履行契約
臺灣高等法院(民事),上易字,102年度,142號
TPHV,102,上易,142,20131217,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　102年度上易字第142號
上　訴　人　黃一生
訴訟代理人　陳尚敏律師
被　上訴人　太廣股份有限公司
法定代理人　歐陽鯤
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國101年12
月17日臺灣新竹地方法院101年度訴字第232號第一審判決提起上
訴，本院於102年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰萬壹仟肆佰伍拾伍元，及自民國100年12月7日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二十分之十九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：其於民國95年7月23日向被上訴人及訴外人新 竹建築經理股份有限公司（下稱新竹建經公司，亦為受告知 訴訟人）購買坐落新竹縣新豐鄉○○段00000地號等33筆土 地（下稱系爭土地）及其上綠景莊園預售屋（下稱系爭建案 ）之預售屋，並與被上訴人簽立綠景莊園房屋預訂買賣合約 書（下稱系爭房屋契約），約定系爭建案H30之房屋（下稱 系爭房屋）買賣價格為新臺幣（下同）801萬3,600元；上訴 人另與新竹建經公司簽立土地預訂買賣合約書（下稱系爭土 地契約），約定系爭土地約45.37坪之基地買賣價格為311萬 6,400元。至於增建部分，因政府相關法令，建物承攬人不 宜做第2次施工增建，故由被上訴人另覓訴外人立丞營造有 限公司（下稱立丞公司），並以立丞公司名義於95年7月23 日與上訴人簽訂承攬合約書，約定承攬金額為55萬元，而所 有費用均由被上訴人收受。又依系爭房屋契約第8條第1項約 定，系爭建案預售屋建築工程預訂於95年6月底前開工，自 開工日起算600日曆天以內即97年3月8日完成主建築物、附 屬建築物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核 發使用執照為完工日；詎被上訴人迄99年9月17日始取得使 用執照，已遲延923日，則被上訴人應依系爭房屋契約第8條 第2項約定，每逾1日按上訴人已繳付房屋價款228萬6,108元 萬分之5單利計算之遲延利息105萬5,039元【2,286,108x923 x5/10000=1,055,039元】。爰依系爭房屋契約第8條第2項約 定請求被上訴人給付105萬5,039元，及自起訴狀繕本送達之



翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。原審判 決上訴人敗訴，上訴人聲明不服提起上訴，上訴聲明：原判 決廢棄。被上訴人應給付105萬5,039元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：兩造關於系爭建案之一切權利義務，包括被 上訴人之現金、財產、應收帳款及已興建未完成之建物、與 系爭建案有關之被上訴人公司財產，均由新竹建經公司概括 承受，被上訴人已將系爭建案興建完成部分之瑕疵、所需履 行之義務，連同承包商之權利義務、解約、終止、撤銷等權 利，均由新竹建經公司處理，且新竹建經公司於99年7月通 知上訴人概括承受事宜，上訴人知悉甚詳，並與承購戶做增 補條款之約定，亦經上訴人同意變更系爭房屋契約主體為新 竹建經公司。又原證五之協議書（下稱系爭協議書）係新竹 建經公司的法務人員擬定，所有承購戶之協議書內容皆相同 ，若承購戶對協議書有意見者，雙方會在協議書上另外手寫 ，由新竹建經公司之法務人員簽註意見，再經新竹建經公司 主管決定，最後須經三方在上面確認蓋章。雖上訴人表示希 望退戶，因新竹建經公司不同意，乃另提出於系爭房屋完成 後再幫上訴人轉賣，以償還上訴人已繳交之價款，新竹建經 公司就加註協議書之條件因故未於書面上用印，然並不妨礙 上訴人對於債務承擔已為同意之單方法律行為之效力。