臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第3153號
原 告 祭祀公業法人台中市廖廷𨯵
法定代理人 廖學志
訴訟代理人 陳浩華律師
複代理人 賴皆穎律師
複代理人 陳雲壤
被 告 廖本慶
訴訟代理人 廖宜祥律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國102年11月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺中市○○區○○段○○○地號土地如附圖一所示之a（面積67.49平方公尺）、b（面積24.72平方公尺）、c（面積744.42平方公尺）、d（面積5.67平方公尺）、g（面積504.29平方公尺）、h（面積726.82平方公尺）之地上物拆除，並將臺中市○○區○○段○○○地號土地如附圖二所示之A部分虛線範圍內部分，面積5379.48平方公尺之土地返還予原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟叁佰柒拾柒萬肆仟柒佰伍拾貳元，為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆仟壹佰叁拾貳萬肆仟貳佰伍拾陸元，為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序事項
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五 減租條例第26條第1項定有明文。本件兩造之租佃爭議，前 經臺中市西屯區公所耕地租佃調解委員會於民國101年6月1 日調解不成立，再經臺中市政府耕地租佃委員會於101年11 月22日調處不成立，由臺中市政府移送本院審理等情，有臺 中市西屯區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及相關附件、 臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、臺中市政府101 年11月27日府授地權一字第0000000000號移送函在卷可稽（ 見本院卷第4至16頁），是本件起訴程序合於耕地三七五減 租條例第26條第1項規定。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款定有明文。
本件原告於起訴時，原係聲明請求：「被告應將就坐落臺中 市○○區○○段○000地號土地，清空並拆除地上物後將土 地返還原告。」嗣於102年10月21日在準備程序期日變更訴 之聲明請求（見本院第184頁）：「被告應將附圖一所示之a 、b、c、d、g、h之地上物拆除，並將臺中市○○區○○段 000地號土地如附圖二所示之虛線範圍內部分，面積5379.48 平方公尺，返還予原告。」查原告上開變更聲明其請求之基 礎事實應屬同一，且變更之部分並無需調查其他證據，不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，應予准許。貳、實體部分：
原告主張：
㈠被告於82年10月12日承租原告所有臺中市○○區○○段00 0地號土地如附圖二所示A部分虛線範圍（舊有地號為港尾 子296之2號，下稱系爭土地），並簽訂臺灣省臺中縣私有 耕地租約書（租約字號：墩港806號）（下稱系爭耕地三 七五租約），經臺中市西屯區公所核定租期自98年1月1日 起至103年12月31日止。詎被告竟在系爭土地上堆置廢棄 物、填滿魚池、興建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），並為商 業買賣棧板以及汽車保修廠之用，經臺中市西屯區公所勘 查後認被告違反農業用地作農業使用認定及核發證明辨法 第7條第2、3款之規定，而不予核發農用證明，足認被告 確有不自任耕作之情事。又被告承租系爭土地範圍為5379 .48平方公尺，惟被告從事農業面積僅為268.91平方公尺 ，不足承租範圍之2.5%，是被告違反耕地三七五減租條例 第16條第1項之規定，依同條第2項規定系爭耕地三七五租 約已屬無效。又兩造於94年3月10日簽訂土地租賃契約書 （下稱系爭租賃契約），被告上開行為亦違反系爭租賃契 約第4條第1款「本不動產係供合法農業使用之用途」及第 8條第5款「乙方違反第四條租賃物之使用限制之各款限制 時，甲方得終止租約，收回租賃物」之約定，原告於100 年4月20日、100年7月6日以存證信函通知被告終止系爭耕 地三七五租約，惟被告迄今仍置之不理，爰依耕地三七五 減租條例第16條第1項、第2項之規定及系爭租賃契約第4 條第1款及第8條第5款之約定，請求被告應將臺中市○○ 區○○段000地號土地如附圖一所示之a、b、c、d、g、h 之地上物拆除，並將臺中市○○區○○段000地號土地如 附圖二所示之A部分虛線範圍返還予原告，並擇一為有利 原告之判決。並聲明：如主文所示。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告提出之證明書簽立人為訴外人廖廷輝，然廖廷輝並
非系爭土地之所有權人，亦非原告祭祀公業之管理人， 其所簽立之證明書當不具效力，又該證明書後段加註部 分，亦與廖廷輝之筆跡不同，簽署人又為被告，該證明 書不足證明原告同意被告興建系爭鐵皮屋。
