臺灣新竹地方法院民事判決 102年度訴字第356號
原 告 詹禮闊
訴訟代理人 陳慶禎律師
羅於青
被 告 林愛美
訴訟代理人 陳由銓律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年12月5日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣被告林愛美於民國101 年8月8日與原告詹禮闊簽訂房屋 買賣契約書，買賣標的物坐落於系爭門牌號碼新竹市○區 ○○里00鄰○○街00巷0號5樓之10房屋(下稱：系爭房屋) ，並經被告簽名出具「標的現況說明書」，聲明保證買賣 標的之「屋頂、外牆、窗框、冷熱水管、浴室、馬桶、前 後陽台、廚房地面、有無壁癌及其他滲水、漏水情況」各 項均無滲水及漏水；其後被告於101年10月4日延遲交屋， 未料交屋後旋即於101年10月10日發生第1次漏水，原告旋 即於同年10月11日通知被告協助處理並至現場勘查，被告 勘查後左後方房間僅承認壁癌存在，願雙方各付新台幣 ( 下同)5千元修繕處理，右後方房間窗沿處仍堅持沒漏，最 後由仲介張嘉綸先付，顯然被告仍然對於滲水漏水的事實 視若無睹，也不主動告知何處有漏水，是原告交屋10月12 日入住以後才發現房屋內有滲漏水，被告除惡意隱瞞外， 亦與當初被告於現況說明書中保證無滲漏水不符。之後才 陸陸續續發現房屋窗沿、陽台、牆壁、主臥室及6 樓外牆 等14處，均發生如附表一所示滲漏水之問題，陸續雖經通 知被告協助修繕處理，奈何被告仍舊置之不理並缺乏誠意 解決問題，原告因生活產生極大之不便，不得已自行針對 滲漏水處進行修補填縫及抓漏，修復相關工作計花費如附 表二所示之33 萬元。
(二)被告於「標的現況說明書」簽名勾選並無住戶規約一事， 然原告於交屋入住後透過大樓管理委員會才赫然知曉有相 關住戶規約之存在，並經管委會通知房屋外牆長期磁磚剝 落，涉及公共危險須由全體住戶花費修復一事。另於10月 11日雖與被告勘查漏水時發覺外牆玻璃帷幕下無延伸支撐 之女兒牆，現場被告也未據實告知及說明，才又循線到此
外牆僅僅以金屬板鎖上螺絲與玻璃嵌合，並由2 樓延伸到 6 樓是無法獨立單戶修復及加強安全結構之外牆，而於拆 除遮掩金屬板之木裝潢平台與木板後，即發現外牆金屬板 與地面之間有寬7 公分之空隙，空隙深達至少70公分，空 隙長度因延伸至左右二房間無法量測正確尺寸，嚴重影響 房屋結構安全以及涉及公共危險。被告故意隱瞞外牆剝落 須修繕之事實及身為管委會成立人並多任任職主任委員仍 惡意欺騙無住戶規約存在之實動機可疑，並且每月繳交管 理費單據中便說明了住戶需依循公寓大廈管理條例為住戶 規約之實，又未說明客廳外牆玻璃帷幕下無延伸支撐之女 兒牆一事，已然違反交易應有之誠實信用。
(三)本件乃房屋買賣，不論依據雙方之契約或社會經驗法則， 被告均應保證出售之房屋具防水避雨而無滲水漏水之完整 良好功能，本件兩造既簽訂有性質上為買賣之系爭契約書 ，又被告於「標的現況說明書」已保證無滲水、漏水情形 ，而系爭房屋明顯缺少被告所保證之品質，原告自得於發 現漏水瑕疵經通知後請求損害賠償。爰依民法第359 條、 第360條、第226條第2項規定，並參酌最高法院77年度第7 次民事庭會議決議，主張被告應負債務不履行之損害賠償 責任，賠償原告前開系爭房屋修復花費之金額33萬元，詳 細項目如附表二所示。
