臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度重上字第117號
上 訴 人 賴銑吉
訴訟代理人 康存孝律師
上 訴 人 賴博謙
賴玄敏
被上訴人 吳沼勝
吳秋忠
吳淵宏
吳淵生
吳武昌
吳武順
吳武宗
吳秀子
吳幸勇
吳鎮木
張吳錦壁
吳嘉鎮
吳泰熒
吳武雄
共 同
訴訟代理人 彭首席律師
李文傑律師
上列當事人間請求增減租金事件，上訴人對於民國102年4月29日
臺灣苗栗地方法院 101年度重訴字第70號第一審判決提起上訴，
本院於102年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件兩造所訂系爭土地租賃契約，承租人之上訴人與被上訴 人間其契約為不可分，上訴人賴銑吉於原審判決後，提起上 訴，承租人即原審共同被告賴博謙、賴玄敏雖未上訴，依民 事訴訟法第56條第1項1款規定，賴銑吉提起上訴之效力，及 於其他共同被告，故賴博謙、賴玄敏仍列為視同上訴人。二、賴博謙、賴玄敏經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請 ，准由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
㈠坐落苗栗縣苗栗市芒埔258 地號土地（下稱系爭土地）為 被上訴人所共有，其土地上同段 388建號建物（門牌號碼 ：苗栗市○○路000號）、486建號建物（門牌號碼：苗栗 縣苗栗市○○路 000○0號）、487建號建物（門牌號碼： 苗栗縣苗栗市○○路 000○0號）、488建號建物（門牌號 碼：苗栗縣苗栗市為公路132之3）為賴銑吉所有；489 建 號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○路000○0號）為賴 博謙所有， 490建號建物（門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○ 路000○0號）為賴玄敏所有。
㈡系爭土地於民國35年間，出租予上訴人之被繼承人賴芬昌 建築房屋及使用，上訴人自85年起，每年給付租金新臺幣 （下同） 302,500元，至今16年未曾調整，應付租金已形 偏低。
㈢系爭土地之地價已逐年提高，99年申報地價為每平方公尺 16,455.2元，被上訴人自得請求調整租金。前於101年4月 9日以郵局存證信函，通知租金數額調整為每年1,160,091 元；惟未獲置理。系爭土地之公告地價自80年迄今，並無 變動，維持每平方公尺20,569元；每平方公尺公告現值則 於66年之7, 033元，至最高調漲到52,750元，雖於92年起 略有降為47,875元；然上開金額仍約66年公告現值之 6.8 倍。
㈣系爭土地坐落位置，鄰近有學校、圖書館北苗圖書室、公 園，轉向文教住宅區發展，居住品質大幅提昇，更適宜人 居及休憩。又系爭土地面臨道路，西向不遠即有苗栗火車 站、國光客運站，交通至為便利等語。並聲明：上訴人承 租被上訴人所有系爭土地，面積 705平方公尺土地之租金 ，應自101年5月1日起，調整為每年 754, 060元。（未繫 屬本院者，不予贅述）
二、上訴人則以：
㈠系爭土地公告地價自80年至101年止，均為每平方公尺20, 569元沒調整；公告現值從88年至91年均為每平方公尺52, 750元沒調整，92年調降為每平方公尺 47,875元，調降幅 度為百分之9.2，迄101止均維持每平方公尺47,875元。 ㈡本件土地之租金標準，曾經法院於57年間判決每年每平方 公尺32元，即依當年申報地價 2245.6元之百分之1.4，整 筆土地之年租金為22,560元。被上訴人自該判決調整租金 標準起，已調漲租金7次，調幅達 13.4倍，顯逾土地增加 之價值，況上訴人自83年起已按照每平方公尺52,750元之 土地價值標準繳付年租金 302,505元迄今，但該公告現值 自92年間調降為每平方公尺47,875元，被上訴人卻未因此
調降租金。
㈢本件土地自80年拆除市場，遷建至苗栗市中華路後，商業 活動大幅沒落，榮景不再，且因苗栗市往北出城動線改走 中華路接台13甲線，較少經過系爭土地前面之為公路，通 行車輛因此減少，故本件土地南側之中油公司加油站已停 止人工加油，改採自助加油方式，可見系爭土地之價值不 單未增加反而降低無疑。上訴人有意忽略系爭土地商業沒 落價值降低之事實，仍提起本訴，請求調漲租金，核與民 法第 442條前段規定不合等語，資為抗辯。並聲明：被上 訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人承租被上訴人所有系爭土地之租金，自 101 年5月1日起，每年調整為 754,060元。上訴人提起上訴，聲 明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。兩造 於本院補充陳述如下：上訴人部分：系爭土地原位於市場對 面，但市場遷移改成公園後商業景氣不再熱絡，倘地價一直 昇高，何以83年起調降，足證並非一直升高之情形，苗栗地 區市容日見衰弱，已非昔日繁榮可比等語。被上訴人部分： 系爭土地坐落市區位置，鄰近有學校、圖書館北苗圖書室、 公園，苗栗火車站、國光客運站，交通至為便利。上訴人出 租房屋，每年租金即有48萬元，其所得利益大於被上訴人； 賴博謙、賴玄敏認原判決租金調整並未偏高，始未上訴，被 上訴人長年忍受租金偏低為事實等語。
四、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第271條之1規定 ，整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項如下： ㈠不爭執事項：
