臺灣苗栗地方法院民事判決 100年度訴字第353號
原 告 王超然
訴訟代理人 倪子修律師
被 告 集安建設有限公司
兼上一人
法定代理人 林俊男
被 告 林國煬
前列3人共同
訴訟代理人 林衍鋒律師
複代理人 張為文
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於102年12月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告集安建設有限公司、林國煬應連帶給付原告新臺幣陸拾貳萬元及自民國100年11月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告集安建設有限公司、林國煬連帶負擔十分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告集安建設有限公司、林國煬供擔保後，得假執行。但被告集安建設有限公司、林國煬如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣陸拾貳萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原 告起訴主張被告林俊男為被告集安公司代表人，其向被告集 安公司、林國煬購買房屋及基地3 戶，因被告集安公司銷售 房屋廣告不實，違反公平交易法及消費者保護法，且構成物 之瑕疵、不完全給付，其依據公平交易法、消費者保護法、 公司法、民法物之瑕疵擔保、不完全給付等規定請求被告連 帶給付新台幣（以下同）600 萬元及其利息。因其請求權依 據及聲明不明瞭，經本院闡明後，其分別102 年12月9 日及 同年月27日言詞辯論時將其請求權內容及聲明變更為如第二 項第㈥、㈦點所示。核其上開陳述，並未變更其訴訟標的， 僅係補充或更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，核先 說明。
二、原告主張略以：
㈠被告集安建設有限公司（以下稱集安公司）由被告林國煬提
供座落苗栗縣頭份鎮○○段○○段000 地號，興建地上三層 B 、C 棟29戶「中央天悅頭份市中心增值特區」（下稱系爭 社區）公開銷售。被告林俊男為集安公司之代表人，明知系 爭社區之建照執照及使用執照上僅設置法定停車空間23個停 車位及9 平方公尺之社區迴車道，然竟隱匿前述訊息資料， 而於電腦、海報等銷售廣告中稱系爭社區：⑴「6.9~10米大 面寬、28~47 超大地坪、前院雙車位、16米大棟距、社區統 一門禁管制」，並於全區平面參考配置圖之編號B2、B5、B8 、C1、C3、C7、C10 、C17 及C21 房屋前院繪有2 輛汽車停 放其中，另編號B3、C9房屋前院則繪有1 輛汽車停放其中； 又分別於B 、C 區、C10 及C21 傢俱配置參考圖之前院繪有 2 輛汽車停放其中，而B3、C9傢俱配置參考圖則於前院繪有 1 輛汽車停放；再者，系爭社區於電腦網路上之廣告，亦稱 有2 個停車位；⑵另於銷售時稱編號C9、C19 及C20 房屋前 之車道為拓寬之車輛迴車道，可供出入或停放該社區之車輛 迴車之用，並佐以全區平面參考配置圖編號C9、C19 及C20 房屋前之車道，較社區內所設之道路為寬以為說明；使原告 誤信系爭社區規劃完善，且每戶皆有雙車位，乃分別於98年 4 月3 日、同年7 月30日以總價新台幣（下同）780 萬元（ 房屋部分249 萬元，土地部分531 萬元）、622 萬元（房屋 部分221 萬元，土地部分401 萬元）及771 萬元（房屋部分 284 萬元，土地部分487 萬元）與被告集安公司、林國煬分 別簽訂房屋預定買賣合約書（以下稱系爭房屋契約）、土地 預定買賣合約書（以下稱系爭土地契約），向其等購買系爭 社區編號C21 （門牌號碼：苗栗縣頭份鎮○○路000 巷00號 ，以下稱C21 房屋）、C20 （門牌號碼：苗栗縣頭份鎮○○ 路000 巷00號，以下稱C20 房屋）及B8（門牌號碼：苗栗縣 頭份鎮○○路000 巷0 號，以下稱B8房屋）之房屋及其基地 。被告集安公司、林國煬於原告繳清價款後，分別於98 年 12月25日、同年月24日、同年月25日，將上開房屋、基地所 有權移轉予原告。