(四)再者，被告隱瞞外牆剝落須修繕以及住戶規約一事，經大 樓管理委員會評估日後需進行大樓外牆整修，而系爭房屋 之外牆既屬公寓大廈共有部分，若有瑕疵須修繕時，亦屬 民法物的瑕疵擔保等相關規定適用之範圍，且水晶香榭大 廈社區101 年度區分所有權人年度大會，所討論之大廈外 牆脫落維修工程，亦係針對外牆主要結構為修繕，範圍不 包括室內裝修，依據公寓大廈管理條例第10條第2 項之規 定，修繕所支出之費用並應由區分所有權人按其共有之應 有部分比例分擔之，依據水晶香榭大廈社區101 年度區分 所有權人年度大會，所討論之大廈外牆脫落維修工程，並 依水晶香榭大廈社區管理委員會101 年12月請廠商報價之 資料初步概算，維修之費用為1平方公尺700元，其後再依 據各區分所有權人之坪數為費用分擔計算之基準，則維修 外牆原告可能分擔之金額為7 萬元至10萬元左右，且本件 原告請求被告給付對於外牆之維修費用，係依據民法第35 4條、第360條物之瑕疵擔保規定請求被告負擔損害賠償責 任，而物之瑕疵擔保請求權之成立並不以可歸責於被告為 要件，且原告係依據其與被告間之買賣契約而為請求，被 告自不得以其與其他區分所有權人間內部之費用分攤問題
或係管委會出錢修復為藉口對抗原告。是縱漏水之原因位 於公寓大廈之共用部分，被告亦不能以此免除其應負之損 害賠償責任，是原告就前開外牆維修費用所應支付之修繕 費用10萬元亦應由被告負擔。另系爭房屋玻璃帷幕下無延 伸支撐之女兒牆，更無法獨立單戶修復及加強安全結構之 外牆，嚴重影響房屋未來求售成交及價金偏低之因，被告 理應負擔減少價金費用10萬元。從而，原告於發現瑕疵後 請求被告於期限內處理，業經拒絕處理，為此爰依物之瑕 疵擔保責任及債務不履行損害賠償之法律關係提起本件訴 訟。
(五)對於被告答辯所為之陳述：
１、原告所主張求償金額皆為「既有瑕疪」修繕之必要費用， 是被告辯稱係由原告所造成之新生漏水，被告理應提出證 據。且原告當初發現疑似既有瑕疪時，已請房仲聯絡被告 出面處理，但房仲轉述被告不出面處理，要原告自行主張 ，才導致現今原告主張既有瑕疪與被告質疑新生之爭執。 ２、又被告雖辯稱：「系爭房屋兩造係依舊屋現況作買賣，且 屋內並無任何滲漏或壁癌之現象。」、「原告購得系爭房 屋後，即大興土木，將原有之裝潢及隔間牆全部打掉，重 新裝潢與隔間，並將原有之大樓制式窗戶之玻璃帷幕加以 拆除，而安裝其冷氣主機於其上．．．茲假設現今系爭房 屋果有如原告所說之滲漏水現象，則當係原告任意鑿牆拆 壁，震裂房屋牆壁及結構，以及任意拆除玻璃帷幕，設置 冷氣主機，防水不良所造成。並非系爭房屋，原即具有滲 漏水之瑕疵。」等語，然依原告所提出多達上百張之照片 顯示，系爭房屋之牆壁留有「水痕」( 例如：D1、D2、D3 照片)、地板拆除後所顯示之潮濕腐朽(例如：E1-1-7至E1 -1-10、E2-1-1、E2-1-2、E2-1-9照片)、窗框填縫不實所 致窗沿漏水情狀(例如：E1-2-6照片)、外牆磁磚填縫不實 致陽台內側滲水水痕(例如：E5-3照片)，凡此情狀，並非 肇因於原告整修系爭房屋所產生之現象，而為系爭房屋本 身所呈現之滲、漏水瑕疵。再者，原告所買受者，固為中 古房屋，但並非謂中古房屋之買賣，一定要原告忍受漏水 之瑕疵，且被告所辯稱之「舊屋現況」作買賣，亦與事實 不符，蓋被告於買賣契約書之附件「標的現況說明書」第 11項中，明確地向原告保證系爭房屋並無任何滲、漏水之 情形，而今由原告所檢附之照片，皆足以證明系爭房屋確 有滲、漏水及「壁癌」之情況存在，被告自應對原告負「 標的現況說明書」第11項所保證無滲、漏水品質之瑕疵擔 保責任。
３、再者，系爭買賣契約並未特別約定被告無須就滲漏水瑕疵 負瑕疵擔保責任，則本件系爭房屋於交付時仍有滲漏水之 瑕疵，由照片中所示其痕跡發霉、變色，非短期間所能造 成，而係長久累積所致，足見系爭房屋確實存有滲漏水問 題，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品 質，且足以減損系爭房屋之利用，系爭房屋於交付時確有 瑕疵甚明，顯未具備被告所保證之品質，自堪認原告依上 揭民法規定，請求被告給付如附表二所示修繕費用及因此 所受之薪資損失、電話費增加支出，總計33萬元之損害， 洵屬有據。
