臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1415號
原 告 川龍科技股份有限公司
法定代理人 洪國川
訴訟代理人 錢裕國律師
林立捷律師
被 告 許恒豪
訴訟代理人 王志超律師
賴佩霞律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國102年11月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
１原告於民國100年9月間向被告承租新北市○○區○○路○段 000巷00號（下稱系爭房屋），租期自100年9月10日起至101 年3月9日止，每月租金新臺幣（下同）315000元（水電費另 計），兩造簽有租賃契約書，原告並繳付100萬元作為押租 金。原告於租約期滿前，即向被告提出縮減原承租面積及租 金之要求，兩造於101年4月30日新北市蘆洲區調解委員會第 二次調解時，確認原告承租之總面積縮減成639坪，月租調 整為18萬元，租期自101年5月10日起至102年5月9日止為期 一年，此有該次調解摘記可證。原告於101年5月9日將減縮 後未承租部分騰空交還被告，此有清空後拍攝該未承租部分 之照片可稽。至於新約承租之639坪，亦於102年3月2日兩造 合意終止租約，於102年3月8日辦理點交全部清空返還予被 告，故被告應將押租金100萬元返還原告。
２原告前於調解時即再三告知被告應儘早加裝室內排煙設備以 符合消防安全規定，但被告遲未設置，致原告公司法定代理 人洪國川於101年7月11日遭新北市政府消防局寄發違反消防 法案件舉發通知單，並命於101年8月11日改善，否則將連續 處罰，被告仍未改善。新北市政府消防局旋於101年8月13日 、101年9月14日再次複查，見排煙設備仍未改善完畢，分別 於101年9月10日、101年10月1日再各罰3萬元並處停業處分 。原告自101年9月17日起被迫停業至102年3月2日止，共計5 個半月期間，均因被告未改善消防設備，未提供合於租賃物 使用約定狀態，致使原告受有未能營業之損失，原告之損害 係可歸責於被告，自屬不完全給付，原告得依民法第227 條 第2項之規定請求損害賠償，以每月18萬元租金計算，營業
損失為99萬元，加上原告累計受罰達126000元，合計被告應 賠償原告0000000元。
３原告於101年3月14日接獲新北市政府消防局稽查認應排除供 應消防栓給水之泵浦組件故障，經原告再三催促被告修繕， 被告均置之不理，原告無奈只能逕行修繕，共支出修繕費 13900元，原告對於故障之泵浦組件本無修繕義務，係利於 被告，並不違反被告可得推知之意思而修繕，依民法第176 條第1項規定，原告所支出之13900元必要費用得請求被告償 還。
４被告稱其於兩造原租賃期間屆滿前，即以口頭告知原告屆期 不再續租，原告未表示異議等云云，並提被告於101年3月19 日101年協呈楊律字第031902號律師函為證，惟查該律師函 縱若屬實，亦係遲至101年3 月19日（租期屆滿後10日）方 作成，且被告並未檢附回執，難認被告確有於租期屆滿前即 表示不續租之意思。況且，原租約租期屆滿前，已由被告之 母親許黃圓多次與原告連絡，經雙方討論後，被告同意依面 積比例減少租金繼續出租予原告，兩造業已達成續約之合意 ，此有被告代理人許黃圓及原告之錄音譯文可按（錄音帶正 本於本院102年簡上字第59號提出）。被告代理人許黃圓於 101年4月30日進行第二次調解時，再次表示同意以原證2甲 乙丙範圍一年租金18萬元為出租條件，此有該次調解摘記可 按，足證被告確有繼續出租之意。兩造間自101年5月10日起 即有新租約成立生效，則原告就新租約之承租範圍，為有權 占有，被告否認成立新租約及原告有未遷讓交還房屋等情形 誠無理由。
