臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
105年度重小字第2486號
原 告 杜吳龍
訴訟代理人 杜昂芸
訴訟代理人 杜易輿
被 告 曾瑞智
上列當事人間請求給付遲延利息事件，於中華民國106年2月15日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：緣兩造於民國105年2月21日簽訂不動產買賣 契約書，約定被告以價金新臺幣（下同）866萬元向原告購 買坐落門牌號碼新北市○○區○○街0號5樓房屋（下稱系爭 房屋）及其基地，兩造復約定點交日期為105年4月13日，詎 料被告未於105年4月13日履行點交系爭房屋之義務，遲至 105年6月20日始受領交屋，依不動產買賣契約書第11條第2 項約款所載「甲方（指買方，即被告）除因不可抗力外，若 有可歸責於甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履 行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至 完全給付日止），甲方應按該期未履行支付價款千分之一計 算違約金予乙方（指賣方，即原告）…」約定，則被告具有 不動產買賣契約書第11條第2項之可歸責事由，依尾款 242,000元計算之千分之一利息即每日為242元，是被告應賠 償105年4月13日起至105年6月21日止之違約金共計31,218元 。為此，爰依不動產買賣契約書第11條第2項之法律關係， 請求被告給付原告31,218元。對被告抗辯之陳述：電線走火 是沒有的事情，浴室也沒有漏水，都是被告自編的，浴室有 依被告的要求修繕，被告也有拿到保證書，5月16日已經修 好，還是不交屋，我花新台幣79,000多元修繕，被告親自監 工，符合被告要求，被告還是不交屋。被告根本是敲詐等語 。
二、被告則請求駁回原告之訴，且陳明如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。並辯稱：
(一)本件被告並未有違約點交房屋之情事，反而係該買賣標的物 不動產之浴室有漏水、電線不符合屋內線路裝置規則，及地 板幾乎全數為空心磚的瑕疵，均屬民法第354條之物之瑕疵 ，被告有行使同時履行抗辯之權，得拒絕受領瑕疵之物： 1.緣被告與原告前於105年2月21日，由中信房屋仲介居間，就
原告所有、座落於新北市○○區○○段000地號之土地（權 利範圍5分之1）及門牌號碼新北市○○區○○街0號5樓之系 爭房屋，以866萬元為價金，成立買賣契約。簽約當時，原 告並未親自到場，而係授權訴外人杜昂芸為原告之代理人， 與被告簽訂買賣契約。系爭房屋及其座落之土地已於105年3 月24日辦妥所有權移轉登記予被告，而買賣價金866萬元， 被告則分別已由下述方式給付之：（1）於105年2月21日， 將現金10萬元透過中信房屋仲介交付之；（2）分別於105年 2月23日、105年3月9日，及105年3月21日，將750,000元、 910,000元，及445,000元，由被告陽信商業銀行之戶頭轉匯 至中國信託之中信房屋交易安全專戶；（3）又另於105年4 月8日，由臺灣銀行臺北國際機場分行先後兩次將2,210,180 元，及4,289,820元匯入原告的指定帳戶【按，此部分由係 被告向臺灣銀行辦理貸款6,500,000元，故直接由臺灣銀行 臺北國際分行直接分別匯入上開所述之金額於原告指定的帳 戶（帳戶名：杜欣怡）】。是以，被告已將買賣價金全數依 買賣契約之約款所載履行交付之（計算式：100,000元＋ 750,000元＋910,000元＋445,000元＋2,210,180元＋ 4,289,820元＝8,705,000元，其中逾越買賣價金8,660,000 元之45,000元的部分，乃被告預繳的稅款），先予敘明。 2.觀諸不動產買賣契約書第9條所載「擔保責任：三、本約標 的物有滲漏水（打勾），共『壹』處，位置在『臥房窗戶』 ，乙方簽認：『杜吳龍、杜昂芸代』」，及房地產標的現況 說明書第13點所載「建築改良物是否有滲漏水之情形？是（ 打勾）；若有，位置在『臥房窗戶、頂樓』；簽名：杜吳龍 、杜昂芸代」，可知，原告就系爭房屋之屋況，僅告知臥房 窗戶與頂樓有漏水之問題，詎料，於105年3月27日，被告從 四樓鄰居處得悉，系爭房屋另有漏水至四樓之狀況，且漏水 時間已經延續有兩、三年之久，四樓鄰居雖曾請原告的訴訟 代理人處理，惟伊均置若罔聞，此觀諸原告訴訟代理人於 105年6月4日寄發予四樓鄰居之存證信函中可悉，四樓鄰居 早就向原告訴訟代理人多次提出修復漏水之要求，及臺灣新 北地方法院檢察署檢察官不起訴處分書第2頁第4點之被告訊 問及第3頁（一）與（二）均可悉，系爭房屋客用浴室確實 有漏水乙節，被告並當場隨同四樓鄰居至其住處拍下四樓飯 廳天花板因漏水所造成的水漬，嗣後由房仲的特約師傅推估 ，造成四樓天花板漏水之原因可能為因系爭房屋客用浴室的 地板沒有做防水工程，故水由系爭房屋客用浴室地板滲透水 泥層，被水泥層吸收後再滲透至四樓飯廳的天花板，基此， 被告前於105年4月11日及12日，透過訴外人即中信房仲陳枝
