臺灣新北地方法院民事判決 102 年度訴字第1981號
原 告 躍獅不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 張自強
訴訟代理人 孫 寅律師
複 代理人 周珊如律師
楊一帆律師
被 告 王紅玉
上列當事人間請求給付報酬等事件，經本院於102 年11月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一○二年五月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102 年2 月25日就被告所有坐落桃園 縣平鎮市○○段○000○0○○0○000○000號等8筆土地（下 稱系爭土地）應有部分成立專任委託銷售契約（下稱系爭契 約）。嗣後被告由其子即訴外人張逸豪代理，復於同年月27 日與原告簽立不動產銷售授權書（下稱系爭協議書），補充 約定：本買賣成交價新台幣（下同）1,000萬元，地主實拿 900萬元，給付仲介費40萬元，60萬元為地上物補償處理費 用。嗣被告於同日經由原告仲介，以1, 000萬元之買賣價格 將被告所有系爭土地應有部分出售予訴外人林陳海。原告既 已履行完成居間義務，然被告卻未依約給付原告前開仲介費 及地上物補償處理費用共計100萬元，爰依居間契約及系爭 協議書之法律關係，請求被告給付100萬元及加計法定遲延 利息，並聲明請求判決如主文所示。
二、被告則以：原告受林陳海委託欲購買被告所有之系爭土地， 被告本不欲出售系爭土地應有部分，係遭原告詐騙，始簽署 系爭契約，但被告於簽約時已表示要實得買賣價金1,000萬 元。又系爭契約為定型化契約，然卻加註消費者自願拋棄契 約審閱權利之約定，故全部契約應屬無效。被告雖同意授權 由被告兒子張逸豪為被告之代理人，然所有契約最終仍需經 被告同意後始能簽立，而被告並未同意張逸豪代理簽訂系爭 協議書。另原告在系爭土地共有人中僅向被告一人收取地上 物處理費，對被告顯不公平等語置辯。併為聲明：原告之訴 駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、查被告於102 年2 月25日就所有系爭土地應有部分委託原告 仲介銷售而成立系爭契約，原委託銷售價格為1,100萬元。 同年月27日被告之子張逸豪與原告簽署系爭協議書，並約定 ：本買賣價格成交價1,000萬元整，地主實拿九百萬元，給 付仲介費四十萬元，六十萬元為地上物補償處理費用等語。 被告與林陳海同日就原告所有之系爭土地應有部分成立買賣 契約，買賣價格為1,000萬元等事實，有系爭契約、系爭協 議書、平鎮市富貴段土地買賣契約書及補充協議書附卷可參 （見本院102年度司促字第19178號卷支付命令聲請狀聲證1 至4），且為兩造所不爭執，此部分事實，堪信為真實。四、原告主張依居間及系爭協議書之法律關係，被告應給付原告 100萬元仲介費用及地上物補償處理費用等語，則為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審酌者厥為：系爭不動 產銷售契約書即協議書對被告是否生效？原告主張依據居間 及系爭協議書之法律關係，請求原告給付仲介費40萬元及地 上物處理費60萬元，合計共100萬元，是否有理由？茲分述 如下：
㈠、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力，且代理權之限制不得以之對抗善意第三人 。但第三人因過失而不知事實者，不在此限，民法第103條 第1項、第107條分別定有明文。經查，證人即負責本件委託 銷售之原告公司員工劉安豪於102年10月15日到庭證稱：「 （問：本件銷售是由你處理的？當天為何會請張逸豪簽名？ ）因為被告當天上班，我去他們家找他，只有看到張逸豪， 張逸豪告訴我他可以全權處理。當初簽原證一（即系爭契約 ）的時候被告跟張逸豪一起去的，簽約時兩人都有去，之後 張先生有打電話給我說被告問進度如何，從開始就都是張逸 豪跟我們聯絡…」等語（見本院卷51頁反面）；證人張逸豪 則於同日到庭證稱：「（提示原證一，問簽立時是否有在場 ？）我有在場也有參與討論」等語（見本院卷52頁反面）， 足見系爭契約簽約過程，張逸豪確實係以被告代理人身份， 負責與原告洽談契約。再查，被告於102年11月12日庭訊時 陳稱：「（問第1次簽約時，賣賣價金1,100萬元是妳授權給 張逸豪出價？）我當時是強調我要實拿1, 000萬元，所以都 是透過我兒子跟原告公司協商，再把協商過程告訴我……」 、「（問：是否有授權給你兒子去處理這件土地買賣及仲介 的事情？）我有授權給我兒子，但是我兒子還是要把處理的 過程告訴我，最後決定的人還是我（見本院卷第70頁正反面 ）」等語，足見被告確實有授權其兒子即張逸豪於本件契約 之磋商及成立過程時，代理被告與原告洽談系爭契約，則張
逸豪嗣後以被告代理人名義與原告簽立之系爭協議書，其效 力自應及於被告本人，此一事實，足堪認定。被告雖辯稱： 張逸豪雖有權代理被告，然最終仍須經被告同意後使簽約云 云，惟被告對於張逸豪之代理權縱有限制，然被告就原告已 明或因過失而不知該代理權之限制一節，既不能舉證以實其 說，則依前開規定，被告自不得以該代理權之限制對抗善意 之原告。從而，張逸豪經被告授權為被告代理處理出售系爭 土地應有部分之仲介事務，於代理權限內為系爭約定並簽署 系爭協議書，依前開規定，自應對被告發生效力。被告上開 所辯，即無可採。
㈡、次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應 就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年 上字第2012號判例意旨參照）。被告雖辯稱遭原告詐騙始簽 立系爭契約云云，然就原告有詐欺被告等情事存在，並未舉 證以實其說，本難憑信。且被詐欺下所為之意思表示，並非 當然無效，當事人須依民法第92條第1項規定為撤銷後，其 所為法律行為始歸於無效，惟原告迄今既未主張撤銷簽署系 爭契約之意思表示，則契約效力自仍屬存在。
