臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1549號
原 告 中港商業大樓管理委員會
法定代理人 宋錦銘
訴訟代理人 吳松香
熊靖宇
黃偉鏻
被 告 李宜蓁
訴訟代理人 王一翰律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102年12月10日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾肆萬柒仟肆佰壹拾元，及自附表所示各期管理費列有利息起算日之日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。 事實及理由
甲、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 。民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。本 件原告於聲請支付命令時原聲明請求被告給付新臺幣（下同 ）1,141,140元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年 息10%計算之遲延利息，嗣於本院審理中(民國102年6月17日 )擴張為被告應給付1,178,760元及自準備書狀送達翌日起至 清償日止，按年息10%計算之遲延利息，復於同年8月30日就 利息起算點擴張為如附表所示限定繳納日期為起算日，核屬 擴張應受判決事項之聲明，且被告對此並無異議，揆諸前揭 規定，自應准許。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、原告係中港商業大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，被告 則為系爭大樓之區分所有權人，其所有之系爭大樓建物門牌 號碼為台中市○區○村路○段00號7樓之1（下稱系爭建物， 總面積為125.4坪）。原告負責管理之系爭大樓於86年10月1 9日依公寓大廈管理條例之規定，召開區分所有權人會議（ 下稱第一次區權人會議）討論通過大樓規約（下稱系爭大樓 規約），並選任委員成立執行委員會（兼管理委員會）；而 系爭大樓規約第10條規定：「一、為充裕共用部分在管理上
必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之 規定向管理委員會繳交下列款項：1、公共基金。2、管理費 。二、管理費（含公共基金）由各區分所有權人依照區分所 有權人會議之決議分擔之。…三、各項費用之收繳、支付之 方法和金額之核算等項，授權管理委員會訂定處理。…五、 區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委 員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息， 以未繳金額之年息10%計算」。嗣原告再於90年10月7日召開 之第二次區分所有權人會議（下稱第二次區權人會議）對於 管理費如何繳納問題提案討論並作成決議，其決議之內容為 ：「(一)本大樓每個月共用部分之管理費，依區分所有權人 所有權狀面積(包括專有及公共設施部分)計算分攤繳納，每 坪每月營業戶(居住戶)分攤新台幣100元，未營業戶(空戶) 分攤50元。(二)管理費每三個月繳納乙次，於每三個月之第 一個月15日以前繳納。(三)本次決議案追溯自民國86年11月 1日起適用」。詎料，被告均未繳交自86年11月1日起至101 年12月31日止之大樓管理費共計1,141,140元。原告就上開 欠費曾於102年2月1日聲請本院核發支付命令請求被告給付 之，惟被告均置之不理。又被告復未繳交102年1月1日起至 102年6月30日止之大樓管理費合計37,620元，因已屆繳納期 限，故原告依據公寓大廈管理條例第10條及系爭大樓規約第 10條之之規定，一併請求被告給付1,178,760元，及其遲延 利息。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠原告係合法組織成立，且第一次區權人會議決議通過之系爭 大樓規約及選任委員成立之執行委員會（兼管理委員會）， 及第二次區權人會議決議通過之管理費收費標準，均屬合法 有效：
⒈原告係依84年公佈實施之公寓大廈管理條例之規定，於86年 10月19日召開第一次區權人會議，並於此次會議中討論通過 系爭大樓規約，及依該規約之規定選任大樓執行委員（兼管 理委員）成立執行委員會（兼管理委員會）。該次會議出席 人數391人，出席人數占總戶數496戶之比例為391/496＝78. 83%，實際出席所有權比例為9244/10000。按84年頒布實施 之公寓大廈管理條例第29條第3項之規定，減除區分所有權 人即俊聯建設公司之區分所有權超出五分之一以上之部分不 予計算後，出席所有權比例應為6041/6797＝88.88%。且上 項會議紀錄及成立管理委員會之相關文件，原告業於87年2 月17日報請台中市西區公所准予核備在案，此有該公所准予 備查之函件可查。足見原告已合法組織成立，且該次會議決
