臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第三一九○號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
右當事人間請求確認優先承買權等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：⑴確認原告對於被告所有坐落彰化縣芳苑鄉○○段第五七八地 號、面積五八六平方公尺，應有部分六十分之四之土地，有優先承買權存 在。⑵被告就前開土地以總價新台幣（下同）一百零八萬元所為之買賣行 為，准原告以同一價格優先承買。⑶被告應於原告給付一百零八萬元時， 將其所有如第一項訴之聲明所示之應有部分土地所有權移轉登記給原告。二、陳述：
（一）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土 地法第三十四條之一第四項明白規定。又共有土地之共有人，依照土地法第三 三十四條之一第四項規定，行使優先承購權時，固以出賣土地應有部分之共有 人與第三人兼有買賣契約之存在為要件，但經他共有人主張優先承購權後，縱 共有人與第三人合意解除買賣契約，則其原有之權利義務即已變更，不能使行 使優先承購權而成立之買賣契約歸於消滅。
（二）兩造為坐落彰化縣芳苑鄉○○段第五七八地號土地（下稱系爭土地）之共有人 ，依前開土地法第三十四條之一規定，被告出賣其應有部分予第三人時, 原告 就該部分享有優先承買權。查：被告就系爭土地之應有部分原為六十分之四， 而被告與訴外人林言、林準裕等，因於民國（下同）八十八年十二月間將系爭 土地之六十分之四（被告之應有部分）及六十萬分之三五八四（林準裕之應有 部分），以每坪九萬元之代價，出售與訴外人陳孟緝，並向彰化縣二林地政事 務所申請所有權移轉登記，惟被告就出售其應有部分予訴外人陳孟緝部分，並 未事先通知原告是否優先承購，為此原告於知悉後，即向被告提出優先承購並 向彰化縣二林地政事務所提出異議，而使被告之申請案遭駁回。未料，被告與 訴外人陳孟緝之買賣案件遭駁回後，竟與陳孟緝解除契約，並以虛偽贈與之方 式，由林準裕將其所有之全部應有部分虛偽贈與被告，以使被告之應有部分增 加為六十萬分之七五九八四後，再以顯不相當之高價轉讓另外第三人。（三）再者，物之出賣人，負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務， 買賣標的物與價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外， 應同時為之，民法第三百四十八條第一項、第三百六十九條明白規定。經查， 原告確於八十八年十二月十五日以台北長春路郵局第三八０五號存證信函，向 被告為優先承購之意思表示，則兩造間業已因原告行使優先承購權而成立買賣 契約，而買賣契約之內容，即兩造同意由原告以每坪九萬元計算，總價為一百 零八萬元，買受被告所有系爭土地之應有部分六十分之四，為此原告亦基於買
賣契約關係，依民法第三百四十八條第一項、第三百六十九條規定，請求被告 於原告給付買賣價金一百零八萬元同時，將其應有部分移轉登記給原告。（四）按本件原告係以八十八年十二月十五日台北長春路郵局第三八０五號存證信函 ，向被告為優先承購之意思表示，嗣原告於九十年三月一日復以台北長春路郵 局第六六九號存證信函，再次表示「．．．本人知悉後，即於八十八年十二月 十五日以台北長春路郵局第三八０五號存證信函，通知台端，本人願以同一價 格主張優先承買」等情。是由原告八十八年十二月十五日台北長春路郵局第三 八０五號存證信函前後文對照觀之，原告既先引土地法第三十四條之一第四項 規定，他並陳明依法主張優先承買，顯已表示願以同一價格向被告承買之意。（五）被告就其與陳孟緝間之買賣價格部分，固聲請訊問證人即實際買受人洪文博， 惟該證人既為真正買受人，本件原告能否主張優先承買權、優先承買之價格為 何，對其自屬關係重大，則證人洪文博之證詞當然偏頗而不利原告，並無可信 ，本件被告與訴外人陳孟緝買賣之價格，自應以其等當時陳報予地政機關或稅 捐處之客觀書面資料為據。