臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第616號
原 告 非凡聯業有限公司
法定代理人 陳徐幼治
訴訟代理人 陳郁婷律師
被 告 陳明儀
訴訟代理人 黃文明律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國102 年11
月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之不動產移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）按民法第528 條規定：「稱委任者，謂當事人約定，一方 委託他方處理事務，他方允為處理之契約」，民法第549 條規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約」， 民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同。」，另依最高法院98年台上字第76號判 決揭櫫：「『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之 財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他 方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與 出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，…並 類推適用民法委任之相關規定。」，最高法院100 年台上 字第1696號民事判決揭示：「所謂借名登記，係當事人約 定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、 使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其性質 與委任契約同視，在其內容不違反強制、禁止規定或公序 良俗之情況下，應賦與無名契約之法律上效力，並類推適 用民法有關委任之規定。是當事人之任何一方，自得依民 法第549 條第1 項隨時終止委任契約。」，最高法院91年 台上字第1871號民事判決要旨謂：「…本件純粹係借名登 記，依訂約當時具體之情形觀察，並非信託契約，當事人 之真意，係被上訴人將其出資買受之系爭土地，以買賣為 原因移轉登記與鍾○胤名下，而管理、使用、處分權仍屬 於被上訴人之無名契約，其契約着重在當事人間之信任關 係，並無不法，理由正當，應屬合法有效之契約，性質與 委任契約類同，應類推適用委任關係終止、消滅之規定， 不因被上訴人將契約名之為信託契約，而影響該借名登記 契約終止或消滅與否之判斷。按當事人之任何一方，得隨
時終止委任契約。委任關係，因當事人一方死亡……而消 滅，民法第五百四十九第一項、第五百五十條前段分別定 有明文。」，臺灣高等法院99年上字第399 號民事判決及 臺灣高等法院臺南分院99年重上字第53號民事判決均同此 旨，故如當事人一方約定由另一方名義登記財產者，為借 名登記合約，視為委任契約之一種，委任契約得隨時終止 ，且契約經終止後另一方當事人即應將該借名登記之財產 返還。
（二）經查，原告於民國99年7 月13日經由訴外人即房仲黃青海 先生（下稱房仲黃先生」）介紹，以新臺幣（下同）700 餘萬元向訴外人余秀花購買坐落於花蓮縣花蓮市○○街00 號之不動產（下稱系爭不動產），惟因房仲黃先生向原告 表示銀行認為原告之負責人年紀過大，需找其他名義人始 得提供房貸，故原告乃找被告為借名登記人，雙方並約定 於原告通知後，被告即應將系爭房屋返還移轉登記予原告 ，而系爭不動產過戶後，即由原告公司作為工廠使用，且 歷年來之房貸款項、契稅、修繕費用、地價稅、房屋稅、 火險保險費、等一切稅費均由原告負擔；詎料，原告於10 2 年7 月中旬向被告通知將系爭不動產返還移轉登記予原 告時，被告竟突然否認為借名登記名義人，而向原告要求 原價2 倍價格始得買回系爭不動產云云，原告乃於102 年 7 月25日發函要求被告於7 日內將系爭不動產返還登記予 原告，而被告竟迄今不予回應，故依據最高法院98年台上 字第76號判決、最高法院100 年台上字第1696號民事判決 、最高法院91年台上字第1871號民事判決見解及民法第54 9 條、第179 條規定，被告應即將系爭不動產返還登記予 原告。
（三）綜上所述，原告與被告為借名登記之約定，由原告向第三 人購買系爭不動產，而登記於被告之名下，其類推適用委 任之規定，惟經原告屢次向被告通知終止委任及將系爭不 動產返還移轉登記予原告，被告卻迄今不予理睬，反而向 原告要脅應予買回，其主張顯不可採，故依據民法第549 條及第179 條之規定及歷年最高法院之見解，被告應即將 系爭不動產移轉登記予原告。
