臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第681號
原 告 顧乃坪
訴訟代理人 鄭世脩律師
被 告 賴小萍
匯城不動產開發有限公司
前 列一人
法定代理人 吳政哲
訴訟代理人 李福新
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 林淑惠律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國102 年12月16日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告賴小萍明知其所有門牌號碼桃園縣桃園市○○路000 號 2 樓房屋（下稱：系爭房屋）對外面積9 平方公尺之露台（ 參本院另案96年度訴字第1957號事件囑託桃園縣桃園地政事 務所於97年4 月8 日測繪土地複丈成果圖所示編號A 部分， 下稱：系爭露台）並無所有權，且長期就該露台之使用權與 露台底下一樓所有權人林文進、林玉美間有所爭執，並於露 台外牆面上掛有「私人土地請勿闖入，違者法辦」之告示， 禁止二樓所有權人使用露台。詎被告賴小萍委託被告匯城不 動產開發有限公司（下稱：匯城公司）向被告永慶房屋仲介 股份有限公司（下稱：永慶房屋）加盟設立之大潤發加盟店 之房屋銷售員何詠琦、店長李福斯、房仲經紀人黃舒琳共同 於銷售過程中，隱瞞此一重要交易訊息之實際屋況，於所製 作之不動產買賣契約書第17條特別約定事項第5 點記載：「 本案標的位於一樓騎樓上方之標的，現已改為露台使用，已 詳告甲方（即原告）知悉，甲方同意承買」，並對於標的物 使用現況說明書第14點「增建部份是否曾被拆除或接獲過拆 除通知或有公告拆除」詢問事項，被告賴小萍、匯城公司則 勾選「否」，致原告陷於錯誤，誤認屋況甚佳，而於101 年 11月23日與被告賴小萍簽訂該不動產買賣契約書（下稱：系 爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）600 萬元買受系爭房 屋，原告已付清全部價款並辦理所有權移轉登記完畢。嗣原 告發現一樓所有權人所掛前揭禁止使用露台告示後，方知被
告賴小萍與林文進、林玉美間有前案訴訟糾紛，始知悉受騙 。按此，被告賴小萍應負物之瑕疵擔保責任，又其以近於詐 欺之手段，故意不法侵害原告之權利，原告得依民法第354 條、第359 條、第360 條及第184 條第1 項前段規定，請求 被告賴小萍負賠償責任。被告永慶房屋及其締約加盟店、營 業員違反不動產經紀業管理條例第26條第2 項保護他人之法 律規定，且違反誠實及信用方法促使契約成立，其給付顯然 未符合債之本旨，且可歸責於被告永慶房屋，致原告受有損 害，原告得依民法第184 條第2 項、第224 條及第227 條規 定，請求被告永慶房屋負賠償責任。另因被告等共同侵害原 告之權利，應依民法第185 條負連帶賠償責任，仰或負不真 正連帶責任。
㈡被告永慶房屋援引證人沈維剛、何詠琦之證詞，辯稱被告賴 小萍、匯城公司早已告知原告系爭露台占用他人所有504-30 地號土地云云，並非事實。蓋：
⒈參本院卷第57頁被告賴小萍致陳祖德律師事務所之電子郵 件第1 點內容可證，原告從未當面請教有關504-30地號土 地事宜，故被告賴小萍即消極未告知，此情與被告辯稱先 前均已積極告知之情事不合。
⒉由證人何詠琦於102 年1 月31日與原告使用LINE對話中， 方告知原告系爭露台私有空間係屬一樓所有，而於102 年 2 月1 日證人何詠琦表明要協調被告賴小萍等情觀之，可 證證人何詠琦與締約時同在現場之被告匯城公司之負責人 吳政哲均未告知原告本件買賣有前述瑕疵情事。 ⒊參諸原告與證人何詠琦之電話錄音譯文第2 頁倒數第九行 以下、第8 頁倒數第九行以下及第12頁倒數第二行以下內 容，可證被告賴小萍、匯城公司並未曾向原告提及504-30 地號土地之問題。