４、末查，被告辯稱整棟大廈原先並無女兒牆之設計，此完全 與事實不符，本棟大廈7 樓住戶即有女兒牆，足證被告所 言不實。再者，原告在簽約前只看過一次房屋，並非如被 告訴訟代理人所指觀察很多、看了很多次，而且無女兒牆 是於101 年10月11日現場勘查漏水時拆開木裝潢才得知， 就外牆剝落是主委告訴原告，原告才知道有磁磚剝落嚴重 之情事。又系爭房屋玻璃帷幕外牆，僅僅係以金屬板鎖上 螺絲與玻璃嵌合，並由大廈之2樓往上延伸到6樓，無法採 行各戶單獨修復(參照J-1、J-6照片)，且此一外牆以金屬 板嵌合之結構，地板與金屬板空隙7 公分，深70公分，只 以木裝潢與玻璃帷幕阻隔，也涉及公共安全、易致生公共 危險，實難謂此一設計，具有通用效用之品質？又外牆施 以金屬板嵌合，以及欠缺女兒牆防水層之功能導致目前客 廳仍有漏水之情狀，此不僅影響外牆防水功能，對建物價 值之減損實具無法回復之影響，而此一瑕疵如上述，已屬 不能修復，則易為金錢計算建物價值之減損價差約為10萬 元。
(六)原告為此聲明：
１、被告應給付原告53萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息百分之5計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)系爭房屋在被告出賣原告前，被告已在其內居住長達21年 之久，其間，不曾有過發生滲漏水之情事。此系爭房屋之 6樓及4樓住戶及左鄰右舍，皆可證明。蓋設若系爭房屋果 有滲漏情事，則4 樓必會遭受波及，而被告為「抓漏」， 亦必須至6樓追查滲漏之水是否來自6樓。且系爭房屋如因 滲漏修繕，亦必擾及左鄰右舍，然而以往大廈住戶從未聽 聞或見到系爭房屋有滲漏而加以修繕之情事。尤其被告將 系爭房屋委請百雄房屋即美嘉綸建設公司出售時，仲介人
員復曾至房屋現場處處詳加檢視，亦無發現任何滲漏水之 跡證。況被告於出賣系爭房屋前，猶一直住在該屋內，倘 果有原告所說之滲漏情形，則被告早就搬走而不可能仍一 直居住其內。凡此，在在足以證明系爭房屋向來不曾有滲 漏水之情形。被告係因子女結婚，系爭房屋不夠居住，方 將之出售而另置新房，並非因系爭房屋有何滲漏而出售， 合先敘明。
(二)原告在承買系爭房屋前，曾前來察看系爭房屋大樓之外觀 及內部屋況多次，然後才決定買受。而兩造係依舊屋現況 作買賣，且屋內並無任何滲漏或壁癌之現象。惟101 年10 月4 日交屋是日，原告僅見窗戶週邊壁面油漆因潮濕及風 化略呈起泡，即指該壁生壁癌及窗戶會滲漏云云，而無理 要求被告須負責加以修繕。嗣百雄房屋仲介人員為使本件 買賣得以順利交屋，並平息兩造間之爭執。乃建議有關原 告質疑之問題，由該仲介公司負擔16,000元。而原告及被 告各負擔5,000 元，以資解決，並包由台將工程行負責人 陳旗禎負責修繕，及作防漏措施。實則，系爭房屋既係依 現況買賣，於情、於理，被告並不負任何修繕之責，且系 爭房屋確實無原告所謂之壁癌及滲漏水之情形。但因在仲 介人員一再勸說之下，被告乃勉強接受其建議。惟此並不 表示系爭房屋真有壁癌或滲漏水之情形。
