臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第156號
原 告 水鑽石社區大廈管理委員會
法定代理人 石孟君
原 告 陳姝姿
共 同
訴訟代理人 屠啟文律師
複 代理人 陳繼民律師
被 告 家欣建設事業股份有限公司
法定代理人 江春美
訴訟代理人 劉錦隆律師
朱仲煒
上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國102 年11月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
本件訴訟原係以水鑽石社區大廈管理委員會及石孟君為原告 ，嗣石孟君撤回起訴，另追加水鑽石社區區分所有權人陳姝 姿為原告（見本院卷②第6 頁），因訴請被告給付之聲明、 訴訟標的及相關事實、理由，俱與起訴時主張之內容相同， ，毋庸另行蒐集訴訟資料，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 ，合於民事訴訟法第255 條第1 項第7 款規定之要件；又原 告於本院審理期間，查知請求被告返還的24個停車位中，被 告已出售2 個停車位予他人，因而減縮請求返還之停車位及 相當於租金之不當得利金額，追加請求出售停車位所得價金 之不當得利（見本院卷②第92頁），被告就此未有異議而為 本案言詞辯論，亦與同法第255 條第2 項、第1 項第1 款規 定相符，均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告水鑽石社區大廈管理委員會為水鑽石社區之管理委員 會，原告陳姝姿為水鑽石社區之區分所有權人，被告則為 水鑽石社區之建商及起造人。緣水鑽石社區地下2 樓編號 199 至編號219 及編號249 至編號251 等24個停車位（下 稱系爭停車位），依建造執照之設計圖說，屬社區之共用 部分，水鑽石社區之規約或區分所有權人會議，亦未有將 之變更為約定專用部分之規定或決議，被告竟將系爭停車 位占為己有，且將編號199 、編號208 之停車位（下稱系
爭出售停車位）售予訴外人李植淇、林美英，將其他停車 位（下稱系爭占有停車位）出租他人，賺取租金，顯有不 當。被告雖辯稱水鑽石社區地下2 樓，於民國90年間經核 准變更為停車空間，各買受者已以買賣契約為分管約定， 系爭停車位屬約定專用部分云云，但在此之前，被告已出 售水鑽石社區區分所有建物予如附表所示10戶買受者，被 告與各該買受者簽立之「預售屋買賣契約書」，未見就系 爭停車位有分管約定，被告所稱該等住戶出具之同意書， 亦與系爭停車位之分管無關，不生分管效力，系爭停車位 應仍屬社區全體共有人共有，此不因被告占有時間長短、 有無支付管理費、是否點交予原告使用，發生權利變動。 因原告水鑽石社區大廈管理委員會就社區之共有部分有管 理權，且經水鑽石社區區分所有權人會議決議授權提起本 件訴訟，原告陳姝姿則為水鑽石社區區分所有權人，為系 爭停車位共有人，自得依民法第767 條第1 項、第821 條 規定，請求被告將系爭占有停車位返還水鑽石社區全體共 有人。又被告無權占有停車位之行為，依社會通常觀念， 可獲得相當於租金之利益，並致社區全體共有人受有損害 ，被告應返還起訴前5 年所獲得之不當得利，以每一停車 位月租新臺幣（下同）2500元計算，被告每月獲利55000 元（22Ｘ2500），5 年共計330 萬元（55000 Ｘ12Ｘ5 ） ，此不當得利之計算，不因被告有無實際出租而受影響。 另被告販售系爭出售停車位獲得之價金，亦屬不當得利， 以每一停車位買賣價金120 萬元計算，被告應返還水鑽石 社區全體共有人240 萬元。茲依民法第179 條規定，併請 求被告返還各該不當得利利得。
（二）聲明：被告應自系爭占有停車位遷出，將之返還水鑽石社 區全體共有人，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前揭停 車位止，按月給付55000 元，由原告代為受領；被告應給 付570 萬元予水鑽石社區全體共有人，並自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息，由原 告代為受領；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告為水鑽石社區之建商及起造人，水鑽石社區區分所有 建物於預售時，建造執照原核准地下2 樓之使用用途為健 身服務業，計有如附表所示10戶住戶購買，嗣於90年12月 5 日，地下2 樓經主管機關核准變更為停車空間，被告即 與之後的各買受人於買賣契約第7 條第1 項約定，該等汽 車停車空間供車位承買人專用，且將之登記在新北市○○ 區○○段○○段0000○號，每一停車位約占該建號權利範
圍22/10000，被告所有新北市○○區○○段○○段0000○ 號之共有部分新北市○○區○○段○○段0000○號權利範 圍921/10000 ，即是包含系爭占有停車位。至於如附表所 示10戶住戶，被告係另以補償其等如附表所示金額之方式 約定分管。是水鑽石社區區分所有權人間，就系爭停車位 已存有分管合意，依水鑽石社區大廈規約第2 條第4 項前 段規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約 書、分管協議書使用其約定專用部分……」，系爭停車位 ，確屬被告約定專用部分。倘如原告所稱系爭停車位未經 約定專用，被告豈會就新北市○○區○○段○○段0000○ 號擁有較多權利範圍？且自建造完成後，完全不必點交？ 被告又何需對如附表所示10戶住戶補償？實則，依原告水 鑽石社區大廈管理委員會與被告於94年4 月間簽立之協議 書，其早已承認系爭停車位為被告所有，甚至曾訴請被告 給付系爭停車位之管理費，獲法院判決勝訴。地下2 樓之 停車位，非祇有系爭停車位，原告就被告早年出售予社區 住戶之停車位，認係「共有部分已完成約定專用」，就被 告仍占有或日後出售之停車位，卻認定屬公共設施，顯是 濫用權利。