議通過之大樓規約及選任委員等事項，均屬合法有效。 ⒉原告為討論管理費之收取標準，先後於86年11月5日及90年1 0月7日召開第二次執行委員會（兼管理委員會）及第二次區 權人會議，討論通過本大樓各區分所有權人應分攤繳交管理 費之標準為：每月每坪營業戶100元，空戶50元，並追溯至 86年11月起適用。第二次區分所有權人會議出席人數310人 ，出席人數占總戶數496戶之比例為310/496＝62.5%，實際 出席所有權比例為7830/10000，依前項所揭條例之規定減除 萬泰銀行超出之部分不予計算後（原俊聯建設公司持有第八 樓及第十至十三樓共計四個樓層於90年6月由萬泰銀行買受 ），出席所有權比例應改為6856/9026＝75.96%。會中表決 贊成票數計292人，占出席人數比例為292/310=94.19%。依 90年當時適用之系爭大樓規約第3條第8款規定：「區分所有 權人會議討論事項，應有區分所有權人過半數及其區分所有 權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」。經 查上項會議之出席人數及權利比例完全符合上開規約之規定 ，其決議自屬合法有效。是被告指稱第一次及第二次區分所 有權人會議開會人數及開會程式均有未合云云，並非事實。 ⒊本次會議討論通過之管理費收取標準，應溯及自86年11月起 適用，除各區分所有權人均已依照決議分擔繳交管理費外， 該決議溯及適用，並不違背誠信原則：
按「禁止溯及既往原則」，固為維持法律之安定性，禁止侵 益性之法令，因溯及適用而損及一般人對於法律效果之預見 可能性。惟此原則（如民法債篇施行法第1條）並非無例外 規定。換言之，此原則可為特殊之考量，因時、因地而有所 變易，並非全然之禁止規定，是以上開溯及適用之決議，要 無民法第71條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效 」之問題。此外，公寓大廈以區分所有權人會議為最高意思 機關，在本於區分所有權人自治之原則下，除法令另有規定 外，區分所有權人會議得訂立規約或形成決議（合同行為） 以規範區分所有權人間之相互關係，而關於區分所有權人會 議之議決方法，公寓大廈管理條例採取「多數決」方式，企 以「少數服從多數，多數尊重少數」之民主原則，達成規範 公寓大廈區分所有權人之權利義務。因此，除決議內容有明 顯違反法令或善良風俗、公共秩序者，自應充分尊重其「社 區自治」原則。而被告所爭執「管理費收取標準溯及適用」 之決議，其適用之範圍與對象，以及管理費之分擔方式，僅 涉及系爭大樓之區分所有權人，且依公寓大廈管理條例第10 條第1項規定，區分所有權人本應分擔修繕、管理、維護之
費用，故被告依法自86年11月1日起應繳交管理費之事實， 原本即在其預期之內，本此，第二次區權人會議決議亦顯無 違反公序良俗及誠實信用原則之情事。
㈡被告以管理費收繳計費核算事項係由執行委員會訂定，程式 違法，再以原告執行職務不當、指摘收費過高為由，拒絕給 付管理費，並無理由：
⒈系爭大樓係屬高級商業大樓，必需對外進行統一招商或招租 之事宜，故成立執行委員會以為之。又大樓不可一日無人維 護管理，故成立管理委員會以職司其事。是故原告除應依法 執行管理委員會之職務外，尚應兼任執行委員處理執行委員 會之業務。惟分擔繳納管理費乃是各區分所有權人依法應盡 之義務，其繳納責任並不因大樓已否成立管理委員會、規約 有否規定或區分所有權人會議有無決議而有所不同，縱令大 樓未成立管理委員會，規約未規定或區分所有權人未決議， 依公寓大廈管理條例第10條之規定，仍應按其共有之應有部 分比例分擔之。
⒉原告自86年成立以來，即依公寓大廈管理條例、大樓規約及 區分所有權人會議之決議事項執行職務，一切運作正常，且 每年通過市政府之安全和消防檢測，被告指稱系爭大樓恍如 廢墟，與事實不符。至於被告所提出之現場相片3幀，則為 三至七樓正在進行拆除工程之現場，並非原告未善儘管理修 繕之義務。而分擔繳納管理費乃係區分所有權人之法定義務 ，所繳納金額全數均應歸入公共基金，屬全體區分所有權人 所共有，而非屬管理委員會之所得。而管理委員執行其職務 如有不當或缺失，亦應於區分所有權人會議中提出檢討改進 ，而不是對個別區分所有權人負其責任。故管理委員會與個 別區分所有權人之間，兩者並非立於互為對待給付之雙務契 約關係，是被告應不得以原告執行職務不當作為其拒絕給付 管理費之理由。
㈢公寓大廈管理費之請求權時效期間應為15年，不適用民法第 126條5年短期時效之規定：
