臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1182號
原 告 許小燕
訴訟代理人 劉仁閔律師
邱俊傑律師
被 告 謝月美
訴訟代理人 劉大新律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年11月7 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）民國101 年12月18日原告與被告簽訂房地產買賣契約（下 稱系爭買賣契約），向被告購買坐落新北市○○區○○段 000 地號土地（應有部分359/10000 ），及其上新北市○ ○區○○段○0000○號，門牌號碼新北市○○區○○路○ 段00巷0 號4 樓房地（下稱系爭房屋），買賣價金新臺幣 （下同）10,000,0 00 元。簽約當日原告即依約支付第一 期款2,000,000 元，102 年1 月15日支付第二期款1,000, 000 元予被告，被告於原告支付第一期款後，將移轉系爭 房地所有權移轉登記所須交付之文件書類備齊，交付受託 地政士辦理房地產權移轉登記，並於102 年1 月24日登記 予原告指定之第三人陳慧穎完成過戶在案。按兩造買賣契 約第8 條約定：「本買賣房屋，除本契約另有約定外，賣 方應於約定交付尾款日前騰遷完畢，並於交付尾款之日同 時以現場點交方式移交買方管領... 」，雙方復於買賣契 約中約定於原告應於102 年3 月8 日支付尾款7,000,000 元予被告，依買賣契約前開約定，被告即應於102 年3 月 8 日前將房屋騰遷完畢，並於當日將房屋現場點交予原告 ；然交屋期限屆至時，被告藉故拖延不予交屋，原告為展 現交易之誠信，同意展期至102 年3 月15日交屋，同時將 尾款交付日期變更為3 月15日，詎被告仍一再藉故拖延不 交屋。按民法第348 條第1 項及買賣契約第8 條約定，原 告自得請求被告交屋。
（二）再按雙方買賣契約第10條第2 項約定：「賣方如不履行契 約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行 ，逾期仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收價款退還 外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。」，同條 第3 項復約定：「有第一項、第二項之情形，經他方催告
而於催告期間內履行者，並應按每日以買賣總價款千分之 一支付遲延違約罰金。」；另民法第229 條第1 項規定： 「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。」，本件被告至遲應於102 年3 月15日前將系爭房屋 騰空並交付原告管領，然被告於約定交屋期限屆至後，仍 不交屋，經被屢次催告猶拒絕履行，自屬違反系爭買賣契 約第8 條而給付遲延，故被告依民法第229 條第1 項規定 於期限屆滿時，即自102 年3 月15日起，對原告負遲延責 任。原告自得依買賣契約第10條第3 項約定向被告請求自 102 年3 月15日起至交屋日止，每日以減少買賣總價後的 千分之一即8,500 元計算違約罰金。
（三）另被告曾於買賣契約第11條保證：「賣方切結保證本買賣 標的無輻射屋、海砂屋及非自然身故之情事發生。」，然 原告於近日發現系爭房屋其氯離子含量均超越法定容許標 準0.3kg/立方公尺甚鉅，即屬俗稱之海砂屋，該瑕疵除嚴 重減少標的物價值，更影響該屋居住人之身體健康，亦不 具被告於買賣契約第11條中保證之品質，則原告自得依民 法第359 條向被告請求減少價金，參過去不動產交易實務 經驗，該瑕疵減價幅度約在15% 左右，爰據此請求減少契 約總價的15% ，即請求減少1,500,000 元之買賣價金。再 參最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨：「買受人 之物之瑕疵擔保請求權，雖名為請求權，然一經買受人行 使，當事人間的法律關係即進入到物之瑕疵擔保的問題， 亦即應減少價金、解除契約等等，具有改變當事人間法律 關係之效果，故其性質上應屬於形成權，且因買受人之減 少價金請求，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果 ，然如買受人已為給付，就該減少之價金，即應以不當得 利之法律關係為請求。」，是本件請求減少價金之效力， 於原告102 年4 月2 日通知被告之際即已生效，故被告對 原告1,500,000 元買賣價金請求權，自被告收受原告請求 減價之通知時起已生減少價金之效果，為免兩造間就得否 減少價金及減價若干之訟爭，爰併請求確認被告對原告之 1,500,000 元價金請求權不存在。
