臺灣臺南地方法院民事判決 101年度簡上字第190號
上訴 人 張老造 住臺南市○○區○○里000○00號
林莉樺即林月香
住同上
被上訴人 劉慧真 住高雄市○○區○○里○○街000號2樓
之1
訴訟代理人 謝陳玉卿 住高雄市○○區○○○路000號
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於本院新市簡易庭
民國101年10月9日所為第一審民事簡易判決（101年度新簡字第1
99號）提起上訴，經本院於102年12月4日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原審原告主張除與原判決記載相同者，茲引用之 外，補稱：
（一）上訴人主張兩造於民國91年間買賣臺南市○○區○○段○ ○段000000地號土地及其上同地段78建號（門牌號碼為嘉 北里茄拔路151之14號）之建物（下合稱系爭不動產）時 未支付價金，原設定抵押權之債務人亦未變更，因而推定 為無任何對價關係之買賣。惟諸多不動產買賣是以承受抵 押權方式為之，且系爭不動產於買賣當時設定最高限額抵 押權共新臺幣（下同）1,570,000元，負有實質債務。買 受人依承受抵押權方式承買是為買賣之常態。況且兩造另 有約定1年後出賣人可依原價無條件買回，因此買受人也 就無急切變更抵押權債務人之必要。上訴人又主張向農會 借款利息仍由上訴人張老造在善化農會之帳戶按月扣款。 惟實際上依上訴人當時財務狀況根本無法繳付農會利息， 每月應納利息均由被上訴人之訴訟代理人謝陳玉卿到廟宇 參拜之際付現金與上訴人，由其存入繳息帳戶。上訴人主 張系爭不動產價值遠高於900,000元，此係以抵押權設定 金額推估，但第2順位抵押權的設定通常係銀行追償債權 不得已為之（如欠信用卡債），依91年不動產市況，該推 斷值得商確。上訴人於92年間本可依約買回系爭不動產， 被上訴人於92年間再三請求上訴人買回系爭不動產，惟上 訴人均置之不理，不得已被上訴人才出資900,000元清償 善化農會借款，並塗銷抵押權，此買賣過程合情合理。被 上訴人前曾多次催促其買回，上訴人拋棄不為，事經多年 除月租金繳納不足外，自99年7月起即不再支付房租，經
再三催討，上訴人相應不理。
（二）上訴人主張系爭不動產買賣關係是通謀虛偽意思，並以賣 方繳付土地增值稅為推定，再以自首之方式提起偽造文書 之刑事告訴，試想所有買賣意向書、買賣契約書、租賃契 約等文件均由上訴人及其關係人親自簽名、蓋章確認，豈 有偽造之理。上訴人自以為是通謀虛偽意思表示，而被上 訴人卻無與其通謀之意。設若不動產交易均以此方式否認 ，豈有安全可言，交易隨時可能變成無效，故原審認定並 無違誤。上訴人於91年拜託謝陳玉卿買受不動產時，因謝 陳玉卿本無意願承買，在上訴人承諾繳付一切費用，且再 三請託下，基於同情心而承買了系爭不動產。且依買賣慣 例，土地增值稅本就應由賣方繳納，故上訴人所辯不可採 。
（三）並聲明：
⒈上訴人上訴駁回。
⒉第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人即原審被告主張除與原判決記載相同，茲引用外，補 稱：
（一）被上訴人於原審主張「被上訴人之訴訟代理人謝陳玉卿於 92年9月4日出資900,000元清償善化區農會借款」，被上 訴人既已自認上開事實，則兩造於91年間約定過戶系爭不 動產，被上訴人確實未支付任何價金，且於系爭不動產移 轉予被上訴人名義後，原設定抵押權之債務人亦未變更。 從而，被上訴人取得系爭不動產之所有權，實無任何對價 關係，此與一般正常交易之情形全然不同。上訴人於91年 9月9日將系爭不動產移轉登記予被上訴人後，仍繼續向善 化區農會繳付原設定抵押權900,000元之利息至92年9月， 而謝陳玉卿只有匯兩次錢給上訴人去繳利息，係因為上訴 人錢不夠才跟其借，其餘都是上訴人拿現金去繳，足證被 上訴人於91年9月9日取得系爭不動產所有權時，確無支付 買賣價金之情。
（二）被上訴人於原審所自承系爭不動產曾先後向金融機構設定 最高限額1,170,000元及400,000元之抵押權，自足推知， 系爭不動產之價值應遠高於上開抵押債權之金額。則果如 被上訴人於原審所述，上訴人係於財務出現問題，系爭不 動產瀕臨被查封之際，要求上訴人買下系爭不動產，豈可 能以遠低於系爭不動產價值之900,000元為出售之價金， 且於91年9月9日移轉登記予被上訴人時，全然未向被上訴 人收取任何價金。自兩造於91年9月間為所有權移轉之客 觀情狀而言，無異為歸避上訴人其他債權人求償債務所為