㈡系爭社區於98年底完工並於99年1 月交屋後，原告乃先進行 C21 房屋之裝璜事宜；惟房屋裝璜完成好欲入住時，卻發現 原告所購買之編號B8、C20 及C21 房屋前之停車位，均甚為 狹小，無法停放兩輛汽車，且編號C9、C19 、及C20 房屋前 並無設計任何之迴車道，造成停放及出入車輛之困難。原告 覺事有蹊蹺，乃向苗栗縣政府工商發展建築管理及國宅科調 閱系爭社區之使用執照及竣工圖後，赫然發現： ⑴被告集安公司於系爭社區竟僅有設置停車空間法定停車23 輛之停車位，而原告所購買之編號B8、C20 及C21 房屋，
均僅設置1 個停車位；另編號B2、B5、C1、C3、C7、C10 、C1 7房屋，亦均僅有設置1 個法定停車位，而編號B3、 C9房屋則無設置任何停車位。
⑵編號C9、C19 及C20 房屋前，依系爭社區銷售人員銷售時 之說明、廣告圖說、契約所附之壹層全區平面圖及使用執 照之記載，應設計9 平方公尺之迴車道，然實際上社區僅 有內設6 米之車道通路，而應為迴車道之部分，除被C19 房屋右側違法設置，內含水、電、瓦斯管線及水錶、電錶 瓦斯錶之圍牆磚所佔用外，另被C9房屋庭院前還違法加蓋 之磚造圍牆所圍住。而上開C9房屋庭院前之圍牆，係本件 系爭社區於98年底，99年初完工交屋時即已違法加蓋，而 從違法加蓋之圍牆與系爭社區外圍之圍牆均為同一建材材 質，及應為迴車道區域之部分，卻以綠色之地磚鋪築，並 讓圍牆作為區隔以觀，應係被告集安公司所違法加蓋。而 原告於100 年5 、6 月間向被告集安公司、林俊男發存證 信函及向苗栗縣政府檢舉迴車道上違法加蓋圍牆等問題後 ，由被告集安公司於100 年7 、8 月間派員拆除。惟拆除 後之地面與車道地面仍大約有15至20公分之高低落差。 ⑶原告誤認所購買之房屋，為皆有雙車位之高價值、高便利 性之價值落空，並影響房屋之價值甚鉅；且完工後無迴車 道之設計，造成原告停放、出入車輛之不便，亦使得整體 社區及原告所購買房屋房價之減損。被告集安公司上開所 為，造成原告每戶房屋減損之價值及損害，以每戶100 萬 元計算，合計為300 萬元。
㈢依鈞院委請苗栗縣頭份地政事務所就系爭建物所作之複丈成 果圖，其中：
⑴標示D 部分即B8房屋之前院，其面寬僅有3.58公尺，深度 亦僅有5.45公尺。故以被告於銷售時稱房屋前院為具有雙 車位之特性而言，以1 個標準之法定停車位為長6 公尺、 寬2.5 公尺，B8房屋前院其面寬應有5 公尺，深度應有6 公尺；惟實際經地政事務所測量之結果，其面寬為3.58公 尺，深度為5.45公尺，顯然B8房屋前院並未設置法定雙車 位之空間面積；且若原告執意停放2 輛汽車，2 輛汽車亦 將超出其房屋之前院，將違法停放在社區汽車往來之車道 上，被告所給付之物顯然有欠缺預定效用之瑕疵。 ⑵標示C 部分即C20 房屋之前院，其面寬為6.3 公尺，深度 為3.7 公尺，故同前揭⑴所述標準之法定停車位尺寸，系 爭C20 房屋前院亦未具有雙停車位之空間面積，縱以2 輛 汽車直列停放之方式停車，2 輛汽車之車體亦將違法停放 在系爭社區之汽車迴車道上，造成原告迴車及停放車輛之
困難。
⑶B1斜線部分之面積，為原告所架設之遮雨篷即雨遮，依複 丈成果圖之測量結果，該雨遮並未架設在汽車迴車道上。 另標示B2、B3及B4之點，則為前開遮雨篷之柱子，亦未設 立於系爭社區之汽車迴車道上。而此次複丈成果圖雖未將 房屋編號C21 三角形之前院尺寸予以標示，惟2 輛汽車無 論是直放或橫放，亦皆無法容納於三角形之前院面積之內 ；若執意要停放2 輛汽車，亦將造成如前述房屋編號B8、 C20 停放2 輛汽車於迴車道上之違法狀態。
