臺灣高等法院民事判決 102年度上字第938號
上 訴 人 許李明媚
訴訟代理人 許祥熙
被上訴人 許祥豐
訴訟代理人 楊景超律師
張立達律師
上列當事人間給付土地租金等事件，上訴人對於中華民國102 年
6 月28日臺灣士林地方法院102 年度訴字第360 號第一審判決提
起上訴，並為訴之追加，本院於102 年12月4 日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
上訴人於原審依民法第425 條之1 、土地法第99條，請求被 上訴人給付租金及押金，聲明：㈠被上訴人應自民國101 年 1 月1 日起，按月給付上訴人新臺幣（下同）1 萬2748元； ㈡被上訴人應於101 年10月1 日給付上訴人2 萬5496元（原 法院102 年度士簡調字第6 號卷〈下稱原審調解卷〉第4 頁 參照）。上訴後則以：如認兩造間為使用借貸之法律關係， 上訴人亦得終止使用借貸契約並請求被上訴人給付相當租金 之不當得利（本院卷第10頁正面、背面）為由，追加民法第 179 條為請求權基礎，並據以於102 年11月26日具狀追加依 不當得利法律關係請求之備位聲明（本院卷第113 頁）。核 其請求之基礎事實均源於被上訴人所有之建物坐落於上訴人 所有之土地上，被上訴人應否給付上訴人金錢此一爭議，原 審之訴訟資料及證據均得加以援用，顯係基於同一基礎事實 而為追加。依民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1項 第2 款規定，上訴人追加備位聲明，應予准許。貳、實體部分：
一、上訴人主張：兩造係母子。坐落臺北市○○區○○段0 ○段 000 地號土地應有部分36% （下稱系爭土地）為上訴人所有 ，上訴人於68年間將系爭土地上原為其所有之舊建物（即臺 灣省陽明山管理局士林鎮天母段1 小段10227 建號，下稱系 爭舊建物）拆除，以系爭土地與訴外人羅張靜華（下稱羅張 靜華）所有之相鄰土地，合建門牌號碼為臺北市○○區○○ ○路0 段000 巷0 號、7 號之集合住宅建物（下稱系爭集合 住宅建物，共8 戶），並將上訴人所分得之門牌號碼臺北市 ○○區○○○路0 段000 巷0 號1 樓、2 樓、3 樓建物（以
下分稱系爭1 樓、2 樓、3 樓建物，如同指3 戶建物，則合 稱系爭1 至3 樓建物），分別贈與訴外人即上訴人之長子許 祥麟（下稱許祥麟）、次子許祥熙（下稱許祥熙）及被上訴 人。惟上訴人為免於遲暮之年失所依靠，乃保留系爭土地所 有權，與被上訴人就系爭土地成立租賃關係，並默示約定系 爭3 樓建物（建號為臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號 ）由上訴人管理並收取全部租金，該租金除用於修繕房屋、 納稅、照顧上訴人、並視結餘分配予被上訴人外，亦有部分 金額抵充使用系爭土地之地租，兩造依上開約定執行已達33 年，系爭3 樓建物並非無償使用系爭土地。嗣被上訴人於 101 年1 月1 日起收回系爭3 樓建物之管理收益權限，違背 應將系爭1 至3 樓建物之房租全部交由上訴人統一管理分配 之家族約定。上訴人為系爭土地之所有權人，自得依民法第 425 條之1 第1 項、第439 條前段，請求被上訴人給付按土 地法第97條、第99條、第101 條、第105 條規定計算之租金 每月新臺幣（下同）1 萬2748元（計算式詳附表），及押金 2 萬5496元（即2 個月租金）。縱認被上訴人係基於使用借 貸之法律關係使用系爭土地，上訴人亦得依民法第472 條第 1 項第1 款、第2 款規定，以起訴狀繕本之送達為終止使用 借貸關係之意思表示，被上訴人使用系爭土地即無法律上權 源，應返還相當租金之不當得利等語。並聲明：㈠被上訴人 應自101 年1 月1 日起按月給付上訴人1 萬2748 元 。㈡被 上訴人應於101 年10月1 日給付原告2 萬5496元。二、被上訴人則以：系爭集合住宅建物係由訴外人許老松（下稱 許老松）即被上訴人先父出錢出力建造，許老松始為建物所 有人，並於建築完成後將其中系爭3 樓建物贈與被上訴人。 系爭3 樓建物與系爭土地從未同屬於上訴人一人所有，自無 民法第425 條之1 第1 項規定之適用，且系爭集合住宅建物 亦非租用基地建築房屋，上訴人不得請求被上訴人給付土地 租金。系爭3 樓建物自第一次登記起迄今33年，均係無償使 用系爭土地，兩造間為使用借貸關係。