⒉兩造於94年3月10日簽訂之系爭租賃契約係修正原耕地 租約，且內容僅針對租金做調整，其餘仍援用原耕地租 約，故系爭租賃契約與系爭耕地三七五租約係並存，並 未取代原耕地租約，亦無改變耕地三七五租約性質。 被告則以：
㈠被告確實在系爭土地上種植果木蔬菜、養殖錦鯉，並未違 反農業發展條例所稱農業使用之規定，與耕地租賃契約之 目的相符。被告因錦鯉魚池年久失修，整理過程中將原魚 池中之磚石取出，而非在系爭土地上堆置廢棄物，並填滿 原錦鯉魚池。系爭鐵皮屋雖掛有棧板買賣及唯翔汽車招牌 ，惟被告並未從事棧板買賣及汽車保養維修服務。另依 101年11月22日臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄 之調處決議之主文及理由記載，足證被告在系爭土地上確 有自任耕作之事實，並未違反耕地三七五減租條例第16條 第1項之規定。
㈡兩造除簽訂系爭耕地三七五租約外，並於94年3月10日另 行簽訂系爭租賃契約，依系爭租賃契約前文已敘明「立契 約書人出租人祭祀公業廖廷𨯵，管理人廖本賢（以下簡稱 甲方)承租人廖本慶（以下簡稱乙方），茲因土地租賃事 件，特訂立本契約，雙方同意遵循下列各項條款（本租約 係依原耕地三七五租約之修正協議）」，顯見94年3月10 日簽訂系爭租賃契約係依據原耕地三七五租約所作成之修 正協議，且原告管理人係依系爭土地使用現狀和被告重新 訂立契約，將系爭土地之租金由原本1年新臺幣（下同）1 萬餘元，調整為每年12萬元，顯見兩造有更新契約之意思 ，系爭租賃契約性質為一般土地租賃契約，已取代原有之 系爭耕地三七五租約。系爭土地自94年3月10日至今均未 改變使用狀態，足徵原告對於系爭土地使用情形知之甚稔 ，而系爭租賃契約係依據系爭耕地三七五租約修正而來， 原告亦自承系爭耕地三七五租約與系爭租賃契約同時並存 ，則被告本於系爭租賃契約使用系爭土地並給付租金迄今 ，自屬有權使用系爭土地，原告依系爭租賃契約第4條第1 款及第8條第5款主張終止租約並不合法。
㈢系爭鐵皮屋係訴外人即被告之父廖學良與原告前管理人廖 廷輝協議在系爭土地上蓋房自住，因廖學良無法耕作，故 由被告接續於系爭土地上從事耕作。依廖廷輝於71年6月1
日出具之證明書可知原告於71年6月1日即已知系爭鐵皮屋 係供被告作為房舍使用等語置辯。並聲明：1.原告之訴駁 回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利益判決請准供擔 保免為假執行。
參、得心證之理由：
原告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，請求 被告拆除地上物，返還土地，並無理由：
㈠原告就其所有之系爭土地，於82年10月12日與被告訂有系 爭耕地三七五租約，經台中市西屯區公所核定租期自98年 1月1日至103年12月31日，兩造並於94年3月10日就系爭土 地簽訂系爭租賃契約，此有原告提出之臺灣省臺中縣私有 耕地租約書及土地租賃契約書在卷可稽（見本院卷第48、 149至150頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第120頁反 面、172頁反面），堪信為真實。
㈡按89年1月26日修正公布之農業發展條例第20條第1項規定 ：「本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業 用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減 租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其 他有關法律之規定。」同條第2項規定：「本條例中華民 國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已 依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租 人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及 終止，悉依該法律之規定。」原告主張兩造僅就系爭耕地 三七五租約租金為調整之約定，因而於94年3月10日另行 簽訂系爭租賃契約，兩造並未就系爭土地另成立租賃契約 ，為被告所否認。經查：系爭租賃契約固然記載「本租約 係依據原耕地三七五租約之修正協議」，然相較於原耕地 三七五租約之內容，系爭租賃契約除明載租賃範圍、期限 及租金繳納方式外，另就租賃物之使用限制（約定於第4 條，共五款事由）、危險負擔、違約處罰（約定於第6條 ，共二款事由）、應受強制執行之事項、其他特約事項（ 約定於第8條，共七款事由）等為約定，可見兩造已重新 議定租賃條件。倘若僅就租金數額為調整，何須將雙方權 利義務關係另為約定，基此，兩造對於租賃物、租期與租 金等必要之點已有合意，已改變原三七五租約之性質，雙 方應已另行成立一新的土地租賃契約，並已合意終止原系 爭耕地三七五耕地租約，而新成立的系爭租賃契約，依修 正公布農業發展條例第20條第1項規定，即不適用耕地三 七五減租條例。至於耕地租約是否業經鄉（鎮、市、區） 公所辦理登記或註銷登記，係本於保護佃農並謀舉證上便