⒈系爭土地，原為訴外人吳來登所有，吳來登於35年間，將 土地出租上訴人之被繼承人賴芬昌建築房屋，為不定期租 賃關係。嗣吳來登死亡後，上開土地經繼承及買賣，現分 別由被上訴人等14人共有。上開房屋於賴芬昌死亡後，由 上訴人繼承取得並分割為前述 6個建號房屋，分屬上訴人 所有。
⒉上開土地之租金，自35年至37年每年為 600台斤稻穀，自 38年起每年為 650台斤稻穀。57年間復經臺灣新竹地方法 院57年度易字第183號調整為每年每平方公尺32元。 ⒊上開土地之租金於85年兩造合意調整為每年302,500元。 4.賴銑吉所有房屋現出租予勝霖藥品股份有限公司（下稱勝 霖藥品公司），開設佑全藥局，每月租金4萬元。 ㈡兩造所爭執事項：
被上訴人請求調整租金有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠查系爭土地由被上訴人出租予上訴人，而上訴人於其上建 有六個建號房屋等情，此有土地登記謄本、土地租賃調解 書附卷可稽，並為兩造所不爭執。又系爭土地於66年之公 告現值為每平方公尺7,033元，歷經多次增減調整，於101 年調整為每平方公尺47,875元，已較66年之公告現值增加 近14.7倍，此有被上訴人提出之地價謄本附卷可憑，而土 地之公告現值僅為政府核課稅捐及徵收補償之計算基準， 衡情土地之市價一般均較公告現值為高，系爭土地之市價 自亦較公告現值之每平方公尺47,875元為高；又系爭土地 之公告地價自88年起至101年均為每平方公尺20,569 元， 而未調整，於99年之申報地價則為每平方公尺16,455.2元 。又系爭土地之租金自35年之每年稻穀 600斤，雖亦經多 次調整，於85年調整為每年 302,505元後，迄今均未調整 。而系爭土地位於苗栗市區，前有公園，鄰近苗栗火車站 等情，此有勘驗筆錄、空照圖等附卷可稽，其繁榮之程度 已非35年訂定租約時所能比擬，應亦較諸85年時為繁榮， 依85年之租金每年 302,505元，僅係土地申報地價之百分 之2.6 ，迄被上訴人起訴時已16年未調整，被上訴人依民 法第442條前段規定，訴請調整租金，自屬有據。 ㈡系爭土地位於苗栗市為公路邊，上訴人共有 6間兩層樓房 （僅一樓有保存登記，門牌號碼分別為：苗栗市為公路13 2、132-1、132-2、132-3、132-4、132-5號）坐落系爭土 地上，其中○○路000號及132-5號一樓出租予勝霖藥品公 司開設佑全藥局，132-4號現經營佛具行，132-2號現經營 茶葉行，132-3及132-1號現分別由賴銑吉、賴玄敏自住。 此有原法院及本院勘驗筆錄、現場照片及房屋租賃契約等 附卷可稽，足證上開門牌號碼：苗栗市○○路000○00000 ○00000○00000號房屋，均係供營業之用，非供住宅使用 。
㈢又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定（最高法院68年度臺上字第3071號判例參照）。經查系 爭土地斜對面為清華公園，西側緊臨中油加油站，再沿為 公路往西約 500公尺為苗栗火車站，清華公園距離系爭土 地約 400公尺為傳統市場，右前方有統一超商、中醫診所 、牙醫診所，沿為公路往東約 1.6公里為署立苗栗醫院， 再向東可接東西向快速公路，離大倫國中、建功國小、苗 栗市立圖書館北苗圖書室、國光客運站亦不遠，此有勘驗
筆錄、照片等件附卷可稽，是堪認系爭土地地理位置甚佳 ，人口集中，交通便利，商業活動頻繁；否則全國性之連 鎖店佑全藥局、統一超商應不會在此設點營業，上訴人所 辯商業沒落，榮景不再等情，核無足採信。是本院審酌系 爭土地之經濟價值、坐落位置、上訴人使用房地所得利益 等一切情狀，認系爭土地租金之調整，應以申報地價年息 百分之6.5為計算之基準。
㈣查系爭土地於 101年度土地所有權人並未申報地價，依平 均地權條例第16條規定，以公告地價百分之80為其申報地 價。而系爭土地101年度之公告地價為每平方公尺 20,569 元，此有苗栗縣政府公告土地現值（含公告地價）查詢附 卷可憑，則系爭土地之申報地價為16,455.2元（20,569元 ×80％＝16,455.2元）。而爭土地之租金則應調整為每年 754,060元（計算式：16,455.2元×705平方公尺×6.5%≒ 754,060 元）。被上訴人前以郵局存證信函通知上訴人調 整租金，上訴人已於101年4月12日收受被上訴人之意思表 示，此有郵件回執 3紙附卷可稽，並為上訴人所不爭執。 是被上訴人請求自101年5月1日起調整租金，核屬有據。 ㈤綜上，被上訴人請求上訴人自 101年5月1日起，調整為每 年754,060元，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，本件被上訴人主張歷年租金偏低應予調整，為可 採；上訴人所辯調整幅度過高為無可取。依規定被上訴人自 得請求上訴人調整租金。從而，被上訴人本於民法第 442條 前段規定，請求上訴人承租之系爭土地租金，應自101年5月 1 日起，調整為每年 754,060元為有理由，應予准許。是則 原審就此部分判命上訴人依調整給付，於法並無不合。上訴 意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第463條、第449條第1項、第85條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 102 年 12 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 古金男
法 官 王重吉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上
訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃禎祥
中 華 民 國 102 年 12 月 24 日
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