（四）本件系爭不動產於99年時，即由原告經理陳鑫平先生即原 告負責人之兒子，代表原告親自與房仲四處尋找合適不動 產，以作為原告工廠設立使用，並由陳鑫平先生決定地點 及購買，此有當時帶看之房仲黃青海可資證實，故若為被 告所購買，實無由原告決定價格及地點之可能。其次，系 爭不動產之價格為755 萬元，而房屋貸款為800 萬元，銀
行貸款下來後，除應給付賣方款項外，剩餘款項則由被告 提領現金後交還予原告，且被告更將剩餘60萬元匯回予原 告，更可見本件係為借名登記，否則被告顯無將房貸款項 給予原告之可能。再者，系爭不動產於購入後，亦確實作 為原告工廠使用，此與原告購買前與房仲一同察看系爭不 動產之目的相符，更可證實原告始為系爭不動產之所有權 人。甚者，系爭不動產之所有房貸款項、契稅、修繕費用 、地價稅、房屋稅、火災保險等一切稅費均由原告單獨繳 納，被告並未曾繳納過半毛錢，此更得證實原告為系爭不 動產所有權人。遑論，原告使用系爭不動產並未曾給予被 告任何租金，若被告為系爭不動產所有權人，更不可能從 未收取租金，故原告為系爭不動產之所有權人，已顯無疑 問。
（五）最高法院100 年台上字第1696號民事判決指出：「慧高公 司與蔡福順間關於系爭不動產之借名登記契約業經被上訴 人代位合法終止，蔡福順受領系爭不動產所有權之法律上 原因事後已不存在，則被上訴人本於代位權及不當得利之 法律關係，請求蔡福順應將系爭不動產所有權移轉登記與 慧高公司，即無不合。」，故原告既已與被告終止借名登 記合約，則被告受領系爭不動產所有權之法律上原因已不 存在，故依據不當得利民法第179 條規定，被告應將系爭 不動產所有權移轉登記予原告。
（六）聲明：
被告應將其所有如附表所示之系爭不動產所有權移轉登記 予原告。
二、被告則以：
（一）系爭不動產係被告所購買，非原告借用被告之名而登記， 兩造間從無借名登記之合約。
1、被告與系爭不動產所有權人余秀花（代理人蔡長慶）於99 年7 月7 日簽訂「不動產買賣契約書」，以755 萬元購買 系爭不動產。
2、前揭買賣價金悉數，均由被告向花蓮第一信用合作社貸款 支付，該銀行於99年7 月26日放款800 萬元，同日以前開 款項支付買賣價金6,504,115 元、開辦費、火險費等，嗣 於同年月28日由被告提領現金1,489,000 元交由原告處理 尾款支付及將餘款作為繳交貸款之用。
3、兩造並約定，系爭不動產由原告承租使用，除前開餘款外 ，並以租金作為貸款清償及其他關於系爭不動產所需繳交 之款項。
4、兩造本即依前開約定，數年來相安無事。豈料，原告委請
律師發函內容如原證11，竟謊稱系爭不動產為「借名登記 」云云。被告即刻以「新莊五工郵局」存證號碼541 函復 駁斥並說明整個事實經過。
（二）系爭不動產絕非借名登記：
1、系爭不動產之所有權狀自始至終均由被告陳明儀持有( 被 證5)。足證，系爭不動產絕非借名登記。
2、系爭不動產之買賣價金為新台幣( 下同)755萬元。由被告 向「花蓮第一信用合作社」申請貸款，該銀行於99年7 月 26日放款800 萬元，並由該800 萬元支付買賣價金、開辦 費、火險費等，其餘款項均交由原告處理支付相關費用等 情，兩造並無爭議( 參鈞院102 年11月13 日 言詞辯論筆 錄第2 頁所載) 。
3、前開貸款未清償之債務人仍為被告陳明儀而非原告公司。 自經驗法則言，若是單純出借名義之人，何人願意負擔鉅 額借款債務？原告之主張顯與常理有違！
4、原告公司租用系爭不動產初期，尚給付被告租金，因此被 告於99年度之所得其中8 萬元即為原告所給付租金(參 被 證4)。即以系爭不動產租金及前開向銀行申貸款項給付買 賣價金之餘款交付原告，作為繳交貸款及相關費用之用， 實已綽綽有餘！實際上與被告資力無涉，況且，被告另擁 有坐落新北市○○區○○○路00巷0 號4 樓之房屋及其基 地( 被證6)，且被告向有工作收入及存款、其他動產等等 ，顯見被告並非無資力之人。
5、系爭不動產若為「借名登記」，則於主管機關地政事務所 即應檢附「借名登記」相關資料並以「借名登記」之方式 為登記，又「信託法」業於85年1 月26日公布施行，若為 信託登記更應依其規定檢附相關文件依法登記。惟本件固 即為一般買賣之登記，且依土地法第43條規定：「本法所 為之登記，有絕對效力。」，實不容原告事後片面誣指。（三）對於證人黃青海於102 年11月13日證述內容，被告意見如 下：