(三)原告買受系爭房屋後，曾遭豪大雨，惟屋內地板皆不曾有 積水情事，然依原告呈案之照片，其滲漏水，皆屬「新生 」，過去並無如此現象，而原告購得系爭房屋後，即大興 土木，將原有之裝潢及隔間牆全部打掉，全面變更裝璜及 改造。同時，並將原有之大樓制式窗戶之玻璃帷幕加以拆 除，而安裝其冷氣主機於其上。茲假設現今系爭房屋果有 如原告所說之滲漏水現象，則當係原告任意鑿牆拆壁，震 撼過巨而震裂房屋牆壁及結構，以及任意拆除帷幕玻璃， 設置冷氣主機，因施工不佳，窗戶防水不良所造成，並非 系爭房屋原即具有滲漏水之瑕疵。況設若系爭房屋交屋時 ，即有滲漏水情形，則原告當不致置此不顧，復進而全面 裝潢。
(四)又一般大廈住戶規約，皆係參照公寓大廈管理條例及公寓 大廈管理條例施行細則而訂立，內容多屬千篇一律，是被 告並無隱瞞住戶規約之必要，且系爭房屋標的現說明書係 由百雄房屋仲介人員所填製，縱使仲介人員對該說明書中 「是否有住戶規約」乙事，有誤勾之情形，但此並非系爭 房屋之瑕疵，不影響系爭房屋之價值。再者，系爭房屋買 賣係「現況交屋」，原告於訂立買賣契約前，曾至現場察
看多次，大廈外牆磁磚稍有剝落，亦為原告早已知悉，被 告並未加以隱瞞。何況系爭房屋之外側係屬大廈之公共設 施，其牆面所貼之磁磚如有掉落，通常應由管委會或大廈 全體住戶共同出錢為之，非被告一人所能置喙或處理，且 已為一般民眾之共識，此與有無住戶規約，並不相干，顯 非被告所應負之責任。從而原告要求被告負責外牆磁磚修 繕費用，殊欠合理，且於法無據。
(五)至於客廳外牆玻璃帷幕下方無延伸支撐之女兒牆乙事，亦 為原告訂約前已知之事實，且兩造係依房屋現況買賣，是 依民法第355 條規定，被告並不負修繕或負瑕疵責任。蓋 整棟大廈原先設計上，每層外牆玻璃帷幕下方，皆無延伸 支撐之女兒牆，對此，原告買前已審視甚詳。被告並無隱 瞞之可能。原告指摘被告故意隱瞞外牆剝落及未說明玻璃 帷幕下，無延伸支撐之女兒牆，已然違反交易誠實信用云 云，豈為公允之論？
(六)系爭房屋自交屋後，原告皆不曾告知被告有滲漏水之情形 。直至差數日，交屋即滿半年之際，原告方以存證信函告 以系爭房屋多處滲漏水等情，已與民法第356 條規定有違 。設若果如原告所稱交屋後不久，即發現有滲漏水之情形 ，則何以原告以往皆未立即告知被告，請求被告先行處理 ，反而大肆裝潢？有違經驗法則。由此足見原告上開所述 ，顯非事實。
(七)綜上所述，被告就系爭房屋買賣採透明化，任由原告等人 進入屋內察視觀看，並無任何隱瞞，且系爭房屋於交付原 告時，並無原告所稱之滲漏水瑕疵情形，復且被告並無隱 瞞外牆剝落及帷幕玻璃下方無女兒牆之事實，姑且不論原 告主張之損害金額其中如何浮誇不實，僅就法律責任而言 ，被告並不負任何出賣人瑕疵之責任。況原告以買中古屋 之價位，而要求系爭房屋具有新建房屋之水準，挑剔系爭 房屋之不是，顯欠公允。況本件縱或有原告所稱之滲漏情 形，惟原告事後既獲修繕，從而，原告請求被告減少價金 或賠償其損害53萬元，洵屬無稽。
(八)被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於101年8月8日就系爭坐落於新竹市○○街00巷0號 5 樓之10之房屋訂定買賣契約。
(二)系爭買賣契約所附之經被告簽名之「標的現況說明書」， 保證買賣標的之「屋頂、外牆、窗框、冷熱水管、浴室、
馬桶、前後陽台、廚房地面、有無壁癌及其他滲水、漏水 情況」各項均無滲水及漏水。
四、兩造爭點：
(一)系爭房屋究否存在漏水瑕疵？兩造就系爭房屋漏水之瑕疵 ，是否已達成修繕處理之協議？
(二)原告請求被告支付大廈外牆整修之修繕費用10萬元，是否 有理由？
(三)原告請求被告賠償53萬元，是否有理由？五、本院得心證之理由：