之通謀虛偽意思之所有權移轉，至為灼然。上訴人林莉樺 業就上開與被上訴人間因通謀虛偽意思表示之買賣行為， 所涉及刑法之犯行，已自行向檢察官於101年8月30日為自 首之表示，並對被上訴人及謝陳玉卿提出告訴，兩造間若 無通謀虛偽情事，上訴人自無可能甘於罹犯刑事案件之處 罰而提出自首。系爭不動產之買賣，既屬通謀虛偽意思表 示，當然為自始無效。謝陳玉卿嗣於92年9月4日出資900, 000元清償上訴人在善化農會之抵押借款，此自屬上訴人 與謝陳玉卿間之借款債務關係，不容上訴人混淆為買賣價 金。
（三）原審雖認定兩造間確有租賃關係存在。然兩造間於91年9 月9日就系爭不動產之移轉為虛偽不實，上訴人於91年9月 9日完成移轉所有權登記後，尚仍為系爭不動產抵押權之 債務人，且自行負擔利息債務，豈可能再與上訴人就系爭 不動產簽立租賃契約，另給付上訴人房屋租金？從而，自 難僅憑虛偽不實之租賃契約，認定兩造間確有租賃關係存 在。上訴人因積欠農會900,000元，被上訴人說要幫借比 較低的利息錢，就將所有權狀等交由被上訴人幫忙借錢， 後因上訴人有幫別人連帶保證，因債權人要拍賣系爭不動 產，被上訴人要其將房屋登記給被上訴人，結果變成現在 這樣。上訴人現在有住在系爭不動產，也有每月給付4,00 0元利息，後來算3,000元而已，當時移轉系爭不動產時， 增值稅及代書費102,000元是上訴人自己支付，上訴人現 在不願意支付利息，上訴人要討回房屋。惟原審認定上訴 人對自99年7月起即積欠其租金亦不爭執，此與上訴人一 再爭執係給付被上訴人利息並非租金之陳述，顯然不符。（四）並聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴負擔。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造 不爭執事項暨簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：
⒈系爭不動產於91年7月25日以買賣為登記原因，於91年9月 9日由上訴人林莉樺登記為被上訴人所有。
⒉上訴人林莉樺於88年10月25日與臺灣區中小企業銀行簽訂 連帶保證契約，擔保訴外人陳美華向該銀行之借款債務。 嗣該銀行於91年9月5日向本院聲請對訴外人陳美華、上訴 人林莉樺之財產假扣押（本院91年度執全字第2939號）， 依當時土地登記謄本記載，系爭不動產之土地係林莉樺於
72年7月18日以買賣為原因登記為其所有，房屋係72年9月 26日第一次保存登記為林莉樺所有，其上均設定最高限額 抵押1,170,000元予改制前之臺南縣善化鎮農會（實際貸 款900,000元），期間為84年9月11日至94年9月11日，債 務人均為林莉樺、張老造，設定債務人均為林莉樺。本院 於91年9月16日以南院鵬執全字第2939號函囑託新化地政 事務所就系爭不動產查封登記，該地政事務所於91年9月 19日以所登字第0000000000號函復本院因系爭不動產已於 91年9月9日移轉予被上訴人所有，致無法辦理查封登記。 該銀行於91年10月2日具狀撤回就林莉樺部分之假扣押聲 請。
⒊原審卷第34頁所附「房屋土地所有權轉售」書，約定：「 甲方張老造願意將林月香名下登記房屋土地所有權轉售以 900,000 元給乙方劉慧真，買賣期間時限為一年，張老造 公司退休後願再以900,000 元買回。因賣方現無能力繳清 增值稅、代書費，故買方代為付之費用金額102,000 元以 後全部付清，如違約由買方全權處理。立書人：張老造（ 簽名、印文）、張玳毓（簽名、指紋），所有權人：林月 香（簽名、印文）」上訴人林莉樺自承上開書面為由其所 書寫（兩造對於立書人是否為其親簽尚有爭論）。 ⒋被上訴人之訴訟代理人謝陳玉卿分別於91年10月17日、91 年12月5日電匯6,711元、6,000元至上訴人張老造善化鎮 農會帳戶（帳號00000-0-0），並於92年9月4日匯款500,0 00元及存入現金400,000元於上訴人上開帳戶。 ⒌原審卷第31頁所附「房屋租賃契約書」，出租人為被上訴 人，承租人為上訴人張老造，連帶保證人為上訴人林莉樺 ，約定：租賃物標的為臺南縣善化鎮（現為臺南市○○區 ○○○里000○00號1、2樓，租賃期間自91年起（未填載 月日），租賃期間共1年，約定租金為每月4,000元。無押 租金。上訴人林莉樺陳稱其上「林月香」、「張老造」簽 名是本人所簽。