1、證人於102 年11月13日在鈞院具結證稱：「( 問：簽約時 被告有到場，購買人是何人？) …簽約及登記均是以被告 名義。」、「( 問：既然你說條件很差，為何會通過銀行 核撥貸款800 萬元？) 我們仲介業跟銀行行員都很熟，我 們會同時用好幾件貸款去申請，有的貸款條件比較好的， 貸款條件好壞一起送，拜託行員該件條件差能夠加分，比 較會通過。」、「( 問：你知不知道原告總經理陳鑫平與 被告之間就本件系爭不動產買賣跟登記的詳細約定嗎？) 我不知道。」、「( 法官問：系爭房地之買賣價金755 萬
元是否全部以貸款800 萬元支付，剩餘45萬元交由原告使 用？) 房貸的部分我不清楚。」等情。足證，就系爭不動 產之買賣，不論是簽約及登記均係被告親自所為，銀行也 確實核貸800 萬元，又800 萬元支付買賣價金755 萬元尚 有餘款45萬元，本即為不爭執事項，且證人根本不知被告 與陳鑫平之間有任何借名登記之約定等情。
2、從而，更足以證明，證人黃青海所稱：「我認為是借名登 記」云云，根本是證人聽言陳鑫平之片面陳述( 況且，陳 鑫平於本件訴訟前是否確實曾對證人陳述，仍大有疑義， 恐是臨訟所為不實陳述，蓋黃青海稱：陳鑫平係證人之大 嫂王淑美之老闆，並為原告傳喚之證人，依常理當偏頗原 告，其證言不具公平性與客觀性) ，即若是聽言陳鑫平所 述，亦屬傳聞並係證人主觀上之猜測而已，無證據能力可 言。
（四）關於「附件5」面額20萬元支票部分： 雖為原告先行支付，但如前述，實際係由被告向銀行申請 貸款，銀行於99年7 月26日放款800 萬元，並由該800 萬 元支付買賣價金、開辦費、火險費等，其餘款項均交由原 告處理支付貸款之清償等等相關費用，兩造並無爭議。（五）另者，原告於102 年11月13日所提「補充理由( 一) 狀」 載稱：「…被告卻趁機向原告獅子大開口要求2 倍價格始 願移轉登記，行為惡劣，…」云云。
1、前開書狀所載根本顛倒是非！血口噴人！蓋於102 年7 月 19日，係由原告委託一名自稱為會計師事務所人員，與被 告洽商處理方式，該名人員稱願以新台幣1400萬元至1500 萬左右購買云云。如何竟誣指被告獅子大開口？事實上， 係陳鑫平與被告感情不睦後，編造「借名登記」而提起本 件訴訟，其心可誅！惡性匪淺！
2、原告既主張因原告法定代理人陳徐幼治年紀過大而「借名 」，依常理應借用原告法定代理人之子即原告總經理陳鑫 平名義，何須借用被告之名？足證，原告之主張根本不足 採信，僅因事後濫行起訴罷了！
（六）聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、訴外人余秀花將其所有系爭不動產於99年7 月7 日以總價 755 萬元，與被告訂立不動產買賣契約，並於99年7 月23 日移轉登記予被告。
2、臺灣中小企業銀行士林分行102 年11月19日102 士林發字
第160 號函載明原告非凡聯業有限公司帳號00000000000 之ＡＺ0000000 號支票，面額200,000 元，發票日99年7 月7 日，由訴外人余秀花於99年7 月13日向合作金庫營業 部提領，系爭支票係支付系爭不動產之買賣定金。 3、被告以系爭不動產向訴外人花蓮第一信用合作社抵押貸款 ，該銀行於99年7 月26日放款800 萬元，同日以前前開款 項支付買賣價金6,504,115 元、開辦費、火險費等，嗣於 同年月28日由被告提領現金1,489,000 元交由原告處理尾 款支付，餘款45萬元交由原告。
4、本件系爭不動產貸款的本金利息、保險、房屋稅、地價稅 等全部都是原告在繳納。
5、被告於102 年8 月2 日以新莊五工郵局存證號碼000541號 通知原告，載明：『三、事實上，前開不動產係本人於民 國99年7 月間購買，其買賣價金為新台幣（下同）755 萬 元，係由本人向花蓮第一信用合作社貸款800 萬元支付， 其餘45萬元仍由非凡公司支用，並依規定繳交貸款，先予 敘明。四、況且，前開不動產原即約定由非凡公司租用， 以其租金繳交貸款所應繳交之本息應已綽綽有餘。再者， 本人與非凡公司實際負責人陳鑫平先生原係至友，故本人 自95年間起即與陳先生有許多金錢上之借貸等關係，例如 ：本人多次提供本人及家人之黃金供陳先生向「台北市動 產質借處」質借現金；將本人所有坐落新莊區之不動產供 擔保，由非凡公司像永豐商業銀行股份有限公司借款；本 人所有汽車以動產抵押借款56萬元，將其中44萬7627元借 予陳先生供非凡公司使用；以本人保單借款數次再借予陳 先生供非凡公司使用；由本人多次向家人借用現金再借予 陳先生供非凡公司使用等等，以上均有相關憑據可佐。五 、又本人與陳先生朋友多年，幫忙陳先生處理許多生活瑣 事，99年12月間亦幫陳先生處理其發生之車禍事故相關事 宜等情。六、基上朋友情誼及金前往來之相互幫忙，故本 人所購買之前開不動產由非凡公司租用，除以前開貸款支 付買賣價金所餘45萬元及租金繳交貸款本息當為足夠。若 有任何問題亦依約定由陳先生幫忙處理。再者，本人尚持 有非凡公司為發票人之支票，面額每張為1 萬8 千零4 元 ，共6 張尚未兌現，亦請陳先生依約定處理，併此敘明。 七、綜上所述，根本無竊佔、借名登記之事實，陳先生前 於102 年7 月19日尚委託會計師事務所人員與本人洽談稱 願以1500萬元左右為買賣價金。』，原告並已收到。（二）爭執事項：