對於民法第126條之適用問題，司法院院字第1227號已為統 一之解釋，其解釋文為：「民法第126條所載其他一年或不 及一年之定期給付債權，係指與利息等同一性質之債權而言 。至普通債權之定有給付期間或以一債權而分作數期給付者 ，不包括在內。」而公寓大廈之管理費與利息等債權之性質 並不相同，說明如次：
⒈公寓大廈專有部分之修繕、管理、維護，由各區分所有權人 為之，並負擔其費用。共用部分之修繕、管理、維護，由管 理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按
其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議 或規約另有規定者，從其規定，為公寓大廈管理條例第10條 所明定。又關於管理費之分擔基準、收繳程式、支付方法、 管理及運用，乃至財務運作之監督等項，內政部令頒之公寓 大廈規約範本亦定有明文，上開規定具有強制性，對全體區 分所有權人均有拘束力。但，利息、紅利、租金、贍養費、 退職金等債權（下簡稱利息等債權），係屬於私法上之權利 、義務關係，應適用民法之規定，苟其不違背公序良俗，得 由當事人任意為之。足見管理費與利息等債權，兩者之性質 、法律關係及其應適用之法令規定，均有不同。 ⒉管理費係管理委員會執行共用部分修繕、管理、維護業務， 實際上所發生的費用。該項每日持續發生且金額每日不同之 費用，應由管理委員會統籌支付。但該費用應由區分所有權 人共同分擔。為了取得執行業務所需資金，管理委員會必需 依照區分所有權人會議所決議之分擔方式、分擔金額及繳納 期限，請求各區分所有權人給付其應分擔之費用金額。其繳 納期間，得經決議為一個月或數個月繳納一次，以簡化收繳 程式及節省成本。而管理費定有繳納期間，乃是普通債權之 定有給付期限者，依上揭司法院解釋意旨，應無民法第126 條規定之適用。此與利息等債權，係為定期給付之債權，有 所不同。
⒊管理費雖由管理委員會收取、保管、運用。但因管理委員會 僅有當事人能力，不具有法人資格，不能獨立持有財產，故 管理費收入之所有權，應屬於全體區分所有權人所共有。因 此，區分所有權人向管理委員會繳納其應分擔之管理費，並 不是支付給管理委員會作為其執行業務之對價，而是存入公 共基金帳戶作為支付共用部分管理、維修費用之用途。該項 費用，係區分所有權人自身本來就必需支付之費用。其與利 息等債權，雙方之當事人為權利、義務之主體，且係立於互 為對待給付之關係，顯有不同。
⒋利息等債權，係基於借貸等契約關係所產生之權利。也是原 本債權所生之收益。在原本債權消滅以前，債權人得請求債 務人定期給付該項收益。然查管理費，係執行大廈共用部分 修繕、管理、維護業務所生之費用。管理費之收入，乃是收 取區分所有權人分擔費用之所得，並不是基於借貸等契約關 係所取得之收入。也不是原本債權所產生之收益。由此更足 以確定管理費完全不具有利息等債權之性質。
⒌區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔其他應 負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不 給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延
利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。惟利息等債權， 如欲行使其請求權，並無該法條所載金額之限制。 ⒍區分所有權人積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行 後，再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，管理委 員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權 人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，於判決確定 後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會 得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外 ，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押 權同，為公寓大廈管理條例第22條所規定。足見管理費之性 質，兼具有物權法之強制性，而利息等債權，並無此效力 ⒎管理費係由管理委員會共同收取並統籌運用。全部收入均存 入公共基金帳戶。所有實際發生之費用，並由該基金支付。 因此，就積欠管理費的區分所有權人而論，其個人應分擔繳 交之管理費，尚未繳入公共基金帳戶，但大廈每日每月所發 生之管理、維修費用，公共基金已全部統籌支付完竣，似此 情形，實與公共基金借款給積欠管理費的區分所有權人繳交 其應分擔之費用無異。是以，請求欠費者給付歷年積欠之管 理費，實質上，就是請求返回借款，其請求權時效應為15年 。
