臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1334號
原 告 吳嘉國
吳嘉根
吳嘉豪
吳善銘
吳宜美
廖紅美
吳嘉南
葉吳月裡
蔡吳紅珠
張學仁
張本善
張本淵
張玉菱
謝吳秀子
上十四人共同
訴訟代理人 王年柿律師
被 告 梁黃桂英
訴訟代理人 洪大明律師
複 代理人 蘇毓霖律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於民國102 年12月
2 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國62年9 月26日將其分管使用坐落桃園縣大園鄉○ ○○段000 地號如本院卷第12頁土地標示圖劃紅色部分之共 有土地（下稱：系爭土地）出賣與原告等之被繼承人吳餘宗 ，價金約定為新臺幣11萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下 稱：系爭契約），吳餘宗已付訖全部價款。契約成立後，被 告雖已將系爭土地交付吳餘宗使用收益，但因受農業發展條 例規定農地不得分割之限制，故迄未辦理分割及移轉所有權 登記，然由雙方仍依約履行價款給付及點交土地予吳餘宗占 有使用，及吳餘宗已在該土地上建造三座墓園作為祖先埋骨 之所等情觀之，可證雙方於訂立系爭契約時，已有預期不能 之情形除去後為給付之意思。嗣農業發展條例已於89年1 月 26日修正並公布施行，依修正後同條例第16條第1 項第4 款 規定，系爭土地已可分割，被告負有依上揭特定位置土地分
割並移轉所有權之義務，而吳餘宗已於88年3 月14日死亡， 原告全體皆為其繼承人或再轉繼承人，依法繼承吳餘宗 本件買賣之債權。
㈡按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分 ，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力 。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其 就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償 定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有 部分，與他共有人繼續共有之關係（最高法院55年台上字第 3267號判例可參照）。系爭契約訂約之時，雙方並未約定被 告出賣之土地面積，嗣於可辦理土地分割時又怠於辦理分割 事宜，原告乃依據系爭契約約定之分割方法：「⑴梁黃志妹 墓園邊為分割界址。⑵以紅色部分出賣。」，委請測量人員 實地勘測出賣土地之面積，測量結果其面積為1,267 平方分 尺，以整筆土地面積與該一部土地面積作比例，被告出賣系 爭土地之持分比例為1267/2546 ；原告雖不能請求被告移轉 特定部分土地之所有權，然依上開判例意旨，原告仍得請求 被告按該特定位置計算之應有部分移轉登記與原告所有，使 原告與他共有人維持共有關係。詎原告於102 年5 月13日委 由宗親吳信錩及土地代書郭豐華等人至被告處，要求被告辦 理移轉土地所有權，經被告審閱買賣契約後，除已承認本件 買賣為真實外，並表示同意辦理所有權移轉登記，然迄今毫 無任何舉動，為保買賣之權益，原告方提起本件訴訟。 ㈢吳餘宗生前係從事農牧工作，其戶籍謄本職業欄亦登載佃農 ，堪知吳餘宗並無被告辯稱無自耕能力之情形。又吳餘宗與 被告訂約之時，已知系爭土地不能分割之限制，雙方簽署系 爭買賣契約第9 條之約定，僅作為催促買賣雙方儘快履約之 意思。另本件請求權時效，應自89年農業發展條例修正後起 算，距原告於102 年8 月13日提起本件訴訟，並未罹於15年 之請求權時效，且被告曾同意移轉所有權，亦生時效中斷效 果。
㈢訴之聲明：被告應將406 地號土地應有部分1267/2546 移轉 所有權登記與原告公同共有。
二、被告則辯稱：
㈠系爭契約上被告之簽章，並非被告之簽名筆跡及印文，被告 不曾與吳餘宗簽立買賣契約，被告否認該買賣契約之真正。 ㈡系爭土地為農地，依刪除前土地法第30條及修正前農業發展 條例第30條之規定，吳餘宗既無自耕能力，且系爭土地又不 得分割及移轉為共有，則系爭買賣契約約定出賣被告占有分 管之特定位置，並於分割後移轉登記與吳餘宗所有，自屬違
反上開法令強制規定而無效。換言之，系爭買賣契約以不能 之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項為自始客觀給付 不能，應屬無效。至原告主張以被告交付土地後，吳餘宗已 於地上建造三座墓園及被告同意移轉登記等情，而認於訂約 時其雙方已有預期不能之情形除去後為給付之意思，應屬誤 會。蓋訂約時其雙方是否有預期不能除去後再為給付之合意 ，應先就當事人契約有無約定為解釋，在系爭買賣契約無明 文約定下，自不能據原告所陳上開之情，直接論斷其雙方於 訂約時已有預期不能之情形除去後再為給付之意，況參後述 系爭買賣契約第9 條約定內容，足徵本件買賣並無預期不能 之情形除去後為給付之約定。
