臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1115號
上 訴 人 陳聯子
訴訟代理人 陳文傑
被 上訴 人 馮光中
訴訟代理人 林家慶律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華
民國102年8月30日臺灣士林地方法院101年度訴字第756號第一審
判決提起上訴，本院於102年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊之父馮紹焜（已歿）於民國（下同） 64年10月18日向訴外人陳萬金、陳龍海、陳號籐（上3人均 已歿）及上訴人（下稱上訴人等4人）購買坐落臺北市○○ 區○○段○○段000○0地號土地（重測前為臺北市○○區○ ○○段○○○段○000○00地號土地，面積51平方公尺，下 稱系爭土地），並已交付買賣價金新臺幣（下同）2萬3,142 元。惟馮紹焜於辦理系爭土地所有權移轉登記時，方知該土 地為農用土地，依89年以前舊土地法第30條之規定，馮紹焜 當時因未具自耕農身分而無法辦理過戶，經與上訴人等4人 協商後，遂將系爭土地之所有權狀正本交由馮紹焜收執，俟 未來土地法令修法或身分條件問題解決後，雙方再依法辦理 土地所有權移轉登記程序。顯見買賣契約業已有效成立，上 訴人等4人始願將系爭土地所有權狀正本交由馮紹焜收執， 以證明馮紹焜始為系爭土地之實際所有權人，上訴人等4人 則僅為登記名義人。況上訴人等4人尚曾因要求馮紹焜繳交 系爭土地之地價稅乙事向臺北市北投區調解委員會聲請調解 成立，並於65年7月29日經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地 院）以65年度聲核99字第16773號函核定在案，該調解書內 容清楚載明：「一、坐落○○區○○○段○○小段148之58 等地號土地（如附表，其中包括系爭土地重測前之第148之 62 地號）原為聲請人等（即上訴人等4人）所有，於64年3 月間讓售與對造人等(即馮紹焜與訴外人陳文衍等10人)興建 國民住宅，其後因地目『田』無法變更而未能辦理過戶，致 地價稅納稅人名義仍未變更…。」等語，是馮紹焜確有向上 訴人等4人購買系爭土地，並確為系爭土地之實際所有權人 。上訴人等4人與馮紹焜間之買賣契約既已成立，且上訴人 等4人均曾肯認渠等負有俟舊土地法第30條之自耕農身分限 制問題解決後，即應履行移轉系爭土地所有權予馮紹焜之義
務，而地主陳萬金之繼承人即原審共同被告陳正雄、陳春桂 、陳惠美、陳武雄，地主陳龍海之繼承人即原審共同被告陳 永昆、陳永論與訴外人陳宏城、陳永樂、陳金枝，嗣陳宏城 、陳永樂、陳金枝分別於101年5月22日、101年5月12日、97 年11月19日死亡，陳宏城之繼承人為陳林月華、陳光裕、陳 光耀，陳永樂之繼承人為訴外人陳黃美絨與原審共同被告陳 明祥、陳明聰，陳金枝之繼承人為原審共同被告陳聰仁，又 陳黃美絨於101年7月30日死亡，則其繼承人為原審共同被告 陳明祥、陳明聰與訴外人張陳麗嬌，因張陳麗嬌於101年9月 21日死亡，其繼承人為原審共同被告張金鈿、張雅晶、張雅 玲、張梓辛；另地主陳號籐之繼承人為陳卿，而陳卿於94年 2月1日死亡，其繼承人為原審共同被告蘇吉子、陳奕羽、陳 淑娟、陳鴻鑫、陳宣佑、陳淑貞，上開各繼承人於自繼承開 始即應承受前開各被繼承人財產上之一切權利、義務，且伊 為系爭土地之所有權移轉登記請求權之繼受人，是上訴人應 有移轉系爭土地所有權予伊之義務。另系爭土地應有部分有 4分之1遭原審共同被告蘇吉子、陳奕羽、陳淑娟、陳鴻鑫、 陳宣佑、陳淑貞移轉予中華民國辦理抵繳稅款，致無法移轉 登記予伊，故原審共同被告蘇吉子、陳奕羽、陳淑娟、陳鴻 鑫、陳宣佑、陳淑貞應連帶給付損害賠償25萬3,680元。爰 依系爭契約、繼承法律關係及民法第226條第1項規定，求為 命㈠、上訴人、原審共同被告陳永昆、陳永論、陳正雄、陳 春桂、陳惠美、陳武雄、陳聰仁應將其所有如原判決附表（ 下稱附表）編號一至八所示系爭土地之應有部分移轉登記予 被上訴人。㈡、原審共同被告陳林月華、陳光裕、陳光耀應 就被繼承人陳宏城所有如附表編號九所示土地應有部分辦理 繼承登記，並於繼承登記完畢後應連帶將上開土地辦理移轉 登記予被上訴人。