臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第3044號
原 告 黃映綺
訴訟代理人 林見軍律師
被 告 歐金幸
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年12月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國102年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：
㈠被告應給付原告新台幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述要旨：
㈠原告前為買屋，曾透過訴外人住商不動產崇德加盟店（即 地廣不動產經紀業股份有限公司，下稱地廣公司）帶看被 告所有坐落臺中市○○區○○段000000地號土地暨其上同 段1332建號（門牌號碼：臺中市○○區○○○街00巷00號 ）房屋（下合稱系爭房地）。原告於民國（下同）101年9 月26日看屋後，即支付斡旋金請求與被告議價，該日議價 過程，因原告本身及長輩對於房屋風水有所禁忌，故議價 過程中原告即明確表達承購要素之一，絕對「不要是中間 屋（即俗稱之扁擔厝，指位於同一期所蓋奇數單排之單一 整體透天厝之正中間位置者，例如序號1、3中間之2；1、 5 中間之3；1、7中間之4，餘依此類推），容生肩挑兩頭 債務之風險」（或稱「中間厝」，以下統稱「中間屋」） 。當日居間之地廣公司經理張瑞昌，乃一再向買方轉達賣 方說法，表明保證系爭房地絕非「中間屋」。原告基於信 賴仲介專業及被告夫婿劉政斌之說法，旋在101年9月30日 與被告簽立總價新台幣（下同）950萬元之買賣契約，議 定由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理履
約保證。原告於簽約當日支付190萬元，並續於同年10月 17日、10月24日分別匯出400萬元、3,618,065元至僑馥公 司履約專戶，系爭房地則於同年10月29日辦竣所有權移轉 登記。
㈡詎事後原告向地政機關調閱系爭房屋及同巷42號建物之建 物測量成果圖，竟赫然發現二棟建物非同批興建，系爭房 屋應為「中間屋」，此與當初賣方即被告透過其配偶劉政 斌所轉達「不是中間屋」之訊息，明顯有所出入。至此， 顯可知被告對攸關原告是否購買系爭房地之重要決定因素 即系爭房屋是否為「中間屋」，乃有刻意誤導、隱瞞之欺 騙情事，致原告陷於錯誤而作出承買之意思表示，原告乃 依民法第92條第1項前段規定，主張撤銷兩造間系爭房地 買賣契約，並因系爭房屋為「中間屋」屬不能補正之瑕疵 ，而併依民法第359條規定主張解除系爭房地買賣契約， 訴請被告返還價金，上揭訴訟經本院以102年度訴字第87 號（下稱前訴訟）審理後，認定被告刻意隱瞞系爭房屋為 「中間屋」，致原告陷於錯誤而簽訂買賣契約，原告以遭 詐欺為由，主張撤銷系爭房地買賣契約為有理由，而判決 原告勝訴確定，前訴訟確定判決並於理由中，並說明因原 告先位主張撤銷買賣契約依不當得利請求返還價金部分， 已獲准許，無須再審酌原告依民法第359條規定主張解除 契約請求回復原狀是否有理由。兩造間系爭房地買賣契約 因可歸責於被告之事由而失效，自有何於系爭房地買賣契 約第4條第5款、第10條第3款之情事，而原告已給付價金 950萬元，原告自得依買賣契約第10條第3款規定，請求被 告給付同額即950萬元之懲罰性違約金，縱認上開金額過 高，依被告於系爭房地買賣過程實際受領支用5,204,855 元，被告對原告至少應給付原告懲罰性違約金5,204,855 元。
㈢又被告於系爭房地買賣過程所為詐欺，同時構成侵權行為 ，被告對原告因受詐欺所受之損害，應負賠償之責。原告 依系爭房地買賣契約之約定，本得請求被告給付950萬元 之懲罰性違約金，或退而請求5,204,855元之懲罰性違約 金，惟考量原告所受具體損害乃本於系爭房地買賣契約有 關違約之約定侵權行為為法律基礎，故折衷先於200萬元 之範圍內主張，求為良善之解決。爰依系爭房地買賣契約 之約定及侵權行為之法律關係，請求擇一為有利原告之判 決，並請求就契約部分先為判斷。
貳、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述要旨：
㈠原告於101年9月19日由地廣公司經理張瑞昌帶至系爭房地 處現場察看房地現況，當日兩造未曾碰面，被告自不可能 當場向原告保證系爭房地絕非「中間屋」。又原告購屋時 ，確曾向張瑞昌詢問系爭房屋是否為「中間屋」，而張瑞 昌係告知：「中間屋」的定義每一個人不一樣，依其（即 張瑞昌）看法，系爭房屋並非「中間星」，並當場提出地 籍圖，向原告說明系爭房地為一排連棟建築物，如以地籍 圖來看系爭房地並不是原告所稱之「中間屋」，更要求原 告可由現場建物外觀判斷，嗣原告對此一問題亦未再提及 。兩造遂於同年9月30日經仲介居間簽立系爭房地買賣契 約書，簽約過程中原告未曾再提及系爭房屋是否為「中間 屋」等問題，亦未要求於系爭房地買賣契約中載明被告應 保證系爭房地非「中間屋」等字語。故本件實難因原告曾 於簽立系爭房地買賣契約書前、於現場察看房地現況時曾 提及「中間屋」等問題，即認為是否為「中間屋」為原告 決定是否承買系爭房地之必要因素。