⒋現場並無任何504-8 與504-30地號土地地界之痕跡，根本 無法判斷一樓之騎樓有逾越504-30地號。同理，二樓之建 物，亦無504-8 地號範圍內原屋狀，而擴張至504-30地號 土地上方增建痕跡。
㈢原告得請求被告給付之項目及金額如下：
⒈露台面積短少：以系爭房屋總價600 萬元除以42.3坪（13 9.89平方公尺），每坪為141,800 元計算，被告應給付短 少2.7 坪之金額為382,860 元。
⒉土地持分減少：系爭露台坐落基地面積為9 平方公尺，原 告持有應有部分1/2 為4.5 平方公尺，依土地公告地價每 平方公尺57,131元計算，被告應給付257,090 元。 ⒊不履行之損害賠償（即懲罰性違約金）：因原告買受系爭
房屋不臨路，然原告與被告賴小萍所簽署之系爭買賣契約 第12條並無違約罰之約定，但原告仍得請求被告給付其受 有土地價值減損之損害金100 萬元。
㈣並聲明：被告應連帶給付原告1,639,950 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保 ，請准為假執行之宣告。
二、被告之答辯：
㈠被告賴小萍辯稱：其於簽定專任委託銷售契約書之前，已將 系爭房屋二樓產權所有爭議問題，諸如無安裝自來水、就陽 台部分包含504-8 、504-30地號，其僅有使用權1/3 、部分 土地向國有財產局承租、房屋後方29平方公尺空地與一樓屋 主各持有1/2 、其與一樓屋主間有妨害自由訴訟正進行等事 ，一一向被告匯城公司之業務員黃秉澤、鄭郁達說明清楚。 又於101 年11月23日簽約之前，原告與被告匯城公司及代書 商討系爭房屋相關資料，針對系爭露台部分有提到建物前面 道路有拓寬，加上露台上貼滿磁磚，原告以為該露台之前係 由室內改為露台使用，被告匯城公司則明確說明其對系爭露 台僅有約1/3 之所有權。再由系爭買賣契約第17條特別約定 事項第2 點有關安裝自來水事宜而觀，可證其確實有說明50 4-30地號土地為私人土地，其需協助原告安裝自來水事宜。 其出售系爭房屋（面積139.89平方公尺）坐落基地為504-8 地號、面積為172 平方公尺，權利範圍1/2 ，從來未包含50 4-30地號土地。基上所述，其並無任何詐欺、隱瞞二樓對外 系爭露台無所有權及實際屋況之行為等語。
㈡被告匯城公司辯稱：
⒈依原告與被告賴小萍所簽立之買賣契約書所載，本件買賣 標的為504-8 地號土地，應有部分1/2 ，及同地段10437 建號，面積139.89平方公尺，持分全部，此與原告實際交 易過戶取得之不動產產權持分並無二致。至原告所指露台 部分所有權並非全屬被告賴小萍所有一節，被告匯城公司 所屬人員與被告賴小萍於簽約前即有詳細告知原告，原告 亦知悉被告賴小萍與504-30地號土地所有人間有訴訟之事 。復參系爭房屋之建物測量成果圖所載，一樓面積121.96 平方公尺、二樓面積139.89平方公尺、騎樓17.93 平方公 尺，二樓面積與一樓及騎樓面積相當，可知系爭房屋二樓 露台範圍應僅至一樓騎樓上方所屬。況且系爭露台外牆面 掛有「私人土地請勿闖入，違者法辦」之告示，於簽約時 即已存在，原告難謂不知而有所誤認。是以，原告確實知 悉露台部分之所有權並非全屬被告賴小萍所有，且亦非屬 本件買賣標的，本件買賣並無原告所述坪數短少情形。
⒉本件買賣既無原告所述坪數短少情形，原告請求減少坪數 使用損害即無所據。退步言之，本件買賣包括土地及建物 總價為600 萬元，原告依此計算建物減少之損失，再以公 告地價計算土地減少之損失，其計算方式顯有錯誤。又原 告請求減少房屋之效用及價值損失部分，未據其舉證證明 ，而無理由等語。