㈢、原審共同被告陳明祥、陳明聰、張金 鈿、張雅晶、張雅玲、張梓辛應就登記在其與被承受訴訟人 陳黃美絨（原審共同被告陳明祥、陳明聰及被承受訴訟人張 陳麗嬌承受陳黃美絨之訴訟）、張陳麗嬌（原審共同被告張 金鈿、張雅晶、張雅玲、張梓辛承受張陳麗嬌之訴訟）之共 同被繼承人陳永樂所有如附表編號十所示土地應有部分辦理 繼承登記，並於繼承登記完畢後應連帶將上開土地辦理移轉 登記予被上訴人。㈣、原審共同被告蘇吉子、陳奕羽、陳淑 娟、陳鴻鑫、陳宣佑及陳淑貞應連帶給付25萬3,680元予被 上訴人，並自起訴狀繕本送達之翌日起按年利率百分之5計 算利息之判決。
二、上訴人則以：重測前○○區○○○段○○小段148之62地號 土地，面積51平方公尺，原本為田地，因64年間興建國民住
宅致分割成建地及田地，而系爭土地即為田地。馮紹焜於64 年10月18日向上訴人等4人以2萬3,142元購買者，乃重測前 ○○區○○○段○○○段○000○00地號土地，面積51平方 公尺，其中包括系爭土地之田地，面積30.2平方公尺，依89 年以前舊土地法第30條規定，因馮紹焜不具自耕農身分，故 無法移轉所有權登記，致雙方就系爭土地所訂立之買賣契約 自始即不成立，且馮紹焜亦未交付價金。另剩下20.8平方公 尺土地之建地，雙方於買賣所有權移轉登記時併入○○區○ ○段○○段000地號而成為建地之一部，上訴人業已依89年 以前舊土地法第30條規定辦理分割登記完畢，並依土地法第 43條規定將建地20.8平方公尺過戶予馮紹焜，故上訴人已無 移轉系爭土地之義務。又依土地稅法第3條規定，地價稅之 納稅義務人即為土地所有權人，系爭土地之納稅義務人為上 訴人，上訴人並依法繳納稅款，故系爭土地之實際所有權人 為上訴人，並非僅係登記名義人等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人與原審共同被告陳永昆、陳永論、陳正雄、 陳春桂、陳惠美、陳武雄及陳聰仁應將其所有如附表編號一 至八所示之土地應有部分移轉登記予被上訴人，除上訴人外 ，其餘原審共同被告均未聲明上訴，已告確定。上訴人之上 訴聲明：㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡、上開廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於本院則答辯 聲明：上訴駁回。本院僅就上訴人上訴部分為審究，其餘確 定部分則不再論述，先此敘明。
四、兩造不爭執之事項：
被上訴人主張伊之父馮紹焜與上訴人等4人於64年10月18日 簽訂系爭土地買賣契約，上訴人等4人就系爭土地之權利範 圍各為4分之1，上訴人等4人並將各自持有之系爭土地所有 權狀正本交予馮紹焜收執。嗣因系爭土地之地目為田，無法 辦理過戶，地價稅之納稅人名義仍未變更，故於65年5月31 日經馮紹焜與上訴人等4人於臺北市北投區調解委員會就地 價稅繳納事宜成立調解，由馮紹焜負擔，並於65年7月29日 經臺北地院核定在案。因馮紹焜於94年2月21日死亡，被上 訴人為繼承人並取得其他繼承人馮雅棻、馮震宇、馮瑞瑜及 彭澄芬等人同意，由被上訴人單獨取得系爭土地所有權移轉 登記請求權，有被上訴人所提出系爭土地買賣所有權移轉契 約書、土地所有權狀、臺北市北投區公所65年8月4日投民字 第17772號函暨所附之65年5月31日調解委員會調解書、委建 工程合約書、普通匯票匯費計數單、系爭土地土地登記第二 類謄本、異動索引、○○區○○段○○段000地號土地登記 第二類謄本等文件可稽。
五、本件重要爭點及本院判斷之論據：
被上訴人主張系爭土地買賣契約業已成立，馮紹焜並已交付 買賣價金，故伊得請求上訴人將系爭土地如附表編號一所示 所有權應有部分4分之1移轉登記予伊等語。惟為上訴人所否 認，並以前開情詞置辯，是本院應審究之重要爭點厥為：㈠ 、系爭土地買賣契約是否有效？㈡、被上訴人請求上訴人應 將系爭土地如附表編號一所示所有權應有部分4分之1移轉登 記予被上訴人，有無理由？茲分別論述如后：
㈠、系爭土地買賣契約是否有效？