系爭3 樓建物自100 年1 月起經過半年以上無法順利出租，上訴人乃於同年8 月 初主動將鑰匙交還被上訴人，並非被上訴人自行收回管理權 ，上訴人依民法第472 條第1 項第1 款、第2 款規定，終止 系爭土地之使用借貸關係，於法不合。縱認兩造間就系爭土 地有租賃關係存在，惟系爭土地有8 個建物，上訴人請求被 上訴人給付附表所示之租金，其計算亦有未當。上訴人並未 提出請求給付土地押金之法律依據等語，資為抗辯。並聲明 ：㈠上訴人之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起本件上訴，並 依不當得利之法律關係追加備位之訴。並聲明：㈠先位部分 ：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應自101 年1 月1 日起，按月 給付上訴人租金1 萬2748元；⒊被上訴人應給付上訴人押金 2 萬5496元。㈡備位部分：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應自 101 年1 月1 日起，按月給付上訴人相當租金之不當得利1 萬2748元。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造係母子。
㈡系爭土地於68年11月28日以買賣為原因，登記為上訴人所有 迄今，有土地登記謄本在卷可參（原審調解卷第8 頁）。 ㈢系爭集合住宅建物共有8 個建號，於68年7 月6 日建築完成 ，系爭3 樓建物於69年2 月6 日辦理第一次所有權登記，登 記之所有權人為被上訴人。有建物登記謄本在卷可憑（原審 調解卷第9 頁、本院卷第90頁至第97頁）。 ㈣許老松將土地、建物贈與予許李明媚之贈與同意書為真正。 贈與標的第三項載明為「房屋：臺北市士林區蘭雅里108-17 ；土地：臺北市○○區○○段○○○段0000地號」（原審卷 第36頁、第32頁背面）
㈤系爭土地重測前為湳雅段湳雅小段27-2地號土地，有土地登 記謄本在卷可稽（原審調解卷第8頁）
㈥臺北市○○區○○段○○○段0000地號土地，67年5月26日 分割出湳雅段湳雅小段27-45、27-46地號，重測後分別為天 母段1小段356、356-1、356-2地號。天母段356-2地號於68 年併入天母段1小段357地號。有臺北市士林地政事務所102 年10月15日北市登字第00000000000號函附卷可參（本院卷 第87頁）。
㈦系爭集合住宅建物原始起造人為訴外人蔡銘凱、王臨洮、周 宏基、馬慶峰、謝重光、許祥麟、許祥熙及被上訴人8人（ 下稱蔡銘凱等8人），有使用執照影本（置卷外）可佐。 ㈧上訴人於67年6月間出具拆除同意書，同意蔡銘凱等8人拆除 坐落於臺北市○○區○○段○○○段00000○00000地號上之 舊建物，並於同年月14日出具土地使用權同意書，同意於臺 北市士林區湳雅段湳雅小段27-47、27-46土地興建4層RC建 物。有建造執照影本、使用執照影本（均置卷外）足參。 ㈨系爭集合住宅建物位於臺北市士林區中山北路巷內，步行至 日本學校、美國學校各約10分鐘，中山北路上商店眾多，且 有多線公車，步行至公車站約2分鐘，步行至士東市場約20 分鐘、至士東國小約7分鐘。（本院卷第108頁）五、本件爭點為：
㈠本件是否符合民法第425 條之1 第1 項前段之情形，而推定 在系爭3 樓建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係？ ㈡本件是否得類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，認兩造 就系爭土地有租賃關係？
㈢被上訴人使用系爭土地，是否基於使用借貸之法律關係？ ㈣如被上訴人係基於使用借貸之法律關係，無償使用系爭土地 ，上訴人得否依民法第472 條第1 項第1 款、第2 款之規定 ，終止使用借貸契約，並請求上訴人給付相當租金之不當得 利？
㈤如認被上訴人應給付上訴人土地租金或不當得利，其金額應 為若干？
㈥上訴人得否依土地法第99條規定，請求被上訴人給付相當於 2 個月租金之押金？
六、茲述本院得心證之理由：
