臺灣苗栗地方法院民事小額判決 102年度苗小字第328號
原 告 葉佳禎
被 告 彭漢國
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國102 年11月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國102 年4 月份向被告承租門牌號碼為苗栗縣苗栗 市○○路000 號4 層樓建物（下稱系爭建物），並簽訂房屋 租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自102 年5 月1 日起至104 年4 月30日止，租金每月新臺幣( 下同) 1 萬45 00元，被告並同意原告得提前入住。因被告前將系爭建物之 部分房間租予他人（下稱原房客），租期至同年5 月31日始 終止，故兩造同意原告就系爭租賃契約之第1 期即102 年5 月份租金僅須給付被告1 萬元整，因此被告未將原房客占用 之部分房間點交予原告。
㈡、嗣因102 年5 月中旬連日下雨，原告始發現系爭建物2 樓房 間有漏水情形，原告置於系爭建物房間內之衣櫥，亦因此變 形損壞，且嚴重致水勢會流向位於1 樓之廚房。原告遂通知 被告此一情形，被告雖曾協同抓漏人員到場勘查，其後卻向 原告表示不予修繕，即置之不理。
㈢、其後，被告之父母於102 年6 月4 日當晚至系爭建物，原告 本欲給付第2 期即102 年6 月份租金予被告之父，然被告之 父卻向原告表示欲終止系爭租賃契約，雙方即約定原告應於 2 日內搬離，而被告則須依系爭租賃契約給付違約金予原告 。詎被告未給付違約金予原告，依系爭租賃契約，系爭建物 之使用權應仍屬原告所有，惟被告與其父竟於102 年6 月6 日下午擅入系爭建物，被告及其父親質疑原告為何仍未遷離 系爭建物，原告因不滿被告態度，所以口氣比較重，表示： 「我就是不要搬，那你要怎樣」等語，原告遭被告父子驚嚇 到，所以才向警方報案。因被告於同年月13日寄發存證信函 要求原告搬離系爭建物，原告即於102 年6 月22日、23日間 將系爭建物騰空，遷離系爭租賃標的物，另將系爭建物之鑰 匙郵寄予被告，僅餘如本院卷第33頁所示之招牌、如本院卷 第34頁所示之水龍頭、如本院卷第34頁反面所示之鐵架未遷 移，且上開物品並未妨礙被告之用，而其餘被告所指原告未 為回復原狀之部份則與原告無涉。
㈣、至原告未給付102 年6 月份租金，係因被告逕自答應原房客 得延後搬離而未知會原告，致原房客分別於同年6 月13日、 16日擅入系爭建物，原告因被告之原房客尚未遷出，對於原 房客所使用之水、電及瓦斯費均不知如何計算。㈤、原告出資於系爭建物施作裝設之招牌、水電設施、網路及有 線電視設施，其工料費用金額合計1 萬5000元，惟原告卻無 法使用上開設備，受有損害，被告應賠償原告。又被告提出 解除系爭租賃契約之表示，應依系爭租賃契約書第21條之約 款給付原告按1 個月租金額即1 萬4500元計算違約金，並應 返還原告前交付予被告之押租金1 萬4500元，其金額合計2 萬9000元。爰本於系爭租賃契約所生之法律關係求為判決如 原告訴之聲明。
㈥、聲明：
１、被告應給付原告4萬4,000元。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、兩造於102 年4 月16日簽訂系爭租賃契約，並約定每月28日 為租金繳交付日。因被告與系爭建物之部分房間承租人所簽 訂之租賃契約於102 年6 月11日始終止，故被告同意將系爭 租賃契約第1 期租金酌減為1 萬元。被告雖分別於當日及同 年月22日將系爭建物之大門及房間鑰匙、大門自動遙控器交 付予原告，惟被告並未同意原告提前搬入系爭建物。㈡、詎原告竟提前使用系爭建物，並要求原房客更換房間等情， 造成原房客之困擾，顯已違反系爭租賃契約。又原告於同年 5 月28日未依約繳交租金，經被告及其父多次前往催討，原 告仍以系爭建物漏水問題拒絕繳納，然被告已有請修繕人員 到場評估並討論施工日期，而評估結果並未如原告所述如此 嚴重，且上開漏水問題亦已於102 年6 月20日修復完成。另 原房客係徵詢過原告，經其同意後始於6 月16日遷出系爭建 物。