５原告早於101年5月9日，即已將被告所指剩下部分騰空點交 返還被告，而未承租部分，因堆放物品繁雜，原告特委由乙 成堆高機企業有限公司協助清運，此有原告與乙成堆高機企 業有限公司訂立之合約及清空後照片可稽，並有已離職員工 陳寶月可證實。被告辯稱其將廠房丁區出租予原告之始，即 將丁區後門鑰匙交付予原告，並指稱原告承租後將滑門銲死 等語，容有違誤。蓋被證12乃本件訴訟繫屬後即102年6月5 日所拍攝，不足以證明被告交付原告時有鑰匙孔，況查被告 於本院102年度簡上字第59號返還租賃物事件102年6月4日即 已當庭自呈：「…，丁區前面有個鐵捲門，當時確實是沒有 交付鐵捲門鑰匙，…」等語，該丁區後門狀態自原告承租時 起即為如此，未曾變動，被告空言指稱交付後門鑰匙予原告 及後門遭原告銲死等情未提出任何證明，難謂可信。再查， 未承租部分廠房前門雖有鐵捲門，然自被告出租該廠房予原 告時，即無需使用任何鑰匙即可將鐵捲門開啟（因鐵門旁有
一小洞，手伸進洞內按壓開關即可將鐵門開啟），開啟之方 式亦為被告明知，根本不需任何鑰匙即可進入該區域，被告 自始即未交付鑰匙，原告自無鑰匙可返還。原告原先使用之 丁區早於101年5月9日起即未占有，並已通知返還，實難認 原告應負未返還系爭房屋之違約責任。
６被告之母親許黃圓曾表示：「消防人員說如果是馬達（即泵 浦）壞掉是我要換，以及開窗也是我要換（負責），其他由 你負責…」等語，此有原證9錄音譯文可證，原告對系爭租 賃物故障之泵浦組件為修繕乃係為被告維護租賃物，使租賃 物保持合於約定使用狀態之適法無因管理行為，依民法第 176條第1項，乃係利於被告，並不違反被告可得推知之意思 ，被告自應就修繕費13900元負返還責任。縱認本件為被告 主張之不適法無因管理（非原告自認），然被告為所有權人 ，應負修繕義務，應認其享有因原告管理修繕所得之利益， 亦應償還原告已支出之修繕費13900元。
７並聲明：被告應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達 被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
１被告於租賃期間屆滿前，即口頭告知原告屆期不再續租，原 告未表示異議，詎原告於租期屆滿後，拒不返還系爭房屋， 亦未再給付租金，被告於101年3月19日以101協成楊律字第 031902號律師函請求原告遷讓返還，原告拒不返還，竟於 101年5月11日匯18萬元至被告之帳戶內，被告為免糾紛再擴 大，即委請王志超律師以101年承律字第0000000號律師函請 原告取回，惟未獲置理，遂辦理提存以杜爭議。被告嗣於 101年5月22日提起民事訴訟，訴請原告遷讓返還房屋及給付 違約金，經本院三重簡易庭101年度重簡字第647號及本院 102 年度簡上字第59號判決被告勝訴。
２本件租賃契約並無意定更新之情事：
原告聲稱於新北市蘆洲區調解委員會第二次調解時，兩造確 認承租房屋範圍總面積縮減為639 坪，月租金調整為18萬元 ，租期自101 年5 月10日起至102 年5 月9 日止，兩造就縮 減後承租範圍成立新租約，有該次調解時摘記可證云云。惟 查，該調解摘記係原告自行製作，與事實不符，且兩造僅止 於磋商階段，並未成立調解，本院101年度重簡字第647號返 還租賃物事件，曾傳喚被告之母親許黃圓及調解委員李宗文 到庭作證，許黃圓證稱因原告未遷出系爭房屋，故未同意調 降租金等語，而證人李宗文亦證述兩造就租賃範圍及租金等 契約重要之點未達成合意等語。據此，本院三重簡易庭認定
兩造租賃關係至101年3月9日終止，原告應給付其占有系爭 租賃物拒不返還期間內，相當於租金之不當得利。 ３被告否認原告已於101年5月9日將原證2之丁區騰空返還予被 告：