㈢縱被告將分管部分土地出售予吳餘宗時，受法令限制不得分 割，然吳餘宗仍應可請求被告移轉系爭土地應有部分，使其 與原土地共有人繼續維持共有關係。參系爭買賣契約係於62 年9 月26日訂立，其第9 條已明定：「移轉登記限於62年11 月26日以前辦理清楚」，可見吳餘宗至遲於62年11月26日期 限屆滿之翌日起即得請求被告移轉所有權登記，然而原告時 至今日始起提起本件訴訟請求，其請求權已逾15年消滅時效 或民法第139 條所定自障礙排除時起1 個月內其時效不完成 之規定而消滅，且被告並無原告所稱其已承認本件買賣關係 存在及同意辦理所有權移轉登記而有中斷時效之事實，故原 告不得再向被告為請求。
㈣證人葛豐華、吳信錩、吳嘉漢之證詞顯有齟齬，且與原告所 述之事實不符，已難以採信，甚證人吳信錩與系爭土地尚有 利害關係，其證詞更無可採信。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張吳餘宗與被告曾於62年9 月26日簽訂系爭契約，吳 餘宗並已支付全部買賣價金等情，業據提出不動產買賣契約 書為證（見本院卷第10至12頁），被告雖否認該買賣契約之 真正，惟參酌證人葛豐華於本院審理時具結證稱：我曾至竹 北找被告，被告有表示土地確實已經出賣等語（見本院卷第 62頁反面），核與證人吳嘉漢於本院審理時具結證稱：到了 竹北有找到被告，被告就問我們有無合約書，我們就拿合約 書給被告看，被告說有這件事情等語（見本院卷第63頁反面 ）相符，足見原告上開主張非虛。且原告主張吳餘宗已於系 爭土地上為祖先建造三座墓園乙節，既為被告所不爭執，則 衡諸常情，被告若未出售系爭土地予吳餘宗，豈有任由吳餘 宗建造墓園使用之理？稽此益徵被告與吳餘宗確曾簽訂系爭 契約無訛。
四、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為 給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有明文。 另按為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地 不得分割及移轉為共有，但因繼承而移轉者，得為共有；部 分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割，62年9 月3 日公布施行之農業發展條例第22條亦定有明文。經查： ㈠觀諸系爭契約第七條「分割費用由乙方負擔，並負責以單業 登記給甲方」之內容可知，被告應盡之給付義務係先將系爭 土地辦理分割，再將分割後之土地所有權移轉登記由吳餘宗 單獨所有。然因系爭契約簽訂時，農業發展條例已公布施行 ，而系爭土地之使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧 用地，自應適用上開農業發展條例第22條之規定。本件被告 既不能變更地目，將變更部分分割並移轉登記予吳餘宗，則 系爭契約即係以不能之給付為契約之標的，依前揭民法第24 6 第1 項前段之規定，應屬無效。
㈡原告雖辯稱吳餘宗及被告已依約履行價款給付及點交土地予 吳餘宗占有使用，可證雙方於訂立系爭契約時，已有預期不 能之情形除去後為給付之意思等語。然原告所稱上開已履約 之事項，本無給付不能之情形，且核與農地分割之限制全然 無關，原告執此為由主張系爭契約有民法第246 條第1 項但 書之適用，非有理由。且細稽系爭契約之內容可知，立約雙 方亦無任何預期於不能之情形除去後為給付之明文約定，則 原告主張被告與吳餘宗於訂立系爭契約時已有預期不能之情 形除去後為給付之意思云云，顯乏依據。況觀諸系爭契約第 九條「移轉登記限于民國六二年十一月二六日以前辦理清楚 」之內容，足見被告與吳餘宗已約明被告應完成系爭土地分 割及所有權移轉登記之期限，酌此情，堪認被告及吳餘宗於 訂約時應不知悉農地不得分割之限制，否則實無就給付不能 之標的直接約明給付期限之可能，稽此益徵被告及吳餘宗於 訂約時並無預期於不能之情形除去後為給付之意思甚明。稽 上各端，系爭契約既以不能之給付為契約標的，且被告及吳 餘宗於訂約時並無預期於不能之情形除去後為給付之合意， 依民法第246 條第1項前段之規定，堪認系爭契約為無效。五、綜上所述，原告基於繼承及系爭契約之法律關係，請求被告 將406 地號土地應有部分1267/2546 之所有權移轉登記予原 告公同共有，依法無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85
條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
民事第一庭 法 官 魏于傑
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
書記官 洪明媚