1、原告主張本件系爭不動產是原告買的，用被告名字去登記
及貸款，系爭不動產是原告所有，原告並無支付被告任何 租金，所以沒有租賃契約的問題，因為原告是真正所有權 人，貸款本金利息、保險、房屋稅、地價稅等全部都是原 告在繳納等情。
2、被告則以這是被告買的，原告向被告承租，有租賃所得， 沒有書面契約，沒有定租期，以租金支付貸款及應該支付 的相關款項，兩造本來就約定由原告去繳納房貸等費用， 所以尾款才會交給原告使用，開始有約定租賃所得，所以 會有租賃所得，租賃所得要繳貸款及相關費用，所以事實 上我們並沒有拿到那些租金，是因為由原告拿租金支付貸 款及相關費用，第一期保險費、火險是由貸款扣抵，訂金 20萬元係以原告非凡聯業有限公司帳號00000000000 之Ａ Ｚ0000000 號支票，面額200,000 元，發票日99年7 月7 日支付，沒有意見，核貸800 萬，因為買賣755 萬元，所 以已經清償這筆訂金，本件全部是貸款支付，跟收入無關 ，所以沒有借名的問題云云置辯。
四、首應審酌兩造間對於系爭房地是否有借名契約關係存在？（一）稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產 為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信 任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於 法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任 契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者 ，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定 ，適用民法委任之相關規定」（最高法院99年度台上字第 1662號判決）。又主張法律關係存在之當事人，須就該法 律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特 別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖 無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實 與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者 ，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚 不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之 事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負 舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定 。是以，參酌前揭說明，原告就此借名登記法律關係成立 之特別要件，自應負舉證責任。
（二）證人黃清海於本院102 年11月13日審理時證述伊是本件系 爭房地之仲介，伊親自帶領原告總經理陳鑫平觀看系爭房 屋及購買房屋，以將系爭房屋以做為原告之廠房使用，系 爭房屋係由原告所購買，被告僅為借名登記之名義人，陳
鑫平先生跟我說要來花蓮找一間廠房，因為他說有在花蓮 標到慈濟醫院的運動服及床單等物，因為我本來就在花蓮 當仲介，我之前找了兩間房子給他比較，他比較喜歡系爭 廠房，這是原告公司要買的，我不認識被告，原告有跟我 講被告簽約時會來簽約，我到簽約那天才看到被告，我有 問陳鑫平為何不登記公司的名字，他說我借用我朋友的名 字來登記，簽約金20萬元是原告公司以開立臺灣中小企銀 士林分行，面額20萬元，到期日99年7 月7 日，票據號碼 AZ0000000 號，帳號00000000，這張有兌現，當時具名支 付給原來的所有權人余秀花，簽約金20萬，他們說可不可 以貸款額度貸高一點，其他在用現金補足；本件購買人是 原告公司，簽約及登記均是以被告名義借名登記，我記得 我有跟陳鑫平講被告沒有工作，貸款條件很差，我問她可 不可以找其他人來登記，他說沒關係，就用被告名字登記 ，我有問陳鑫平為何堅持要登記被告名義，陳鑫平說這部 分不方便說叫我不要問了等情，有本院102 年11月13 日 言詞辯論筆錄在卷可按。