臺灣高等法院民事判決 102年度上字第266號
上 訴 人 林東城
訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師
被上訴人 石家齊
石家杰
兼上一人
訴訟代理人 石慈民
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對中華民國101年12月
25日臺灣宜蘭地方法院101年度訴字第34號第一審判決提起上訴
，本院於102年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應自民國九十六年一月一日起至返還土地之日止，每年給付上訴人新台幣壹萬參仟柒佰貳拾肆元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，此部分應准上訴人之聲請，由 其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：上訴人所有宜蘭縣三星鄉○○段000地號土地 （下稱系爭土地），於重劃前為宜蘭縣三星鄉○○段○○○ 段000○00地號（下稱186-8地號土地），但被上訴人未經上 訴人同意，即以其所有如附圖編號Ａ所示建物（下稱系爭地 上物）占有使用系爭土地，妨害上訴人就系爭土地所有權之 行使而無權占有系爭土地。又訴外人游清源興建系爭地上物 時，並非系爭土地所有人，而與最高法院民國48年上字第 1457號民事判例關於土地及房屋需同屬1人所有之要件不符 。又上訴人於89年間經由拍賣取得系爭土地所有權後10餘年 始行使權利，僅屬於單純未行使權利，而不具有使被上訴人 信賴權利人不再行使權利之意思。是上訴人提起訴訟實屬正 當之權利行使，並無權利濫用之情事。又被上訴人無權占有 系爭土地，因此獲有相當於租金利益之不當得利，則以系爭 土地申報地價每平方公尺新臺幣（下同）880元、系爭地上 物占用系爭土地之面積155.95平方公尺、並以年息10%計算 ，上訴人得請求被上訴人給付5年內即自96年1月1日起至返
還土地之日止，每年1萬3,724元之不當得利。爰依民法第 767條、第179條規定，求為判命：被上訴人應將系爭土地上 如附圖編號A建物拆除，將土地返還上訴人，及自96年1月1 日起至返還土地之日止，每年給付上訴人1萬3,724元等語（ 惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴。）。並 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將宜蘭縣三星鄉○ ○段000地號土地上，如原判決附圖編號A建物拆除，將土地 返還上訴人，及自96年1月1日起至返還土地之日止，每年給 付上訴人1萬3,724元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、被上訴人石家杰及石慈民則以：重劃分割前之系爭186-8地 號土地，其登記名義人雖為訴外人游清江，但實為游清江與 其兄弟即訴外人游金土、游清河、游清源、游清松、游木樹 及游宗榮等人所共有，只因不諳法律及為求便利之故，而借 名登記為游清江所有。嗣游清江等人因考量子女日漸成年， 為避免日後手續繁瑣，遂協議分割186-8地號土地為游金土 、游清河、游清源、游清松、游木樹及游宗榮等人或其指定 之人單獨所有建屋使用。游清源不僅為186-8地號土地之實 質所有權人，並為興建系爭地上物之原始取得人，故系爭土 地於分割前，與其上建物同屬於被上訴人之被繼承人游清源 一人所有，故本件有民法第425條之1第1項規定之適用。又 上訴人取得系爭土地後歷經10餘年其均未行使權利，為權利 濫用，且其權利業已失效。且縱使被上訴人應返還相當於租 金之不當得利，惟因系爭土地之經濟價值極低，故應以申報 地價5%計算為宜等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。四、被上訴人石家齊於本院審理時，經合法通知未到庭，亦未提 出任何書狀。
五、兩造不爭執之事實：
㈠系爭宜蘭縣三星鄉○○段000地號土地為上訴人所有，系爭 土地上有如附圖編號Ａ（面積155.95平方公尺、磚造鐵皮頂 、另部分鐵皮牆）所示建物，而系爭地上物目前內部有客廳 、神桌、廚房、餐廳及寢室等隔間與陳設，為被上訴人石慈 民占有使用。
㈡宜蘭縣三星鄉○○段○○○段00000地號土地於42年間登記 所有人為訴外人游清江。66年8月間再分割出系爭186-8地號 土地，而186-8地號土地復於67年4月15日再分割出同段186- 9至186-18地號土地。其中186-18地號土地經游清江於67年6 月5日以贈與為原因而登記為訴外人游文哲所有，並於72年5 月間經重劃為系爭土地。游文哲於87年間死亡後，經訴外人 游萱祺、游絨絨、簡如偉繼承。嗣後於89年間由上訴人拍賣 取得系爭土地。
㈢系爭土地上之建物即宜蘭縣三星鄉○○路0段000巷0號房屋 ，於61年間經訴外人游清源設立稅籍。游清源於83年7月12 日死亡後，經訴外人游阿腰、游素芬繼承，游阿腰復將該屋 之事實上處分權讓予游素芬。游素芬死亡後，於97年7月22 日由被上訴人等三人繼承。
六、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下： ㈠被上訴人是否有權占有使用系爭土地？上訴人得否請求被上 訴人拆屋還地？
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係； 其期限不受第449條第1項規定之限制，為88年4月21日增訂 民法第425條之1第1項明文規定。又土地與房屋為各別之不 動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使 用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故 土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣 ，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人 之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人 默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457 號判例意旨參照）。足見民法第425條之1之增訂乃以最高法 院48年台上字第1457號判例意旨及法理而予以明文化，若房 屋及土地轉讓之事實，發生於上開民法第425條之1第1項規 定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例 或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃 關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高 法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。又該規定所謂 土地及房屋同屬一人，是可包括土地及房屋同屬相同之共有 人及土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有 人之情形在內（最高法院100年度台上字第2103號判決意旨 參照）。