㈡系爭房地是否為「中間屋」，若為原告承買系爭房地之必 要因素，則原告必於簽立系爭房地買賣契約前窮盡所能自 行收集相關資料或要求被告、所委託之仲介公司提供相關 文件供其參酌判斷，甚或於所簽立之買賣契約書中要求載 明被告應擔保系爭房屋非「中間屋」等字語，惟實際上並 未如此，反而原告於先決定購買系爭房地並簽立買賣契約 ，並陸續給付全額價金，被告亦將系爭房地移轉登記予原 告後，原告始以系爭房地為「中間屋」等為由，主張受詐 欺而為意思表示，欲撤銷所為承買之意思表示，顯見系爭 房屋是否確為「中間屋」，並非原告承買系爭房地之必要 因素。如前所述，「中間屋」究為何意義，並無一客觀且 統一之見解，如原告依其認知，認為系爭房地應為「中間 屋」，亦僅為認知上之差距，地廣公司經理張瑞昌並未有 原告所稱之刻意誤導及隱瞞之欺騙情事，則原告主張被告 就系爭房屋是否為「中間屋」有刻意誤導及隱瞞之欺騙情 事，致原告陷於錯誤而為承買之意思表示，自應由原告負 舉證責任。
㈢本件係因兩造間買賣房屋認知問題所延伸之訴訟，而原告 於前訴訟起訴請求被告返還買賣價金及利息，業經前訴訟 判決被告應於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告之同 時，給付原告5,204,855元及自102年1月10日起至清償日
止之法定遲延利息，依民法一事不再理原則，及保護被告 之權益，避免代表國家權力的監察機構濫用公共資源優勢 控訴調查被告，同時基於法院的公益考量，本原則也被用 於民事訴訟上，以避免同一案件再行起訴，浪費司法資源 ，並使被告必須要支出多於且無必要的訴訟成本。參、得心證之理由：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書、本院 102年度訴字第87號民事判決既判決確定證明書附卷可稽 ，並經調閱本院102年度訴字第87號返還買賣價金事件卷 宗查核無訛，堪信為真正：
㈠兩造於101年9月30日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書， 約定買賣總價金950萬元。
㈡兩造於原告付訖買賣價金、被告已將系爭房地所有權移轉 登記於原告後，因系爭房屋是否屬「中間屋」暨「中間屋 」是否為原告決定購買系爭房地之重要因素滋生糾紛而涉 訟，經前訴訟判決認原告主張撤銷受詐欺之意思表示為有 理由，而判令被告應於原告將系爭房地所有權移轉登記於 被告之同時，給付原告5,204,855元暨自102年1月10起至 清償日止之法定遲延利息，且前訴訟判決業已確定。 二、按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之 事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中， 就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論 之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事 人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為 在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人 就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得任作相反之判斷或 主張，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院95年台上第 1574號判決意旨參照）。原告主張於洽商系爭房地買賣之 過程中已表明絕對不要「中間屋」，然被告刻意誤導隱瞞 系爭房屋為「中間屋」之事實，被告則以前開情詞置辯。 經查，系爭房屋是否屬「中間屋」、「中間屋」是否為原 告決定購買系爭房地與否之重要因素、被告有無刻意誤導 及隱匿系爭房屋為「中間屋」之詐欺行為等，為兩造於前 訴訟最主要之爭點，兩造就上開爭點於前訴訟中均盡其攻 擊防禦及舉證之能事，而前訴訟確定判決於理由中復就兩 造之攻擊防禦及舉證為判斷，並詳為說明本於兩造辯論之 結果，之所以認定系爭房屋為「中間屋」、「中間屋」與 否確為原告是否購買系爭房地之重要因素及被告有刻意誤 導隱匿系爭房屋為「中間屋」之詐欺行為之認定理由，有 本院102年度訴字第87號民事判決附卷可按，並經調閱該
卷宗查核無訛，且前訴訟確定判決並無何顯然違背法令之 處，被告於本件訴訟復未提出任何新訴訟資料，堪認足以 推翻前訴訟確定判決判斷之情形，自不得於本件訴訟中就 前開經前訴訟確定判決已判斷之爭點為相反之主張，本院 亦不得為相反之判斷，揆諸前開說明至明。是被告於本件 猶抗辯系爭房屋是否為「中間屋」乃兩造認知之差距，被 告並無刻意誤導隱匿之詐欺行為，及「中間屋」與否非原 告決定購買系爭房地之重要因素云云，洵不足採。 