原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分 ，因系爭停車位本屬被告約定專用，被告自無不當得利可 言。況且，系爭停車位未出租時並無收益，且非全部停車 位之租金均為每月2500元。另被告所以取得編號199 、編 號208 停車位買賣價金，係被告將新北市○○區○○段○ ○段0000○號權利範圍22/10000移轉予買受人之對價，亦 非不當得利。退步而論，縱系爭停車位不存在分管約定， 因被告為系爭停車位之原始起造人，迄未依買賣契約將系 爭停車位交付買受人，依民法第373 條規定，被告有使用 收益權，仍不構成不當得利。此外，原告水鑽石社區大廈 管理委員會既主張其為管理人，何以又請求將系爭占有停 車位及不當得利利得，返還水鑽石社區全體共有人，所為 主張顯然矛盾。
（二）聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告水鑽石社區大廈管理委員會為水鑽石社區之管理委員 會，原告陳姝姿為水鑽石社區之區分所有權人。（二）被告為水鑽石社區之建商及起造人。
（三）水鑽石社區地下2 樓，原經主管機關核准供健身服務業使 用，嗣於90年12月5 日，另經主管機關核准變更為停車空 間使用。
（四）依水鑽石社區建造執照所載，系爭停車位屬水鑽石社區之 共有部分。
（五）水鑽石社區地下2 樓變更設計前，向被告購買水鑽石社區 區分所有建物之買受者如附表所示，其等與被告簽立之契 約名為「預售屋買賣契約書」，於水鑽石社區地下2 樓變 更設計後，有收到被告所給付如附表所示金額。（六）水鑽石社區地下2 樓變更設計後，向被告購買水鑽石社區 區分所有建物之買受者，簽立之契約名為「房地買賣契約 書」。
四、本院就爭執事項之判斷：
兩造對於本件訴訟，就程序事項及實體事項固均有諸多攻防 ，然主要爭點，乃系爭停車位是否屬被告約定專用部分。按 區分所有建物，依土地登記規則第81條第1 款：「同一建物 所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權 人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分 所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者 ，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共 設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買 車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用 權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起 造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解 釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事 人之效力（最高法院96年度臺上字第1152號民事判決要旨參 照）。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默 ，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通 念，可認為有一定之意思表示者，非不得謂為默示之意思表 示。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公 寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除 別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人 已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應 有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束（最高法院98年度臺上字第633 號民事判決要旨參照）。 被告辯稱水鑽石社區地下2 樓經變更設計後，「房地買賣契 約書」第7 條「停車空間使用分管約定」中已約定：「本大 廈地下室共4 層，依建築法規之規定，共設有251 位汽車停 車位，其中設有法定汽車停車位198 位、獎勵汽車停車位26 位，增設汽車停車位27位，地下第2 、3 、4 層汽車停車空 間部分，專用車位承買人依前項之約定停車使用，並可依法
收益及處分，非經車位承買人或專用權人之同意不得使用… …」等情，有「房地買賣契約書」在卷可稽（見本院卷①第 88頁），堪信為真。而所稱該等停車位係登記在新北市○○ 區○○段○○段0000○號，被告就系爭占有停車位之共有部 分，係登記在新北市○○區○○段○○段0000○號下之事實 ，亦有各該建號建物登記謄本附卷可憑（見本院卷①第77、 101 頁；本院卷③第100 頁），核對被告所有新北市○○區 ○○段○○段0000○號，所登記共有新北市○○區○○段○ ○段0000○號權利範圍為921/10000 ，與其他無車位、單一 車位之區分所有權人所有該建號權利範圍相較，明顯高出甚 多，同堪採信。原告雖依其整理之水鑽石社區停車位持分計 算表（見本院卷②第95頁），爭執不是每個停車位均占新北 市○○區○○段○○段0000○號權利範圍22/10000，惟此僅 涉權利範圍之計算方式、基準、比例多寡，不影響前揭認定 。據此可知，就與被告簽立「房地買賣契約書」之水鑽石社 區區分所有權人而言，其等於簽立買賣契約時，已同意前揭 分管約定。