臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第766號
原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會
法定代理人 黃清結
特別代理人 丁俊和律師
被 告 戴貴花
顏銓慶
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國106 年1 月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告戴貴花應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○巷○弄○○號之房屋騰空遷讓返還予原告。並自民國一○五年十二月二十一日起至上開房屋遷讓之日為止，按日給付原告新臺幣貳佰伍拾元之違約金。
被告戴貴花應給付原告新臺幣玖萬捌仟參佰參拾參元，及自民國一○六年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。如對被告戴貴花之財產強制執行而無效果時，應由被告顏銓慶給付。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由被告戴貴花負擔。如對被告戴貴花之財產強制執行無效果時，由被告顏銓慶負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法 定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴 法院之審判長，選任特別代理人。無訴訟能力人有為訴訟之 必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親 屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理 人。選任特別代理人之裁定，並應送達於特別代理人。特別 代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一 切訴訟行為。但不得為捨棄、認諾、撤回或和解。民事訴訟 法第51條第1 至4 項定有明文。查，原告之董事長即法定代 理人黃清結，前經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字 第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限， 是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在，就此，本院 前經黃清結之聲請，而以105 年度壢簡聲字第105 號裁定選 任丁俊和律師為原告之特別代理人，則丁俊和律師以原告特 別代理人之身份代表原告為本件訴訟，自屬合法。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查，本件原告起訴時原聲明：（ 一）被告戴貴花應將桃園市○鎮區○○路000 巷0 弄00號之 房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告，並自本起訴狀 送達被告翌日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告新臺 幣（下同）500 元；（二）被告應給付原告80,000元，及自 本起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之 利息；（三）第2 項聲明之金錢給付，於對被告戴貴花強制 執行無效果時，被告顏銓慶亦應負給付責任。嗣後以民事準 備理由狀變更訴之聲明為：（一）被告戴貴花應將系爭房屋 騰空遷讓返還予原告，並自本起訴狀送達被告翌日起至返還 系爭房屋之日止，按日給付原告500 元；（二）被告應給付 原告100,000 元，及自本準備理由狀繕本送達被告之翌日起 至清償日止，按年息5 ％計算之利息；（三）第2 項聲明之 金錢給付，於對被告戴貴花強制執行無效果時，被告顏銓慶 亦應負給付責任（見本院卷第35頁）。核屬擴張應受判決事 項之聲明，符合前開規定，應予准許，先予敘明。貳、實體部分
一、原告主張：被告戴貴花邀同被告顏銓慶為連帶保證人，於民 國103 年12月22日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃 契約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自104 年1 月 1 日起至105 年12月31日止，每月租金為5,000 元。詎被告 戴貴花自104 年1 月1 日起，均未依約給付租金達24個月， 以押租金20,000元抵充租金後，尚積欠租金共100,000 元； 又被告於租賃期間內在系爭房屋開設神壇宮廟行為，違反系 爭租賃契約第4 條第1 項本租賃物標的僅供住家之合理使用 之約定，原告以本件起訴狀送達之日表示終止系爭租賃契約 ，請求被告返還系爭房屋，並給付積欠之租金100,000 元。 另依系爭租賃契約第9 條第2 款所約定請求被告自終止系爭 租賃契約翌日起返還系爭房屋之日止，按日計付租金3 倍之 違約金相當於每日500 元。爰依系爭租賃契約、租賃物返還 請求權之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被 告戴貴花應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自本起訴狀 送達被告翌日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告500 元；（二）被告應給付原告100,000 元，及自本準備理由狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 ；（三）第2 項聲明之金錢給付，於對被告戴貴花強制執行 無效果時，被告顏銓慶亦應負給付責任。
三、被告戴貴花則以：伊還沒有繳房租，之前房租都是半年或半 年多繳一次，是訴外人宋玉婷即原告的承辦人員叫伊先不要
繳房租，宋玉婷說原告的董事長不會收，伊都有履行契約書 上所載事項，續約之後伊沒有在違反切結書等語，資為抗辯 ，並聲明：原告之訴駁回。
四、被告顏銓慶則以：宋玉婷要我們先不要繳，還告訴董事長不 要讓我們繼續住，我們有支付20萬權利金，契約上沒有明載 ，在育幼院來講，沒有違法就不會趕走。神壇部分是私人供 奉，市府有派里幹事檢視過，沒有如原告所述是宮廟等語， 資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
五、得心證之理由：
（一）原告主張兩造就系爭房屋有租賃契約、被告戴貴花未繳租 金及被告顏銓慶為連帶保證人之事實，業據其提出與所述 相符之系爭租賃契約、被告身份證、105 年房屋稅繳款書 影本等件為證（見本院卷第12頁至第14頁反面、第26頁） ，且為被告所不爭執，本院審酌原告所提證據，堪信原告 上開主張為真實。