（四）關於本件刑事案件部分，日前臺灣新北地方法院檢察署已 作成102 年度偵字25443 號不起訴處分書在案，不僅確認 原告等並未涉犯刑事背信及詐欺等罪外，亦再次重申「… 實難僅因告訴人（謝月美）及告訴代理人謝廷明事後對售 屋價格反悔，即認被告3 人於買賣雙方議價及購屋之初， 有何不法所有之意圖，而率以詐欺及背信等罪責相繩。」 ，準此，被告於本案中指摘原告以詐術等不正方式誘使其
締結系爭買賣契約，實屬被告遲不履行系爭買賣契約義務 之藉口，委不足採。
（五）綜上，聲明：⑴被告應將新北市○○區○○段○0000○號 （門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷0 號4 樓）房屋 騰空交付予原告。⑵被告應給付原告自102 年3 月15日起 至前項房屋騰空交付於原告日止，每日以8,500 元計算之 違約金。⑶請求確認被告對原告之1,500,000 元價金請求 權不存在。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯則以：
（一）被告就本件買賣，已對原告及訴外人即原告配偶陳子暉、 仲介何尚昱提起背信、詐欺等罪之刑事告訴。
（二）原告之配偶陳子暉於兩造簽訂系爭買賣契約後之同日，曾 在系爭房屋內簽立乙份氯離子含量測試報告，當時即已知 悉系爭房屋氯離子含量過高情事，並同意日後不再主張海 砂屋之問題，故原告已經免除被告之瑕疵擔保責任。（三）被告否認系爭房屋因屬海砂屋而有造成任何損害或經濟價 值的減少。
（四）被告確已收受第一、二期款，但否認原告已完成尾款部分 之貸款程序。
（五）聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之 判決，請准供擔保免予假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張於101 年12月18日與被告簽訂系爭買賣契約購買 系爭房屋，約定總價款1,000 萬元，原告並已給付第一、 二期款共300 萬元，被告已於原告支付第一期款後，於10 2 年1 月24日將系爭房屋所有權移轉登記予原告指定之第 三人陳慧穎，被告至今仍未點交系爭房屋予原告管領等情 ，業據其提出房地產買賣契約書影本、土地及建物登記謄 本等件為證，且為被告所不爭執，應堪信實。
（二）又原告主張依系爭買賣契約第8 條約定，被告應於交付尾 款日102 年3 月15日將系爭房屋點交予原告，原告亦已備 妥尾款700 萬元準備支付予被告，惟被告屆期一再拖延不 交屋，原告自得依民法第348 條第1 項及系爭買賣契約第 8 條約定請求被告交屋等語，被告則辯稱：伊已對原告及 仲介提出詐欺、背信之刑事告訴等語，查：
⑴依卷附兩造不爭執真正之系爭買賣契約第8 條約定：「 本買賣房屋，除本契約別有約定外，賣方應於約定交付 尾款日前騰遷完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交 方式移交買方管領。」、第4 條約定：「....第三次款 （尾款）柒佰萬元正。產權登記完成三日內代償原貸款
（民國102 年3 月15日前）雙方約定102 年3 月8 日代 償原貸款」及第5 條約定：「....買方預定貸款新臺幣 柒佰萬元抵付部分買賣價款。....買方並應依受託地政 士通知之日期親自完成辦理開戶、對保並授權金融機構 將核貸金額逕予撥入賣方指定之帳戶或由受託地政士通 知雙方會同領款交付，....賣方如因債務關係提供本買 賣標的物設定之抵押權，其所擔保之未償債務....如經 約定由買方代償者，買方應於產權移轉及抵押權設定登 記後於貸款核發日代為清償賣方未清償之債務，並自價 款中扣除。惟如買賣雙方另有約定者，從其約定。」， 並參以被告早已於原告交付第一期款後即將系爭房屋之 所有權移轉登記予原告指定之第三人之事實，可知兩造 雖係約定被告應於被告交付尾款之日同時點交系爭房屋 予原告管領，惟原告所負尾款700 萬元之給付義務既經 兩造另外約定應由原告以受移轉所有權登記之系爭房屋 向銀行設定抵押權貸款700 萬元，再以此貸款核發代償 被告就系爭房屋原設定抵押債務之方式履行之，足見原 告就尾款部分應有先為給付之義務。