㈢、被告父母又於同年6 月4 日前往系爭建物請求原告給付租金 ，因原告不欲給付租金，故雙方協議終止系爭租賃契約，原 告並於當時主動提出願於同年6 月6 日搬離，被告遂於原告 約定遷出系爭建物之日期前往點交，惟被告卻未搬離，其後 並表示拒絕繳交房租亦不予遷出，直至被告於102 年6 月13 日寄發存證信函予原告，被告始表示將遷離系爭建物，至原 告是否於102 年6 月22 日 或23日遷離系爭建物，被告不清 楚，被告於102 年6 月27 日 至系爭租賃標的物檢視時，發 現業已搬空，惟被告係自從門口外面看，並未進入室內觀察 。嗣被告數次聯絡原告系爭建物之點交事宜，原告均以沒時
間為由避不見面，迄今原告仍有招牌、後門鐵欄杆未拆除， 亦有門窗及加設之水管尚未復原。
㈣、原告至今仍積欠被告102 年6 月份至8 月份之租金，縱以押 租金抵償仍有2 個月租金未繳，且原告亦未繳納其使用系爭 建物所使用之水、電、瓦斯費用共5,309 元，再以原告於租 賃期間搬離系爭建物等情，原告已違系爭租賃契約，應不得 向被告請求上開費用。
㈤、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由被告負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭建物有漏水之瑕疵。
㈡、原告向被告承租系爭建物，成立系爭租賃契約時，兩造並未 就系爭建物有無漏水一節有所表示或詢問。
㈢、原告承租系爭建物後，有在系爭建物施作招牌。㈣、原告提出之系爭契約書影本（見本院卷第43頁至第49頁）形 式上係屬真正。
㈤、原告就系爭租賃關係實付予被告之押租金係1 萬4500元，實 付第一個月租金是1萬元。
㈥、系爭租賃契約原訂月租金為1 萬4500元，因原告承租之首月 尚有部分房客在租賃標的物居住，故首月之月租金經兩造合 意減為1萬元。
㈦、原告就系爭租賃契約並未給付第2個月租金。㈧、本院卷第58頁存證信函形式上係屬真正，為被告所發催告原 告搬離系爭租賃標的物之存證信函。
㈨、被告之父母並未承諾原告將給付原告訴之聲明第1 項有線電 視、招牌、水電等設施工料費用1 萬5000元，被告亦未承諾 將負擔有關之工料費用，以上所指水電等工料費用並非指系 爭租賃標的物漏水事項水電工程費用。
㈩、系爭租賃契約因兩造合意而終止，其終止之意思表示係由原 告本人與代理被告之父母於102 年6 月4 日為合意終止之意 思表示，但合意之其餘內容兩造有所爭執（原告主張被告之 父母承諾給付原告2萬9000元；被告否認有承諾）。四、法院之判斷：
㈠、關於原告請求有線電視、招牌、水電設施等工料費用1 萬 5000元部分：
原告在系爭建物施作裝設之招牌、水電設施、網路及有線電 視設施，其因此取得之利益，為被告履行系爭租賃契約後， 原告得使用附設在系爭建物之招牌、水電設施、網路及有線 電視設施之利益，然系爭租賃契約因兩造合意而終止，其終
止之意思表示係由原告本人與代理被告之父母於102 年6 月 4 日為合意終止之意思表示，如本件兩造所不爭執之事項編 號㈩所示，則原告於系爭租賃契約終止後，因無繼續使用系 爭建物之正當權源，自無從取得使用附設在之招牌、水電設 施、網路及有線電視設施之使用利益，原告之以無法取得此 項使用利益，係系爭租賃契約終止之結果，並非可歸責於被 告有何債務不履行情事，原告依系爭租賃契約之法律關係請 求被告損害賠償，並非可採。因兩造合意終止系爭租賃契約 時，被告並未承諾給付原告此部分之費用，如本件兩造所不 爭執之事項編號㈨所示，則原告亦無法依兩造終止系爭租賃 契約時所成立之合意，請求被告給付此部分費用之餘地。基 於以上所述，原告就此部分請求被告給付1 萬5000元，核無 理由，應予駁回。
㈡、關於原告請求被告給付1萬4500元違約金部分：１、原告主張被告之父母代理被告承諾給付原告2 萬9000元( 內 含1 萬4500元違約金) ，為被告所爭執，原告並未能舉出足 以使法院信其此部分之主張之事證以證明，難認被告有承諾 給付原告1 萬4500元之違約金。
