臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上易字第142號
上 訴 人 天第大樓管理委員會
法定代理人 魏月嬌
訴訟代理人 李玉井
被上訴人 楊素月
訴訟代理人 李明益律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於民國10
2 年3 月22日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第1836號第一審判
決提起上訴，本院於102年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣肆萬肆仟壹佰參拾肆元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人已於民國102 年9 月1 日由魏月嬌繼任 ，並聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀、高雄市岡山區公所 102 年9 月16日高市○區○○○00000000000 號函在卷可佐 （見本院卷第199 至200 頁），是其聲明承受訴訟，應予准 許，合先敘明。
二、被上訴人主張：伊為「天第大樓」（下稱系爭大樓）內門牌 號碼高雄市○○區○○街0 ○0 號房屋（下稱系爭房屋）之 區分所有權人，與上訴人間具有委任關係。被上訴人於97年 3 月1 日將系爭房屋出租於訴外人賴冠名，並約定租期自97 年3 月10日起至102 年3 月9 日止，租金每月新台幣（下同 ）15,000元（下稱系爭租約），詎上訴人違反兩造間之委任 契約，將發給被上訴人及家屬所使用之磁卡（下稱系爭磁卡 ）消磁，致賴冠名無法使用系爭大樓電梯及地下停車場，亦 無法至中庭倒垃圾，且拒收他人郵寄予賴冠名之信件，致賴 冠名無法使用系爭大樓電梯及地下停車場，亦無法至中庭倒 垃圾，且拒收他人或廠商郵寄予賴冠名之信件，已影響其營 運，而要求提前終止系爭租約，被上訴人不得已遂於97年7 月20日間與賴冠名終止系爭租約，致被上訴人因而受有自97 年8 月起至102 年2 月止共31個月所失利益之租金損害465, 000 元，上訴人自應負債務不履行損害賠償責任，為此，依 民法第227 條、第216 條規定提起本件訴訟等語，並聲明： ㈠上訴人應給付被上訴人465,000 元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願 供擔保，請准宣告假執行（上訴人起訴主張系爭房屋出租予 訴外人呂足英部分，非本件審理之範圍，不予論述）。三、上訴人則以：被上訴人因未依約繳納管理費，伊乃依住戶管 理公約（下稱系爭規約）第10項第4 款之規定，於97年3 月 間將系爭磁卡消磁，並拒收他人郵寄予承租人賴冠名之信件 ，伊將系爭磁卡消磁，雖使賴冠名無法以系爭磁卡使用系爭 大樓電梯及地下停車場，亦無法至中庭倒垃圾，致系爭房屋 無法繼續出租，然此係因被上訴人違背誠信原則，違反善良 區分所有權人按時繳交管理費之義務所致，被上訴人自應就 系爭房屋無法出租之結果負完全之責任，被上訴人請求伊賠 償損害，顯屬無據等語。
四、原審經審理後，判決上訴人應給付被上訴人441,340 元，及 自101 年9 月13日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息，並依職權為假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之 訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴 人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回 。被上訴人答辯聲明：上訴駁回【原審判決駁回被上訴人請 求293,660 元部分（即出租予呂足英所受損害270,000 元本 息，及已有既判力之抵銷債權23,660元本息），未據被上訴 人聲明不服，該部分業已確定】。
五、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人為系爭大樓內系爭房屋之區分所有權人，兩造間具 有委任關係。