三、並聲明：被告應給付原告1,178,760元，及自附表所示各期 管理費限定繳納日期翌日起至清償日止，按年息百分之十計 算之利息。
貳、被告則以：
一、系爭大樓召開之第一次、第二次區權人會議均未符合法定出 席人數，該二次區權人會議決議為自始不成立，系爭大樓規 約亦屬無效；再者，第一次、第二次區權人會議之表決方式 亦未符合表決權點數規定，故該決議應屬無效，原告自不得 依據無效規約向被告請求本件管理費：
㈠按84年公布之公寓大廈管理條例第31條第1款規定，規約之 訂定與變更，應以區分所有權人三分之二以上及其區分所有 權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上 及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之 同意行之，是一定數額以上區分所有權人比例之區分所有權 人出席為要件，故此屬法律行為之成立要件，或決議之能力 。
㈡觀諸第一次區權人會議簽到簿，序號第3至第7號姓名分別為 蔡文裕、陳主恩、陳主清、陳祚立、陳文一，序號第12號黃 秋金等以上6人，其上簽名筆跡似出於同一人之筆，惟檢視 於後之委託書，僅有陳主恩一人出示委託書，委託予張正華
，其餘之人均無出具委託書。上述之陳主恩、陳主清二人於 第二次區權人會議簽到簿及委託書，其上簽名與第一次區權 人會議簽到簿亦完全不同。且第一次區權人會議簽到簿，及 第二次區權人會議簽到簿，序號第18號鄭春發，其上所示二 次簽名亦並不相同。
㈢又第一次與第二次區權人簽到簿之序號第8號林麗蘭，其二 次開會均委任俊聯建設出席，但觀之系爭二份委託書，均無 林麗蘭之委託人簽名、蓋章，委託並不合法，相同情形於第 一次區權人會議時，亦發生於序號37施同興、序號40、41 邱垂得、序號42、43簡玉冰，第46號林祺棟、第47號洪添裕 ，第55、56號林萬，第69號王木連，第83、84號方素麗，第 92號劉桂珠，序號183、184洪朝陽等人，參酌以上計16單位 之委託書，均無上開委託人簽名、蓋章，委託並不合法。另 序號第366陳惠伶、367陳有用，其後簽名均為陳惠伶，但其 後並無陳有用之委託書。又序號第390、391賴秀莊，其上顯 示簽名並非本人，惟後並無賴秀莊之委託書。
㈣是原告召開第一次、第二次區權人會議時，並無法定數額比 率區分所有權人出席，故該二次決議為不成立，且自始不發 生效力，尚非單純「召集程式或決議方法」違背法令或章程 之問題，且決議自始不成立，無須訴請撤銷，任何人於任何 時間均得主張其為無效，從而系爭大樓規約既為無效，不能 拘束被告，原告不得依據該無效之規約請求給付管理費。二、再者，系爭大樓召開之第一次、第二次區權人會議，所有開 會文件均未合法送達被告及其他住戶，又原告違反規約由執 行委員會訂定系爭大樓之管理費收繳計費方式，程式亦屬違 法而無效，且第二次區權人會議決議議決系爭大樓收取之管 理費收取標準不符合經驗論理法則，原告亦不得依據無效規 約向被告請求本件管理費：
系爭大樓之管理費收繳計費核算，依系爭大樓規約第10條第 3項規定，應由管委會訂定處理，然原告違反規約，係由執 行委員會訂定處理，程式屬違法而無效；且按通常商辦大樓 之管理費用，一坪約為35至50元間，若為高級豪宅，則約為 100元至200間。第二次區權人會議決議議決系爭大樓之管理 費為每坪100元，空屋每坪50元，即顯高於一般市場行情， 若論仍有多數住戶欣然同意此提案，有違經驗論理法則。三、第二次區權人會議決議通過採回溯收費方式，有違誠實信用 及禁止溯及既往原則而屬無效：
原告於第二次區權人會議作成追溯自86年11月1日起按月追 繳管理費之決議，基於舉重以明輕之法理，參以誠實信用原 則之契約精神，本件原告對於被告之既存債權，無論是基於
無因管理或公寓大廈管理條例維護費用之分擔，該項請求權 業已發生，權利義務內容應已確定，不容原告事後於90年10 月7日以決議方式制定管理費收取標準，追溯自86年11月起 適用，該項溯及追繳管理費之決議，依民法第71條、第72條 及第148條之規定，當屬無效。
四、本件原告執行職務不當，未善盡善良管理人義務，自不得向 被告請求本件管理費：
系爭大樓自82年試行營運起始，截至91年間，因招商失敗， 自地下1樓至地上13樓，即閒置未再開業，於後至今，僅有 少數樓層出租，其餘樓層長年維持荒廢狀態，且經原告查看 系爭建物現況，上樓後即見系爭建物殘破不堪恍如廢墟，並 有現場照片3幀可證，足見原告並未善盡管理修繕義務及核 實支出管理之責。
