臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2063號
原 告 余美辰
被 告 曾志郎
訴訟代理人 黃琪雅律師
上列當事人間裁判購買土地金額等事件，本院於民國102 年12月
11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟肆佰叁拾壹元，及自民國一百零二年七月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百零二年七月十日起至遷讓返還如臺中市太平地政事務所一百零二年十一月六日平地二字第○○○○○○○○○○號函覆之土地複丈成果圖所示編號A 、B 部分土地之日止，按月給付原告新臺幣肆佰肆拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳萬捌仟陸佰叁拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。本件原告先以鄭蔡炎妹、曾志郎2 人為被告起 訴，於民國102 年8 月21日當庭撤回其備位聲明，並得被告 鄭蔡炎妹、曾志郎同意；又於102 年10月2 日當庭撤回對被 告鄭蔡炎妹之訴訟，並撤回聲明第1 項被告曾志郎依法定徵 收金額向其購地之請求，亦得被告鄭蔡炎妹、曾志郎同意； 復於102 年12月11日撤回對被告曾志郎按月給付租金之遲延 利息請求，並經被告曾志郎同意，揆諸上開說明，應予准許 。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。經查：
㈠原告起訴雖以被告無權占有其所有土地，請求相當租金之損 害賠償，嗣於102 年10月2 日更改請求權基礎為地上權租金 請求權，然兩請求權基礎均源於被告占有原告土地，調查方 式及審核租金之證據資料均可相互援用，實屬請求之基礎事 實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，本於紛爭解決 一次性之本旨，自應允許原告變更。
㈡原告起訴主張：「被告曾志郎應給付原告余美辰新臺幣（下
同）40萬元及自102 年3 月19日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。」、「被告曾志郎應自102 年3 月19日起至土地 所有權移轉之日止，按月給付原告余美辰53,333元及按年息 5%計算之利息。」嗣於102 年12月11日當庭更正為：「被告 曾志郎應給付原告40萬元整，及自102 年7 月9 日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。」、「被告曾志郎應自102 年 7 月9 日起至返還占有如臺中市太平地政事務所102 年11月 6 日函覆之複丈成果圖所示土地止，按月給付原告新臺幣53 ,333元。」核屬減縮訴之聲明，亦應准許。貳、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：
㈠原告於82年2 月20日繼承被繼承人余耀庭所有坐落於臺中市 ○○區○○段0000地號（下稱系爭土地），遲至102 年2 月 6 日辦理繼承登記在案。原告辦理繼承登記後，為確認其所 在位置，遂而向臺中市太平區地政事務所申請指界與複丈， 102 年3 月5 日現場複丈，豈料當天竟發現原告所有之系爭 土地已被告所購買之房屋圍牆及架設之車棚所約40平方公尺 範圍所占用，此有照片數幀為憑。系爭土地於69年9 月12日 經臺中市太平區劃設為應徵收之公共設施保留地，當時太平 地政事務所已完成測量複丈等行政程序，被告應已知悉其建 物等踰越使用他人之土地，卻未有所表示，遲至102 年3 月 5 日當天始表示有意願購買，然多次電話聯繫未果，經原告 分別於102 年3 月18日及3 月27日寄出存證信函，並於3 月 2 7 日收到被告的律師函，雙方在購買價格上未能順利協議 定之。
㈡原告雖同意被告本於地上權使用系爭土地，惟被告仍須支付 租金。又法定最高限額租金依照土地法第97條第1 項規定「 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息百分之10為限」，且土地法第105 條準用之。系爭土地自 起訴狀繕本送達被告之日即102 年7 月9 日起算至回溯5年 即97年7 月10日起，使用系爭土地之利益依土地現值為40萬 元，及請求按月租金依法定金計算53,333元。 ㈢並聲明：⒈被告應給付原告400,000 元，及自102 年7 月9 日起至清償日止按年息計算百分之5 利息。⒉被告應自102 年7 月9 日起至返還占用如臺中市太平地政事務所102 年11 月6 日函覆的複丈成果圖所示土地止，按月給付原告53,333 元。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠坐落臺中市○○區○○段0000地號（重測前為太平段108-29 2 地號）土地及坐落其上同段1513建號（重測前為太平段18