１、查馮紹焜與上訴人等4人係於64年10月18日簽訂系爭土地買 賣契約，並為當初實際參與訂約之上訴人所不否認，且馮紹 焜確實執有當初系爭土地共有人上訴人等4人之土地所有權 狀正本共4份，權利範圍各為4分之1，並就系爭土地地價稅 之負擔成立調解，而依該調解書之附表所示，馮紹焜係應就 ○○區○○○段○○小段第148-62地號土地（即系爭土地重 測前之地號）負擔每期地價稅，且地價稅如有調整時即應調 整負擔之稅額，此有系爭土地買賣契約、土地所有權狀、臺 北市北投區公所65年8月4日投民字第17772號函暨所附之65 年5月31日調解委員會調解書附卷可稽（見原審卷第22至31 頁）。又系爭土地買賣契約及土地所有權狀所載之系爭土地 面積為51平方公尺，而依上開調解書附表所載系爭土地坪數 為15.42坪，則按1公頃為1萬平方公尺為3,025坪，是系爭土 地以面積51平方公尺換算約為15.4275坪（計算式：51平方 公尺÷10,000＝0.0051公頃；3,025坪×0.0051＝15.4275 坪），而與上開調解書附表所載之系爭土地坪數相符，足徵 馮紹焜確實係與上訴人等4人就系爭土地全部之面積51平方 公尺為買賣而簽訂系爭土地買賣契約。又土地所有權狀乃表 彰土地所有人權利及辦理變更登記之用，有其重要性在，揆 諸常情，皆係由土地所有權人妥善收執，斷無任意交由他人 持有之理。是馮紹焜既能持有系爭土地共有人即上訴人等4 人所有系爭土地之土地所有權狀正本，當可確信系爭土地買 賣契約簽訂後，馮紹焜應有交付價金予上訴人等4人，僅因 馮紹焜當時不具自耕農身分無法移轉系爭土地所有權，故上 訴人等4人始將所有之系爭土地所有權狀正本交予馮紹焜保 管，足資證明系爭土地買賣契約確已有效成立。否則，系爭 土地之買賣契約若未成立，馮紹焜又未交付價金，上訴人等 4人殊無交付系爭土地所有權狀正本予馮紹焜之必要，此事 實不因上訴人嗣後再向地政事務所申請換發系爭土地所有權 狀而生影響。再者，馮紹焜於上開調解成立後，亦確有依該 調解內容所載，於收受通知後分別於65年間匯款234元予陳
萬金、66年間匯款468元予陳萬金，以供其再繳納系爭土地 各該年度之地價稅，此有被上訴人所提出普通匯票匯費計數 單、掛號函件執據、受款人陳萬金之匯票收款回帖等文件附 卷可考（見原審卷第167、168頁），且上訴人之訴訟代理人 於本院言詞辯論時亦不爭執系爭土地自64年間即交付被上訴 人之被繼承人馮紹焜使用至今(見本院卷第71頁反面)。倘馮 紹焜就系爭土地之買賣未曾交付價金予上訴人等4人，上訴 人等4人豈會於64年間即將系爭土地交付被上訴人之父馮紹 焜使用至今？馮紹焜又豈會與上訴人等4人達成調解並願意 代繳地價稅？且雙方豈會僅就地價稅之繳納事宜為調解，而 絲毫未曾提及買賣價金之給付亦應付諸調解？足徵被上訴人 主張馮紹焜與上訴人等4人間之系爭土地買賣契約確已成立 ，且馮紹焜業已給付買賣價金2萬3,142元，並非無稽。至系 爭土地買賣契約上之地目雖記載為「建」，而與馮紹焜執有 當初系爭土地共有人即上訴人等4人之土地所有權狀正本共4 份其上地目均記載為「田」有所出入，惟此乃契約成立後， 地目變更所致，尚難以地目記載不同，即否認系爭買賣契約 之成立，是上訴人辯稱系爭契約書之地目遭人擅自變造云云 ，尚非可採。
２、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情 形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為 給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。另 按約定移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人所訂立之農 地買賣契約，因約定之給付屬於違反土地法第30條強制規定 之行為，即屬法律上之給付不能。此項以不能給付為標的之 契約，依民法第246條第1項本文之規定，固屬無效。但如又 約定預期於不能情形除去後，為給付者，則依同條項但書規 定該契約仍為有效（最高法院69年度台再字第163號判決要 旨可資參照）。又按私有農地所有權之移轉，依89年1月26 日修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為 限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定 由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定 登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自 耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給 付者，其契約始為有效。否則，即係以不能之給付為契約標 的，依民法第246條第1項前段規定為無效（最高法院95年度 台上字第1682號判決意旨可資參照）。