況上 訴人迄今仍與新竹建經公司持續洽談系爭房地買賣糾紛之解 決方式，被上訴人從未參與，故上訴人對被上訴人提起本件 訴訟，顯係訴訟主體錯誤。又上訴人對被上訴人提起刑事詐 欺共謀之告訴，前訴未果，嗣再收受上訴人所提本件履行契 約之民事損害賠償訴訟，足證上訴人之訴求並非為解除契約 ，退回已繳款項為目的，而是為系爭建案延遲取得使用執照 提出履行契約之損害賠償，並以高額之代價禮聘數位律師， 以刑逼民，以民取利，迄今卻拒不履行系爭房屋買方繳款及 辦理貸款等義務，上訴人浪費司法資源之行為，殊不可取。 況上訴人如欲退戶，於新竹建經公司概括承受系爭建案時即 可提出，何必至新竹建經公司投入鉅大工程款項，至完工取 得使用執照，再拒付房款提出賠償之訴？再者，系爭建案已 施作到完成保存登記，且願意辦理建物移轉登記予上訴人， 然上訴人本負有繳交預售房地買賣分期金額，並配合辦理貸 款手續之義務，卻不肯辦理對保，致新竹建經公司求索無門 而跳票，更因債信受損，銀行停止續撥融資、工地被迫停工 ，依系爭房屋契約第6條規定，上訴人已屬違約；且依系爭 房屋契約第18條第2項約定，賣方即被上訴人或新竹建經公 司得沒收房屋總價20﹪之違約金160萬2,720元【8,013,600



元x20﹪=1,602,720元】，並與本件遲延利息主張抵銷後， 上訴人尚應賠償被上訴人54萬7,681元，併同另應給付被上 訴人剩餘之買賣價金共627萬5,173元【8,013,600-2,286,10 8+547,681= 6,275,173】。至上訴人所提照片均是新竹建經 公司興建至取得使用執照，且尚須施作外水、外電、馬路、 道路等工程，且此為工序問題，上訴人另有庭院部分，不可 能馬上施作，況依系爭房屋契約第8條約定，新竹建經公司 墊付該房屋工程款起至系爭房屋取得使用執照之日止，上訴 人均拒絕繳納買賣價金，亦拒絕配合辦理相關融資貸款等語 ，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第28頁反面)： ㈠上訴人於95年7月23日與被上訴人簽訂系爭房屋契約，向被 上訴人購買系爭土地上興建之綠景莊園，編號H30房屋乙戶 （即系爭房屋），雙方約定房屋價款合計為801萬3,600元。 ㈡上訴人於95年7月23日與新竹建經公司簽訂系爭土地契約書 ，向新竹建經公司購買系爭土地內面積45.37坪之土地，亦 即所購系爭房屋坐落之基地，雙方約定土地價款合計為311 萬6,400元。
㈢上訴人就所購系爭房地已繳納買賣價款217萬元、工程追加 款8萬7,017元及外瓦斯管路費2萬9,091元。 ㈣上訴人於100年2月24日與新竹建經公司簽訂原證五之系爭協 議書、加註協議書。
㈤上訴人前對被上訴人法定代理人歐陽鯤及訴外人周啟瑞等人 就系爭房地糾紛提起詐欺告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署 (下稱新竹地檢署)檢察官偵查終結後，以99年度偵字第239 、240、241、242、243號為不起訴處分在案。 ㈥上訴人主張從95年7月1日起算600日曆天，應為97年3月8日 ，距離取得使用執照時間超過923天。
四、上訴人主張其向被上訴人買受系爭房屋，依系爭房屋契約第 8條約定原應於97年3月8日取得使用執照，詎被上訴人於96 年10月間無預警停工，復遲至99年9月17日始取得不實之使 用執照，已遲延923天，嗣新竹建經公司復於100年1月後又 無預警停工，依系爭房屋契約第8條第2項約定，被上訴人應 賠償遲延利息等語。惟為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯 ，查：
㈠被上訴人之權利義務是否已由新竹建經公司概括承受？ ⒈被上訴人主張系爭房屋契約之權利義務已由新竹建經概括承 受，上訴人雖否認系爭承受契約書（原審卷㈡第24頁）之真 正，並主張未曾看過系爭承受契約書。惟證人即前曾受僱於 新竹建經公司擔任地政及法務工作之員工宋美瑜證稱：「（