⑵按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前 ，固得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者， 不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。原判決既認 定被上訴人有先支付價款之義務，且其尾款一百四十七 萬元迄未支付，則被上訴人給付尾款，與上訴人辦理所 有權移轉登記，並無同時履行之關係，從而被上訴人於 給付尾款前，上訴人尚無移轉系爭土地、房屋所有權之 義務。」最高法院80年度台上字第2703號判決要旨可參 。本件原告給付尾款之義務與原告點交系爭房屋之義務 ，並無同時履行之關係，原告依約並負有先為給付尾款 之義務，是原告以被告未點交系爭房屋為由，拒絕給付 尾款700 萬元，揭諸前開說明，在原告給付尾款前，被 告尚無點交系爭房屋予原告之義務。
⑶從而，原告依民法第348 條、系爭買賣契約第8 款約定 ，請求被告將系爭房屋騰空交付予原告，為無理由。（三）又原告主張因被告未依約點交系爭房屋予原告，經原告履 次催告未理，依民法第229 條第1 項規定負遲延責任，並 違反系爭買賣契約第10條第2 、3 項規定，依系爭買賣契 約第10條第3 項約定被告應給付自102 年3 月15日起至交 屋日止，每日以買賣總價的千分之1 計算之違約罰金等語 ，亦為被告所爭執。查，依系爭買賣契約第8 條、第4 條 之約定，兩造僅就尾款之交付期限約明，至於被告點交房
屋之義務，則尚待原告履行尾款給付義務之事實發生，而 此事實並非當然於契約所約定之尾款交付日期發生，自屬 無確定期限之給付；況且，原告就尾款之給付有先為給付 之義務，被告必待原告代償其系爭房屋原設定抵押債務後 始有點交系爭房屋予原告之義務，已如前述，而原告至今 仍未依約代償系爭房屋原設定抵押債務，被告亦尚無點交 系爭房屋予原告之義務，自無遲延給付之違約可言。是原 告依系爭第10條第3 項約定請求被告自102 年3 月15日起 至交屋日止之遲延違約罰金，要屬無據。
（四）原告另主張系爭房屋之鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量已 超越標準而屬海砂屋，不具系爭買賣契約第11條保證之品 質，其已依民法第359 條規定於102 年4 月2 日通知被告 請求減少買賣價金之15% 即150 萬元，爰確認被告對原告 之150 萬元價金請求權不存在等語，被告則辯稱原告於簽 約後已同意免除被告之瑕疵擔保責任，且否認系爭房屋因 屬海砂屋而有造成任何損害或經濟價值的減少等語，查： ⑴關於原告主張系爭房屋之氯離子含量超過法定容許標準 0.3k g/ 立方公尺乙節，為被告所不爭執，並提正中工 程顧問有限公司之氯離子含量測試報告影本為證（見被 證2 ），自堪採信。
⑵按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減 少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔 保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第35 4 條定有明文。依兩造所訂系爭買賣契約第11條約定： 「....賣方切結保證本買賣標的物無輻射屋、海砂屋及 非自然身故之情事發生。」，可知被告確已向原告為系 爭房屋非海砂屋之保證，被告自應擔保系爭房屋具有其 所保證之品質。
⑶至被告抗辯原告於簽約後已同意免除被告關於氯離子含 量超過標準之瑕疵擔保義務云云，固據其提出經訴外人 陳子暉簽名之前開正中工程顧問有限公司之氯離子含量 測試報告影本為證（見被證2 ），並經證人陳清清證稱 ：我只認識賣方的兒子的堂哥，那段時間我已經離開仲 介，有一天他堂哥來找我，說堂弟要賣房子，因為我認 識買方的仲介何尚昱，所以我就打電話告知堂弟有房子 要賣，請他幫忙找買方，後來就找到原告。（問：在簽 約之前，你是否有看過被證二的報告？）沒有。（問： 你是何時看到被證二？）一、二點簽完約後隔三、四個
小時，賣方打電話給我說有問題，請我過去，賣方就把 一本檢測報告給我看，賣方說氯離子含量過高，怕在整 個過戶過程會出問題，所以叫我打電話給買方的仲介， 叫他過來，過來後看報告，何尚昱看過後就說是氯離子 含量超標，何尚昱說沒有關係，他賣過同棟房子，這個 問題他來處理，不知道是誰打電話叫買方過來，買方的 陳子暉過來後，大家告知他氯離子含量的事後，何尚昱 他有和買方研究房子的狀況後，陳子暉說他可以接受， 因為口說無憑，所以才會請陳子暉在被證二簽名，陳子 暉也同意了。（問：當場有無告知陳子暉被證二是關於 系爭房屋氯離子含量超標之文件？）有。（問：陳子暉 有表示日後不再追究海砂屋之問題嗎？）有，所以才會 簽名等語，惟證人陳子暉則到庭證稱：（問：系爭房屋 簽約時，你是否在場？）在。（問：被證二，是否你所 簽？）