㈡被上訴人於97年3 月1 日將系爭房屋出租於賴冠名，並約定 租期自97年3 月10日起至102 年3 月9 日止，租金每月15,0 00元，因被上訴人未依約繳納管理費，上訴人乃以系爭規約 第10項第4 款規定：「…不依約繳交管理費…委員會…採取 停止水電及禁止使用公共設施…」為由，於97年3 月間將系 爭磁卡消磁，致賴冠名無法以系爭磁卡使用系爭大樓電梯及 地下停車場，亦無法至中庭倒垃圾，並拒收他人郵寄予賴冠 名之信件。賴冠名乃於97年7 月20日間與被上訴人合意提前 終止系爭租約（按被上訴人主張系爭規約無效）。 ㈢被上訴人未依規約繳交管理費，上訴人請求被上訴人給付93 年6 月16日起至99年1 月15日止管理費合計39,061元，經台 灣高雄地方法院以99年岡簡字第184 號判決上訴人勝訴確定 。
㈣被上訴人未依規約繳納管理費，上訴人請求被上訴人給付99 年1 月起至100 年9 月止管理費合計23,660元，經台灣高雄 地方法院以100 年度岡小字第328 號判決上訴人勝訴，被上
訴人不服提起上訴，經台灣高雄地方法院以101 年度小上字 第11號駁回上訴確定。被上訴人於上開訴訟以因呂足英、賴 冠名提前終止租賃契約所受之損害中之23,660元主張抵銷， 經法院駁回抵銷之請求確定。
㈤系爭房屋位於一樓臨馬路之店面，不需經由系爭大樓公共設 施即得為通常之使用與對外聯絡。使用系爭大樓地下室車位 ，需經由系爭大樓警衛室大門（需使用系爭磁卡開啟），進 入地下室取車，再以遙控器開啟車道鐵捲門後，將車輛駛出 地下室；車輛進入地下室，使用遙控器開啟地下室鐵捲門， 無需使用系爭磁卡。
六、本件爭點：被上訴人依民法第227 條、第216 條之規定，請 求上訴人賠償441,340 元本息，有無理由？ ㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；損 害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權 人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃 、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。 民法第227 條第1 項、226 條第1 項、第216 條分別定有明 文。查被上訴人於97年3 月1 日將系爭房屋出租於賴冠名， 並約定租期自97年3 月10日起至102 年3 月9 日止，租金每 月15 ,000 元，因被上訴人未依約繳納管理費，上訴人乃依 系爭規約第10項第4 款之規定，於97年3 月間將系爭磁卡消 磁，致賴冠名無法以系爭磁卡使用系爭大樓電梯及地下停車 場，亦無法至中庭倒垃圾，且拒收他人郵寄予賴冠名之信件 。賴冠名乃於97年7 月20日間與被上訴人合意提前終止系爭 租約，致被上訴人受有損害465,000 元，為上訴人所不爭執 ，堪信為真實。
㈡次按系爭規約第10項第4 款固規定：如違約人不依約繳交管 理費及違約賠償費時，委員會得公佈其姓名，並採取停止水 電及禁止使用公共設施和行使各項權益，有系爭規約在卷可 佐（見本院卷第84頁），惟規約係公寓大廈區分所有權人為 增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決 議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明 文，是規約應經區分所有權人會議決議，始生效力，而得拘 束全體區分所有權人，要無疑義。查系爭大樓於86年間成立 管理委員會（即上訴人），並於86年4 月11日向高雄縣政府 報備乙節，有高雄市政府工務局102 年7 月9 日高市工務建 字第00000000000 號函暨所附之報備書、管理公約、區分所 有權人會議記錄在卷可佐（見本院卷第74至84頁），觀以上
訴人檢送之上開資料，雖一併檢送系爭規約及會議紀錄，惟 該會議紀錄並無關於系爭大樓區分所有權人有就系爭規約為 任何決議之記載。又本院向高雄市工務局調取系爭大樓自86 年報備迄今之全部規約資料，系爭大樓區分所有權人會議亦 未曾就規約為任何決議，有102 年9 月25日高市○○○○○ 0000 0000000號函在卷可佐（見本院卷第156 至163 頁）， 上訴人主張區分所有權人會議曾就系爭規約曾作成決議云云 ，未能舉證以實其說，尚難採信。則被上訴人主張系爭規約 未經區分所有權人會議決議等語，應屬可採，是系爭規約因 未經區分所有權人會議決議，而未具備規約成立之法定要件 ，係屬無效，從而，上訴人以被上訴人未繳交管理費，依系 爭規約第10項第4 款規定於97年3 月間將系爭磁卡消磁，並 拒收他人郵寄予承租人賴冠名之信件，尚屬無據。上訴人主 張被上訴人應負債務不履行損害賠償責任，堪以採信。 ㈢復按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠 償金額，或免除之，民法第217 條第1 項定有明文。