新竹建經和被告公司有無簽立不動產概括契約書（提示卷宗 二第24頁）？為何會簽這一份契約書？）有，就是工地發生 問題，很多客戶就來找新竹建經看能否協調，處理這個工地 ，因為新竹商銀跟永豐銀行貸款的問題，所以新竹建經才會 承受變更為起造人，簽立這個契約。簽立這個契約後，被上 訴人公司跟客戶之間的權利、義務都由新竹建經來出面處理 。……因為新竹建經要開始進場的時候，都有發布一些訊息 在新竹建經針對本件工地所架設的網路上，至於客戶是否都 知道我們有這個網站，不是很清楚。新竹建經進場時，我們 有將相關訊息送出去……」（原審卷㈢第30頁正、反面)。 另證人即原任職新竹建經公司擔任副理之林世宗亦證稱：「 （提示卷宗二第24頁，有無看過不動產開發概括承受書？情 形？）有看過，……我們公司當初是土地所有權人，起造人 是被告公司，我們是合建關係，後來被告公司出問題，我們 幫他們繳息，……後來我們就概括承受被告公司這一區塊， ……另房屋後續的部份，我們有跟客戶簽一個協議書，讓客 戶知道我們已經概括承受……因為新竹建經進場時有召開住 戶大會，且開會紀錄有給新竹縣的消保官」（見原審卷㈢第 33頁)。是新竹建經公司原僅為系爭建案土地出賣人，因被 上訴人財務發生問題，始由新竹建經公司承受被上訴人關於 系爭建案之相關權利義務。
⒉又上訴人自陳「從新竹建經接手之後，我就一直表明要退戶 」、「一開始是聽鄰居說，新竹建經接手這個建案，後來鈞 盛通知我們簽約，鈞盛說他們是新竹建經的窗口，……因為 他們就在工地警衛的辦公室，所以我們才相信。簽原證五協 議書前，我們談了半年多才簽這個協議書」、「因新竹建經 已進駐要興建，算是新竹建經的客服單位」（見原審卷㈡第 72頁反面、原審卷㈢第10頁、第52頁反面），參酌上訴人於 新竹建經公司接手興建系爭建案後，上訴人簽署系爭協議書 （詳后述），足徵新竹建經公司已承接被上訴人興建系爭建 案之權利義務關係，且為上訴人知悉甚明。上訴人主張其不 知新竹建經公司概括承受被上訴人公司興建系爭建案之事云 云，不足為採。
⒊綜上，系爭房屋契約出賣人即被上訴人之權利義務業由新竹 建經公司概括承受。
㈡新竹建經公司概括承受興建系爭房屋權利義務，是否對被上 訴人生效？
⒈按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第 三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經 他方之承認，對他方不生效力(最高法院73年台上字第1573



號判例、86年度台上字第2363號裁判意旨參照)。 ⒉被上訴人與新竹建經公司間就系爭建案約定由新竹建經公司 繼續興建完工至交屋；原已興建之地上物依現況移交予新竹 建經公司；應收未收款歸新竹建經公司；被上訴人原與客戶 簽訂之預訂買賣契約由新竹建經公司自行換約，另行訂立； 被上訴人積欠廠商之款項亦由新竹建經公司償還；廠商若有 被上訴人簽發未兌現之支票，亦由新竹建經公司處理；解除 、終止、撤銷與購屋客戶或廠商之契約，亦由新竹建經公司 為之等情，業據被上訴人之法定代理人歐陽鯤敘明在卷，核 與新竹建經公司總經理詹益坤所述之情相符（見原審卷㈢第 52頁反面、第53頁），復有系爭承受契約書在卷可佐（原審 卷㈡第24頁、第25頁）。是被上訴人業將其因系爭房屋契約 所生法律上之地位概括移轉予新竹建經公司承受，屬契約承 擔，並非單純之債權讓與及債務承擔，揆諸前揭說明，自應 得上訴人同意，否則對上訴人不生效力。
⒊新竹建經公司概括承受被上訴人就系爭建案所生一切權利義 務，已為上訴人所知悉，即如前述。上訴人主張系爭協議書 未經新竹建經公司簽名是認，即新竹建經公司不同意系爭協 議書所附條件，則系爭協議書對上訴人不生效力，惟為被上 訴人否認，查：
⑴新竹建經公司概括承受被上訴人系爭建案承建事宜後，即委 由訴外人鈞盛公司人員處理客戶端的事情，此經證人宋美瑜 證明在卷（原審卷㈢第30頁及反面），而上訴人雖自陳其與 鈞盛公司人員商談半年始簽訂系爭協議書（見卷㈢第10頁） ，且系爭協議書亦經上訴人簽名在案（見原審卷第64頁)， 但上訴人於系爭協議書附有加註協議書增補條款（系爭協議 書13條約定），因新竹建經公司無把握承諾加註條文之事項 ，故新竹建經公司遲未用印，有新竹建經公司101年5月10 日陳報狀可憑(見原審卷㈡第106頁)，故上訴人就系爭房屋 契約由新竹建經公司承擔之協議書，雖已簽名其上，但既未 經新竹建經公司同意，即上訴人與新竹建經公司間就契約承 擔未達成合意，被上訴人抗辯其就系爭房屋契約之權利義務 已由新竹建經公司承擔云云，不足為採。