46建號）建物（下稱108-292 地號土地、1846建號建物）， 為被告於77年8 月1 日向訴外人張興炬買受，77年9 月23日 為所有權移轉登記完畢。張興炬則係於76年12月5 日間經由 法院拍賣而於77年1 月8 日取得上開土地及建物所有權。至 於原告所有系爭土地（重測前為太平段108-485 地號，下稱 108-485 地號土地），與訴外人張興炬所買受之108-292 地 號土地，原係同一筆土地（108-292 地號土地，於71年因分 割增加108-485 地號），且原均屬余美辰之父余耀庭所有（ 余耀庭於68年買受108-292 地號土地）。 ㈡余耀庭於68年買受108-292 地號土地其上1846建號建物後， 將108-292 地號土地及坐落其上1846建號建物，共同設定抵 押權予臺灣土地銀行（108-292 地號土地雖於71年間因分割 增加108-484 地號土地，惟108-484 地號土地與108-292 地 號土地、1846建號建物，仍為該抵押權之共同擔保），嗣因 余耀庭無力清償借款，債權人聲請拍賣上開抵押之不動產， 訴外人張興炬因而於76年間，經由法院拍賣取得108-292 地 號土地及其上1846建號建物之所有權。惟法院於拍賣上開抵 押之不動產時，未將108-485 地號土地併為拍賣，因之108- 485 地號土地於登記謄本上臺灣土地銀行「土地豋記次序貳 」之抵押權並未塗銷，拍賣後仍屬余耀庭所有。換言之，18 46建號建物與該建物所坐落之部分土地即108-485 地號土地 ，因拍賣而各異土地所有人，致使拍定人張興炬買受之1846 建號建物之圍牆及部分建物因拍賣而坐落於他人即余耀庭所 有108-485 地號土地上。
㈢被告所有1846建號建物與該建物所坐落之土地（即108-292 地號土地、108-485 地號土地），原均屬同一人所有，因拍 賣而使建物與所坐落之部分土地各異所有人，核其情形，顯 即與原告所主張民法第796 條所指「土地所有人建築房屋逾 越疆界」之要件有間而無該條之適用，且依民法第876 條規 定，應認訴外人張興炬因拍賣所取得之1846建號建物，對余 耀庭所有108-485 地號土地，視為已有地上權存在。嗣被告 於77年8 月1 日以買賣為原因，自張興炬受讓並移轉登記取 得1846建號建物所有權，原告亦因繼承而成為108-485 地號 土地之所有人，揆諸前揭所舉最高法院48年台上字第1457號 判例及73年度第5 次民事庭會議決議意旨，被告既為1846建 號建物所有權之承受人，對該建物所坐落108-485 地號土地 之承受人即原告，仍繼續其原來之法律關係。亦即，被告所 有1846建號建物就原告所有108-485 地號土地（即系爭土地 ），仍視為已有地上權之設定。
㈣原告於本件得請求之租金，依土地法第97條、第105 條、同
法施行法第25規定，法院裁判實務見解，依法應以申報地價 為計算基礎。又原告所有系爭土地（重測前為太平段108-48 5 地號土地）為道路用地，且被告所有1513建號（重測前18 46建號）建物坐落1326地號土地之部分，範圍甚微，亦無原 告所指40平方公尺云云之情形，且屬畸零地，經濟價值不高 ，此有卷附臺中市太平地政事務所土地複丈成果圖可稽。依 複丈成果圖所示，被告占用原告所有土地部分，僅係樹木、 花圃及水泥地，均非建築物本體，其經濟價值更不能與一般 建物本體占用土地之情形等價齊觀，再佐以系爭土地係屬道 路用地、畸零地，且無經濟價值等情以觀，原告於本件得請 求之租金，當以申報地價即每平方公尺2,400 元之3%計算即 足。原告主張以公告現值計算本件請求之租金云云，顯屬無 據。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
叁、得心證之理由：
一、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第 279 條第1 項定有明文。查被告主張對系爭土地使用部分有 地上權存在乙節，業經原告當庭自認，並更正請求權基礎為 地上權租金請求權，本院審酌被告主張對系爭土地有地上權 之成因，尚非無據，況原告業已自認，應認被告對系爭土地 使用部分具有地上權。
二、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10% 為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額 ，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。至所謂法定 地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定 所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有 人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內 申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80% 為其 申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。