㈢、至被告另辯稱系爭契約因加註消費者自願拋棄契約審閱權利 之約定，故應屬無效云云。按企業經營者與消費者訂立定型 化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條 款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消 費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1 項、第2項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消 費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其 依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契 約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始 得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應 給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無 效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期 間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消 費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企 業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間 者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則 在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。經查：系 爭不動產專任委託銷售契約書第1頁前言已載明：「注意！ 依內政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於 契約簽立前可要求本契約影本攜回審閱。委託人簽立本契約 時係（請可勾選）：□業已行使契約審閱權利。□業已充分 瞭解本契約內容，是願放棄行使契約審閱權利」等語，有系
爭契約影本1份在卷可參，而被告既於「業已充分瞭解本契 約內容，是願放棄行使契約審閱權利」處勾選，應認被告確 已充分瞭解系爭契約之內容，是縱認原告未能給予被告3天 審閱期限，亦難認被告有未能充分瞭解契約內容之時間，致 造成不公平之情事。是被告抗辯系爭契約加註消費者自願拋 棄契約審閱權利之約定，違反消保法第11條之1規定，應為 無效等語，尚不可採。
㈣、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。再按稱委任者，謂當 事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。 且委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應 以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，民法第 528、531條及第565條分別定有明文。而不動產專任委託契 約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼 具居間與委任契約混合性質之無名契約或視契約性質而定， 學說上容有爭論，惟依兩造所立系爭委託書第6條約定，原 告除媒介訂約外，並受被告委任得為代理人且代收及保管定 金等，是本件仲介業務並非只從事不動產買賣之居間或代理 業務，尚受有被告委任其他事務存在，堪認兩造間係兼有居 間及委任性質之混合契約關係，先予述明。
㈤、又查，兩造簽訂之專任委託銷售契約書第三條已載明：甲方 （即被告）同意於買賣成交後至遲於簽約同時，乙方（即原 告）得向賣方一次收取成交價格4％作為服務報酬；又兩造 於102年2月27日簽立之協議書亦載明：本買賣成交價1,000 萬元，地主實拿900萬元，給付仲介費用40萬元、60萬元為 地上物補償處費用等語，此有系爭契約及協議書影本各一份 附卷為憑。本件系爭土地嗣後於102年2月27日以1000萬元之 買賣價格出賣予林陳海等情，業如前述，則原告依上開規定 請求被告給付仲介費及地上物補償處理費，即無不合。據此 ，原告依據系爭協議書內容，請求被告給付仲介費40 萬元 及地上物處理費60萬元，合計共100萬元，及自支付命令送 達翌日即102年5月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為 宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定 相當之擔保金額予以宣告。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一斟酌兩造所提 其餘攻擊、防禦及立證方法，均與上開論斷結果無礙，爰不 再一一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
民事第三庭 法 官 邱育佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
書記官 華海珍
, 台灣公司情報網