⑷標示A1（綠地磚突起部分）、A2（管線牆部分）部分之面 積，依土地複丈成果圖所標示之位置及面積，皆位於系爭 社區之汽車迴車道上，顯見被告公司違法將圍牆（現已拆 除）及管線牆設置在汽車迴車道上，違反使用執照上原汽 車迴車道之使用用途，被告所給付之物顯有瑕疵。至於標 示A3部分為編號C19 、C20 房屋前院部分加蓋架設在迴車 道上方之遮雨篷即雨遮，因未架設在汽車迴車道上，故未 有妨害原告汽車迴車之困難。
㈣對被告答辯之陳述：
⑴公平交易委員會（下稱公平會）就有關系爭廣告圖示認無 不實之情事，係以系爭廣告並無法定停車位之具體表示， 僅係觀者將產生案關透天建案可依廣告圖示位置及車輛數 停放，尚不致產生廣告圖示所載車輛停車圖示位置及車輛 數，為法定停車位之印象；而住戶倘將所有之核准用途為 法定空地及1 樓陽台空間，作為停車空間使用之一部分， 苗栗縣政府並無表示係屬違反建管法令；另案關建案經實 地勘查，尚不足認該等空間不能依廣告所示作車輛停放使 用等語云云，資為主要論據，惟查：
①按一般預售屋於交易時，因格於無成屋可據查證比對， 交易者係完全依憑廣告及建商之口頭簡述，憑以認識建 物之環境、造型、用途、格局、配置、設備、建材等， 並據為交易與否之參考，是售屋廣告之內容應認係雙方 契約之一部分，始符公平交易之原則，此由公平交易法 第21條第1 項及第24條規定：事業不得在商品或其廣告 上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數 量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使 用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加 工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；除本法 另有規定外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺 罔或顯失公平之行為等規定意旨，即得明知。
②經查，被告集安公司於系爭廣告之全區平面參考配置圖
房屋前院繪有2 輛汽車停放其中，另於B 、C 區及C21 傢俱配置參考圖、C 區傢俱配置參考圖及C21 傢俱配置 參考圖之前院繪有2 輛汽車停放於內；另於網頁廣告稱 「前院雙車位」。兩者綜合整體而觀，其整體廣告自讓 原告誤認其所購買C21 、C20 及B8房屋前院，有設置平 面雙車位，提供住戶停車使用；然依系爭建案之使用執 照及竣工圖上之標示（見原證16、17號），原告所購買 之C21 、C20 及B8房屋前，卻僅設置1 個法定停車位， 此已與廣告表示前院為雙車位之內容不符。且系爭整體 廣告內容予人印象係房屋前院空間為具有2 個停車位， 並非僅予人得於前院停放2 輛汽車之認知，故被告公司 就系爭建案所為之表示或表徵自應與事實相符，以避免 消費者受不實廣告誤導致權益受損，並使同業競爭者喪 失其交易之機會。然被告公司於系爭建案廣告及網頁廣 告就停車位之圖示及文字之描述，除與竣工圖之標示不 符外，已使原告認其所購買之房屋為具有合法設置雙停 車位之房屋，自明顯與實際情形不符，被告顯然有違反 前揭公平交易法第21條之情形。而公平會竟認系爭廣告 圖示僅會讓觀者產生案關透天建案可依廣告圖示位置及 車輛數停放云云，而忽略了應將被告公司系爭廣告圖示 及網頁廣告文字作整體之觀察，實可謂見樹不見林，其 認定自有違誤之處。
