臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第791號
原 告 韓惠靜
訴訟代理人 簡仲良
被 告 莊永忠
訴訟代理人 黃家進
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102年11月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：被告承租原告與原告訴訟代理人簡仲良所合 購、坐落於新北市○○區○○路000巷0號3樓之房屋（下稱 系爭房屋），租期自民國100年3月20日起至101年3月19日止 ，租期早已屆至，惟雙方並未再續約，被告復告知原告已與 證人王嘉禎完成續約，然原告已清楚告知被告：早已終止委 任證人王嘉禎就系爭房屋之出租管理事宜，否認續約之效力 ，簽立新租約須有房屋所有權人之授權書，租金入款帳戶亦 需為房屋所有權人之帳戶等語，被告明知於此，迄今仍強行 居住系爭房屋內，原告本於民法第767條返還所有物、排除 侵害之規定，自得請求被告遷讓返還系爭房屋等語。並聲明 ：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告則以：系爭房屋係安坑不動產經紀有限公司（下稱安坑 公司）與網友集資而合夥購買之物件，僅借名登記於原告名 下，而由安坑公司之董事長即被告訴訟代理人黃家進指示證 人王嘉禎為出租管理，原告僅為登記名義人，從未出資購買 系爭房屋，被告已與證人王嘉禎合意就系爭房屋延長租約至 103年3月18日，亦按月繳交租金，是被告係本於租賃關係合 法占有使用系爭房屋，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，實 屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告為系爭房屋之登記所有權人，曾於100年3月14日由證人 王嘉禎擔任代理人與被告簽立房屋租賃契約書，將系爭房屋 出租予被告，租期自100年3月20日起至101年3月19日止，有 原告提出之建物所有權狀、100年房屋稅繳款書、房屋租賃 契約書等件在卷可證（見店簡卷第5頁至第7頁）。 ㈡被告與證人王嘉禎合意就系爭房屋延長租期至103年3月18日 止，有被告所提出之房屋租賃契約書上續約之記載附卷可稽 （見本院卷第64頁）。
㈢迄至本院言詞辯論終結前，被告均有依證人王嘉禎指示按月 繳交租金。
四、本院得心證之理由：
原告主張被告就系爭房屋之租期已屆至，被告已無占有系爭 房屋合法權源一節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件 應審究者，厥為：系爭房屋是否係安坑公司與網友合夥集資 購買，借名登記予原告名下？被告得否以與證人王嘉禎延長 租期之合意對抗原告？茲論述如後。
㈠按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他 方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信 任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制 、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力 ，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字 第990號、99年度台上字第1662號、99年度台上字第2248號 判決意旨參照）。是經借名登記之財產，係由借名者擁有實 際之使用、處分、管理權，出名者就借名者對財產之管理、 使用、處分，自不得加以否認之。
㈡針對系爭房屋所有權歸屬及簽立租約之相關情形，證人王嘉 禎於本院102年10月18日言詞辯論期日證稱：伊是安坑公司 門市部的會計，也是安坑公司之股東之一，系爭房屋之租賃 契約書係由伊在安坑公司簽立的，是黃家進指示伊招租，被 告係伊登報尋得之房客，伊簽約時有告知被告伊係代表安坑 公司與其簽約，伊是黃家進之租約管理人，系爭房屋係安坑 公司所有，僅係借名登記在原告名下，這是安坑公司的一慣 模式，原告有與安坑公司簽立人頭契約書，也有領人頭費用 ，伊有看過原告之人頭契約書，原告訴訟代理人簡仲良也曾 當面向伊告知要向伊申請人頭費，人頭契約書上之委託人是 安坑公司，由黃家進代表簽約，受託人則係原告，該人頭契 約書在簡仲良手上，原告擔任借名登記人之人頭費是一間房 屋以新臺幣（下同）3萬元計算，持有期間每增加1年多1萬 元，原告共擔任4間房屋之登記名義人；安坑公司買賣房子 均是由簡仲良出面簽約，系爭房屋之購買資金係自簡仲良在 中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託）所申辦之 帳號000000000000號帳戶內支出，上開帳戶進出之資金都是 安坑公司用來買賣房子的，不是簡仲良個人可支配，也沒有 簡仲良私人的錢，簡仲良也有交易明細上註記登記人費，系 爭房屋之買賣契約書原先係在安坑公司之保險箱裡，但在10 1年3月6日被簡仲良、公司股東即第三人陳彥宏、王珮琳聯 手竊走，簡仲良亦係安坑公司之股東，亦為董事長黃家進之