（二）依系爭租賃契約第4 條第1 項約定：「本租賃標的物僅供 住家之合理使用…」；第9 條第1 項約定：「乙方（即被 告）違反本契約所為之約款時，甲方（即原告）得終止租 賃契約」（見本院卷第12頁反面、第13頁）。經查，系爭 房屋內部之使用狀況，據原告提出之系爭房屋照片可知， 被告戴貴花於系爭房屋內擺設之神像、香爐、供品、法器 及牆上所貼之符咒甚多，且屋樑上尚有「菩濟堂」、「武 德宮」等文字（見本院卷第17至22頁），與臺灣民眾一般 信仰在住家中的祭祀擺設有顯著不同，況被告上開擺設， 更引起鄰居不安，而向原告連署陳情，此有陳情書在卷可 參（見本院卷第23至24頁），已足堪認定被告戴貴花並非 以住家之方式合理使用系爭房屋，違反系爭租賃契約第4 條第1 項，原告自得依系爭租賃契約第9 條第1 項規定， 終止系爭租賃契約。次查，原告以本件起訴狀繕本送達日 為終止系爭租賃契約之意思表示，被告已於105 年12月20 日收受，此有本院送達回證在卷可佐（見本院卷第32頁） ，是系爭租賃契約已於105 年12月20日終止，應堪認定。 系爭租賃租約既已終止，原告訴請被告戴貴花將系爭房屋 遷讓返還原告，即有理由，應予准許。
（三）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前於段 定有明文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給 付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠 租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵 充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問 題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第
1631號判決意旨可資參照）。而本件參以系爭租約第3 條 第1 項第1 款約定租金5,000 元（見本院卷第12頁），是 被告戴貴花於104 年7 月8 日系爭租賃契約終止前，自有 依約定日期給付租金之義務。被告戴貴花自104 年1 月1 日起即未依約繳付租金，至105 年12月20日，共積欠23個 月又20天之租金共118,333 元（計算式：5,000 元×23月 ＋5,000 元30日×20＝118,333 元，元以下四捨五入） ，另原告前已收受被告繳付之押租金20,000元，揆諸前開 說明，該押租金應發生當然抵充租金之效力，是原告於該 押租金抵充被告積欠租金後，於請求被告戴貴花給付98,3 33元（計算式118,333 元－20,000元＝98,333元）租金之 範圍內，為有理由。逾此範圍之請求，即屬無據。至於被 告稱原告之承辦人員宋玉婷叫他們不要繳房租云云，並未 舉證以實其說，況宋玉婷並非原告之法定代理人或有代表 權之人，宋玉婷之上開行為難認有免除被告給付租金義務 之效力，被告所辯，實無足採。
（四）次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 、2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件 租金被告應於每月5 日前給付予原告，屬於給付有確定期 限者，此見系爭租賃契約第3 條規定自明（見本院卷第12 頁），其利息之起算應自期限屆滿時起算，自不待言。而 原告僅就租金債權部分請求自準備理由狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，自 屬合理，然被告未提出送達回執供本院審酌，準此，被告 應給付之租金98,333元，其利息應自106 年1 月20日（即 被告到庭應訊之翌日）至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息，堪以認定。
（五）末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252 條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高， 須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形 及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡 量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利 益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤
應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定 其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。經查，系爭租賃契約第9 條第2 項約 定：「乙方於租期屆滿或因違約而為甲方終止本租賃契約 時，應立即將租賃標的物交還甲方，乙方除應自租賃期屆 滿或租約終止之翌日起，至交還之日止，應按日計租金3 倍之違約金予甲方」（見本院卷第13頁）。又系爭房屋每 月租金為5,000 元，故本件違約金為每日500 元（計算式 ：5,000 元÷30日×3 ＝500 元）。而本件原告因被告未 返還系爭房屋所受之損害，係為未能收取之租金，然依爭 租賃契約之約定，本件違約金為按日計租金3 倍，明顯偏 高，又本院審酌原告收回系爭房屋後，尚需整理清潔，方 能出租他人，且會有尋找房客未能出租期間的租金損失， 酌減本件違約金至每日250 元，逾此範圍之請求，要非可 採。而系爭租賃契約於105 年12月20日終止，已如前述， 是原告依前揭約定，請求被告自系爭租賃契約終止翌日（ 即105 年12月21日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日 給付違約金每日250 元予原告，自屬有據，應准許之。逾 此部分之請求，為無理由。
（六）保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務 ，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272 條規定連帶債務之文義觀之甚明（最高法院45年台上字第 1426號判例參照）。本件被告顏銓慶為被告戴貴花之連帶 保證人，有系爭租賃契約在卷可憑（見本院卷第12、14頁 ），揆諸前揭說明，被告顏銓慶就被告戴貴花基於系爭租 賃契約所生之債務負連帶清償責任，而原告僅請求被告顏 銓慶就遲延給付之租金及利息部分負保證清償責任，是被 告顏銓慶就原告對被告戴貴花積欠之98,333元租金及利息 ，就其強制執行而無效果之部分，應負清償之責，自屬有 據，應准許之。
六、綜上所述，原告爰依系爭租賃契約、租賃物返還請求權之法 律關係，請求如主文第1 、2 、3 項所示，有理由，應予准 許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定 ，應依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。查本院雖為原告 一部勝訴、一部敗訴判決，但原告敗訴部分僅為租金之附帶
請求，是本院依前開規定酌量情形，認本件訴訟費用仍應由 被告負擔，並依職權確定訴訟費用額如主文第3 項所示。中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
中壢簡易庭 法 官 陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
書記官 盧品蓉