③按依建築技術規則建築設計施工篇第2 條第1 項第4 款 、第3 條之1 第1 項第1 款、第59條前段及第60條第1 項第1 款前段規定：「基地應與建築線相連接，其連接 部分之最小長度應在2 公尺以上。基地內私設通路之寬 度不得小於下列標準：……四、基地內以私設道路為進 出道路之建築物總樓地板面積合計在1000平方公尺以上 者，通路寬度為6 公尺。」、「私設通路為單向出口， 且長度超過35公尺者，應設置汽車迴車道；迴車道視為 該通路之一部分，其設置標準依左列規定：一、迴車道 可採用圓形、方形或丁形。……。」、「建築物新建、 改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令或都市計 畫書之規定，設置停車空間。」及「停車空間及其應留 設設汽車進出用之車道，規定如左：一、每輛停車位為 寬2.5 公尺，長6 公尺；……。」經查，系爭社區因B 、C 區總樓地板面積為5486.09 平方公尺，依前揭規定 應設置寬度6公 尺之私設道路，且因私設之道路為單向 出口且長度超過35公尺，故依規定設置方形之迴車道， 並依法設置23 個 長6 公尺、寬2.5 公尺之法定停車空
間。從以上之說明可知，系爭社區之所以設置6 米之私 設道路、方形之迴車道及23個法定停車空間，係被告集 安公司取得系爭建案之建築執照時，即應依法所設置， 始能取得主管機關所核發之建築執照及使用執照，並非 任意所為。而本件系爭建案之23個法定停車位，依使用 執照及竣工圖之標示，皆係以橫放設置1 個法定停車位 之方式於房屋1 樓之門前，並非於房屋之前院設置2 個 直列式之法定停車位。故若原告執意欲於其房屋前院停 放2 輛汽車，則須使其2 輛汽車以直放之方式，停放在 1 個橫置之法定停車位上，且2 輛汽車之一半車身，將 會停放在6 米之私設道路上或迴車道上。然依內政部75 年3 月24日台內營字第368 907 號函及內政部營建署99 年7 月26日營署建管字第0000 000000 號函之意旨，原 告若任意以上開方式停放2 輛汽車於私設道路及迴車道 上，恐將依以違反建築法第91 條 第1 項第1 款等規定 予以處罰。故本件並非於前院是否有足以讓原告停放2 輛汽車之問題，而是以上揭方式停放2 輛汽車涉及違反 法令之問題。況原告所購買之C21 、C20 及B8等房屋前 院，亦根本無法停放2 輛汽車，有攝於編號C21 、B8房 屋之車輛照片可證；且依現場C20 、C21 房屋前院之現 狀，若C20 、C21 兩戶房屋皆以違法直放之方式停放2 輛汽車，C21 房屋之汽車根本無法出入，僅剩一可供摩 托車通行之通道可以通行，故公平會認原告所購買之C2 1 、C20 及B8房屋前院可停放2 輛汽車，除明顯與事實 不符外，縱原告以直放之方式停放2 輛汽車，亦將違法 佔用社區之汽車車道及迴車道，顯見公平會之認定，實 有違誤之處。
⑵公平會認系爭廣告圖示有關迴車道部分難謂有虛偽不實或 引人錯誤之情事，其理由略以：全區平面參考配置圖僅顯 示C9、C19 及C20 間之路寬較大，並無該處係迴車道或具 體之尺寸表示，且系爭全區平面參考配置圖與竣工圖有關 C9、C19 及C20 間之設計並無不同，且與現況相符，而C1 9 及C9之違建乃個別住戶所為，且該等違建均已拆除等語 云云，資為論據。惟查：
①被告集安公司於銷售時，係稱編號C9、C19 及C21 房屋 前之車道為拓寬之車輛迴車道，可供出入或停放該社區 之車輛迴車之用，並佐以全區平面參考配置圖編號C9、 C1 9及C21 房屋前之車道，較社區內所設之道路為寬以 為說明；另於房屋預定買賣合約書所附之壹層全區配置 圖說，亦有社區迴車道之標示可為證明。而依使用執照
之記載，亦應設置9 米平方公尺之迴車道。