特別助理；安坑公司已結束營業，清算完畢，當時有要求簡 仲良把房子的資料交出來，但簡仲良一直不願意，所以沒有 辦法處理，但系爭房屋之真正所有權人不會因此改變等語（ 見本院卷第87頁至第91頁）。另被告莊永忠於同一言詞辯論 期日以證人身分證稱：伊就系爭房屋第一次簽立租約時，係 在安坑公司簽約，證人王嘉禎當時有說伊代表安坑公司簽約 ，有讓伊看關於原告的證明、房屋所有權人證明、身分證證 明等，租約到期後，簡仲良有致電予伊表示原告希望與伊簽 立第二年的續約，伊告知簡仲良原告必須親自與伊簽約，然 簡仲良表示原告不能親自與伊簽約，伊就要求簡仲良須提出 房屋所有權狀、原告之身分證證明、原告授權簡仲良的證明 ，但伊一直都沒有看到，所以伊還是照著第一份合約與證人 王嘉禎簽立第二年的續約，因為伊並沒有接到原告表示已與 證人王嘉禎解除代理之訊息，伊有告知證人王嘉禎說簡仲良 表示代表原告要與伊續約，證人王嘉禎表示房子是安坑公司 所有，仍續由證人王嘉禎續約，伊自101年3月20日起之租金 ，有時以現金交付，有時依證人王嘉禎指示轉帳至黃家進的 帳戶內等語（見本院卷第91頁至第93頁反面）。而兩造訴訟 代理人對證人王嘉禎、莊永忠上開證詞均表示：沒有意見等 語（見本院卷第90頁反面、第93頁正反面）。 ㈢由證人王嘉禎、莊永忠上開證詞可知，系爭房屋確由安坑公 司與網友集資購買，由安坑公司所有，僅係借名登記於原告 名下，實際之出租、管理，則由安坑公司董事長黃家進委由 證人王嘉禎全權處理，證人王嘉禎與被告簽立租約之際，已 明確表示伊係代表安坑公司與之簽約，並出示關於原告的證 明、房屋所有權人證明、身分證證明等。雖系爭房屋租賃契 約書上之出租人為原告名義，惟此僅係原告身為系爭房屋之 登記名義人，為避免爭議及出租權限之欠缺，始以原告名義 與被告訂約，尚無法據此即認原告為系爭房屋實際所有權人 。又被告抗辯網友合購系爭房屋之資金、交付購屋之相關文 件，均係由時任安坑公司董事長黃家進特別助理之簡仲良收 受、持有，相關金流簡仲良最清楚等情，核與證人王嘉禎前 揭證述情節相符，堪予採信。且證人王嘉禎尚證稱系爭房屋 之買賣契約書、原告之人頭契約書等，因已遭簡仲良等人竊 取，故無法提出等語。另經本院於102年9月27日言詞辯論期 日命原告提出購買系爭房屋資金來源證明、買賣契約書等資 料，原告訴訟代理人當庭表示：手上有上開資料，但不想提 出等語（見本院卷第57頁），且迄至本院言詞辯論終結前亦 確未能提出。若原告與簡仲良合購系爭房屋，為系爭房屋之 真正所有權人，對於購買系爭房屋之資金來源、流向、相關
證明文件等，應均能提供本院參酌，且此亦為佐證其主張之 重要證據資料，依原告所述，原告就上開證據資料之提出亦 無任何困難，惟原告迄今卻未提出上開證據以實其說，其所 主張系爭房屋由伊與簡仲良出資購買，非為借名登記云云， 即難令人採信。再者，原告於102年11月12日具狀表示：伊 於系爭房屋購買前，不曾與黃家進、證人王嘉禎見過面，亦 不認識黃家進、王嘉禎，更未擔任安坑公司之人頭云云，此 有該日陳報狀1紙附卷可證（見本院卷第112頁），復經原告 訴訟代理人於本院102年11月19日言詞辯論期日當庭確認原 告並不認識黃家進、證人王嘉禎、安坑公司（見本院卷第11 7頁）。惟系爭房屋於100年3月14日所簽立之租約，文件資 料上係由證人王嘉禎代理原告即出租人與被告簽立，此為兩 造所不爭執之事實，且證人王嘉禎確出示有效之原告身分證 明文件、所有權證明、授權書予被告閱覽，則原告豈有可能 在不認識證人王嘉禎之情形下，即授權證人王嘉禎代為簽立 租約？且將其身分證件、授權書、所有權證明等相關重要文 件，交由不認識之證人王嘉禎出示予被告審閱？故原告上開 陳述，顯與事證不符而與常理有違，益徵原告欲掩飾事實真 相而為不實之陳述。
㈣稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限 屆滿時消滅。民法第421條第1項、第450條第1項分別定有明 文。被告抗辯系爭房屋係由安坑公司與網友所合資購買，為 安坑公司所有，僅借名登記予原告名下，並由安坑公司董事 長黃家進委由證人王嘉禎代為出租管理等情，業經認定如前 ，則就系爭房屋實際之收益、使用、管理權限，應由安坑公 司所有，則受安坑公司委任之證人王嘉禎，與被告所訂立之 租賃續約，被告自可援引對抗原告。被告已與證人王嘉禎合 意續約至103年3月18日，且迄至本院言詞辯論終結前，被告 均依約繳交租金，則被告在與證人王嘉禎所訂立之租賃續約 租期屆止日即103年3月18日前，就系爭房屋既有合法之租賃 關係存在，原告自不得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又 安坑公司雖已結束營業，惟本件係因與簡仲良不願交出房屋 資料，產生糾紛，至今無法變更系爭房屋之所有權人，亦無 法及時將系爭房屋歸入安坑公司財產辦理清算一節，業據證 人王嘉禎證述明確（見本院卷第40頁反面），則安坑公司縱 使已結束營業，不復存在，然系爭房屋既由安坑公司與網友 集資購買，而為借名登記之處理，於安坑公司結束營業後， 可推論系爭房屋實際所有權人在借名登記事宜未能處理完結 之前，仍有續委任證人王嘉禎本於為其處理事務之意旨而續
就系爭房屋為出租、管理之意思，尚無因安坑公司結束營業 ，系爭房屋不及收回處理，即放棄系爭房屋所有權之行使， 而逕由原告在未付分文之情形下就取得系爭房屋所有權之可 能。
五、綜上所述，被告占有使用系爭房屋係本於合法之租賃關係， 原告依民法第767條所有物返還、排除侵害之規定，請求被 告騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不再一一論述。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
民事第六庭 法 官 劉素如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
書記官 黃紹齊
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