證人證述已指明系爭不動產係由 原告所購買，被告僅為借名登記之名義人已明。（三）又被告以系爭不動產之訂金20萬元係以原告非凡聯業有限 公司帳號00000000000 之ＡＺ0000000 號支票，面額200, 000 元，發票日99年7 月7 日支付；又向訴外人花蓮第一 信用合作社抵押貸款，該銀行於99年7 月26日放款800 萬 元，同日以前前開款項支付買賣價金6,504,115 元、開辦 費、火險費等，嗣於同年月28日由被告提領現金 1,489,000 元交由原告處理尾款支付，餘款45萬元交由原 告；本件系爭不動產貸款的本金利息、保險、房屋稅、地 價稅等全部都是原告在繳納；之事實，為兩造所不爭執事 項，且被告平常在百貨公司的專櫃工作，收入並不多，何 有可能購買高達755 萬元之系爭房地？且貸款的本金利息 、保險、房屋稅、地價稅等全部都是原告在繳納，餘款45 萬元亦交由原告，被告僅為借名登記之名義人較為合理， 不然，何有可能自行購買，還將餘款交由原告使用之理？ 何況，被告亦無法舉出租金多少？租期？書面契約？原告 主張被告於99年度之所得其中租金8 萬元，為抵稅用，就 只有一次而已，事實上那不是租金，也沒有支付任何租金 給被告，那只是帳面上的記載等情，應屬可採。所以，系 爭房屋係由原告所購買，被告僅為借名登記之名義人更明 。
五、末應審酌原告請求被告應將系爭不動產移轉登記予原告，有 無理由？
（一）按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 549 條第1 項、第179 條分別定有明文。
（二）經查，本件系爭不動產係原告於99年7 月間向他人購得， 並與被告約定借用被告名義辦理所有權移轉登記，兩造間 就系爭不動產存在借名登記關係，已如前述。茲原告既已 於102 年7 月25日向被告為終止該借名登記契約之意思表 示，兩造間就系爭不動產所成立之借名登記契約已經原告 合法終止而消滅，則原告既為系爭不動產之真正所有權人 ，原告於兩造間借名登記契約終止後，被告即無法律上之 原因而享有所有權登記之利益，原告自得基於不當得利返 還請求權，訴請被告等將系爭不動產所有權應有部分移轉 登記予原告，應屬可取。
六、綜上所述，本件原告主張終止借名登記之法律關係，並依民 法第179 條不當得利之法律規定，請求被告移轉系爭不動產 所有權之應有部分予原告，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊方法及未經援用之證據， 經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
民事第二庭 法 官 張谷輔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
書記官 尤秋菊
附表：
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │
├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤
│１│花蓮縣│花蓮市 │福安 │ │1726 │建│164.00 │全部 │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤
│ │備考 │ │
└─┴───┴──────────────────────────────────┘
┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │
├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤
│１│1241│花蓮縣花蓮市福│鋼筋混│1 樓層：52.80 │陽台：9.99│ 全部 │
│ │ │安段1726地號 │凝土造│2 樓層：114.95 │ │ │
│ │ │--------------│3 層樓│3 樓層：114.95 │ │ │
│ │ │花蓮縣花蓮市成│房 │屋頂突出物：6.13 │ │ │
│ │ │功街35號 │ │騎樓：67.70 │ │ │
│ │ │ │ │合 計：356.53 │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤
│ │備考│ │
└─┴──┴──────────────────────────────────┘
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