②然查，實際上社區應為迴車道之部分，僅有內設6 米之 車道通路，而應為迴車道之部分，除被C19 房屋右側違 法設置，內含水、電、瓦斯管線及水錶、電錶瓦斯錶之 圍牆磚及磚柱所佔用外，另被C9房屋庭院前違法加蓋之 磚造圍牆所圍住。此部分經原告向苗栗縣政府檢舉後， 被告公司已僱工先行自行拆除，惟拆除後之地面與車道 地面仍大約有15至20公分之高低落差，致車輛迴車仍極 為不便。
③而被告集安公司辯稱系爭社區迴車道，係遭編號C9房屋 違法搭建圍牆所佔用，並非被告公司所允諾興建，而編 號C19 房屋右側之水、電、瓦斯等錶座位置，則係依台 灣電力公司、自來水事業處及瓦斯公司之規定所集中施 作云云。然查，本件系爭社區因有內設6 米之私設通路 ，故被告公司以不同顏色之材質為舖築，以區別車道及 住戶之前院空間；然依被告集安公司所完成之原始迴車 道舖面，僅為顏色為灰色之6 米車道空間，其不足3 米 應為迴車道之空間，被告集安公司卻於原始舖築時即以 社區房屋前院顏色為綠色之方式完工；顯見被告集安公 司於施工時即不打算施作迴車道，以方便日後編號C9房 屋得違法施作圍牆，並讓內含水、電、瓦斯管線及錶座 之圍牆磚及磚柱違法佔用於迴車道上。故被告公司將未 依法設置迴車道之責任，歸究於其他住戶及水、電、瓦 斯公司，顯與其所為互相矛盾，所辯自不足採。而事實 上C19 所違法施作內含水、電、瓦斯管線及錶座之圍牆 磚及磚柱，至今仍未拆除，被告集安公司有如前述違反 公平交易法第21條第1 項規定之情形，實甚為顯然。然 公平會竟認定迴車道部分之廣告圖示無廣告不實之情形 ，亦顯有違誤之處。
⑶公平會就網頁廣告宣稱「前院雙車位」、「透天車位數量 2 個-2個」部分認無虛偽不實或引人錯誤之情事，係以該 網頁並非被告公司所為，係新竹房地網自行編輯刊載，且 案關建案部分前院確有可供停放2 輛車輛之空間云云，資 為主要論據。然查：
①依原證1 號網頁廣告之內容記載，除表明投資興建係被 告集安公司外，另記載廣告企劃為帷幄廣告所企劃；是 以本案銷售金額如此龐大之系爭建案，被告集安公司於 銷售前，自會將系爭建案之環境、造型、用途、格局、 配置、設備、建材等相關資訊及文件，交予廣告企劃公 司作先期規劃，並與廣告企劃公司規劃廣告文宣案時，
有過多次長時間之討論，始完成系爭建案之廣告文宣文 稿，並於廣告企劃完成定稿後，由該公司或廣告企劃公 司將廣告文宣交予網頁公司上網登錄廣告；是本案登載 於百屋網及新竹房地網之系爭網頁廣告，絕無可能係由 網頁公司所自行製作，應係被告公司委託帷幄廣告公司 為廣告企劃後，再交予網頁公司於網路上廣告。 ②另從被告集安公司100 年11月9 日（100 ）集字第0000 000 00號函之內容，及被告集安公司之民事爭點整理暨 聲請調查證據狀將系爭「前院雙車位」之廣告列為雙方 不爭執之事項，即可證明被告集安公司從未否認系爭網 頁廣告，並非其所為；然公平會就上開網頁廣告內容未 予詳盡調查前，即逕認該廣告與被告集安公司無關，自 屬率斷，亦明顯與事實不符；故公平會認本件被告集安 公司就系爭建案無廣告不實之情形，實難以採信。 ⑷從而，公平會101 年2 月24日公競字第0000000000號函認 被告集安公司尚難謂有虛偽不實或引人錯誤之情事云云， 其認定事實及適用法律，顯有諸多違誤之處，且就部分事 實亦有未盡調查之情事，實難以公平會函復內容，即認被 告公司無違反公平交易法第21條。
⑸依鈞院向中油股份有限公司天然氣事業部北區營業處及台 灣自來水股份有限公司第三區管理處竹南頭份營運所函查 有關被告公司就本件系爭社區內天然氣設備工程及自來水 錶設置乙事，經上開公司分別函復略以：「…說明：…三 、集安建設有限公司等34戶於99年9 月2 日申請裝設天然 氣，本處設計人員至現場丈量設計，申請戶內管線已由建 設公司裝設完成，依照預留內管接口設計。……」、「… 說明…二、本公司所有用戶申請新增裝工程自來水錶安裝 位置均由建設公司依預審圖指定位置裝設（以不妨礙交通 及住戶進出為優先）。