３、經查，系爭土地地目係屬田即農地，且買賣契約簽訂日為64 年10月18日，依89年1月26日修正刪除前之土地法第30條規 定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，
並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前 項規定者，其所有權之移轉無效。」屬給付不能之標的，而 系爭土地買賣契約以不能給付之標的為契約標的，雖依民法 第246條第1項前段規定，原則上屬無效。惟依上開說明，若 當事人有具體約定移轉登記予有自耕能力之特定人，或待承 買人有自耕能力再行移轉登記，或待日後法令變更後再為移 轉登記等情，則有民法第246條第1項後段規定例外屬有效之 適用餘地。準此，依上開調解書內容所載：「坐落北投區○ ○○段○○小段148之58等地號土地（如附表）原為聲請人 等(即上訴人等4人)所有，於64年3月間讓售與對造人等(即 馮紹焜與訴外人陳文衍等10人)興建國民住宅，其後因地目 『田』無法變更而未能辦理過戶，致地價稅納稅人名義仍未 變更，聲請人等為要求對造人等負擔其承受土地全部之地價 稅，經向本會聲請調解成立條件如下：一、前項土地尚未辦 理過戶以前，對造人等每期應繳納地價稅，悉依各持分土地 面積比例負擔（如附表）。二、對造人等於接獲繳納通知（ 由聲請人或徐文衍通知）15日內應依附表金額逕寄聲請人（ 如附表指定）彙繳，逾期依附表金額加罰加倍之違約金。三 、地價稅如有調整時，各對造人應按各持分面積比例負擔其 調整稅額。四、調解成立後，對造人如出讓表列土地時，應 負責交代承受人（買方）繼續履行本調…。」以及附表所列 馮紹焜所未辦理過戶之土地即係北投區○○○段○○小段14 8 之62地號土地等情（見原審卷第29至31頁），堪認被上訴 人主張馮紹焜與上訴人等4人確有約定待土地法第30條所為 之限制除去後再辦理系爭土地所有權移轉一節，應屬可信。４、次按92年2月7日修正公布之農業發展條例，限縮耕地範圍， 將「依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地 」等類土地，自該條例第3條第11款中修正刪除，修正後臺 北市土地已無農業發展條例所指之耕地，且按土地登記規則 90年9月14日將原第87條規定「申請農地所有權移轉登記， 除法令另有規定外，應提出承受人自耕能力證明書。」修正 為「申請耕地所有權移轉登記，除法令另有規定外，應提出 農業用地作農業使用證明書及本次取得後所有農地面積合計 不超過二十公頃之承諾書。」並調整條次為第101條，嗣該 規則於96年7月31日刪除第101條規定，修正說明為「一、本 條刪除。二、配合總統96年1月10日華總一義字第096000018 91號令修正發布之農業發展條例第39條，業已刪除申請耕地 所有權移轉登記，應檢具農業用地作農業使用證明書或耕地 符合土地使用管制規定證明之規定，爰刪除本條規定。」是 臺北市現行田地目土地，並無應恢復農用始能移轉登記之規
定，此有臺北市士林地政事務所101年7月16日北市士地登字 第10131405200號函附卷可稽（見原審卷第82頁）。衡酌系 爭土地買賣契約訂立當時、上開調解書調解內容及臺北市政 府士林地政事務所之函文內容，並依誠信原則予以勾稽，斟 酌系爭土地買賣契約之主要目的，並探求當事人間之真意， 可知馮紹焜與上訴人等4人於斯時係知悉因89年1月26日修正 刪除前之土地法第30條規定之限制，致無法移轉系爭土地所 有權，故預期並約定待過戶之法令限制除去後再為履行，則 渠等預期因法令限制而不能履行之情形除去後為給付，系爭 土地買賣契約自屬有效。