⑵證人宋美瑜證稱：「客戶願意繼續蓋下去的話，我們有委託 鈞盛公司處理客戶端的一些事情，……（提示卷二第63頁協 議書，有無看過？）看過，工地發生問題，新竹建經要進場 ，委託鈞盛公司處理，……要跟客戶開始談續建的問題。… …（提示卷二第65頁）65頁是鈞盛跟客戶簽的契約內容其中 一張，如果客戶願意繼續興建的話，鈞盛會帶客戶去現場看 房屋，因為工地出問題的時候，房屋有些主體已經蓋好，有



些房屋可能還有部分某些樓層未蓋好，這些房屋都是透天的 。看如何蓋下去，或是預售買賣契約內容，就建材或是一些 內容有修正的話，鈞盛就會跟客戶簽一份契約，用鈞盛的名 義去簽。如果牽涉到工程結構的部份，鈞盛就會帶客戶一起 跟工程人員談。……他會給我們這一份契約，但這是鈞盛自 己跟客戶簽約的。提示的66、67頁是同一份契約，我沒有看 過。提示的68頁我沒有看過，這是建材的問題。提示的69頁 ，也是建材的問題，只是建材的對照表。……(就剛才提示 的協議書，如果新竹建經同意的話，是否會在上面簽名用印 ？）會用印」（見原審卷㈢第30頁反面、第31頁正、反面） 。是系爭協議書既未經新竹建經公司用印，新竹建經公司既 不同意上訴人所加註協議，已如前述，即上訴人與新竹建經 公司就新竹建經公司承擔系爭房屋契約顯未能達成合意。另 證人林世宗雖證稱：「另房屋後續的部份，我們有跟客戶簽 一個協議書，讓客戶知道我們已經概括承受，……(提示原 卷宗第63頁，是否就是剛才所述跟客戶所簽的協議書？）不 是，這是續建二次增建的部份，告訴客戶說明，何時要繳交 什麼款項等事宜」等語（見原審卷㈢第33頁)。惟依系爭協 議書第13條既已記載：「本協議書為甲（按係指上訴人）、 乙方（按係指新竹建經公司)所簽立之房屋預定買賣契約書 『增補條款』加註協議，……」、第5條記載：「甲方同意 交屋完成後不對原建商，以及立立承有限公司，就本戶房屋 預定買賣及增建事宜主張任何賠償請求」等語，即上訴人係 以協議書之簽立而同意新竹建經公司承擔系爭房屋契約至明 ，參酌上訴人提出新竹建經公司有與其他承買戶另簽署同意 由新竹建經公司承接後續房屋工程施作之協議書在案(見本 院卷第43頁)，而被上訴人復未能提出其他上訴人同意由新 竹建經公司承擔系爭買賣契約之協議，被上訴人以上訴人知 悉新竹建經公司承接系爭工程續建事宜，遽謂上訴人已同意 由新竹建經公司承受被上訴人在系爭房屋契約中之法律地位 云云，尚乏所據。
⑶至上訴人於知悉新竹建經公司承擔系爭房屋契約後，雖曾以 信函予被上訴人法定代理人，表明受新竹建經公司再次欺騙 ，所謂「概括承受」、「續建工程」、「保證完工」是欺瞞 上訴人等語，有信函附卷可參（原審卷㈢第40頁），僅是上 訴人表達新竹建經公司未依諾概括承受被上訴人續建工程， 並據以完工等語，尚難據此即謂上訴人同意新竹建經公司承 擔系爭房屋契約，被上訴人據以主張上訴人已同意新竹建經 公司承擔系爭房屋契約云云，殊無足取。
⑷綜上，新竹建經公司雖承擔系爭建案之續建，但關於新竹建



經公司承擔系爭房屋契約之權利、義務關係，既未經上訴人 同意在案，被上訴人主張其已脫離系爭房屋契約主體云云， 不足為採。
㈢上訴人請求被上訴人給付遲延利息是否有理由？ ⒈系爭房屋契約第8條開工及完工最後期限約定：本預售屋建 築工程預訂於95年6月底前開工，自開工日起算600日曆天以 內完成主建築物、附屬建築物及使用執照所定之必要設施， 並以建築主管機關核發使用執照為完工日；……賣方如逾期 限未開工或未取得使用執照時，每逾1日應按已繳付房屋價 款萬分之5單利計算遲延利息於買方。上訴人主張被上訴人 逾期923日始取得系爭房屋之使用執照，並為被上訴人所不 爭（見原審卷㈢第9頁反面)。則上訴人依前揭約定請求被上 訴人給付遲延完工按已給付價金計算之損害賠償，自屬有據 。而依上訴人已繳付房屋價款為217萬元，此為兩造所不爭 ，已如前述，則依此標準計算，上訴人請求被上訴人給付10 0萬1,455元(2,170,000 x923x5/10,000=1,001,455)之損害 賠償，為有理由，上訴人就其所繳工程追加款8萬7,017元及 外瓦斯管路費2萬9,091元，併同計算遲延利息，尚乏所據， 不應准許。