⒍被上訴人於100年11月10日以大中聯合法律事務所函向上 訴人2人為10日內催繳租金之表示。又於101年6月27日以 社東郵局存證號碼000191號存證信函向上訴人2人為終止 租約之意思表示。
（二）爭執事項：
⒈兩造間就系爭不動產之買賣是否為通謀虛偽意思表示？ ⒉被上訴人主張上訴人無權占有系爭不動產，請求遷讓返還 房屋，並請求相當於租金之不當得利，有無理由？四、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條定有明文。次按第三人主張表意人 與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之 責。（最高法院48年台上字第29號、17年上字第917號判 例意旨參照）。查：
⒈兩造對於系爭不動產於91年7月25日以買賣為登記原因， 於91年9月9日由上訴人林莉樺登記為被上訴人所有乙節， 均不爭執，且有系爭不動產登記謄本供卷可佐，堪信屬實 。而上訴人主張系爭不動產之買賣為兩造間之通謀虛偽意 思表示，應由上訴人就此主張之事實負舉證之責。 ⒉上訴人固稱：91年9月間上訴人為避免債權人之追償而將 系爭不動產暫時移轉登記予被上訴人名義，但仍自行繼續 繳納原向善化鎮農會借款之利息，上開買賣登記亦無對價 關係，可見系爭買賣關係屬通謀虛偽意思表示云云。查上 訴人林莉樺於88年10月25日與臺灣區中小企業銀行簽訂連 帶保證契約，擔保訴外人陳美華向該銀行之借款債務。嗣 該銀行於91年9月5日向本院聲請對訴外人陳美華、上訴人 林莉樺之財產假扣押，本院於91年9月16日以南院鵬執全 字第2939號函囑託新化地政事務所就系爭不動產查封登記 ，該地政事務所於91年9月19日以所登字第0000000000號 函復本院因系爭不動產已於91年9月9日移轉予被上訴人所 有，致無法辦理查封登記。該銀行於91年10月2日具狀撤 回就林莉樺部分之假扣押聲請等情，為兩造所不爭執，並 經本院調閱91年度執全字第2939號執行卷核之無誤，堪認 信實。依此，上訴人所稱其遭債權人追償乙節，固非子虛 。惟上訴人為求免於債權人追償而將系爭不動產移轉登記 予被上訴人，並非等同於該買賣及移轉行為即屬通謀虛偽 意思表示，當事人為求免受追償而為真實買賣者，亦非無 其例。上訴人據此而主張上開買賣為通謀虛偽意思表示， 尚非可採。
⒊再者，兩造就系爭不動產之買賣訂有房屋土地所有權轉售 書，約定以900,000元為價金，且買賣期限為1年，上訴人 張老造可以同價格買回。依此，上訴人雖稱係為免於債權 人追償而為買賣，然兩造就此另為買回之約定，上訴人除 保有以相同價格取回系爭不動產之機會，亦無受市場價格 波動之疑慮，適足證明上開買賣實非虛假，否則實無作此 約定之必要。上訴人雖稱若真買賣，不會僅以900,000元 之低價出售云云。然以當地當時之市價行情，系爭不動產 以900,000元作為價金是否即屬低價，已容有疑。且衡之 系爭不動產向農會貸款設定抵押之金額（見不爭執事項第
2點），亦與此價金金額相差非巨，可見兩造以900,000元 為買賣價金，尚非顯不合理。又依前揭房屋土地所有權轉 售書之約定，上訴人張老造擁有1年以相同價格買回之機 會，倘約定之價金過高，亦可能導致買回之障礙。因此， 以900,000元為價金約定，並非對上訴人全然不利。綜此 ，上訴人所稱不會僅以900,000元出售云云，難認有理， 無法憑採。另上訴人雖稱上開買賣，被上訴人並未支付價 金，無任何對價關係，可見買賣為假云云。但上訴人既為 求免於遭債權人追償而為上開買賣，同時約定買回期限， 則於買賣及移轉當時尚無價金之支付，與常理並無違背。 又上揭約定之買回期限屆期後，被上訴人於92年9月4日匯 款500,000元及存入現金400,000元於上訴人張老造之善化 鎮農會帳戶（帳號00000-0-0）乙情，有交易明細表在卷 可按，且為兩造所不爭執，應屬信實。足見被上訴人於買 回期限屆期後仍以900,000元為上訴人清償貸款，解釋上 應屬價金支付之履行。因此，系爭不動產之買賣於買賣之 初縱無價金之支付，實乃因存有上開買回之特別約定所致 ，並非該買賣不存在對價關係。上訴人所指前詞，容有誤 會，難以採之。