㈠本件與民法第425 條之1 第1 項前段規定之情形不符： ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係，其期限不受民法第449 條第1 項規定之限制， 民法第425 條之1 第1 項定有明文。又土地與房屋為各別 之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與 土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之 基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時 或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可 解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應 推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院 48年台上字第1457號判例意旨參照）。復按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。本件 上訴人主張系爭土地及坐落其上之系爭3 樓建物原同屬其 一人所有，惟被上訴人否認之，上訴人自應就此有利於己 之事實，負舉證之責。
⒉經查，系爭土地自68年11月28日起登記為上訴人所有，而 系爭3 樓建物於69年2 月6 日辦理第一次所有權登記，登 記為被上訴人所有等情，為兩造所不爭（兩造不爭執事項 ㈡、㈢參照），則依客觀之登記事實，系爭土地及系爭3 樓建物並無同屬上訴人一人所有之情形。而依上⒈所示法
條規定及判例意旨，須土地及坐落於該土地上之房屋同屬 一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將 土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開法條規 定及判例意旨之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有， 即無適用之餘地（最高法院99年度台上字第1759號判決意 旨參照）。系爭土地及系爭3 樓建物既始終未曾登記為上 訴人一人所有，則上訴人僅因系爭3 樓建物坐落於系爭土 地上，即主張應依民法第425 條之1 第1 項規定推定兩造 間有租賃契約存在，進而據以請求被上訴人給付租金，殊 乏憑據。況所謂推定，並無擬制效力，自得由法律上利害 關係人提出反證以推翻之（最高法院51年台上字第1732號 民事判例參照），從而，如可證明上訴人間係基於其他法 律關係使用系爭土地（詳下㈢所述），自非可逕依民法第 425 條之1 第1 項規定，強將兩造間之法律關係解為租賃 。
㈡本件無從類推適用民法第425 條之1 第1 項前段之規定： ⒈上訴人另主張：系爭土地及原坐落其上之系爭舊建物，原 均屬其一人所有，嗣其拆除舊建物，與羅張靜華共同出地 合建系爭集合住宅建物，並將其所分得之系爭3 樓建物贈 與被上訴人等情，惟為被上訴人所否認，辯稱系爭3 樓建 物係許老松出資興建並贈與被上訴人等語。經查：上訴人 就該主張，固據提出兩造不爭執事項㈣所示贈與同意書（ 原審卷第36頁）、土地登記簿謄本、系爭舊建物建築改良 物登記簿謄本等件為證（原審卷第40頁至第47頁），然上 開書證至多僅能證明系爭土地及系爭舊建物，係許老松於 60 年2月13日贈與上訴人，原同屬上訴人一人所有之事實 ，而不足以推論系爭3 樓建物亦係由上訴人原始取得所有 權並贈與被上訴人之事實。況上訴人自承：當年係由許老 松與羅張靜華簽訂合建契約，因系爭土地登記為上訴人名 下，故許老松自行拿上訴人之印章，以上訴人之名義去簽 約，但目前已無法尋得書面合建契約等語（本院卷第107 頁背面），雖另陳稱許老松係基於夫妻關係，合法代理上 訴人簽約云云，惟合建契約之簽訂並非得由夫妻互為代理 人之日常家務，且依上訴人所述「許老松自己拿印章去簽 約」之經過，亦難認許老松與上訴人間有代理意思之合致 ；復無書面證據足資查核許老松究係以自己名義或上訴人 名義簽訂合建契約。堪認許老松應係基於自己興建系爭集 合住宅建物之意，而與羅靜華簽訂合建契約，縱係於簽約 時逕簽署上訴人之姓名，亦非基於代理上訴人之意思，僅 因系爭土地形式上登記為上訴人所有，始逕行以上訴人之