⒉被上訴人雖抗辯上訴人於取得使用執照後，應依約辦理貸款 ，惟上訴人拒不辦理，致新竹建經公司無資金興建完成，上 訴人自有違約情事，依系爭房屋契約第18條約定，上訴人亦 應給付違約金160萬2,720元【8,013,600元x20﹪=1,602,720 元】，並與本件遲延利息主張抵銷後，上訴人尚應賠償被上 訴人54萬7,681元，併同另應給付被上訴人剩餘之買賣價金 共627萬5,173元云云【8,013,600-2,286,108+547,681=6,27 5,173】。惟為上訴人所否認，且依系爭房屋契約付款明細 表所示（見原審卷㈠第25頁至第26頁)，辦理銀行貸款乃第 22期價款，而前有19期至第21期即申請產權移轉、浴室磁磚 完成、衛浴安裝完成等，雖繳款數額為「０」元，但仍屬繳 款期程，而被上訴人復未能證明其已完成前開期程之工程項 目，遽謂上訴人未依約辦理22期貸款之違約云云，要無足取 。復按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產 ，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為 對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265條 定有明文。本件被上訴人就系爭建物原應於97年3月8日取得 使用執照，詎被上訴人於期間因財務困難，而由新竹建經公 司接續承接系爭預售屋之興建事宜，新竹建經公司雖遲至99 年9月17日已取得使用執照，既已遲延923天，且新竹建經公 司嗣就系爭建物尚未完成內部裝修工程，有兩造各自提出系



爭房屋照片足佐（見本院卷第52頁至第54頁、第72頁)，是 上訴人對被上訴人已有未能完成系爭建案工程而依契約之本 旨交付系爭房屋之疑慮，則上訴人依前揭規定拒絕貸款之給 付，自屬有據，被上訴人請求上訴人給付違約金，並就上訴 人請求前揭金額範圍據以主張抵銷云云，無足可取。五、綜上所述，上訴人依系爭房屋契約第8條第2項約定請求被上 訴人給付100萬1,455元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年 12月7日起至清償日止按週年利率百分之5計算之法定遲延利 息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴 人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意 旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文 第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上 訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同， 惟結論並無二致，上訴意旨求予廢棄改判，仍應認為無理由 ，應駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事 訴訟法第449條第1項、第2項、第450條、第79條，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 陳靜芬
法 官 黃雯惠
正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
書記官 馬佳瑩
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。



上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。