……」等語，顯見本件系社區內所 有之水、電及瓦斯管線、錶座之設置位置，皆是由被告集 安公司所設計並指定裝設之位置，並非如被告集安公司辯 稱係依上開公司之規定所集中施作；故本件違法施作於汽 車迴車道上之房屋編號C19 右側之水、電及瓦斯之管線及 錶座，應係被告集安公司於原始設計施作時，即不打算施 作汽車迴車道，並將原應舖設灰色舖面之汽車迴車道之部 分，舖設成綠色之舖面，以便讓住戶誤以為房屋前院舖設 為綠色之部分，為該住戶可停放2 輛汽車之停車位。 ㈣本件依東融不動產估價師事務所鑑定之結果，就系爭建物前 院無法停放一大一小之自用小客車及社區未依法設置汽車迴 車道，認定確對系爭建物有造成市價之減損，被告自應負損
害賠償之責：
⑴依上開鑑定人鑑定結果略謂：系爭建物前院面積經實地勘 查及比對相關圖籍，依據院函所示大、小車規格及足夠停 放之標準，確實不足以停放一大、一小自用小客車1 輛， 並認為對系爭建物之市價確有影響，於100 年9 月26日之 價格減損為編號B8、C20 及C21 建物各為34萬元；另就有 關迴車道設置不符部分，則認定迴車道曾遭C9建物興建圍 牆並舖設綠色地磚，而C19 建物之電錶箱（管線牆）設置 超出，佔用迴車道，迄今仍未拆除，並認迴車道設置不符 造成編號B8、C20 及C21 建物於100 年9 月26日之價格減 損皆各為34萬元等語。
⑵顯見被告集安公司之銷售人員於現場銷售，及以廣告銷售 系爭建物時，強調系爭建物之前院有雙車位，可停放2 輛 汽車，及系爭社區有設置迴車道以方便社區住戶車輛進出 之廣告銷售內容，有明顯廣告虛偽不實之情形，故原告就 本件除就系爭房屋每戶依鑑定報告於100 年9 月26日原告 起訴時所造成之價格減損68萬元（34萬元+34 萬元）請求 賠償外，自可依公平交易法及消費者保護法加倍請求損害 賠償。
⑶退步言之，縱認本件被告公司無違反公平交易法之情事， 被告公司未設置合法之汽車迴車道及提供具有可停放2 輛 汽車之雙車位房屋，亦應負民法物之瑕疵擔保責任及不完 全給付之損害賠償之責。
⑷另有關系爭房地鑑定未具備有雙車位及合法之迴車道，其 價值之減損，依最高法院92年度台上字第829 號及95年度 台上字第653 號判決之見解，均係以原告起訴時或請求時 之市價為準。
㈤按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。此 係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內 容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。是 企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為 約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者所提供 之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自 應及於該廣告內容（最高法院93年度台上字第2103號、91年 度台上字第1387號判決參照）。經查，被告集安公司於系爭 廣告之全區平面參考配置圖房屋前院繪有2 輛汽車停放其中 ，另於B 區傢俱配置參考圖之前院繪有2 輛汽車停放於內； 另於網頁廣告稱「前院雙車位」，以本件係屬預售屋之買賣 ，非如成屋有實物實景可供審酌，買受人得於簽訂契約前為
房屋之實際檢視進而決定是否購買，因此僅信賴建商廣告所 載以決定是否買受，因此預售屋所? 登之廣告應屬要約之性 質，亦有最高法院93台上字第2103號判決可供參考。是揆諸 前揭之說明及判決意旨，被告集安公司所負之契約責任自應 包括其於銷售廣告上所強調之『前院雙車位』及雙車輛圖示 ，及銷售時所稱社區有設置汽車迴車道之內容；縱認該廣告 文字非屬提供2 個法定停車位之意涵，至少有應提供前院足 以停放2 輛自小客車之房屋予原告買受人，事理至明。而今 被告集安公司所交付之房屋前院，均不足有停放2 輛自小客 車之面積，且汽車迴車道亦遭違建所佔用，被告公司顯有提 供之商品低於其廣告內容之情事，被告公司自有違反消費者 保護法第22條之規定，原告得依同法第51條之規定請求被告 公司給付懲罰性之賠償金，應堪認定。