至於被告所辯，本件買賣價格為每坪二十六萬元， 顯非事實，蓋原告於八十九年四月九日，亦向訴外人林許席購買系爭土地之應 有部分，當時原告所買受之土地尚包括同地段第五七七、五七七之一、五七八 等三筆地號，換算每坪之價格約為九萬元，足見被告所辯不實。再者，證人即 代書洪晉琦於本院九十年二月七日言詞辯論時所以證稱：對於洪文博（名義上 為陳孟緝）與被告間之土地交易之買賣價金及該交易每坪單價、總價為若干均 不記憶云云，無非係被告欲以虛偽之詞抬高價格，而證人洪晉琦無意附合其言 所致。
（六）系爭土地及同段五七七號土地旁固有道路用地，惟該等道路用地原具有獨立之 地號，為五七七之一、五七八之四號，但該二筆地本不在被告與陳孟緝（實際 買受人洪文博）之買賣範圍內，足見證人洪文博所證其向被告所購買之土地， 包括道路土地云云，並非事實。再，洪文博以陳孟緝名義所購入之土地，實際 上包括被告、訴外人林言及林準裕等三人分別所有之土地之應有部分，即被告 部分為五七七號土地之應有部分四五０分之一０（換算實際面積約為一０．六 九平方公尺）、系爭土地應有部分六０分之四（換算實際面積約為三九．０七 平方公尺），訴外人林言部分為五七七地號應有部分四五０分之一０（換算實 際面積約為一０．六九平方公尺），訴外人林準裕部分為五七七號土地之應有 部分四五０分之一０（換算實際面積約為一０．六九平方公尺）、系爭土地應 有部分六０００００分之三五八四（換算實際面積約為三．五平方公尺），因 此證人洪文博當次交易實際購入之土地共有七四．六四平方公尺，換算為坪數 為二二．五八坪，而證人洪文博證稱其購買之金額為二百六十多萬元，足見其 時該筆交易每坪約為十一萬五千元，並非每坪二十六萬元甚明。（七）綜上，爰依土地法第三十四條之一第四項、民法第三百四十八條第一項、第三 百六十九條及兩造間所成立之買賣契約，提起本件訴訟。三、證據：提出土地登記謄本影本二件、台北長春路郵局第三八０五號存證信函影本 一件、彰化縣二林地政事務所八十八年十二月十八日二地甲字第七九五０ 號函影本一件、台北長春路郵局第六六九號存證信函影本一件、土地房屋
買賣契約書影本一件為證，並聲請向彰化縣二林地政事務所調取被告與陳 孟緝間申辦過戶之相關資料、聲請向彰化縣稅捐稽徵處北斗分處調取系爭 土地之土地增值稅申報資料、向同處調閱八十八年十月八日左右申報，申 報土地增值稅之申報收文案號：0000000000號、000000 0000號申報案全卷、聲請調閱臺灣彰化地方法院八十七年度執乙字第 三二四五號卷，及聲請訊問證人丙○○、林堯民、洪晉琦。乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）查共有人出賣其應有部分時，他共有人固得主張優先承購，但非以同一價格為 主張不可，此觀土地法第三十四條之一第四項規定自明。按原告聲稱伊確於八 十八年十二月十五日以臺北長春郵局第三八○五號存證信函向被告為優先承買 之意思表示，唯徵諸上開存證信函所載，並未以同一價格為主張優先承買，是 其優先承買之主張非為適法，不生效力。原告據此主張兩造間業已因其行使優 先承買權而成立買賣契約云云，非為可採。
（二）復次，原買賣契約業經合意解除，此經原告主張，並有八十八年十二月二十七 日申請書及解除買賣契約之協議書可稽。是原買賣契約已於八十八年十二月二 十七日合意解除，而原告之優先承買主張並不生效力，業如前述，準此，原買 賣契約業已不存在。
（三）被告否認係以每坪九萬元計價出售，應係每坪二十萬元以上，原告提起本件訴 訟主張以每坪九萬元計價云云，洵無理由。
（四）土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有 效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效 ，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。又按契約經解除者，溯及 訂約時失其效力，與自始未訂契約同。從而，設原告之優先購買主張當時果為 合法，唯因原買賣契約業經解除，故應認為其優先購買權無從存在。再者，被 告就系爭土地應有部分之出售及受贈均係真正，非為虛偽。故原告之主張為無 理由。