㈡、被上訴人請求上訴人應將系爭土地移轉登記予被上訴人，有 無理由？
１、按「重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知 之限期內，自行設立界標，並到場指界。逾期不設立界標或 到場指界者，得依左列順序逕行施測：一、鄰地界址。二、 現使用人之指界。三、參照舊地籍圖。四、地方習慣。」、 「重新實施地籍測量之結果，應予公告，其期間為三十日。 」、「重新實施地籍測量，應依左列程序辦理：…二、地籍 調查。三、地籍測量。…七、公告通知。…九、土地標示變 更登記。…」、「戶地測量應按地籍調查表所載認定之界址 ，逐宗施測。」、「重測結果，…以公開展覽方式公告三十 天…公告期間，土地所有權人對於重測結果無異議，…，地 政機關應於公告後辦理登記。」分別為土地法第46條之2第 1項、第46條之3第1項、75年發布之地籍測量實施規則第205 條（現修正為第185條）、第211條（現修正為第191條第1項 ）及第217條（現修正為第199條）所明定。依76年間地籍圖 重測地籍調查表記載，系爭地段339之1地號土地四至界址均 為「無明顯界址參照舊圖逕行施測」且系爭地號土地經重測 當時土地所有權人於地籍調查表上同意認章後，前臺北市政 府地政處測量大隊依前揭規定辦理地籍圖重測，重測成果迭 經前臺北市政府地政處以77年8月8日北市地測字第38527號 公告30日，公告期滿無異議確定，及該管轄地政事務所辦竣 土地標示變更登記在案。又有關重測前使用之舊地籍圖，係 日據時期以當時有限之技術及設備繪製而成，由於使用年代 久遠，以致圖紙伸縮、摺皺破損、經界模糊、比例尺過小精 度難以控制，且常見部分地籍線無法與現況相套合，為消弭 土地界址糾紛，乃辦理地籍圖重測。地籍圖重測係依據土地 所有權人指界之結果施測及計算面積，且現今測量技術及儀 器較日據時期精密優良，故重測前後土地面積難免增減一節 ，復有臺北市政府地政局土地開發總隊102年6月21日北市地
發繪字第10230356300號函附卷可稽（見原審卷第277頁正、 反面）。是以系爭土地面積為51平方公尺，即與上開調解書 附表所載系爭土地坪數為15.42坪相符，且依系爭土地之土 地登記第二類謄本所載，系爭土地於重測前之地號即為○○ ○段○○小段148之62地號，則依臺北市政府地政局土地開 發總隊前開函文說明，堪認系爭土地於重測後面積即為30.2 平方公尺無訛。上訴人就此雖辯稱：系爭土地重測前、後相 差之20.8平方公尺為建地，於其與馮紹焜就系爭土地買賣所 有權登記時併入○○區○○段○○段000地號成為該建地之 一部分，根據經驗法則，那20.8平方公尺一定是跑到隔壁地 號去，成為隔壁地號的一部分云云。惟上訴人就此並未舉證 以實其說，所辯已難採信。且就上訴人所提臺北市○○區○ ○段○○段000地號土地之土地登記第二類謄本所載（見原 審卷第94頁），該地號土地為被上訴人所有，且重測前之地 號為○○○段○○小段148之45地號，並未有何記載該土地 之一部分來自於重測前之地號○○○段○○小段148之62地 號土地，益見上訴人就此所辯，並非有據。
２、從而，被上訴人請求上訴人應將其所有如附表編號一所示之 土地應有部分4分之1移轉登記予被上訴人，核屬有據，應予 准許。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人應將其所有如附表編號一所 示土地應有部分4分之1移轉登記予被上訴人，洵屬正當，應 予准許。原審就此為上訴人敗訴判決，核無違誤。上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法 及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自 無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依法判決如主文。中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林麗玲
法 官 黃豐澤
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
書記官 江采廷