煌與黃代書，與原告約明先就該漏水問題協商修復，並不於 105年4月13日點交房屋。於105年4月13日，被告、賣方代理 人杜昂芸與中信房仲於系爭房屋內，就系爭房屋客用浴室之 漏水協商修補事宜，最終被告與杜昂芸，達成協議：原告願 意依照被告所提出之需求，修繕客用浴室之漏水，並由原告 找師傅，負擔修繕費用進行修繕，且約明原、被告於系爭房 屋客用浴室漏水修復後，再為系爭房屋之點交，修繕期間被 告的房屋貸款利息，杜昂芸則表示願意支付。中信房屋仲介 預估修復完工之時間略為105年4月27日，故兩造簽署協議書 ，將原本不動產買賣契約書備註欄中所載之交屋日期105年4 月13日，延後至105年4月27日，此有兩造之協議書可證。另 兩造決定以訴外人即中信房屋仲介特約之長蓮水電冷氣行林 煥長師傅就浴室漏水為修繕，此有長蓮水電冷氣行所開具之 保固書可以佐，而系爭房屋漏水修復工程實際開始的時間為 105年4月23日，具體的修復內容為就系爭房屋做防水層，及 就四樓飯廳天花板為打針止漏，俟至105年5月5日，中信房 仲陳枝煌告知被告特約師傅通報客用浴室漏水之修復即將完 工，並表示：修復狀況若是經過測試後，仍不滿意，可以先 不要交屋。被告及杜昂芸原定於105年5月8日係測試漏水修 復之狀況，詎料訴外人杜易輿卻突然叫打電話警察，誣指被 告誹謗、毀損，及侵入住居，導致修復測試工程無法繼續， 此後，就客用浴室漏水修復乙節，被告從未再測試過。 3.又在系爭房屋客用浴室修復期間，於105年4月25日晚間10點 左右，系爭房屋之臥室於未使用電器的情況下，卻突然電線 起火。經查，系爭房屋全部電線的配置均不符合屋內線路裝 置規則第16條及第59條之規定；被告又發現，系爭房屋大部 分的地板為空心地磚：即陽台為空心地磚、大門邊的臥房亦 有空心地磚、大門對面之臥房全室為空心地磚、和室對面之 臥房多數均為空心地磚，又主臥室多數非但有破損且均為空 心地磚，此均有相關證據可稽，且部分空心地磚有塗抹過矽 利康的黑色痕跡，顯見原告知悉系爭房屋地板為空心，針對 前開電線配置不合法規與地板空心磚的問題，被告已多次請 求原告說明、協商，然原告均置之不理，直至兩造於105年6 月20日就系爭房屋的實際點交日，上述問題均仍存在。 4.按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 」、「而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業 使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕 疵，應不待言。」、「…民法第354條有關物之瑕疵擔保規
定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無 瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利」分別有 最高法院73年台上字第1173號判例、臺灣臺北地方法院103 年度訴字第4723號民事判決意旨，及臺灣高等法院高雄分院 100年度上易字第347號民事判決意旨可資參照。原告雖於起 訴狀及各項原證中，均不斷地強調不動產買賣契約書已明載 現況交屋，且系爭房屋之客用浴室並無漏水，然被告已提出 系爭房屋客用浴室確實有漏水之證明，顯見原告辯稱系爭房 屋客用浴室未有漏水乙節，並非真實；且查房地產標的現況 說明書第13點可悉，原告僅就臥房及頂樓有漏水乙節告知， 被告根本無從僅以書面記載得悉系爭房屋全部之真實狀況， 是以，所謂之現況交屋，充其量僅係就被告就已載明漏水的 部分，自不得擴張解釋為其他被告未發現之瑕疵亦包含在內 ，況，四樓鄰居已多次反應漏水之問題，然而原告卻未於簽 署不動產買賣契約書及房地產標的現況說明書時據實告知， 依民法第355條第2項規定所載，出賣人故意不告知物之瑕疵 即不得免除瑕疵擔保責任之旨，原告本無法免除瑕疵擔保責 任，準此，原告片面濫稱系爭不動產之客用浴室未有瑕疵， 且已經兩造已就現況交屋達成合意，故不得再主張瑕疵擔保 之權利，均顯屬無據。