三、證據：提出訴外人陳孟緝申請彰化縣稅捐稽徵處北斗分處撤銷移轉現值申報及退 還既繳增值稅之申請書影本一份、被告與訴外人陳孟緝解除買賣契約協議 書影本一件、訴外人洪文博不動產拍賣資料一件、訴外人洪文博支付定金 及被告退還定金之明細表影本一紙，地籍圖影本一紙、買賣契約書影本一 件、土地登記謄本四件為證，並聲請訊問證人洪文博、林準裕、林圈、林 宏昇、林尤美、林戍癸、林文卿。
理 由
一、本件原告主張：兩造為系爭土地之共有人，則被告出賣其應有部分予第三人時, 原告就該部分依法享有優先承買權。被告就系爭土地之應有部分原為六十分之四 ，而被告與訴外人林言、林準裕等，因於八十八年十二月間將系爭土地之六十分 之四（被告之應有部分）及六十萬分之三五八四（林準裕之應有部分），以每坪 九萬元之代價，出售與訴外人陳孟緝，並向彰化縣二林地政事務所申請所有權移
轉登記，惟被告就出售其應有部分予訴外人陳孟緝部分，並未事先通知原告是否 優先承購，為此原告於知悉後，即向被告提出優先承購並向前揭地政事務所提出 異議，而使被告之申請案遭駁回。原告既確於八十八年十二月十五日以存證信函 向被告為優先承購之意思表示，則兩造間業已因原告行使優先承購權而成立買賣 契約，而買賣契約之內容，又係以每坪九萬元計算，總價為一百零八萬元，買受 被告所有系爭土地之應有部分六十分之四，為此原告亦得基於買賣契約關係，請 求被告於原告給付買賣價金一百零八萬元同時，將其應有部分移轉登記給原告等 語；被告則以：共有人出賣其應有部分時，他共有人固得主張優先承購，但非以 同一價格為主張不可。原告上開為優先承買意思表示之存證信函，僅謂主張優先 承買云云，並未以同一價格為主張，是其優先承買之主張非為適法，不生效力。 復次，原買賣契約業經原買賣雙方合意解除，則業已不存在，故其優先購買權即 無從發生。並且被告亦否認系爭土地係以每坪九萬元賣出，應係二十萬元以上計 價出售。再者，被告就系爭土地應有部分之出售及受贈均係真正，非為虛偽。故 原告之主張為無理由等語，資為抗辯。
二、經查：兩造為系爭土地之共有人，被告就系爭土地之應有部分原為六十分之四， 而被告與訴外人林言、林準裕等，於八十八年十二月間將系爭土地之六十分之四 （被告之應有部分）及六十萬分之三五八四（林準裕之應有部分），出售與訴外 人陳孟緝，並向彰化縣二林地政事務所申請所有權移轉登記，惟被告就出售其應 有部分予訴外人陳孟緝部分，並未事先通知原告是否優先承購，為此原告於知悉 後，即向被告以存證信函向彰化縣二林地政事務所提出異議，而使被告之申請案 遭駁回，後被告乃與訴外人陳孟緝於八十八年十二月二十七日解除契約等情，有 土地登記謄本影本二件、台北長春路郵局第三八０五號存證信函影本一件、彰化 縣二林地政事務所八十八年十二月十八日二地甲字第七九五０號函影本一件、台 北長春路郵局第六六九號存證信函影本一件、訴外人陳孟緝申請彰化縣稅捐稽徵 處北斗分處撤銷移轉現值申報及退還既繳增值稅之申請書影本一份、被告與訴外 人陳孟緝解除買賣契約協議書影本一件、彰化縣二林地政事務所八十九年十一月 七日二地甲字第七二一八號函所附駁回通知函稿、異議函等一件、彰化縣稅捐稽 徵處北斗分處九十年一月三日八九彰稅北二分字第一八八五七號函所附土地增值 稅申報書、銷土地現值移轉申請核准函等資料影本一份在卷可稽，並據證人洪晉 琦、洪文博證述無訛，復為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。三、惟查：