五、系爭管理費之請求內容應適用5年之短期時效： ㈠公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之決 議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致 之意思表示所成立之契約關係，亦即，每位住戶對於其他區 分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理 委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之 授權，代為收取，是若區分所有權人約定管理費為按月或按 季繳納，自屬於不及於一年之定期給付請求權，而有民法第 126條規定之5年時效適用。
㈡依原告提出之追繳數額，系爭管理費之收取標準為每坪每月 計之，而據其提出之第二次區權人會議記錄示以：「管理費 每三個月繳納一次，於每三個月之第一個月15日以前繳納」 ，是若原告擇定區分所有權人係按季繳納約定管理費為按月 或按季繳納，自屬於不及於一年之定期給付請求權，而有民 法第126條規定之5年時效適用，故退萬步言，縱本件原告應 給付管理費，惟原告就請求超過5年部分之管理費數額部分 亦應無理由等語，資為抗辯。
六、並聲明：原告之訴駁回。
參、本件經法院於100年12月27日會同兩造爭點整理結果，爭執 與不爭執事項如下，並以之為言詞辯論之基礎：一、不爭執事項：
㈠被告持有坐落台中市○○○段0000○號不動產（即中港商業 大樓第七樓之ㄧ房屋一戶）總面積125.4坪。 ㈡被告自86年11月1日至102年6月30日未繳納系爭大樓之管理 費。在上開期間均為空屋。
二、爭執之事項
㈠系爭管委會於86年、90年間召開第一次、第二次區分所有權
人會議，決議是否符合程序事項？
㈡第一次區分所有權人會議決議通過之大樓規約及選任委員成 立之執行委員會（兼管理委員會）是否合法有效? ㈢第二次區分所有權人會議決議通過之管理費收費標準是否合 法有效?
㈣公寓大廈管理費請求權之時效期間應為15年，抑或應適用民 法第126條5年短期時效之規定?
肆、法院之判斷
一、該第一次、第二次區權人會議決議在法院撤銷前，前揭二次 會議決議仍屬合法有效：
㈠按「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區 分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二 以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占 出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一、規約之 訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大 廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四、住戶 之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定 共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第 三項及第四項之規定。」、「各專有部分之區分所有權人有 一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行 使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有 權五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因 故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出 席。」修正前即84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第31 條、第29條第2、3、4項定有明文。復按公寓大廈管理條例 對區分所有權人會議之召集程式、決議方法與內容違反法令 或規約等違法情事時，應如何救濟以及效力如何，法雖無明 文，惟依公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規 定者，適用其他法令之規定」。而公寓大廈之區分所有權人 會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係 事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之 行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為 規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當。是公寓 大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第56條有關 總會決議撤銷與無效之規定。而關於出席之社員不足法令或 章程所定之額數，為決議方法之違反。又總會之決議方法違 反法令或章程時，在社員請求法院撤銷其決議前，該決議應 仍有效存在（最高法院96年度台上字第235號判決參照）。 ㈡本件原告主張其於86年10月19日召開第一次區權人會議，討 論通過系爭大樓規約，並選任委員成立執行委員會（兼管理