至被告與如附表所示買受者簽立之「預售屋買賣 契約書」（見本院卷①第118 頁），因係在水鑽石社區地下 2 樓變更設計前，並無系爭停車位之分管約定，然被告就其 以補償如附表所示金額之方式，與該等買受者約定分管之辯 解，業已提出與所述相符之折讓證明單為證（見本院卷②第 76至86頁）。原告固另提出被告出具予買受人李志書、游淑 娟之同意書（見本院卷②第98頁），主張折讓之金錢與系爭 停車位分管無涉云云，但該同意書既載明「為配合地下室車 位號碼更動，原車位變更為地下3 樓133 號車位」、「原地 下1 、2 樓健身俱樂部，移至地面1 樓」等語，涉及變更設 計之內容，尚難認如附表所示買受者就水鑽石社區地下2 樓 經變更設計後之分管內容未同意。參以各該住戶數年來，就 新北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍比例，以及系 爭停車位之使用、管理，俱未爭執，原告水鑽石社區大廈管 理委員會並於94年4 月間與被告簽立協議書，約定「雙方同 意地下2 樓乙方（按：指被告）所擁有之汽車停車位若有出 租（限月租）時，乙方需支付甲方（按：指原告水鑽石社區 大廈管理委員會）每月250 元汽車管理清潔費，若已售出則 由乙方通知甲方向新購戶收取每月500 元管理清潔費」，且 曾訴請被告給付系爭停車位之管理費，獲得判決勝訴，有協 議書、本院98年度訴字第2636號民事判決存卷可參（見本院 卷①第173 至178 頁），足徵如附表所示水鑽石社區區分所 有建物之買受者，應已同意系爭停車位分管之約定。否則， 水鑽石社區地下2 樓之停車位，非祇系爭停車位屬共有部分
，有原告提出之平面圖可資證明（見本院卷①第12頁），被 告早期出售且交予水鑽石社區住戶占有者，屬約定專用部分 ，被告占有中或日後出售予社區住戶之停車位，仍屬共有部 分，有違情理。準此，水鑽石社區區分所有權人就社區之停 車位，應有分管之合意，水鑽石社區大廈規約第2 條第4 項 前段復規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契 約書、分管協議書使用其約定專用部分……」（見本院卷① 第13頁），堪認水鑽石社區區分所有權人就社區地下2 樓屬 共有部分之停車位，存有分管約定，系爭停車位應屬被告之 約定專用部分。被告就系爭停車位非無權占有，其就系爭停 車位所為管理、使用、收益，自難認是不當得利。至於被告 將系爭出售停車位售予他人部分，究其實質內容，乃被告將 新北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍，移轉登記予 水鑽石社區之區分所有權人，併同交付停車位之使用權，以 獲得買賣價金，該價金乃被告移轉新北市○○區○○段○○ 段0000○號權利範圍之對價，同難認構成不當得利。從而， 原告依民法第767 條第1 項、第821 條、第179 條等規定所 為本件請求，並無理由，應予駁回。
五、原告之訴因無理由而遭駁回，其假執行之聲請失所附麗，應 併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法經 審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第1 項 前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
民事第二庭 法 官 許炎灶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
書記官 陳昭綾
附表：
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│編號│地 址│買受人│金 額│
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│ 1 │新北市○○區○○路0 號12樓 │羅天龍│ 600,000 元│
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│ 2 │新北市○○區○○路0 號12樓 │陳美瑜│ 600,000 元│
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│ 3 │新北市○○區○○路0 段00號11樓│李輔邦│ 900,000 元│
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│ 4 │新北市○○區○○路0 段00號10樓│李沁嵐│ 120,000 元│
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│ 5 │新北市○○區○○路0 段00號14樓│李明鈺│ 500,000 元│
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│ 6 │新北市○○區○○路0 號12樓 │李志書│ 400,000 元│
│ │ │游淑娟│ │
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│ 7 │新北市○○區○○路00號6 樓 │徐夢萍│ 600,000 元│
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│ 8 │新北市○○區○○路00號11樓 │王崑旭│ 291,724 元│
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│ 9 │新北市○○區○○路00號14樓 │盧家祥│ 416,838 元│
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│ 10 │新北市○○區○○路00號13樓 │吳麗雪│1,500,000 元│
│ │ │鄭立彥│ │
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