三、次查系爭房屋在原告提起前訴訟之前業已辦妥移轉登記， 為兩造不爭執之事實，而系爭房屋是否為「中間屋」為原 告是否購買系爭房地之重要決定因素，被告確有刻意誤導 隱匿系爭房屋為「中間屋」之詐欺行為，復為前訴訟確定 判決所認定，已詳如前述，則被告除得主張依民法第92條 規定撤銷受詐欺所為意思表示外，因系爭房屋為「中間屋 」乃欠缺兩造買賣契約所約定之品質，且該欠缺之瑕疵無 從補正，原告自亦得依民法第359條規定主張解除系爭房 地買賣契約，而原告於前訴訟業以起訴狀繕本之送達併為 撤銷買賣及解除契約之意思表示，並同時主張依撤銷受詐 欺意思表示及不當得利、民法第359條物之瑕疵擔保規定 解除契約請求回復原狀等法律關係，請求法院就返還價金 之同一請求目的為有利於原告之判決，僅因前訴訟確定判 決以原告主張撤銷受詐欺意思表示及不當得利之法律關係 請求被告返還所受領之價金為有理由，已足達原告請求之 目的，故未再就同一請求之另一法律關係即民法第359條 物之瑕疵擔保解除契約回復原狀請求權為論述，然此並不 使原告依民法第359條物之瑕疵擔保解除契約之權利消滅 ，則原告依兩造於系爭房地買賣契約第10條第3款「本約 簽定後，乙方（按即被告）若有擅自解約、不為給付、給 付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（按即原 告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應 返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之 同額，作為懲罰性違約金另行給付給甲方。」之約定，請 求被告給付懲罰性違約金，於法自屬有據。惟按約定之違 約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定 有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院 固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當 仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債 權人所受利益減少其數額（最高法院49 年台上字第807號 判例意旨參照），約定之違約金是否過高，應就債務人若
能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之 標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（ 最高法院51年台上字第19號判例意旨）。本件原告請求被 告給付200萬元之懲罰性違約金，其金額已逾系爭房地買 賣總價金之5分之1，衡之現今不動產市場雖呈榮景，然兩 造自締約迄系爭房地買賣契約意思表示經撤銷時止，期間 未達一年，系爭房地價值縱有上漲，亦非大幅上漲，並參 照內政部地政司公告、經行政院消費者保護會會議通過之 「成屋買賣契約書範本」第11條關於買賣雙方違約之處罰 ，違約金金額均以不超過房地總價款百分之15為限，認原 告請求之懲罰性違約金金額顯屬過高，應將兩造懲罰性違 約金之約定，酌減為100萬元方為適當。至原告另依侵權 行為之法律關係，為其請求被告給付200萬元懲罰性違約 金之請求權基礎。然違約金僅適用於契約關係，侵權行為 人所負者乃損害賠償責任，侵權行為人所應負損害賠償之 方法，依民法第213條之規定為回復原狀，原告因買受系 爭房地已給付之價金部分，業經前訴訟判令被告返還確定 ，已如前述，且兩造均已依前訴訟確定判決主文所示為履 行，復為兩造不爭執之事實，而原告除已付之買賣價金外 ，並未舉證證明其另受有何損害，則原告依侵權行為之法 律關係訴請被告給付懲罰性違約金，於法委屬無據。 四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第 229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五 ，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被 告之懲罰性違約金債權，核屬無確定期限之給付，既經原 告起訴而於102年11月13日送達被告，有送達證書可憑， 被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕 本送達被告翌日（即102年11月14日）起，按週年利率5% 計算之法定遲延利息，核無不合。
五、綜據上述，原告依兩造系爭房地買賣契約之約定，請求被 告給付100萬元及自102年11月14日起至清償日止之法定遲 延利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求 ，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，分別為假執行及免為假執行之聲請 ，就原告勝訴部分核均無不合，爰依民事訴訟法第390條 第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予 駁回。
七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與 判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 30 日
書記官 廖健雄
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網