(一)按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」；「買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」；「買賣 之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約 或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意 不告知物之瑕疵者亦同。」；「買賣之物，缺少出賣人所 保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而 請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦 同。」民法第354條第1項前段、第359條前段、第360條分 別定有明文。
(二)原告主張系爭房屋之主臥室、左後方房間、右後方房間、 客廳玻璃帷幕處、窗框、陽台等處存有如附表一所示滲漏 水及壁癌之瑕疵等情，雖為被告所否認，惟經原告提出系 爭房屋牆壁留有水痕、地板拆除後顯示潮濕腐壞、窗框窗 沿滲水情形之照片附卷可稽( 詳本院卷一第111頁至第237 頁、本院卷三第23頁至第38頁 )，足見原告上開主張，要 非無據。
(三)又原告於101 年10月11日交屋後發現系爭房屋內有上開滲 漏水情形後，旋即通知被告處理，兩造在百雄房屋即美嘉 綸建設公司人員張嘉綸協調下，就系爭房屋滲漏水之瑕疵 ，已達成修繕處理之協議等情，業據證人張嘉綸於本院10 2年10月14日言詞辯論期日到庭結證「(問：兩造買賣新竹 市○○街00巷0號5樓之10房屋是否由你訂立買賣契約？ ) 答：是。」、「(問：兩造於101年8月8日簽約前，你是否 到過房屋現場過？ )答：有。」、「(問：你去過幾次？) 答：一次以上。」、「( 問：你到過系爭房屋時，有無注 意房屋有無滲水或漏水情形？)答：沒有發現。」、「(問 ：你有無查看屋況？)答：沒有很仔細的看。」、「(問： 兩造在101 年10月11日針對房屋有無漏水情形，是否有雙
方各付5千元各自修繕的情形？)答：有。因為房屋有裝潢 ，買的時候看的時候好好的，後來交屋買方發現有小部份 有漏水情形，所以協調以上開方式處理，雙方接受。」、 「(問：兩造是在何時交屋？)答：買賣契約書最後應該有 交屋日期，應該是101年10月4日交屋，因為當日付尾款。 」、「( 問：101年10月11日兩邊各付5千元處理房屋何部 分漏水？)答：不記得。」、「( 問：你本身是否有付3千 元？)答：有。」、「( 問：你所付的3千元，是否處理房 屋漏水？)答：是。」、「(問：為何3千元由你支付？)答 ：不想再有爭執，當時雙方都有請水電抓漏，費用兩邊爭 執不下，所以我支付此部分。」、「( 問：當時兩邊處理 房屋漏水的部分，是否肉眼可見漏水痕跡？ )答：那時已 經拆掉裝潢。」、「( 問：當時屋內裝潢拆除部分，是否 包括地板？ )答：有。但和室地板沒有拆除，其他地板都 已拆除。」、「( 問：兩造當時處理漏水是否在房屋壁癌 ，因為外牆漏水造成的部分？ )答：我無法回答，漏水原 因我不清楚，但後來有處理好，所以賣方認為已經可以了 ，後來買方又說有其他地方漏水。」、「( 問：你是否知 道系爭房屋客廳外牆玻璃帷幕下方，沒有女兒牆？ )答： 不知道。是到後來全部裝潢拆除處理漏水情形，才知道。 」、「( 問：原告後來有無跟你反應拆除和室地板後，發 現有漏水情形，請你轉達被告？)答：有。」、 「( 問： 你有無到現場查看漏水情形？ )答：有。我有跟被告先生 回報，他稱已經處理好，如果買的不開心，希望可以賣回 給他。」、「(問：原告後來有無跟你反應，已經在101年 10月11日處理漏水部分又發生漏水情形？ )答：細節我不 記得，只是處理完後，買方有再說又有漏水，我有去看， 確實有痕跡，但是具體位置不記得，好像只有提到和室的 位置漏水。」、「( 問：101 年10月17日是否有請賣方及 你到現場來看，原告拆除全部木地板後，發現漏水的報價 ？)答：好像有。」、「(問：當時是否有確認和室漏水報 價3千元、主臥室落地窗漏水報價7千元？ )答：我總共出 了三次共1,6000元，房屋交屋時都好好的，希望兩造好好 處理。」、「( 問：被告賣房子時，其房屋裝潢是舊的或 新的？)答：都是舊的裝潢，沒有重新弄過。」、「(問： 原告稱有漏水痕跡，痕跡指的是何種痕跡？ )答：拆除後 有漏水痕跡，才會請水電師傅抓漏，至於痕跡何種程度我 沒有印象。」、「(問：你出錢3千、1萬、3千元，是給原 告修漏使用？後來有無修好？ )答：是，有，都修好沒漏 水了，但隔一陣子原告又提出還有漏水。」、「( 問：原
告後來提出是何處漏水？ )答：我記得有次帶我去看外牆 水漏下來。」等語(詳本院卷三第17頁至第20頁反面)，復 為原告所不否認確有在證人張嘉綸之協調下與被告各支付 5 千元處理系爭房屋漏水修繕事宜(詳本院卷三第63頁)， 及由證人張嘉綸前後三次各支出3千元、1萬元、3 千元， 合計1萬6千元處理系爭房屋漏水修繕費用，是以，原告既 在證人張嘉綸協調下願與被告各支出5 千元，及由張嘉綸 支付3 千元解決系爭房屋漏水事宜，顯已就系爭房屋當時 存在漏水等瑕疵情形，與被告間達成應如何分擔修繕費用 之協議，故原告現主張被告應賠償其為此支付上開系爭房 屋漏水修繕費用5 千元，顯悖於兩造當初所達成之約定， 要難採信。
(四)再者，證人即實際修繕系爭房屋滲漏水之台將工程行負責 人陳旗禎亦於本院102年11月7日言詞辯論期日到庭結證： 「(問：當時處理情形如何？)答：我處理這間房子三次， 第一次是做左後方房間、右後方房間油漆剝落，疑似漏水 ，所以做漏水修繕，第二次裝潢木板拆掉後，又發現有漏 水，有兩個點，在右後方房間那一個點和上次一樣，另一 個點是新的點在主臥室陽台地方，這兩次因為沒有下雨， 所以沒有看到明顯漏水情形，但有水漬，水漬是在地板與 牆壁相交之處的落地窗側邊。第三次是下雨，新屋主說左 後方房間另一個牆角有明顯漏水，所以我做高壓灌注及用 發泡劑處理。」、「( 問：系爭房屋第一次為何左後方房 間會有油漆剝落？ )答：左後方房間油漆是在牆壁上靠近 陽台處剝落，該處有一個窗戶周邊有水滲進來。」、「 ( 問：油漆剝落是否屬於壁癌？ )答：也可以算是壁癌。」 、「(問：你如何處理第一次左後方房間油漆剝落？)答： 我用防治壁癌的方式，以披覆方式，就是將油漆重新剔除 ，再重新將防治壁癌材料補上，並在窗戶外面做防漏修補 。」、「( 問：第一次右後方房間也有油漆剝落情形造成 原因為何？ )答：有一條明顯細縫，所以用高壓灌注將發 泡劑打進去。」、「( 問：第一次做處理時，在左後方、 右後方房間都可以看到有水漬嗎？ )答：有油漆剝落，如 是沒有水，不可能剝落，應該是有被水侵蝕，才會油漆剝 落。」、「( 問：你第二次做處理時，就右後方房間如何 處理？ )答：原告將裝潢拆除後，發現細縫有往下延伸， 所以我針對此加強處理用高壓灌注將發泡劑打進去。」、 「(問：右後方房間細縫是如何造成？)答：可能是結構有 裂紋，該處原是廚房，改成房間。」、「( 問：針對主臥 室漏水部分如何處理？ )答：主臥室有一個落地窗對外陽