原告於102年3月4日以存證信函通知被告辦理系爭租賃物點 交事宜，被告委請代理人於同年月8日與原告之代理人會同 辦理點交，點交範圍為原證2之甲、乙、丙區域共計639坪。 甲乙丙區對外共有兩扇鐵捲門，但內部無隔間，丁區對外則 有一扇鐵捲門，甲乙丙區與丁區內部有一道綠色鐵皮牆隔開 來。被告之代理人確認甲乙丙區已搬離清空無誤後，要求原 告之代理人開啟丁區之鐵捲門，惟原告之代理人表示其沒有 鑰匙，因為當初其承租廠房時，係進入甲乙丙區域內，將丙 丁中間的牆拆掉，才能使用丁區，現在因為要返還租賃物， 所以又將丙丁之間的牆隔回去，並稱丁區的鐵捲門左下角有 一個小洞，可以伸手進去開啟鐵捲門，惟因原告已將系爭租 賃物之電線截斷，完全沒有電源及光線，且該洞實在太小， 手無法伸入，故原告之代理人當場出具切結書切結內部已經 清空。原告辯稱系爭租賃物丁區無須使用任何鑰匙即可開啟 乙節，乃屬不實，其所辯稱丁區早於101年5月9日已經返還 被告等語，亦未提出點交之證明。又被告將丁區出租原告時 ，進出丁區是透過後門之鐵門，後門之鐵門有鑰匙可以開啟 ，進入後再打開電源開關，開啟前方之鐵捲門。被告出租時 有交付丁區後門之鑰匙給原告。原告承租後，為了讓堆高機 可以進出，自行將該後門改裝為滑門，嗣後再於某時將滑門 銲死。原告於102年3月9日將系爭租賃物返還被告時，並未 將丁區後門回復原狀，亦未交還原先丁區後門之鑰匙予被告 。
４被告毋須返還100 萬元之押租金：
本院102年度簡上字第59號業已認定原告至102年3月8日將系 爭租賃物全部返還被告，並判決原告應給付違約金0000000 元予被告，可知原告對被告負有給付違約金之義務，是被告 以100萬元之押租金扣抵該違約金，經扣抵後，押租金已無 餘額，被告毋須返還100萬元之押租金。
５原告請求系爭租賃契約終止後之罰鍰損害及營業損失，於法 無據：
兩造之租賃契約於101年3月9日即已到期，未再有意定更新 租約之情事，原告於101年3月9日已屬無權占用租賃物，其 請求被告賠償租賃契約終止後之罰鍰損害及營業損失，於法 無據。
６原告係不適法之無因管理，被告不主張享有無因管理之利益
，自毋須償還原告支出之13900元之消防栓給水泵浦組件費 用：
被告否認原告有修繕消防栓給水泵浦組件之事實，原告提出 之中國消防實業有限公司報價單影本過於模糊，被告否認其 形式上及實質上真正。退一步言，倘原告確有修繕消防栓給 水泵浦組件，惟原告早已知悉被告自101年3月9日租賃契約 屆滿後即不再續約之意思，竟霸佔系爭租賃物，拒不搬遷， 且原告未受被告之委任，亦未通知被告，竟私自修繕消防栓 給水泵浦組件，其修繕行為顯然明顯違反被告明示或可得而 知之意思，故原告僅得依民法第177條第1項關於不適法無因 管理之規定對被告請求，但被告並無再將系爭租賃物出租他 人之意願，故該消防栓給水泵浦組件之修繕對被告而言並無 利益，被告不願享有該修繕之利益，原告自難對被告有所請 求。
７被告就租約相關事宜雖皆委由伊母親許黃圓代為處理，惟原 告並未提出該錄音譯文之錄音檔案，且其訴訟代理人亦於本 院102年度簡上字第59號事件102年8月6日準備程序時自承該 錄音譯文係原告根據其記憶所製作，實際上並無此錄音存在 。稽之上述，被告否認有此段對話存在，該譯文內容並非實 在等語置辯。
８並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、兩造之爭點：
１兩造是否於101年3月9日租期屆滿後，合意將租賃面積減縮 為639坪，租金減少為每月18萬元，租期自101年5月10日起 至102 年5月9日止為期一年？