5.依屋內線路裝置規則第16條第4項規定，8m㎡絕緣電線按PVC 管配線，其電線安培容量最大為33A，然系爭房屋的總開關( 即左邊第1迴路)電線安培容量為2P-50A，絕緣線徑卻採8 m ㎡、冷氣(即左邊第2迴路)電線安培容量為2P-30A，線徑卻 採5.5 m㎡、左邊第4迴路無熔絲開關電線安培容量為1P-30A ，線徑卻採2.0 mm、左邊第6迴路無熔絲開關電線安培容量 為1P-30A，線徑則卻採2.0 mm，均不符合法規，且系爭房屋 的插座全室插座未接地，亦與屋內線路裝置規則第59條規定 相違。另參諸105年4月25日之錄影光碟可悉，影片初始系爭 房屋的臥室並未使用家電，系爭房屋的電線即因不符合屋內 線路裝置規則而起火，在未使用其他家電之狀況下即生電線 走火，則在使用家電的狀況下豈非有極大的機率造成火災？ 足徵系爭房屋的電線根本無法正常使用，實在難論此電路管 線的設置不當未對於居住安全造成影響，系爭房屋電線配置 不合屋內線路裝置規則乙節，核屬民法第354條之物之瑕疵 。
(二)原告指摘被告未於105年4月13日履行點交系爭房屋之義務， 具有不動產買賣契約書第11條第2項之可歸責事由，僅為片 面說詞，並不可採：
1.因系爭房屋有客用浴室漏水之問題，故被告前已與杜昂芸達
成協議由原告依照被告所提出之需求，修繕客用浴室之漏水 ，並由原告找師傅，負擔修繕費用進行修繕，且約明兩造於 系爭房屋客用浴室漏水修復後，再為系爭房屋之點交，並有 雙方簽署之協議書可資為證，已如上所述，是以105年4月13 日固為不動產買賣契約書備註欄所載之房屋點交日，惟該點 交日已由被告及賣方代理人協議延后至客用浴室漏水修繕完 成時（必須經測試確認無誤始點交系爭房屋），顯徵105年4 月13日並非系爭房屋之點交履行日。
2.參諸不動產買賣契約書第11條第2項約款所載：「甲方除因 不可抗力外，若有可歸責於甲方之事由，致違反本契約書所 定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，…」可悉， 本條項係以甲方有違反不動產買賣契約書「本身」所記載的 履行日期作為權利主張的前提，查被告前於105年4月13日已 與賣方代理人達成協議，就原不動產買賣契約書所載之點交 日期即105年4月13日延後，故105年4月13日已非系爭契約之 房屋點交日，已如上所述，而協議書所載之105年4月27日僅 為房仲預估客用浴室漏水瑕疵修復完成之時期，當時兩造之 真意在於待系爭房屋客用浴室漏水修繕完成後，始履行點交 房屋之程序，並非係以105年4月27日即為確定的履行日，況 查不動產買賣契約書備註欄第5點僅要求將實際點交日期記 載（按，不動產買賣契約書備註欄第5點：「…如經雙方同 意或提前交屋者，則應將確實交屋時間記載…」）並未有類 似「若買賣契約當事人協議延后或提前時，應將該延後或提 前之協議日期記載於本契約上」的約款條件，由此可悉，設 若105年4月27日為房屋點交履行日(假設語氣，非表自認)， 然該協議書充其量僅為「本契約書的附件」而已，尚非「本 契約書自身」（按，不動產買賣契約書第1頁所載：「…除 本契約書及其附件外，任何口頭約定均不生效力」。既然契 約約款已就契約書本身及其附件明文區分，顯見兩者性質上 仍有差異）。準此，被告並未違反不動產買賣契約書本身所 載之任何履行期，原告主張顯無理由。
(三)又查，被告與杜昂芸係合意就長蓮水電冷氣行林煥長師傅為 漏水之修繕，修繕方式為就系爭房屋做防水層，及就四樓飯 廳天花板為打針止漏，均屬防止系爭房屋之客用浴室再漏水 至四樓飯廳天花板的必要措施，故原告執大台北防測漏工程 有限公司估價單片面指摘被告要求就「整間廁所換新」等語 云云，被告必須再次嚴正駁斥此純屬移花接木，並非屬實， 且根本無從由該項證據推知系爭房屋之客用浴室沒有漏水， 足徵原告所言洵不足採等語。
三、得心證之理由：原告主張兩造簽訂不動產買賣契約書，惟被
告未依約於105年4月13日履行點交系爭房屋之義務，遲至 105年6月20日始受領，具有可歸責事由，依不動產買賣契約 書第11條第2項約款應給付違約金乙節，業據提出不動產買 賣契約書、漏水保固書、存證信函、委託授權書、漏水估價 單、房屋安全交易契約書、通訊軟體LINE對話紀錄等件為證 影本，惟被告以：被告得拒絕受領瑕疵之物，自不具有不動 產買賣契約書第11條第2項之可歸責事由等上開情詞置辯。 是本院應審酌者厥為：系爭房屋有無民法第354條之物之瑕 疵？
(一)按「甲方除因不可抗力外，若有可歸責於甲方之事由，致違 反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任 ，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止），甲方應按該 期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方…」系爭不動 產買賣契約書第11條第2項約定有明文。次按買賣契約為雙 務有償之債權契約，買受人固有交付價金之義務，惟出賣人 亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移轉予他方之 義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民 法第264條規定自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權，最 高法院87年台上字第671號判例可資參照。