㈢被告永慶房屋辯稱：
⒈被告匯城公司係向訴外人鴻運通股份有限公司加盟設立永 慶不動產八德大潤發加盟店，與被告永慶房屋無關，此觀 原告與被告匯城公司簽署之不動產買賣意願書上已註明： 「申訴專線：加盟總部鴻運通股份有限公司」及「永慶不 動產每一家加盟店皆為獨立經營之經紀業」等文字外，另 經原告與被告賴小萍詳閱內容無誤後，簽名確認之系爭買 賣契約及其附件不動產說明書上，亦均載明：「加盟店與 加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立」及「 申訴專線：加盟總部鴻運通股份有限公司」之文字即明。 且被告匯城公司仲介銷售系爭房屋時，已一再向買賣雙方 明示其加盟總部為鴻運通股份有限公司，及其與該公司為 不同法人，財務及法律責任各自獨立，是被告匯城公司與 原告間之仲介銷售契約責任，由被告匯城公司獨立負責， 與加盟總部無關。
⒉被告匯城公司於仲介銷售系爭房屋時，已製作不動產說明 書，並提供房地所有權狀、土地及建物登記謄本等向原告 說明系爭房屋之產權及現況，而系爭房屋之所有權狀及建 物謄本已明載：「主建物層數二層，面積139.89平方公尺 ，並無陽台、花台或露台等附屬建物。另原告自承締約過 程中有調閱系爭房屋之建物測量成果圖，系爭房屋及其一 樓之建物測量成果圖記載：「壹層121.96平方公尺，貳層 139.89平方公尺，騎樓17.93 平方公尺」。此外，系爭買 賣契約第1 條亦載明：「不動產標示及買賣權利範圍一、 土地標示：桃園縣桃園市○○○段00000 地號，移轉持分 1/2 。二、建築改良物標示：建物門牌桃園市○○路000 號2 樓，主建物面積139.89平方公尺」，無記載陽台、花 台或露台等附屬建物。再原告買受系爭房屋時因已知悉騎 樓並非坐落504-8 地號土地上，才要求於不動產買賣意願 書第9 條特約條款註記「賣方承諾本標的物路權之使用及 自來水管線、水錶等申裝無問題，否則本斡旋無效」之文 字，待確認可從504-30地號騎樓進出後，方同意簽定買賣 契約。按此，足徵系爭房屋原即未登記有露台產權，且被 告匯城公司亦未仲介銷售有產權登記之露台予原告，原告
主張被告匯城公司之銷售人員於銷售過程中，隱瞞實際屋 況，致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，非為實在。 ⒊參承辦本件買賣簽約及過戶之代書即證人沈維剛、營業員 即證人何詠琦之證詞可知，原告於簽立買賣契約時即知悉 系爭露台為一樓所有權人增建出之騎樓屋頂部分，僅有一 小塊位於原告所買受504-8 地號土地上，作為露台使用。 復參系爭露台側邊之牆面上貼有「私人土地請勿闖入」之 告示，原告看屋時，曾到露台察看過，不可能沒看到，足 徵原告主張本件買賣標的包括系爭露台，但該露台坐落在 504-30地號土地上，其於訂約時並不知情云云，並非事實 。另否認原告所提之電話錄音譯文為其與證人何詠琦之對 話，且其實際真意亦不清楚；又該譯文與原告之前承認簽 約當日有帶建物測量成果圖及買賣契約有附測量成果圖之 事實均不相符，且與該譯文第3 頁倒數第六行以下之對話 ，明述簽約當天代書有以測量成果圖向原告說明之內容相 左。
⒋系爭房屋係於59年6 月25日興建完成，迄至101 年11月23 日買賣成交時，屋齡已逾42年餘，是買賣雙方於系爭買賣 契約第17條第1 項即約定：「本案標的屋齡已久，經雙方 協議，同意以現況點交，賣方不負任何瑕疵擔保及維修責 任，由買方自行處理並負擔費用」，亦即被告賴小萍訂約 時，已與原告約定其不負瑕疵擔保責任，則原告依物之瑕 疵擔保法律關係請求減少價金及不履行損害賠償，顯非有 據。