㈥本件原告請求權依據之說明：
⑴先位請求之主張
⑴被告集安公司上開欺罔與廣告不實行為，顯然違反公平 交易法第21條第1 項，造成原告受有300 萬元之損害， 爰依同法第31條請求被告集安公司賠償，並依同法第32 條第1 項，請求損害賠償額一倍之懲罰性賠償金，合計 請求損害賠償額為600 萬元。
②被告集安公司上開亦屬違反消費者保護法第22條，上開 規定係屬保護他人之法律，被告集安公司上開行為，違 反前揭保護他人之法律，致侵害原告權益，原告自得依 民法第184 條第2 項前段侵權行為之法律關係，請求被 告集安公司損害賠償300 萬元，並依消費者保護法第51 條之規定，請求損害賠償額一倍之懲罰性賠償金，合計 請求損害賠償額為600 萬元。
③被告林俊男為集安公司之代表人，其執行公司業務違反 公平交易法、消費者保護法等法令，原告自得依公司法 第23條第2 項請求其與集安公司負連帶賠償之責。 ④又被告林國煬雖非上開公平交易法所定之「事業」及消 費者保護法所定之「企業經營者」，然其與集安公司共 同建築系爭社區出售，且依系爭房屋契約第12條及系爭 土地契約第8 條第3 項約定，上開二契約有不可分之併 存關係。是林國煬為民法第185 條之共同侵權行為人， 自應依民法第185 條規定與集安公司負共同侵權行為責 任。故原告請求被告集安公司、林國煬、林俊男連帶給 付原告600 萬元。
⑤以上2請求權為競合關係。
⑵備位請求之主張
①被告集安公司、林國煬所給付之物，並非係具有雙車位 及合法設置迴轉道之房屋，顯然有減少該房屋價值及契 約預定效用之瑕疵，原告得依民法第359 條規定請求減 少價金每戶各1 百萬元，減少後原告得依據民法第179 條不當得利規定及上述系爭房屋、土地契約有不可分之 併存關係，請求被告集安公司、林國煬連帶返還原告30 0 萬元。
②因被告集安公司、林國煬所給付之物，有上述未具備有 雙車位及未合法設置汽車迴車道之瑕疵，且故意未告知 上述瑕疵，原告依民法第360 條後段有關物之瑕疵擔保 之規定及上述系爭房屋、土地契約有不可分之併存關係 ，請求被告集安公司、林國煬連帶賠償原告損害300 萬 元。
③因被告集安公司、林國煬有民法第227 條第1 項不完全 給付之情形，原告並依民法第226 條給付不能之規定及 上述系爭房屋、土地契約有不可分之併存關係，請求被 告集安公司、林國煬連帶賠償損害原告300 萬元。 ④以上3請求權為競合關係。
㈦並聲明：
⑴先位聲明：
①被告集安公司、林俊男、林國煬應連帶給付原告600 萬 元及自100 年11月12日起至清償日止，按年息百分之五 計算之之利息。
②願供擔保，請准宣告為假執行。
⑵備位聲明：
①被告集安公司、林國煬應連帶給付原告300 萬元及自 100 年11月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之 之利息。
②願供擔保，請准宣告為假執行。
三、被告答辯略以：
㈠公平會認為被告集安公司就建案廣告、全區平面參考配置圖 、傢俱配置參考圖言，不論「前院雙車位」記載，抑或「車 輛停放數量」繪圖，還是「迴車道」寬度尺寸，胥無虛偽不 實或引人錯誤之表示，爰此，原告據公平交易法第21條第1 項、第24條及消費者保護法第22條以請求賠償，要無理由： ⑴原告主張被告集安公司違反公平交易法第21條第1 項、第 24條及消費者保護法第22條，無非係以：建案廣告中記載 ：「前院雙車位」等語；全區平面參考配置圖、傢俱配置 參考圖就系爭社區編號C7、C10 、C21 別墅前院繪有2 輛 汽車，系爭社區編號B3、C9別墅前院繪有1 輛汽車，並銷