又所謂物之瑕疵 ，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人 之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即 為物有瑕疵。且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物 所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之 。次按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危 險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買 受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買 賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買 受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人 得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損 及買受人之權益，最高法院89年台上字第1579號、88年台上 字第44號、84年台上字第169號、82年台上字第291號判決參 照。又按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有 適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣 人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人 亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約，最高法院85年台 上字第878號判決、86年台上字第3407號判決、99年度台上 字第2443號判決要旨參照。
(二)經查，於105年4月13日原定之交屋日，杜昂芸與被告及漏水 師傅有一同前往該屋查看有無漏水，並當天決定延後交屋， 經杜昂芸於新北地方法院檢察署105年度偵字第24579號詐欺
等案件證述明確，並有協議書在卷可稽；另佐以浴室牆壁及 地板防水工程漏水維修至105年5月初始修繕完畢，此亦有長 蓮水電冷氣行保固書可證，足徵本件客用浴室於原先預訂之 交屋日即105年4月13日確有漏水之瑕疵。又依房屋驗收報告 書第五點可證系爭房屋之電線配置左邊第1迴路(總開關)無 熔絲開關為2P-50A，線徑則採8mm；左邊第2迴路(冷氣)無熔 絲開關為2P-30A，線徑則採5.5mm，匹配規格有疑義；且全 室插座未接地等情，已不符合前揭屋內線路裝置規則第16條 （條文規定為：50安培容量其銅導線應為14m㎡，30安培容 量其銅導線應為8m㎡）及第59條第6款、第7款及第12款（條 文為：左列各款用電設備或線路，應按規定施行接地外，並 在電路上或該等設備之適當處所裝設漏電斷路器。六、住宅 、旅館及公共浴室之電熱水器及浴室插座分路。七、住宅場 所陽台之插座及離廚房水槽一‧八公尺以內之插座分路。十 二、由屋內引至屋外裝設之插座分路。）亦堪認系爭房屋於 交屋時有電路管線設置不當之瑕疵，致無法正常供電使用， 而原告並未提出證據證明並無前揭漏水及供電之瑕疵或瑕疵 已修復，則被告未於105年4月13日與原告點交系爭房屋即受 領買賣標的物，並無可歸責性，是原告據請求並無理由。四、從而，原告本於系爭不動產買賣契約書第11條第2項之法律 關係，請求被告給付原告31,218元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決之 基礎無影響，毋庸一一論述，併此敘明。
六、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436條之19第1項之 規定，確定本件訴訟費用額為1,000元，由敗訴之原告負擔 。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 林翠珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容。2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
書 記 官 葉子榕