又民法 第217 第1 項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者 ，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用，原不以 侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠 償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用 ，最高法院54年台上字第2433號判例可資參照。查系爭規約 因未經區分所有權人會議決議，未具備法定要件而無效，則 上訴人以被上訴人未繳交管理費，依系爭規約第10項第4 款 規定於97年3 月間將系爭磁卡消磁，並拒收他人郵寄予承租 人賴冠名之信件，洵屬無據，固如前述，惟系爭大樓於86年 間成立管理委員會，並於同年4 月11日檢附系爭規約向改制 前高雄縣政府報備，而被上訴人於93年5 月買受系爭房屋後 ，自同年6 月16日起即未繳交管理費，上訴人乃將系爭磁卡 消磁，為兩造所不爭執，則系爭大樓歷屆管委會以系爭規約 已經送主管機關備查，因不諳法律，誤認該規約已成立生效 ，而相沿成習，長期間依系爭規約維護系爭大樓之住戶安全 、公共安寧、公共秩序及環境衛生，區分所有權人亦多能遵 守系爭規約，以維持系爭大樓之優質居住環境。而被上訴人 自93年間買受房屋起長期未繳交管理費，造成上訴人管理系 爭大樓之困難，上訴人為促請被上訴人繳交管理費，亦誤認 系爭規約為有效，以被上訴人不依約繳交管理費為由，依系 爭規約第10項第4 款之規定將系爭磁卡消磁，並拒收他人郵 寄予承租人賴冠名之信件，固有過失，惟被上訴人已將系爭 規約送主管機關備查，僅因不諳法律，誤認系爭規約業已成 立生效，其過失情節尚屬輕微，且系爭房屋位於一樓臨馬路
之店面，不需經由系爭大樓公共設施即得為通常之使用與對 外聯絡，為兩造所不爭執，則上訴人將系爭磁卡消磁，並拒 收他人郵寄予承租人賴冠名之信件，僅造成被上訴人使用系 爭大樓地下室停車位、傾倒垃圾及收受信件之不便利而已， 尚不會導致無法使用系爭房屋之結果，反觀被上訴人長期間 未繳交管理費，上訴人乃將系爭磁卡消磁，並拒收他人郵寄 予承租人賴冠名之信件，賴冠名係因使用系爭房屋不便，而 與被上訴人合意終止系爭租約，據證人賴冠名證稱：「因磁 卡無法使用，大樓管理員也不收我的信件，說我沒有繳管理 費，但我與原告訂約時，管理費也包含在租金裡面，我請原 告的先生與管委會協調，但是沒有結果，所以提前解約」等 語（見原審卷第128 頁），足徵被上訴人明知其應繳交管理 費，及其所收取之租金已包含管理費，卻遲未繳交，經賴冠 名向其配偶反應磁卡因管理費無法使用而要求處理後，被上 訴人仍拒絕繳交管理費，則賴冠名提前解約，無異係被上訴 人自招不利益之後果，倘被上訴人依約繳交管理費，當不致 發生上開提前終止系爭租約之結果，於此情形，應認被上訴 人之過失情節重大，本院審酌被上訴人損害發生之經過，兩 造行為原因力之強弱與過失之輕重，認上訴人就損害之發生 應負百分之十之責任，上訴人應負擔百分之九十責任，爰減 輕上訴人賠償責任九成，則被上訴人請求上訴人賠償損害於 44,134元之範圍內（計算式：441,340 元×10% ＝44,134元 ），即屬有據，應予准許，逾此部分之請求，洵屬無據，應 予駁回。
七、綜上所述，被上訴人本於不完全給付之法律關係，請求上訴 人給付付44,134元，及自民國101 年9 月13日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。 逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准 許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未 洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為 假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞 ，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條但書，判決如主文 。
中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
民事第一庭
審判長法官 徐文祥
法 官 劉定安
法 官 洪能超
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
書 記 官 齊椿華