又按基地租金之 數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置， 工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地 價年息10% 最高額，最高法院68年臺上字第3071號亦著有判 例要旨可資參照。被告雖對系爭土地使用部分有地上權，然 原告並無使被告無償使用之意，且被告亦未能舉證說明其得 無償使用之依據，是原告請求被告就系爭土地使用範圍即應 支付租金，自有理由，惟原告主張租金以系爭土地現值計算 ，即與前揭法令不符，自無足採。
三、按租金之請求權因5 年間不行使而消滅，為民法第126 條所 明定。查系爭土地102 年1 月之申報地價為每平方公尺2,40 0 元，而被告使用系爭土地範圍經本院實地履勘及經臺中市 太平地政事務所測量結果為36.71 平方公尺，此有土地登記 第二類謄本、臺中市太平地政事務所102 年11月6 日平地二 字第0000000000號函覆之土地複丈成果圖在卷為憑（參見本 院卷第8 頁及第93、94頁），原告起訴狀於102 年7 月9 日 送達被告，有送達證書在卷可憑（參見本院卷第23頁），原 告請求自起訴狀送達被告之日起回溯5 年（即97年7 月10日 至102 年7 月9 日）之租金，自有理由。本院審酌上開土地 法之規定，系爭土地之地目仍為建地，附近均為住宅區，工 商況不發達，有勘驗照片可憑（參見本院卷第88至90頁）， 及使用面積等情形，認本件租金以按年以系爭土地申報地價 每平方公尺2,400 元百分之6 計算為適當。從而，原告得請 求之5 年租金為26,431元（計算式：240036.71 6%5 ＝26431.2 ，小數點以下四捨五入）。另原告亦得請求被告 給付自起訴訟送達翌日即102 年7 月10日起至返還如臺中市 太平地政事務所102 年11月6 日平地二字第0000000000號函 覆土地複丈成果圖所示編號A 、B 土地之日止，按月給付租 金441 元（計算式：240036.71 6%12＝440.52元，小 數點以下四捨五入）。原告重覆計算102 年7 月9 日租金部 分，為無理由應予駁回。
四、按給付無確定期限者，依民法第229 條第2 項之規定，債務 人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告 時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告 有同一效力。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利 率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第 233 條第1 項、第203 條所明定。本件原告等對被告請求給 付租金，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴，且本件起 訴狀繕本於102 年7 月9 日送達予被告，故原告請求被告給 付上開5 年間租金之有理由部分，業經原告等起訴並送達訴 狀而有催告之效力，被告迄未給付，當應負遲延責任，是原 告就此部分得請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日即102 年 7 月10日起算至清償日止，按年息5 ％計算負擔法定遲延利 息，原告逾此部分之請求應予駁回。
五、綜上所述，原告依地上權租金請求權，請求被告給付原告26 ,431元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102 年7 月10日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；暨自102 年7 月10日起至 遷讓返還上揭土地之日止，按月給付原告441 元，為有理由
，應予准許。原告逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分乃所命給付之金額未逾50萬元之判決， 應適用民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣 告假執行。又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合 ，爰酌定相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項 ，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
書記官 劉美姿