名義對外簽約。由是，被上訴人抗辯系爭建物係由許老松 出錢出力興建，許老松為起造人而原始取得系爭3 樓建物 ，再將系爭3 樓建物贈與被上訴人等語，洵非無稽。 ⒉上訴人另主張於系爭集合住宅建物興建後，其土地較興建 前少了一半云云，縱係屬實，惟土地所有人提供土地供他 人建築房屋之原因可能多端，或為租賃、或為設定地上權 、或為無償使用借貸等，尤以上訴人與許老松為夫妻，與 被上訴人則為母子，關係親厚，則其出具土地使用同意書 ，提供系爭土地作為建築基地，自未必基於租地建屋之法 律關係。且土地所有權人出具土地使用權同意書，同意他 人使用土地，乃建物起造人與土地所有人不一致時，供建 築主管機關審核是否許可建築之依據，係基於建築管理法 令所為，自難據以認定建物所有權人必係基於須支付租金 或其他對價之法律關係而使用土地，更未能因上訴人提供 系爭土地，即推論上訴人為系爭集合住宅建物之起造人或 所有權人。
⒊綜上，上訴人未能證明系爭3 樓建物係由其出資所建，且 依兩造不爭執事項㈧所示，上訴人亦非系爭3 樓建物之起 造人，則系爭3 樓建物之所有權即始終與上訴人無涉，上 訴人主張兩造間應類推適用民法第425 條之1 第1 項規定 ，認有租賃契約存在云云，尚難憑採。
㈢被上訴人應係基於使用借貸之法律關係使用系爭土地： ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約，前項租金，得以金錢或租賃物之 孳息充之。稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方， 而約定他方於無償使用後返還其物之契約。民法第421 條 、第464 條分別定有明文。
⒉經查，被上訴人固不爭執系爭3 樓建物曾由上訴人管理、 修繕、納稅、出租、收取租金，惟上開情節，終究係兩造 針對系爭3 樓建物本身之使用、管理所為之約定，核與系 爭3 樓建物使用系爭土地之法律關係迥不相涉，未能遽認 被上訴人使用系爭土地須支付對價。上訴人雖於102 年4 月8 日具狀主張：兩造約定於上訴人有生之年均由上訴人 管理系爭3 樓建物並收取全部房租，部分抵作地租，部分 用於繳稅，部分用於修繕，部分用於照顧被上訴人，被上 訴人並非無償使用系爭土地等語（原審卷第29頁背面）。 惟核諸上訴人於起訴時表示「該屋由原告（即上訴人）負 責管理（包括出租、修繕、納稅等）再視結餘分配給相對 人（即被上訴人）」等節（原審調解卷第4 頁），仍僅著 眼於伊代被上訴人管理系爭3 樓建物之事實，並無「所收
房屋租金部分抵作使用系爭土地之租金」之陳述，則其嗣 後以上訴人所管理而收取系爭3 樓建物之房租「部分抵作 租金」，主張被上訴人係有償使用系爭土地云云，已難信 實。
⒊復查，上訴人對被上訴人所提另案（案號：臺灣士林地方 法院102 年度訴字第245 號），主張被上訴人所有之臺北 市○○路00巷0 號2 樓建物，坐落於上訴人所有之臺北市 ○○區○○段0 ○段000 ○000 ○0 地號土地，應依民法 第425 條之1 第1 項給付地租，其情節及請求權基礎與本 件類似（本院卷第52頁至第58頁判決書參照）。上訴人曾 於該案審理中到庭陳稱：伊都會巡看（房子）、自己去收 （租金），交稅捐及修理費。扣除稅捐及修理費後是否有 結餘每月不一定，有時夠，有時甚至不夠繳納稅金，有剩 的話就當作紅利，係將所有房子的租金一起收來後統一處 理、統一繳費後，再分成5 份，5 份是3 個兒子、1 個女 兒和伊自己共5 份等語（原審卷第80頁）；經詢及其所收 之房屋租金是否扣除使用土地之對價，上訴人亦答稱並未 扣除（原審卷第80頁背面），兩造對上訴人上開陳述亦不 爭執（原審卷第68頁正面、背面）。堪認上訴人固代為管 理出租子女們名下之建物，惟就子女名下之建物（含系爭 3 樓建物）使用其名下之土地（含系爭土地），並未收取 任何對價。再衡諸兩造為母子關係，及上訴人自承「我土 地沒有過戶，怕分到以後，每個人就把它賣掉，我要用什 麼都沒有，大家會不理我」等語（原審卷第80頁），足徵 上訴人保留系爭土地之所有權，僅係為避免被上訴人及其 餘子女因同時取得土地及建物所有權而易於處分，始就產 權之分配、登記為限制或預防措施，並非基於租地建屋之 法律關係提供土地予被上訴人使用。準此，被上訴人辯稱 其係基於使用借貸之法律關係，無償使用系爭土地等語， 堪予認定。
㈣上訴人不得依民法第472 條第1 項第1 款、第2 款之規定， 終止系爭土地之使用借貸契約：