台的左下方接近地板約十公分處，我是將高壓灌注將發泡 劑打進去，外面陽台也有修補，陽台轉角可能有細縫用填 縫材補起來。」、「( 問：第三次處理左後方房間垂直的 漏水是如何處理？ )答：高壓灌注將發泡劑打進去。」、 「(問：左後方房間轉角處為何漏水情形產生？)答：本來 是陽台圍牆與主結構牆有些縫細，所以滲水進來。」、「 (問：這三次處理費用金額為何？)答：第一次印象1萬5千 元、第二次1萬元、第三次3千元。最後我是跟仲介請款。 」、「( 問：經過你處理房子漏水事情，房屋是否還會發 生漏水現象？ )答：屋主沒有提出有漏水現象，且我們也 有保固。」、「( 問：你在第一、二次處理右後方房間裂 縫時，當時房間的木頭地板是否已經拆除？ )答：第二次 已經拆除。」、「( 問：你這三次處理此房子漏水情形， 房屋漏水處除了你處理的地方外，有無檢查房子其他地方 是否還有漏水？ )答：屋主沒有提出，我們不可能多做檢 查。有問題的地方才修理。」、「( 問：你這三次處理此 房子漏水情形，是否因為房子有漏水的情況發生？ )答： 應該說疑似滲水。一般漏水要看到明顯水痕才能說是漏水 。」、「(問：水漬是否算是水痕？)答：應該不算水痕， 如果長期漏水會有結晶物、水垢。」、「( 問：你去處理 時，有無發現室內木板有腐爛情形？ )答：沒有明顯腐爛 。」、「(問：你是否發現室內木板有潮濕情形？)答：主 臥室前陽台落地窗旁邊地下木板有潮濕，其他地方已經拆 除看不出有潮濕情形。」、「( 問：系爭房屋如果因為外 牆漏水、滲水進入，你針對外牆部分處理，房子是否還會 發生滲水情形？ )答：無法百分之百保證，所以才有保固 期間。」、「( 問：你三次處理完後，有無接到屋主告知 房子又發生漏水、滲水要求處理通知？)答：沒有。」、 「(問：你這三次是處理還是到現場勘查、報價？)答：勘 查後有報價，過幾天就去修理，我修理三次。」、「( 問 ：你第一次去現場勘查報價時，現場是否已經拆除地板？ )答：沒有。第二次才有。」、「(問：原告的修漏師傅認 為窗框疑似空心所以會漏水，你勘查當時是否認為原告沒 有將窗戶拆除無法判斷窗框有無空心？是否會造成漏水？ )答：窗框空心是常見現象，我們不會要求客戶換窗戶。 」、「(問：依你專業窗框如果空心是否會漏水？)答：外 面有補上就不會漏水，就算窗框有縫細也不會滲進來。」 、「( 問：你施工時，是否沿著窗邊做整片牆面高壓灌注 的施工？ )答：主要是窗邊下方左側方做，為求慎重，也 會擴張施作範圍，且因為是高壓灌注會竄過去。」、「 (
問：針對右後方房間窗下你第一次做高壓灌注施工，第二 次有做外牆嗎？)答：外牆有局部修補。」、「(問：當時 做高壓灌注的施工範圍為何？ )答：針對窗台延伸到地板 下方有做。」、「( 問：右後方房間你們有無做鑽洞打針 高壓灌注處理？ )答：原則上都會灌，但有些吃不進去， 有些會吃料吃很兇。」、「( 問：是否因為有瓦斯管而不 能灌注？)答：不是不能灌注，是要小心灌注。」、「(問 ：這個地方當初有灌注？ )答：圖片上看起來有鑽洞都有 灌注。這是屬於保固問題。」等語( 詳本院卷三第50頁， 並有原告提出證人陳旗禎出具之施作估價單一紙附卷可稽 (詳本院卷一第29頁)，足見證人陳旗禎曾多次前往系爭房 屋勘查滲漏水情形，且在原告入住系爭房屋拆除裝潢及木 地板、移除傢俱後，亦就此部分所發現之系爭房屋滲漏水 情形加以修繕，並認系爭房屋其後如再發生滲漏水現象， 應屬其該負之保固責任，則原告主張系爭房屋仍有發生滲 漏水現象，應屬被告該負之瑕疵擔保責任範圍，應負擔如 附表二所示之瑕疵修補費用33萬元，即屬無據，難予採信 。是以，原告聲請本院再行傳喚木工師傅張建瑋、油漆師 傅陳耀隆到庭調查系爭房屋木地板、裝潢因滲、漏水而生 之腐壞情形，既因此部分漏水修復事宜實際上為證人陳旗 禎所負責施作，且據證人陳旗禎到庭證述明確，本院乃認 無再行傳喚上開證人之必要，併此敘明。