２、系爭租賃契約書第21條載明：「甲、乙雙方在本契約有效期 間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月 租金作為違約金，方可解除契約。」等文字，其立約意旨規 範當事人之一方片面終止系爭租賃契約之情形，並不適用於 當事人雙方合意終止系爭租賃契約之情形，兩造既係以合意 方式終止系爭租賃契約，已如前述，原告應不得依據系爭租 賃契約書第21條之約款請求被告給付違約金。３、基於以上所述，原告就此部分請求被告給付1 萬4500元，係 無理由，應予駁回。
㈢、關於原告請求被告返還1萬4500元押租金部分：１、按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題。」最高法院87年度臺上字第16 31號民事裁判意旨，可資參照( 最高法院民事裁判書彙編第 33期259-266 頁) 。
２、而依原告所陳：「原告即於102 年6 月23日間將系爭建物騰 空，遷離系爭租賃標的物。」等語及被告所陳：「至原告是 否於102 年6 月22日或23日遷離系爭建物，被告不清楚，被 告於102 年6 月27日至系爭租賃標的物檢視時，發現業已搬 空，．．．．。」等語觀之，原告主張於102 年6 月23日間 始自系爭建物遷離，應可信為真實。然原告就系爭租賃契約
既僅支付首月即102 年5 月1 日起至102 年5 月30日止之租 金，則其就自102 年6 月1 日起至102 年6 月22日、23日止 占用系爭建物之對價，應仍給付予被告，此部分之債務計為 1 萬0758元｛計算式：(14500÷31×23＝10758.06) ｝，原 告並未清償，應自上開押租金抵充。
３、原告自陳：「如本院卷第33頁所示之招牌、如本院卷第34頁 所示之水龍頭、如本院卷第34頁反面所示之鐵架未遷移。」 等語；且就被告所主張原告未繳納其使用系爭建物所使用之 水、電、瓦斯費用共5,309 元等情，原告自陳：「因被告之 原房客尚未遷出，對於原房客所使用之水、電及瓦斯費均不 知如何計算。」等語，被告則自陳：「原房客係徵詢過原告 ，經其同意後始於6 月16日遷出系爭建物。」等語，以此觀 之，原告亦確有積欠被告水、電、燃料費用，僅金額有所爭 執。此部分水、電、燃料費用，如由本院會同原房客、各事 業供應單位、兩造會算鑑定；另就拆卸遷移招牌、鐵架之費 用，由本院會同兩造及土木技師鑑定，其鑑定之勞費，顯然 逾爭執之金額甚多，兩者不成比例，依民事訴訟法第436 條 之14第2款所定：「有下列各款情形之一者，法院得不調查 證據，而審酌一切情況，認定事實，為公平之裁判︰一、． ．．．二、調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不相 當者。」之規定，本院認定應由原告負擔之回復原狀費用及 水、電、燃料費用為3742元。
４、以上應由原告清償被告之金額合計為1 萬4500元，以同額之 押租金抵充後，並無剩餘，原告自無就此部分請求被告給付 之權利，原告此部分之請求，亦應予駁回。
㈣、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
苗栗簡易庭 法 官 羅 永 安
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及須按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴理由應表明：
一、原判決所違背之法令及其具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由。當事人如對本件訴訟內容有所疑義，得聲請閱卷。 書記官 張 哲 豪
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日