售人員於銷售時陳稱系爭社區編號C9、C19 、C20 別墅前 車道為9 米迴車道，佐以全區平面參考圖，因系爭社區編 號C 9 、C19 、C20 別墅前車道較社區內其他道路為寬， 以為說明，致伊誤信系爭社區規劃完善，戶戶皆有雙車位 ，而分別於98年4 月3 日、98年7 月30日以新台幣（下同 ）780 萬元、622 萬元、771 萬元購買系爭社區編號C21 、C20 、B8等別墅，詎伊發現系爭社區僅設置23個法定停 車位，而伊所購買系爭社區編號B8、C20 、C21 等別墅， 均僅設置1 個法定停車位，另編號B2、B5、C1、C3、C7、 C10 、C17 別墅亦僅設置1 個法定停車位，編號B3、C9別 墅則無設置任何法定停車位；又系爭社區僅有內設6 米車 道通路，而應為9 米迴車道部分，除被伊所有編號C19 別 墅右側圍牆佔用外，另遭編號C9別墅前院圍牆所佔用，因 被告集安公司上揭欺罔及不實廣告行為，致侵害伊權益等 情，為其依據，空言爭執，要有誤會。此觀公平會經實質 調查後，曾以101 年2 月24日公競字第00000000000 號函 致被告集安公司，其中，表示尚難認有違反公平交易法規 定情事，即可明知。依上規定，被告集安公司既無虛偽不 實或引人錯誤之表示，請求鈞院判決諭知駁回原告本件訴 訟，洵屬有據。詳言之：
①停車位部分
⒈系爭社區坐落苗栗縣頭份鎮，本屬於3 樓透天別墅型 態，依坊間習慣，倘別墅前院空地面積足夠，屋主胥 會停放所有車輛在前院空地，不因前院空地是否屬於 法定停車位而有所不同；又系爭社區中部分別墅前院 空地確實得停放2 輛汽車，為此，被告集安公司在建 案廣告中出現「前院雙車位」等字，藉以強調部分別 墅前院空地實際可以停放車輛情形，而非出現「戶戶 前院雙法定停車位」等語，俾免誤導消費者，洵無違 誤，尤其，全區平面參考配置圖、傢俱配置參考圖相 較，彼此繪製部分別墅前院空地停放車輛情形完全相 同，適與建案廣告文字相互呼應，足以證明建案廣告 出現「前院雙車位」等語，僅是強調部分別墅前院空 地實際可以停放車輛情形，本屬事實，足徵被告集安 公司顯無欺罔或廣告不實情形，彰彰明甚。
⒉建案廣告文字記述內容，既與全區平面參考配置圖、 傢俱配置參考圖顯示情形一致，亦與系爭社區別墅前 院空地實際使用情形相符，是被告集安公司確無欺罔 或廣告不實情形，已如前述，退步言之，倘鈞院認為 建案廣告（詳原證一）出現「前院雙車位」等語，仍
有誤導消費者認為系爭社區有「戶戶前院雙法定停車 位」之虞者（惟被告集安公司於茲慎重否認），因現 場銷售人員於銷售系爭社區別墅時，除主動提供全區 平面參考配置圖及傢俱配置參考圖與消費者比對參考 外，更主動告知消費者所欲購買戶別、面寬及深度、 前後院空地尺寸，俾利消費者預料各別別墅將來空間 實際使用情形，尤其，各別別墅前院空地停放車輛多 少，此觀證人黃錦粉於鈞院101 年6 月12日言詞辯論 時證稱：「（問：請證人看原證二，全區平面參考配 置圖，圖上是否有畫一些車輛停放在那裡？）是」、 「（問：是否會對來看房子的人做說明？）我們會看 消費者要來看哪一戶房子我們來做說明，說明車子的 停車寬度、深度，及房屋的尺寸，因為有些房子的車 位深度沒有辦法放兩部車，只能橫放壹台車。確定購 買的時候我們在買賣合約書上會附上全區圖及該戶的 尺寸圖」、「（問：全區圖上面是否有標示尺寸？） 廣告用的彩色全區圖本身沒有標示尺寸，我們附在合 約上面，會把這張全區圖縮印成黑白、Ａ4 大小，附 在契約後面。另外在附上該戶一、二、三樓的尺寸圖 」、「（問：證人是否會告知買戶前院停放的尺寸？
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