委員會），且依據系爭大樓規約第10條第3項之規定，再於 90年10月7日召開第二次區權人會議，並就管理費如何繳納 問題提案討論，經決議通過「(一)本大樓每個月共用部分之 管理費，依區分所有權人所有權狀面積(包括專有及公共設 施部分)計算分攤繳納，每坪每月營業戶(居住戶)分攤新台 幣100元，未營業戶(空戶)分攤50元。(二)管理費每三個月 繳納乙次，於每三個月之第一個月15日以前繳納。(三)本次 決議案追溯自民國86年11月1日起適用」之內容等語，業據 其提出系爭大樓規約、台中市西區公所報備證明、第一次區 權會之會議記錄含簽到簿及委託書、第二次區權會之會議記 錄含簽到簿及委託書等文件為證，且前揭二次區權人會議之 出席人數及權利比例均符合修正前公寓大廈管理條例第31條 及系爭規約第3條第8款之規定，前揭二次會議決議自屬合法 有效。惟被告則抗辯系爭大樓召開之第一次、第二次區權人 會議中多有簽到簿之簽名筆跡出於同一人之筆、同一人於該 二次會議簽到簿之簽名筆跡完全不同，或未出具委託書之不 合法情事等，是前揭二次區權人會議並未符合法定出席人數 ，且會議之表決方式亦未符合表決權點數之規定，故前揭二 次會議決議為不成立，且自始不發生效力，尚非單純「召集 程式或決議方法」違背法令或章程之問題，且無須訴請撤銷 ，任何人於任何時間均得主張其為無效，且前揭二次會議所 有開會文件均未合法送達被告及其他住戶云云。惟被告上開 所辯乃屬前揭二次區權人會議之召集程序或決議方法有無違 反法令或規約之問題，依上開說明，被告應於決議後3個月 內請求法院撤銷決議，在撤銷前前揭第一次、第二次區權人 會議決議仍屬合法有效，而被告並未舉證證明已有訴請撤銷 決議並經判決確定之情事，是應認86年10月19日所召開之第 一次區權人會議、90年10月7日所召開之第二次區權人會議 決議均屬合法有效。
二、第一次區分所有權人會議決議通過之大樓規約及選任委員成 立之執行委員會（兼管理委員會）合法有效，基此第一次區 權人會議本於私法自治之精神，自可決議授權原告決定管理 費之收費標準，再經第二次區權人會議決議之。 本件第一次區分所有權人會議決議，原告或其他住戶未於三 月內訴請撤銷決議，所為通過大樓規約及選任委員成立之執 行委員會（兼管理委員會），依一之說明，應屬合法有效， 至於第一次區分所有權人會議對規約內有關管理費收取標準 及其授權是否合法有效，詳如下述：
㈠本件被告辯稱原告違反規約由執行委員會訂定系爭大樓之管 理費收繳計費方式，程式亦屬違法而無效，且第二次區權人
會議決議議決系爭大樓收取之管理費過高，該收取標準不符 合經驗論理法則等語。惟按法律行為，違反強制或禁止之規 定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法 第71條定有明文。又按法律所規定者為基本要求，除有強制 或禁止規定者外，本諸私法自治之精神，自應允許另行訂立 準則以為行事標準。觀諸系爭大樓規約第5條業已明定關於 原告除應執行管理委員會之職務外，尚應兼任執行委員處理 執行委員會之業務，且大樓規約第10條第3項規定由管理委 員會訂定系爭大樓之管理費收繳計費方式之事項並非法律明 文強制規定，而係系爭大樓全體區分所有權人本諸私法自治 之精神，另行訂立系爭大樓規約以為行事標準，自應以系爭 大樓規約之約定為基準，且公寓大廈管理條例並未明文限制 關於社區管理費之收費標準須由區分所有權人會議自行決議 定之，而不得決議授權由管理委員會決定。
㈡再者，該管理費收取標準業已就營業戶（居住戶）與未營業 戶（空戶）加以區隔收費，且未悖離區分所有權人「按應有 部分比例分擔」之原則，亦非專以損害被告或少數區分所有 權人為主要目的而有顯失公平之情形，已堪認該第二次區權 人會議之決議內容為屬有效。準此，第一次區權人會議自得 本於私法自治之精神決議授權原告決定上開管理費之收費標 準，再依系爭大樓規約第3條之規定，經第二次區權人會議 決議之，是被告上開抗辯核屬無據，而不足取。三、原告於第二次區權人會議決議通過管理費之收取採回溯方式 應屬有效：