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。是以，租賃 契約必要之點係為租金及租賃標的物使用範圍。又當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法 第277條前段亦有規定。原告固提出調解摘記為證，惟該調 解摘記並無製作人之署名，尚難認係調解委員會之記載，則 該內容是否即為調解當時之狀況，不無疑問。另查證人許黃 圓於本院101年度重簡字第647號事件證稱：「（你在101年4 月30日有去調解委員會與上訴人調解？）有」「（有談到承 租房屋的面積減為639坪及租金改為18萬的問題嗎？）有談 到，他說剩下的要還我，但是沒有還我。我是同意，但是他 放在我廠房的東西沒有搬好。他要還給我的地方沒有清空， 所以我沒有同意」「（後來有沒有去測量？）沒有」「他沒 有履行我的條件，沒有將租金還清，也沒有把地搬清楚，所
以沒有同意」（見101年11月22日言詞辯論筆錄），原告復 未舉證證明兩造間就是否續約、租金及面積等必要之點意思 合致，應認兩造間租約於101年3月9日因租期屆滿而消滅。 ２原告依民法第227條請求被告賠償停業損失及罰鍰是否有理 由？
兩造之租賃契約於101年3月9日即已到期，已認定於前，則 原告自101年3月9日以後已屬無權占用，被告並無義務裝設 消防設備供原告使用，原告依民法第227條請求被告賠償停 業損失及罰鍰，即無理由。
３原告請求返還押租金100萬元是否有理由？ 兩造租約第5條約定「乙方應於訂約時交於甲方新台幣壹佰 萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷 空交還房屋後無息退還押租保證金」，兩造租約第6條約定 「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意外，應即日將租賃房屋 誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利 ，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租 金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方 絕無異議」。本件租賃契約業於101年3月9日因租期屆滿而 消滅，原告自101年3月10日起即負有返還系爭租賃物予被告 之義務，惟原告迄至102年3月8日始將系爭租賃房屋全部遷 讓返還之事實，業經兩造於102年度簡上字第59號事件所是 認，則被告得依租約第6條約定請求原告給付違約金，本院 102年度簡上字第59號民事判決認定原告應給付自101年3 月 10日起至102年3月8日止之違約金為0000000元，是被告對原 告有0000000元之違約金債權存在。再查，被告依租約第5條 約定，於原告將房屋騰空返還時，固有返還押租金100萬元 之義務，惟押租金本在擔保承租人就租賃債務履行之義務， 是被告主張就其返還之押租金100萬元扣抵原告應給付被告 之違約金，自屬有據，經扣除後，押租金已無剩餘，原告請 求被告返還押租金，為無理由，應予駁回。
４原告依民法第176條第1項之規定，請求被告償還其修繕泵浦 組件費用13900元，是否有理由？
查原告主張其於101年5月25日完成修繕泵浦組件之時點，已 在租期屆滿之後，被告又無出租之計劃，自難認為原告管理 事務有利於被告，且原告主張其多次催促被告修繕，被告置 之不理等語，顯見修繕泵浦組件違反被告本人可得推知之意 思，被告又不主張享有利益，核與民法第176條第1項或第 177 條之規定不符，原告依前揭法條請求被告償還費用，為 無理由，應予駁回。
四、綜上，原告請求被告返還押租金、賠償停業損失及罰鍰、償
還修繕費，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執 行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
民事第三庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
書記官 林勁丞
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