ 次按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5 條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法 第 359 條定有明文。又，買賣之物，缺少出賣人所保證之品 質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行 之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360 條亦規定甚明。經查，原告主張系爭房屋所在之地下層連續 壁發生積水現象已多年，被告於系爭房屋買賣過程刻意隱瞞 ，故不告知上述問題等情，並提出系爭房屋所屬東方爵士大 廈 103 年至 105 年間管委會會議記錄影本為憑，經核，系 房屋所屬地下層所在住戶確有持續反應漏水問題之情屬實，
被告要難諉為不知。復參酌原告所提出 104 年 4 月 4 日、 兩造買賣雙方人員及雙方仲介人員均在場，簽約當時磋商之 對話錄音內容譯文所示，買方人員表示︰「我的意思它這樣 滲漏水狀況因為我們看到這個標的現況說明書跟你們跟我們 解釋之前是有出入，你們跟我們說是沒有滲漏狀況，…」等 語；房仲人員稱︰「它這個沒有滲漏水，它只是這個弄好了 。」，以及房仲人員稱︰「它裝潢好之後師傅都去看過都沒 有問題，只是我們比較細心拍給它看也拍給你看，這個是沒 有漏水。」、「…那這個部分就是這一塊，才裝潢好的房子 ，怎麼會有問題，有問題她的師傅可以保固。」，復稱︰「 對對對它有一個部分就是那個部分屋子這邊有降價讓他自己 處理但是沒有漏水…」等語；並代書說明︰「這個部分你們 已經修繕過了，但是爾後有再滲漏這塊不負漏水保固之責任 ，其餘還是一樣。」、「對那一塊就你們所談那一塊簽約後 就不再負漏水保固之責任其餘的我們還是一樣。」等語，可 知兩造均認知排除漏水瑕疵擔保責任僅限於上述其他特約事 項第 3 項部分，其餘部分，賣方應有保證無漏水瑕疵之品質 為是。是則，就上述維修孔牆面滲漏瑕疵部分，被告自應負 瑕疵擔保之品質保證責任。而就維修孔牆面滲漏問題之修繕 ，原告主張修繕費用計算 21 萬 6,825 元乙節，亦提出綠居 有限公司出具之修繕工程估價單暨收款證明單影本為憑，觀 諸該估價單所列修繕工程項目，客觀上亦堪認應屬修繕維修 孔牆面滲漏問題之合理工項，自堪憑採。原告依前揭瑕疵擔 保規定，請求被告賠償應排除及修補瑕疵之損害 21 萬 6,8 25 元，當屬有據。
五、從而，原告依民法第 360 條規定之法律關係，請求被告給 付 21萬6,825 元，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、本件係就民事訴訟法第 427 條第 1 項適用簡易訴訟程序所 為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；另依職權酌定相 當擔保金額，為被告得免假行之宣告。並職權確定訴訟費用 額為 2,320 元（即第一審裁判費），應由被告負擔。中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
書記官 王玉雙