臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第966號
原 告 盧益村
訴訟代理人 巨克安律師
被 告 洪皆得
兼 上一人
訴訟代理人 張清祥
被 告 陳春雄
訴訟代理人 陳立晉
被 告 褚蔡燕碧
褚諒
褚三村
褚有乾
褚清長
兼 上五人
訴訟代理人 褚文進
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，於民國102 年12
月2 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
兩造對於被告就新北市○○區○○○○段○○○○○段00地 號土地（下稱系爭土地）是否有優先承買權，發生爭執，因 原告為系爭土地之拍定人，被告並已向本院執行處表示優先 承買之意，原告對被告提起本件確認之訴，應認有即受確認 判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告為本院99年度司執助字第580 號強制執行事件拍賣物 即系爭土地之拍定人。詎拍定後，竟接獲本院民事執行處 之通知，告知門牌號碼新北市○○區○○路00號（下稱甲 建物）住戶即被告張清祥、洪皆得，及門牌號碼新北市○ ○區○○路00號（下稱乙建物）住戶即被告陳春雄，暨門 牌號碼新北市○○區○○路00號（下稱丙建物）住戶即被 告褚蔡燕碧、褚諒、褚三村、褚有乾、褚清長、褚文進， 向法院聲明其等為系爭土地承租人，欲依民法第426 條之 2 第1 項、土地法第104 條第1 項規定，優先承買系爭土 地。觀之被告提出的約字、約書及收據，前2 者係記載使 用權之受讓、讓渡金額一次付清、使用期限永遠等字句，
未有任何與租賃有關之用語，顯與租賃契約之要件不符， 後者則僅是收據性質；而系爭土地於民國70年2 月17日前 登記之所有權人係訴外人曾赤牛、曾洪玉，前揭約字、約 書上所載讓渡者卻是訴外人曾添進、褚孫智，收據上的收 款人乃訴外人陳立根，皆未見有合法使用、收益系爭土地 之權源，該等文件顯無從作為租賃關係之證明。況且，本 件承租人或出租人未依土地法第102 條規定，於租賃契約 訂立後為地上權設定登記，被告自非系爭土地承租人。是 被告對系爭土地無優先承買權。
（二）聲明：確認被告對於系爭土地之優先承買權不存在。二、被告答辯：
（一）曾添進為曾赤牛養子，褚孫智為曾洪玉配偶，渠等與被告 均為親戚。被告或被告之長輩早年為建造房屋，曾向曾添 進、褚孫智承租系爭土地作為基地使用，依據現有資料及 被告記憶，過程應係：被告張清祥及訴外人洪清灶於56年 間，向曾添進、褚孫智承租系爭土地，興建未辦理保存登 記之甲建物，一次交付曾添進新臺幣（下同）300 元、褚 孫智200 元之租金，之後洪清灶將租賃關係之權利義務讓 與其子即被告洪皆得；被告陳春雄於不詳時間，向不詳人 士承租系爭土地，興建未辦理保存登記之乙建物；訴外人 褚生枝於56年間，向曾添進、褚孫智承租系爭土地，興建 未辦理保存登記之丙建物，一次交付曾添進200 元、褚孫 智500 元之租金，褚生枝死亡後，租賃關係之權利義務由 被告褚蔡燕碧、褚諒、褚三村、褚有乾、褚清長、褚文進 繼受，此外，雙方另約定系爭土地相關稅賦由承租人負擔 ，用以抵付租金。嗣曾添進、褚孫智死亡，出租人身分由 其等繼承人繼承，其等之繼承人復於70年3 月26日將系爭 土地售予訴外人黃盛橋，因買賣不破租賃，被告與黃盛橋 就系爭土地仍存有不定期租賃契約。故依民法第426 條之 2 第1 項、土地法第104 條第1 項規定，被告於系爭土地 拍賣時，可優先承買之。
（二）聲明：如主文第一項所示。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告為本院99年度司執助字第580 號強制執行事件拍賣物 即系爭土地之拍定人。
（二）未辦理保存登記之甲建物、乙建物、丙建物坐落在系爭土 地上。甲建物之事實上處分權人為被告張清祥、洪皆得； 乙建物之事實上處分權人為被告陳春雄；丙建物之事實上 處分權人為被告褚蔡燕碧、褚諒、褚三村、褚有乾、褚清 長、褚文進。
（三）38年辦理土地總登記時，系爭土地所有權人為曾赤牛、曾 洪玉，權利範圍各為1/3 、2/3 。
（四）曾赤牛於41年1 月1 日死亡，繼承人為養子曾添進、養女 曾洪玉。
（五）曾洪玉於43年9 月1 日死亡，其配偶褚孫智為曾洪玉的繼 承人之一。
（六）曾添進、褚孫智、曾洪玉之繼承人於70年3 月26日將系爭 土地出賣予黃盛橋，黃盛橋為本院拍賣系爭土地時之所有 權人。
四、兩造爭執事項：