⒉經查宜蘭縣三星鄉○○段○○○段00000地號土地於42年間 登記所有人為訴外人游清江，66年8月間再分割出系爭186-8 地號土地，而186-8地號土地復於67年4月15日再分割出同段 186-9至186-18地號土地，為兩造所不爭執。而訴外人游清 江於原審審理時到庭證稱：在六十幾年時兄弟分家所以有分 割系爭土地，土地放領時兄弟間是同財共居，放領時雖然登 記我的名字，但是後來67年分家時就分給兄弟。系爭土地在 放領時，因為兄弟間同財共居大家都有權利，所以登記我的
名字只是掛名而已。系爭房屋在分割前就已經存在，是游清 源蓋的他在居住，分割時是游清源分在那個位置等語。且證 人游宗榮亦於原審到庭證稱：系爭土地之前是向訴外人陳呈 祥承租，後來放領給我們。放領時包括系爭土地在內之所有 土地，都是用第五個哥哥游清江名義登記。因為當時兄弟還 沒有分家，大家同居共財，放領所得土地由大家一起耕種， 而當時是第二個哥哥游金生主持家業，就決定只用游清江的 名義登記，大家兄弟間當有權利等語，有言詞辯論筆錄可證 （見原審卷第217至220頁）。而昔日臺灣為農業社會，兄弟 未分家前，共同耕作並同居共財，所在多有，是證人游清江 、游宗榮之證言，與常情相符，應堪採信。是據此足證系爭 土地於42年間為訴外人游清江、游清源等人共有，而借名登 記為游清江所有。
⒊從而訴外人游清源於系爭土地分割前既為實質共有人，且游 清源於系爭土地分割前之61年前間即已興建系爭地上物，則 據此足證系爭地上物於興建完成當時與所坐落之土地為同屬 游清源一人所有。嗣後186-8地號土地於67年4月分割出系爭 土地後，登記名義人游清江旋即於67年6月將系爭土地贈與 游文哲，則依民法第425條之1第1項規定，即應推定在系爭 房屋得使用期限內，游文哲與游清源之間就系爭土地有租賃 關係。而游清源於83年7月12日死亡後，經訴外人游阿腰、 游素芬繼承，游阿腰復將該屋之事實上處分權讓予游素芬。 游素芬死亡後，於97年7月22日由被上訴人等三人繼承系爭 房屋所有權，故被上訴人即屬有權占有系爭土地。上訴人主 張被上訴人無權占有系爭土地，請求被上訴人拆屋還地云云 ，並不足採。又上訴人此部分主張既屬無據，本院即無庸審 酌上訴人是否已罹於權利失效或權利濫用，附此敘明。 ㈡上訴人得否請求被上訴人返還相當於租金之不當得利？金額 為若干？
⒈按本件雖應適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造就系 爭土地有租賃關係存在，從而被上訴人占有系爭土地即為有 權占有，上訴人不得請求被上訴人拆屋還地，有如前述。惟 民法推定土地所有人與房屋受讓人間有租賃關係之理由，僅 在於兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，並不在於使承租人得 以繼續無償使用土地，進而侵害所有人的權利。從而本件適 用民法第425條之1第1項規定之法律效果，雖使被上訴人得 以有權占有系爭房屋，然其受有居住利益，對被上訴人而言 ，仍屬欠缺債之法律上原因，致上訴人受有物權收益之損害 。故上訴人主張依民法第179條規定，請求被上訴人返還相 當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按依土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價額年息10％為限。所謂土地總價額 ，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法 定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定 所申報之地價。上開計收租金限制之規定，應得據為計算本 件相當租金利益之標準。經查系爭房屋位於宜蘭縣三星鄉上 將路，周遭有住宅、農田、無商店，屋後有茂密竹林，上將 路上車輛往來繁多、車速快，距離較近的羅東市區車程約10 分鐘，系爭房屋目前供被上訴人石慈民居住使用，內部居家 用品擺設整齊業經原審於101年3月28日履勘現場屬實，有勘 驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第30至37頁）。又系爭土 地於99年之申報地價為880元，系爭房屋占有土地面積為 155.95平方公尺，有土地登記謄本、土地複丈成果圖可按（ 見原審卷第3、70頁）。爰審酌系爭房屋使用狀況、鄰近區 域繁榮程度等一切情狀，認為被上訴人應返還上訴人占有系 爭房屋所得之不當得利，以申報地價年息10%計算為適當， 並計算上訴人得按年請求之不當得利為1萬3,724元（計算式 ：880×155.95×10%＝13,724，元以下四捨五入）。且被上 訴人石慈民於原審亦自陳上開金額應屬合理，有101年11月8 日言詞辯論筆錄可按（見原審卷第206頁反面）。是上訴人 請求被上訴人自96年1月10日起至返還系爭土地之日止，每 年給付上訴人1萬3,724元，即屬有據。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人自96年1月1日起至返還土地 之日止，每年給付上訴人1萬3,724元之不當得利，為屬正當 ，應予准許。上訴人請求被上訴人應將系爭土地上如附圖編 號Ａ所示建物拆除，將土地返還上訴人部分，為無理由，應 予駁回。上開應准許部分，原審失察，未予詳酌，遽為上訴 人此部分敗訴判決，尚有違誤，上訴人之上訴為有理由，應 由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。又上開不應准許部 分，上訴人之請求，並非正當，原審判決上訴人敗訴，經核 於法並無不合，上訴人就此部分上訴求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。至於主文第二項所命被上訴人給付部分 未逾150萬元，不得上訴第三審，經判決後即確定，不生假 執行問題，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條、第463條、第385條 第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 3 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 5 日
書記官 蕭詩穎
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。