(五)另原告主張其於10月11日與被告勘查漏水時發覺外牆玻璃 帷幕下無延伸支撐之女兒牆，才知此外牆僅僅以金屬板鎖 上螺絲與玻璃嵌合，並由2樓延伸到6樓是無法獨立單戶修 復及加強安全結構之外牆，而於拆除遮掩金屬板之木裝潢 平台與木板後，即發現外牆金屬板與地面之間有寬7 公分 之空隙，空隙深達至少70公分，空隙長度因延伸至左右二 房間無法量測正確尺寸，嚴重影響房屋結構安全以及涉及 公共危險，嚴重影響房屋未來求售成交及價金偏低之因， 被告理應負擔減少價金費用10萬元等情，亦為被告所否認 ，辯稱：系爭房屋整棟大廈原先設計上，每層外牆玻璃帷 幕下方，皆無延伸支撐之女兒牆，被告就此並無故意隱瞞 之可能等語，經查，系爭房屋所在大廈外牆由2樓延伸到6 樓每層玻璃帷幕下方，確無延伸支撐之女兒牆存在，此從 肉眼可清楚辨識知悉，此有原告提出系爭房屋大廈玻璃帷 幕外觀照片二幀附卷可佐(詳本院卷一第63頁至第64頁)， 即難認被告就此有隱瞞原告之情事存在。又原告上開雖稱 玻璃帷幕下方欠缺女兒牆防水層之功能，導致目前客廳仍 有漏水之情況，復影響房屋結構安全以及涉及公共危險，
嚴重影響房屋未來建物價值之減損乙節，惟據原告自承10 1 年10月31日拆除玻璃帷幕後發現外牆裂縫有青苔，經陳 師傅判定為長期漏水延伸至，報價修漏3 千元允覆修漏等 語(詳本院卷二第11頁)，則此部分既據證人陳旗禎加以處 理修繕滲漏水事宜而修補完畢，即無因瑕疵而減少房屋交 易價值乙節存在，參以系爭房屋既有取得使用執照並辦理 建物原始登記，且移轉所有權多次後，始辦理移轉登記予 原告所有，此為原告所不爭執，則系爭房屋結構如有原告 所稱之非微空隙存在，如何能通過使用執照之審查，且先 前房屋所有權人均未予察覺，進而主張權利，亦有違常情 ，故原告上開主張被告理應負擔此部分減少價金費用10萬 元云云，並未舉證以實其說，要難採信。
(六)末查，原告另主張被告故意隱瞞外牆剝落須修繕之事實， 而經水晶香榭大廈社區管理委員會101 年12月請廠商報價 之資料初步概算，維修之費用為1平方公尺700元，其後再 依據各區分所有權人之坪數為費用分擔計算之基準，則維 修外牆原告可能分擔之金額為7 萬元至10萬元左右，是原 告就前開外牆維修費用所應支付之修繕費用10萬元亦應由 被告負擔等情，惟此部分大廈外牆脫落維修工程依原告提 出水晶香榭大廈101 年度區分所有權人年度大會會議記錄 係決議由管委會另行討論長期處理維修方式，短期先由管 委會找保險公司投保大廈之相關公共危險等必要保險等情 (詳本院卷一第57頁)，且原告於本院102年12月5日言詞辯 論期日亦陳稱：「( 問：本件針對外牆磁磚剝落部分，目 前是否有討論何時要修繕？ )答：目前管委會有討論，但 要等到102 年12月23日舉行區分所有權人會議做調查。我 們認為不管管委會是否決議，我們買房時就存在瑕疵。」 等語(詳本院卷三第68頁)，則本院認系爭房屋大廈外牆既 屬系爭房屋之共有部分，依公寓大廈管理條例第36條第 2 款規定共有及共用部分之維護、修繕及一般改良屬管理委 員會之職務，則就系房屋大廈外牆，既未經系爭房屋所在 之水晶香榭大廈管理委員會決議應如何修繕，則原告逕認 此部分修繕費用為10萬元亦應由被告負擔，顯屬無據，亦 難採信。
六、綜上所述，原告主張被告應賠償其如附表二所示之瑕疵修補 費用33萬元、系爭房屋外牆玻璃帷幕下方無延伸支撐之女兒 牆，嚴重影響房屋未來建物交易減損之價值10萬元，及系爭 房屋大廈外牆修繕費用10萬元，合計為53萬元，顯屬無據， 難予准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 20 日
民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 20 日
書 記 官 呂苗澂