利之目的而設，本與耕地租約是否存續暨其效力之有無無 關，自不能僅以耕地租約是否業經登記或遭行政機關註銷 登記，作為認定耕地租賃關係是否存在之唯一依據。故系 爭耕地三七五租約雖經台中市西屯區公所核定租期自98年 1 月1日至103年12月31日，仍不能據此認為原耕地租約仍 存續。是原告上開主張，尚不足採，被告抗辯系爭租賃契 約取代系爭耕地三七五租約，應屬可採。據此，兩造間於 94 年3月10日另行成立之租賃關係，乃係民法規定之租賃 關係，而非耕地三七五減租條例規定之耕地租賃契約，原 耕地三七五租約業經兩造合意終止而不存在，則迄本件言 詞辯論終結日止，被告係基於系爭租賃契約而占有使用系 爭土地，原告猶據已不存在之系爭耕地三七五租約，依耕 地三七五減租條例第16條第2項主張被告有不自任耕作， 而契約無效之事由，而據以請求被告拆除地上物返還土地 ，自無理由。
原告主張被告於系爭土地上從事買賣棧板之商業行為，違反 系爭租賃契約第4條第1款事由，依第8條第5款終止系爭租賃 契約，為有理由：
㈠系爭租賃契約第4條第1款約定：「租賃物之使用限制：一 、本不動產係供合法農業使用之用途」第8條第5款約定： 「乙方（即本件被告）違反第四條租賃物之使用限制之各 款限制時，甲方（即本件原告）得終止租約，收回租賃物 」依上開約定此可知，若被告未將系爭土地作為農業使用 ，原告得依第8條第5款主張終止系爭租賃契約。本件原告 主張被告於系爭土地上從事棧板買賣，為被告所否認，辯 稱其本欲從事棧板買賣，但並未實行，該棧板係其向他人 所收取，用以燒水云云。查：觀之臺中市西屯區公所耕地 租佃委員會調解程序筆錄檢附之101年3月26日照片所示（ 見本院卷第27頁），系爭土地上有堆置棧板，鄰近棧板不 遠處之系爭鐵皮屋上掛置「棧板買賣」招牌，而該招牌為 被告所有，此為被告所不爭執（見本院卷第75頁反面、77 頁正面），上開招牌掛於系爭鐵皮屋明顯之處，外觀完好 ，系爭土地空地處復堆置大量棧板，顯見被告有營業之意 圖，倘若棧板係作為自用，何以未將招牌卸下，且堆放之 棧板數量非微，放置於戶外不免受潮，與被告作為燒水之 需要不合，被告上開所辯，自難憑採，原告此部分主張， 應屬可採。是以，被告既然於系爭土地上從事棧板買賣， 已違反作為農業使用用途之約定，原告主張被告有系爭租 賃契約第4條第1款事由，並依第8條第5款終止系爭租賃契 約，自屬有據。又原告於100年4月20日以被告於系爭土地
從事商業用途等事由主張終止租約等語寄發存證信函予被 告為終止系爭租賃契約之意思表示，被告於同年7月6日收 受，此為被告所不爭執（見本院卷第50、51、152頁）， 是系爭租賃契約已生終止契約之效力。系爭租約既已終止 ，被告自無占用之權限。從而，原告基於所有物返還請求 權之法律關係，請求被告將臺中市○○區○○段000地號 土地如附圖一所示之a、b、c、d、g、h之地上物拆除，並 將臺中市○○區○○段000地號土地如附圖二所示之A部分 虛線範圍內部分，面積5379. 48平方公尺之租賃範圍土地 ，返還予原告，即屬於法有據。又原告主張被告從事棧板 買賣並據此終止租約既有理由，則原告另主張被告於系爭 土地上興建鐵皮屋之行為亦違反系爭租賃契約一節，即與 本件判決結果不影響，本院即無庸審酌，附此敘明。 ㈡被告另抗辯依臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄之 調處決議主文，可證被告有耕作事實云云。然觀諸卷附臺 中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄（見本院卷第5至9 頁），其主文固然記載：「承租人既有耕作事實，准由承 租人繼續承租系爭耕地。」惟該主文下方之對造人即原告 勾選不同意，足見該調解並未成立，決議自不發生效力， 被告此部分所辯，尚不足採。
綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應 將臺中市○○區○○段000地號土地如附圖一所示之a（面積 67.49平方公尺）、b（面積24.72平方公尺）、c（面積744. 42平方公尺）、d（面積5.67平方公尺）、g（面積504.29平 方公尺）、h（面積726.82平方公尺）之地上物拆除，並將 臺中市○○區○○段000地號土地如附圖二所示之A部分虛線 範圍內部分，面積5379.48平方公尺，返還予原告，為有理 由，應予准許。
被告雖聲請傳喚證人廖本賢、廖本亨、廖本行到庭，證明系 爭土地長期以來係作為養殖錦鯉、種植蔬菜、住家使用等， 然縱使上情屬實，亦未能證明被告並未於系爭土地上從事棧 板買賣，故被告此部分調查證據之聲請，並無必要。本件事 證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影 響，爰不逐一論述。
兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核 於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟 法第78條、第390條第2項、第392條第2項。中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 高英賓
法 官 徐右家
【附圖】
本判決後附附圖二份（即臺中市中興地政事務所民國102年月13日、102年8月20日土地複丈成果圖）
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
書記官 鄭俊明