對，簽約後大約三、四小時，由陳清清小姐打電 話給我叫我去現場，我到現場去後被告和他的家人及陳 清清都在現場，他們叫我要在被證二簽名，我在簽約時 就已經在但書特別寫明不能有海砂屋，當時屋主拿被證 二給我我愣住了，當時我懷疑是海砂屋，不然不會叫我 簽名。（問：你簽名的時候知道被證二是何文件？）不 知道，他們只是叫我簽一份報告。（問：你有無詢問被 告被證二文件是為證明何事？）沒有。（問：被告有無 把被證二的影本交給你？）沒有。（問：你是何時知道 系爭房屋可能是海砂屋？）後來我回去後把被告要我簽 文件的情況告訴我太太，後來去問附近的仲介才知道系 爭房屋是海砂屋。（問：在簽被證二的當下，有無代替 原告免除海砂屋擔保責任的意思？）沒有等語（均見本 院102 年8 月7 日言詞辯論筆錄），證人陳子暉既已否 認證人陳清清之證詞，而被告所提前開氯離子含量測試 報告除有證人陳子暉之簽名外，復未有任何原告同意免 除被告關於氯離子含量超過標準之瑕疵擔保義務之文字 約定，甚且，證人陳子暉個人之簽認，其效力亦非當然 及於原告，是被告此部分所辯，尚無可採。
⑷次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。 民法第354 條前段定有明文。又民法第354 條有關物之 瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出 賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕 疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的， 物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之
者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權（ 最高法院89年度台上字第1085號判決意旨參照）。系爭 房屋固存在氯離子含量超過標準（俗稱海砂屋）之瑕疵 ，而缺少被告所保證之品質，惟系爭房屋尚未點交予原 告，既為兩造所不爭執，則原告並未證明系爭房屋所存 在氯離子含量超過標準之瑕疵，是否已不能修補致影響 房屋結構安全，或能修補而為被告所拒絕修補，則原告 是否得於危險移轉前行使瑕疵擔保請求權而向被告主張 減少價金150 萬元，即非無疑。
⑸再按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕 疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占 無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得 依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年台 上字第1972號判決要旨可參）。又當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。縱認，被告所為原告已同意免除關於氯離 子含量超過標準之瑕疵擔保義務之前開抗辯，已足認被 告拒絕修補此瑕疵，惟原告既未舉證證明系爭房屋所存 在氯離子含量超過標準對房屋結構影響之嚴重性，及系 爭房屋於買賣時具有此瑕疵之應有價值，則其主張系爭 房屋因瑕疵應減少之價金為150 萬元，亦屬無據。 ⑹是以，原告主張其請求減少價金150 萬元之效力，已於 102 年4 月2 日通知被告之際生效，而請求確認被告對 原告之150萬元價金請求權不存在，並無理由。（五）從而，原告依民法第348 條第1 項、買賣契約第8 條、第 10條第3 項、民法第354 條第1 項規定，請求被騰空交付 系爭房屋，及給付自102 年3 月15日起至交屋日止，每日 以8,500 元計算之違約金，並請求確認被告對原告之150 萬元價金請求權不存在，為無理由，均應予駁回。又原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁 回之。
（六）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據， 均毋庸再予審酌，附此敘明。
四、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
民事第二庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
書記官 何嘉倫
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