⒌退萬步言，被告賴小萍縱應負物之瑕疵擔保責任，原告上 開請求之項目及金額，非全屬有據，茲分辨如下： ⑴露台面積短少部分：依系爭買賣契約第1 條約定不動產 標示及買賣權利範圍，並未載及包括系爭露台使用面積 9 平方公尺，足見該露台並不在本件買賣約定之權利範 圍內，而無露台產權面積短少問題。此外，系爭房屋買 賣總價為600 萬元，包括土地及建物部分，且系爭房屋 坐落基地價值遠高於房屋價值，更高於非室內使用空間 之系爭露台。然原告以系爭房屋總價600 萬元，除以房 屋坪數42.3坪，算出露台建物減少每坪價值，顯已將土 地之價值一併計入建物短少坪數之價值中，而有違誤。 ⑵土地持分減少部分：原告與被告賴小萍約定買賣系爭房 屋坐落之基地面積為72平方公尺，持分1/2 ，被告賴小 萍已依約全部移轉予原告完畢，並無短少，原告請求減 少土地持分面積之損害，顯非有據。
⑶不履行之損害賠償部分：被告賴小萍並未保證露台使用
之品質，且原告既已請求減少露台使用面積及減少土地 持分之損害金，自不得再依民法第360 條請求不履行之 損害賠償，況原告並未舉證證明其請求100 萬元之損害 賠償從何而來，則原告此項請求，顯屬無據。
㈣均聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。
三、原告主張其委託被告匯城公司向被告永慶房屋加盟設立之大 潤發加盟店仲介買受系爭房屋，嗣於101 年11月23日與被告 賴小萍簽訂系爭買賣契約，以總價600 萬元買受系爭房屋， 原告已付清全部價款並辦理所有權移轉登記完畢乙節，業據 提出不動產買賣意願書、不動產買賣契約書為證（見本院卷 第23、25至31頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。然原 告主張被告故意隱瞞被告賴小萍對系爭露台並無所有權之事 實，致原告購買系爭房屋後受有露台面積短少、土地持分減 少及土地價值減損之損害等語，則為被告所否認，並以上開 情詞置辯，故本件爭點即為：㈠被告是否有隱瞞被告賴小萍 對系爭露台並無所有權之事實？㈡原告是否受有露台面積短 少、土地持分減少及土地價值減損之損害？
四、本院得心證之理由：
㈠被告並無故意隱瞞被告賴小萍對系爭露台無所有權之情事： ⒈觀諸系爭買賣契約建築改良物標示所載，原告購買之系爭 房屋僅有主建物139.89平方公尺，並未包含任何附屬建物 ，則被告辯稱系爭露台並非系爭買賣契約之買賣標的乙節 ，自屬有據。酌此情，系爭露台既非買賣標的，衡情被告 實無故意隱瞞系爭露台所有權非屬被告賴小萍所有之必要 ，則原告主張被告刻意隱瞞被告賴小萍對系爭露台並無所 有權之事實云云，非可遽採。
⒉參酌證人沈維剛於本院審理時證稱：我是承辦系爭買賣契 約之地政士，由我製作該份契約，簽約當天原告有帶1 份 地籍圖及2 份平面圖來，我有用地籍圖向原告說明本件買 賣的土地地號是504-8 ，並強調504-30地號土地是他人的 土地非屬本件買賣之標的，過程當中原告有詢問一樓騎樓 上方牆壁有同色系磁磚的原因為何，當時是由被告1 說明 買受後有拆除該部分，並特別在契約上記載系爭露台是屬 於一樓騎樓的屋頂，當時這樣的記載是要強調該像露台的 建物是一樓房屋的所有權人增建出來的騎樓屋頂部分；系 爭買賣契約第17條特別約定第5 點的內容是告知原告露台 現況的來龍去脈，當時也有向原告說明露台的一小塊部分 是原告共有土地，但其他部分則是他人土地；簽約過程中 ，我並無聽到原告主張現場的露台應該是屬於買賣的標的
等語（見本院卷第109 頁反面至第110 頁），足見原告於 簽訂系爭買賣契約時，即已知悉買賣之標的並未包含系爭 露台甚明。