⒈按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期 限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。民法第470 條第1 項前段定有明文。所謂「依借貸之目的使用完畢時 」，係指借用人因達成某目的而向出借人借用其物，嗣後 其目的已因而達成，無須再繼續使用者而言。如借用人之 目的有繼續性，借用物一經返還，即妨害借用人目的之繼 續時，即難謂借貸目的已經完畢（最高法院85年度台上字 第1952號民事判決參照）。
⒉上訴人主張：兩造間縱為使用借貸關係，因伊已對被上訴 人為終止借貸關係之意思表示，被上訴人繼續使用系爭土 地即無法律上原因，應給付相當租金之不當得利予伊云云 。惟查：兩造間之使用借貸關係並未訂有期限，而被上訴 人借用系爭土地之目的，係作為系爭3 樓建物之建築基地 使用，其借貸目的應於系爭3 樓建物無須存在或不堪使用 時，始為完成。又鋼筋水泥建築之現代房屋，耐用年限達 數十年，此當係上訴人出借系爭土地時所明知，而系爭3 樓房屋狀況尚佳（原審卷第26頁照片參照），上訴人復未 能舉證證明系爭3 樓房屋已有何隳壞不堪繼續使用之情， 故縱兩造間未訂立借用之期限，上訴人亦不得任意終止兩 造間之借貸關係，其所為終止契約之意思表示，自不能認 為有效（最高法院87年度台上字第2095號判決意旨參照） 。
⒊上訴人復稱：被上訴人違反系爭3 樓建物應由上訴人統一 管理之家族約定，而有民法第472 條第2 款「借用人違反 約定」之終止事由，上訴人茲依該款規定終止使用借貸契 約云云。惟上訴人所述終止使用借貸契約之事由，係針對 「系爭3 樓建物」之使用方式而論，與本件借用標的即「 系爭土地」無涉，上訴人自不得依上開民法第472 條第2 款規定，終止系爭土地之使用借貸契約。上訴人另主張依 民法第472 條第1 款規定終止使用借貸契約，惟並未說明 其有何不可預知之情事，自己需用借用物（即系爭土地） 之情形，自亦未能依該款規定終止使用借貸契約。 ⒋綜上，上訴人依民法第472 條第1 項第1 款、第2 款之規 定終止系爭土地之使用借貸契約，為不合法，不生效力。 兩造間之使用借貸契約繼續存在，被上訴人使用系爭土地 非無法律上原因，從而，上訴人依民法第179 條規定，請 求被上訴人給付相當租金之不當得利，亦非有據。 ㈤上訴人不得請求被上訴人給付相當於2 個月租金之押金： 上訴人另依土地法第99條規定，請求被上訴人給付相當於2 個月租金之押金。惟兩造間並無租賃契約關係，業經認定如 上，且土地法第99條僅在規範於出租人要求收取押金時，其 數額之上限，並非承租人負有給付押金義務之法律依據。是 以，上訴人請求被上訴人給付押金，非可憑信。 ㈥據上，上訴人先位主張其得適用或類推適用民法第425 條第 1 項前段規定請求被上訴人給付租金，及依土地法第99條規 定請求被上訴人給付押金部分；暨備位主張被上訴人於使用 借貸契約終止後應給付相當租金之不當得利部分，均無理由 。故上訴人主張之租金或相當租金之不當得利，數額應為若
干之爭點，即無再予審究之必要。附此敘明。
七、綜上所述，上訴人以兩造間應適用或類推適用民法第425 條 第1 項前段為由，請求被上訴人自101 年1 月1 日起按月給 付上訴人租金1 萬2748元，及依土地法第99條規定請求給付 押金2 萬5496元，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗 訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。上訴人另以其已終 止使用借貸契約為由，追加備位聲明，請求被上訴人依民法 第179 條規定，自101 年1 月1 日起按月給付上訴人相當租 金不當得利1 萬2748元，亦無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 18 日
民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 陳邦豪
法 官 王怡雯
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 18 日
書記官 李華安
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：（上訴人主張每月租金為新臺幣1 萬2748元之計算式）⊙234 ㎡（系爭土地總面積）×36/100（上訴人之應有部分）× 54,480（系爭土地申報地價）×10﹪÷3 （三戶）÷12（月）
＝12,748（元以下四捨五入）
（見調解卷第8 頁）