⒋又系爭不動產於91年9月9日移轉登記為被上訴人所有後， 被上訴人於91年間與上訴人張老造簽訂房屋租賃契約，約 定由被上訴人將上開房屋出租予上訴人張老造，租賃期間 1年，上訴人林莉樺則為連帶保證人，有上開房屋登記第 二類謄本及租賃契約書附卷為據（見不爭執事項第5點） 。上訴人雖稱是被上訴人要其簽訂租賃契約，其不知為何 要簽租約，被上訴人稱係為了財產安全云云。然系爭不動 產既已出售予被上訴人，並完成移轉登記，兩造間復簽立 租賃契約，以使上訴人取得有權占有系爭不動產之權源， 對照上揭房屋所有權轉售書之買回約定，倘上訴人張老造 於1年期限買回系爭不動產，上訴人即可免於遷徙之煩， 且於移轉登記後可繼續實際使用系爭不動產。因此，兩造 所簽系爭租約亦無悖理之處。上訴人雖稱不知為何簽租約 云云，但並未舉證證明上開租約有何意思表示瑕疵或效力 適法性之情形。而上訴人張老造已於92年間退休，迄未買 回系爭不動產乙情固為上訴人所自承，然此乃上揭買回條 款之履行問題，對系爭租約之效力並無影響。綜此足認， 上開租約應屬有效成立之契約，兩造自應受其拘束。另上 訴人雖舉證證人王子絹、鄭水盛到庭作證，然其等證言多 屬聽聞自上訴人林莉樺轉述之陳述，實難由其等證詞證明 或推認兩造間就系爭不動產之買賣及移轉之主觀意圖。
⒌綜上，上訴人未能就兩造間具通謀虛偽意思表示之事實舉 證以實其說，依前開判例意旨，其主張兩造間就系爭不動 產之買賣係通謀虛偽意思表示等情，難以憑採。（二）按承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者， 出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於 其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於 遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1 項、第2項及第455條前段分別定有明文。又兩造簽立之租 賃契約第11條約定，承租人積欠租金達兩個月以上，出租 人得終止租約收回租賃物；第13條約定，中途終止租約時 ，承租人應即搬遷，將租賃物以原狀交還出租人。又按無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條規定定有明文。又無權占有他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無 權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為 相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決 可資參照）。查：
⒈被上訴人主張上訴人自99年7月起即未給付租金，被上訴 人於100年11月10日以大中聯合法律事務所函向上訴人2人 為10日內催繳租金之表示；又於101年6月27日以社東郵局 存證號碼000191號存證信函向上訴人2人為終止租約之意 思表示等情，業據被上訴人提出卷附通知函、存證信函各 1份在卷為佐，上訴人亦未否認欠繳租金之事實，堪信屬 實。依此，系爭租約已於101年6月27日存證信函送達上訴 人而終止，堪可認定。
⒉查兩造系爭租約業於101年6月27日終止，則自99年7月至 101年6月26日止，上訴人尚積欠每月4,000元之租金未繳 付。而自101年6月27日之後，上訴人已無占有使用系爭房 屋之正當權源，而上訴人未於租約終止時遷讓返還系爭房 屋，自屬無權占有上訴人之房屋，應返還相當於租金之不 當得利。兩造之系爭租約之租金係每月4,000元，則上訴 人受有相當於租金之不當得利，應以每月4,000元為度。 從而，被上訴人請求上訴人張老造應將上開房屋騰空遷讓 返還予被上訴人。上訴人應自99年7月起至騰空遷讓返還 上開房屋之日止，按月連帶給付被上訴人4,000元，洵屬 有據。
（三）綜上所述，原審綜合卷內事證判命上訴人張老造應將上開
房屋騰空遷讓返還予被上訴人，及上訴人應自99年7月起 至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付被上訴人 4,000元，並職權為假執行及免為假執行之宣告，經核並 無違誤。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 林福來
法 官 蔡盈貞
法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
書記官 盧昱蓁