⒊另觀諸證人何詠琦於本院審理時證稱：原告打電話來問50 4-30地號是何人的產權，因為我不瞭解，我說我先查明再 回覆她，後來原告來電表示要看本件之房屋，帶看的過程 中我有特別說明露台使用的情形，告知原告只可以使用露 台三分之一，因為我先提到露台只能用三分之一的範圍， 原告質疑整個露台貼同樣的磁磚為何只能用三分之一，我 有帶原告到露台查看，當時露台牆面上有「私人土地請勿 闖入違者法辦」之告示等語（見本院卷第111 頁正、反面 ），可證原告於簽訂系爭買賣契約時，實已知悉系爭露台 並非買賣之標的，亦知悉其並無使用系爭露台之權利無訛 。
⒋原告雖質疑證人沈維剛、何詠琦證詞之可信性，然該2 位 證人係經本院以隔離詢問之方式分別作證，而其等之陳述 均一致指明原告就系爭露台之所有權或使用情形已知悉甚 詳，且證人之證詞亦與被告之辯解內容核屬相符，自堪認 證人之證詞並非虛妄。
⒌且依系爭房屋建物測量成果圖所示（見本院卷第44、45頁 ），其上已記載一樓房屋之騎樓面積為17.93 平方公尺、 地面積為121.96平方公尺、合計139.89平方公尺，對照成 果圖就二樓房屋面積登載為139.89平方公尺之情形可知， 原建物一樓房屋包含騎樓之面積與二樓房屋面積相同，易 言之，系爭房屋原有一樓騎樓應係位於二樓房屋之下方， 二者係切齊於同一立面上，且均坐落於504-8 地號土地上 。然原告購買系爭房屋之現況則為現有之一樓騎樓凸出於 二樓房屋而形成系爭露台，足見現有之一樓騎樓實為增建 物，並非原有一樓房屋之騎樓，故現有之一樓騎樓增建物 及其上方形成之露台即顯非坐落於504-8 地號土地上甚明 。而原告既自承於締約過程中已調閱建物測量成果圖，則 原告對上開情形實難諉為不知，是原告主張其不知系爭露 台並非坐落於504-8 地號土地上等語，顯與證人沈維剛、 何詠琦之證詞及建物測量成果圖所示之情形不符，尚非可 採。
㈡原告並未受有露台面積短少、土地持分減少及土地價值減損 之損害：
⒈系爭買賣契約之買賣標的並未包含系爭露台，且原告亦無 使用系爭露台之權利乙節，已如前述，則原告主張其受有 露台面積短少之損害等語，即非可採。
⒉依系爭買賣契約所示，原告向被告賴小萍購買之土地標示 為504-8 地號土地（172 平方公尺）之應有部分1/2 ，而 原告亦不否認其已取得該標示所載之土地所有權，足見原 告並無土地持分減少之情事，故原告主張其受有土地持分 減少之損害乙節，顯非事實。
⒊原告雖以其買受之系爭房屋不臨路為由，主張其受有土地 價值減損之損害云云，然原告購買之系爭房屋所坐落之土 地為504-8 地號土地乙節，為系爭買賣契約所明載，且依 建物測量成果圖及地籍圖謄本所示（見本院卷第44、45、 86頁），系爭房屋及504-8 地號土地本即屬不臨路之房地 ，原告於締約前既已查閱上開資料，自堪認原告對此實知 之甚詳，故原告主張因系爭房屋有未臨路之瑕疵，致其受 有地價值減損之損害等語，顯非可採。況原告既明知其購 買之系爭房屋未臨馬路，亦無從請求被告負物之瑕疵擔保 責任。
五、綜上所述，原告依民法第354 條、第359 條、第360 條、第 184 條第1 項前段、第184 條第2 項、第224 條、第227 條 等規定，請求被告連帶給付原告1,639,950 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 魏于傑
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 103 年 1 月 2 日
書記官 洪明媚
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