（一）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地 法第三十四條之一第四項定有明文。惟此所指之優先承購權，係指他共有人於 共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買 賣契約之權，換言之，他共有人雖於共有人出賣其應有部分時，有優先承購權 存在，然仍須行使此一形成權，始會使原有之權利義務發生變更。又此一優先 承購權，以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎，苟於他共有人尚 未行使優先承購權之前，該共有人與第三人之買賣契約已消滅而不存在，自無 從再本於無效之買賣契約而主張優先承購權之理，此觀之該條之規定自明。（二）本件原告對於被告將其應有部分出賣予訴外人陳孟緝，依法有優先承購權，固
無疑義，有疑者乃是原告何時主張優先承購。按原告主張其係以八十八年十二 月十五日台北長春路郵局第三八０五號存證信函，向被告為優先承購之意思表 示等語，惟觀之該存證信函所載，係向彰化縣二林地政事務所異議被告出售系 爭土地之應有部分未通知原告行使優先承買權，違反規定，登記機關應駁回登 記之申請，並請該所駁回被告登記之申請等語，並非以被告為對象而向被告主 張行使優先承購之意思表示，有該八十八年十二月十五日台北長春路郵局第三 八０五號存證信函影本一件附卷可參，足見原告此部分之主張，顯與事實不符 ，自無可採信。至於原告嗣於九十年三月一日復以台北長春路郵局第六六九號 存證信函向以被告為對象（即正本收受者）載明：「．．．本人知悉後，即於 八十八年十二月十五日以台北長春路郵局第三八０五號存證信函，通知台端， 本人願以同一價格主張優先承買」等語，固有該存證信信函影本在卷可稽，然 此僅係向被告表示曾於八十八年十二月十五日曾以存證信函表示過行使優先承 購之意思表示，亦非為行使優先承購之意思表示，自難認原告於九十年三月一 日所發之存證信函，係向被告為行使優先承購之意思表示。茲本件原告既無法 舉證證明其於被告與訴外人陳孟緝之買賣契約成後至八十八年十二月二十七日 契約解除前，有向被告主張為行使優先承購之意思表示，自難認原告現仍有優 先承購權存在，從而，原告主張確認原告對於被告所有坐落彰化縣芳苑鄉○○ 段第五七八地號、面積五八六平方公尺，應有部分六十分之四之土地，有優先 承買權存在云云，於法尚嫌無據，要無理由。
（三）本件原告對於對於被告所有坐落彰化縣芳苑鄉○○段第五七八地號、面積五八 六平方公尺，應有部分六十分之四之土地，既因未曾行使優先承購權，而已無 優先承購權之存在，則原告另主張請求被告就前開土地以總價一百零八萬元所 為之買賣行為，准原告以同一價格優先承買及被告應於原告給付一百零八萬元 時，將其所有如第一項訴之聲明所示之應有部分土地所有權移轉登記給原告等 ，於法自均有未合，無從准許，而應駁回。
四、綜上所述，原告依共有人優先承買權之規定，請求確認原告對於被告所有系爭土 地有優先承買權存在部分、及請求判決被告就前開土地以總價一百零八萬元所為 之買賣行為，並准原告以同一價格優先承買及被告應於原告給付一百零八萬元時 ，將其所有系爭土地所有權移轉登記給原告部分，均為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，原告聲請訊問證人林堯民及向彰化縣稅捐稽徵處北斗分處調 閱八十八年十月八日左右申報，申報土地增值稅之申報收文案號：000000 0000號、0000000000號申報案全卷、聲請調閱臺灣彰化地方法院 八十七年度執乙字第三二四五號卷、被告聲請訊問證人林圈、林宏昇、林尤美、 林戍癸、林文卿，核均屬無必要，均應併予駁回；又兩造其餘攻擊防禦方法，經 審酌核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，並此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 七 月 五 日~B臺灣臺中地方法院民事第四庭
~B 法 官 李國增
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十 年 七 月 五 日~B 書記官