㈠按公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行，固無溯及既 往效力，然該條例就其施行前公寓大廈等區分所有建物之附 屬建物，其共用或約定共用部分之修繕、管理、維護、修繕 費及其他負擔，無特別規定，而前揭費用本質上為共有物之 管理費，被告為中港商業大樓之區分所有權人，就該社區共 有建物部分所生之上開費用，於該條例施行前依民法第799 條、第822條第1項之規定，除共有人間另有約定外，於該條 例施行後依同條例第10條第2項、第3項、第18條第1項第1款 規定，除區分所有權人會議或規約另有規定者外，均應各按 其所有部分之價值分擔之，是不論於公寓大廈管理條例施行 前後，各區分所有權人皆應按區分所有權人會議決議繳交其 共用或約定共用部分之管理費用，本件中港商業大樓第一次 區分所有權人會議既已於86年決議所有住戶應繳納管理費， 全體住戶之管理費繳費義務即已存在，僅其繳納標準尚未具 體化，其後第二次區分所有權人會議於90年間決議管理費繳 納標準，不過是將共有物管理費用之繳納義務予以明文化，
被告辯稱原告於第二次區權人會議作成追溯自86年11月1日 起按月追繳管理費之決議，民法第71條、第72條及第148條 規定，當屬無效云云，容有誤會。
㈡再查公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日 施行，該條例於第10條、第18條明定區分所有權人應分擔共 用部分及約定共用部分之修繕、管理及維護費用，及負擔繳 納依區分所有權人會議決議應繳納費用之義務，並於第21條 明定管理委員會得直接訴請區分所有權人或住戶繳納上開積 欠之費用之依據。是該條例施行後所發生公寓大廈之修繕、 管理及維護等費用之分擔及其請求等有關區分所有權人權利 義務之問題，自應依該條例之規定定之。是原告請求被告給 付自86年11月1日起算未繳之管理費，即屬有據。四、被告以原告執行職務不當，未善盡管理修繕義務，其得主張 同時履行抗辯拒付管理費等語，為無理由：
㈠按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方 之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事 實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發 生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給 付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台 上字第850號判例意旨參照）。又公共基金主要乃在負擔共 用或約定共用部分之支出，其權利係屬全體區分所有權人。 區分所有權人對於公共基金之權利應並隨區分所有權之移轉 而移轉（公寓大廈管理條例第19條）。是區分所有權人繳交 充作公共基金之管理費義務、及其對公共基金之權利，均屬 法定，個別區分所有權人係對其他全體區分所有權人負繳交 管理費之義務，權利義務並非存在於個別區分所有權人與管 理委員會間。管理委員會之職責在於公共基金之「收支、保 管及運用」（公寓大廈管理條例第36條第7款），並非管理 費所集合之公共基金之所有權人。從而，管理委員有無善盡 管理義務、區分所有權人是否因此受有損害，僅係全體區分 所有權人與個別管理委員間得否依委任契約債務不履行求償 之問題，並不影響區分所有權人繳交公共基金之法定義務， 亦顯與收費標準之決議是否違反誠實信用原則毫無關連。 ㈡被告雖抗辯原告執行職務不當，未善盡管理修繕義務，其自 得主張同時履行抗辯拒付管理費等語。惟依據系爭大樓規約 第10條第1項之約定，可知被告應遵照區分所有權人會議決 議向管理委員會繳交管理費，以作為公寓大廈之管理維護經 費，揆諸上開說明，此與管理委員之管理行為並非基於同一 雙務契約所生，亦無對價關係，管理費之繳納義務並不因管 理委員之管理行為良窳而有影響，倘管理委員之管理行為有
欠缺，應透過區分所有權人會議予以糾正或改選，尚難據此 作為解免被告給付管理費之義務，或為同時履行之抗辯。五、本件管理費原本之債權性質與利息及其他不及1年之定期給 付債權不同，應無民法第126條5年短期時效之適用，而應適 用同法第125條15年時效之規定，僅其各期管理費之利息有 同法第126條5年短期時效之適用：
㈠按「司法院解釋憲法，並有統一解釋法律及命令之權，為憲 法第78條所明定，其所為之解釋，自有拘束全國各機關及人 民之效力，各機關處理有關事項，應依解釋意旨為之，違背 解釋之判例，當然失其效力。」司法院大法官會議釋字第 185號著有明文。復按民法第126條所載其他1年或不及1年之 定期給付債權。係指與利息等同一性質之債權而言。至普通 債權之定有給付期間。或以一債權而分作數期給付者。不包 括在內，亦有司法院院字第1227號解釋可資參照。 ㈡經查，公共基金主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出， 其權利係屬全體區分所有權人。管理費為公共基金之一種， 係由管理委員會共同收取並統籌運用，區分所有權人所繳交 之管理費，並非為管理委員會之財產所得，而是存入公共基 金帳戶，其權利係屬全體區分所有權人，管理委員會僅是居 於代收與代付之地位而已，公共基金繳納之當事人為個別區