被告是否為系爭土地之承租人，而對之有優先承買權？五、本院就爭執事項之判斷：
（一）被告辯稱其等為系爭土地承租人之事實，業據證人即褚孫 智與曾洪玉之子曾誠彥到庭證述：系爭土地原為伊母親曾 洪玉所有，外公曾赤牛另名養子曾添進是否亦為所有權人 ，伊不清楚；伊自外地返家時，父親褚孫智曾表示，系爭 土地不能耕作，已出租予張清祥、陳春雄、褚生枝建造房 屋，因系爭土地不值錢，當時僅拿一點小錢，另請土地承 租人繳納相關稅金；一開始張清祥先蓋甲建物，其他人再 陸續蓋乙建物、丙建物，蓋好之情形與現況相同；後來系 爭土地要賣給黃盛橋，伊還向黃盛橋表示，張清祥等人租 地蓋屋，黃盛橋買受後，應繼續出租等語明確（見本院卷 第180 至183 頁），且有被告提出之約字、收據、約書、 田賦代金繳納通知單、田賦代金繳納通知書在卷可稽（見 本院卷第28至30頁；本院99年度司執助字第580 號影印卷 第69頁），參以甲建物、乙建物、丙建物長時間坐落系爭 土地，無人異議，被告所辯，洵非無據。被告就甲建物係 被告洪皆得或其父親洪清灶所建造，乙建物係被告陳春雄 或其前手所建造，固有不同說法，惟租用基地建築房屋， 如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約 時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人 將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關 係之存在，且所謂讓與不以房屋之所有權已未移轉登記而 有異（最高法院85年度臺上字第51號民事判決要旨參照） ，證人曾誠彥既證稱褚孫智出租系爭土地係供他人建築房 屋之用，被告洪皆得、陳春雄復為現今甲建物、乙建物之 事實上處分權人，則各該建物無論何人建造，不影響其等 為承租人之認定。至於系爭土地於甲建物、乙建物、丙建 物建造後，所有權雖因繼承、買賣發生移轉，然出租人死 亡，出租人之地位本應由繼承人繼承，而出租人於租賃物
交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租 賃契約，對於受讓人仍繼續存在，為民法第425 條第1 項 所明定，且基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫 法律之安定性，在民法債編修正、於89年5 月5 日施行前 ，所成立未經公證、期限逾5 年，或未定期限之不動產租 賃契約，無修正民法第425 條第2 項規定之適用（最高法 院98年度臺上字第764 號民事判決要旨參照），因此，被 告辯稱與黃盛橋就系爭土地存有不定期之租賃契約，尚無 不合。從而，被告依民法第426 條之2 第1 項、土地法第 104 條第1 項規定，於系爭土地拍賣時，聲明以相同條件 優先承買，於法有據。
（二）原告雖以被告提出的約字、約書及收據，未有任何與租賃 有關之用語，與租賃契約之要件不符云云置辯。惟當事人 之一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對 價，不問其名稱為何，皆為租賃。且祇須當事人意思表示 一致，無論其為明示或默示，租賃契約即為成立，並不以 訂立書面為必要（最高法院80年度臺上字第78號民事判決 要旨參照）。而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時 之真意為準，真意何在，又應以過去事實及其他一切證據 資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39 年臺上字第1053號民事判例要旨參照）。依證人曾誠彥之 證言及前揭約字、約書、收據所載內容，可知被告使用系 爭土地係有對價關係；由前揭田賦代金繳納通知單、田賦 代金繳納通知書上記載系爭土地之田賦繳納義務人為「曾 赤牛等2 人」，以及曾添進、褚孫智、曾洪玉之繼承人於 70年3 月26日將系爭土地出賣予黃盛橋等事實，尚可知契 約雙方當事人對於被告或被告之長輩支付的價金，僅是系 爭土地使用權讓與之對價，不涉及所有權變動，均知之甚 稔，核此契約性質，與一方以物租與他方使用、收益，他 方支付租金以為對價之租賃契約要件，悉相吻合。至於租 金之支付，本不限於分期支付，一次支付亦無不可，而租 約約定使用期限為永久使用者，相關法令設有規範可資調 整，皆無礙本件之契約應定性為租賃契約之判斷。原告固 再指摘曾添進、褚孫智並非系爭土地所有權人，意指2 人 無權出租系爭土地云云，但出租人本不以具備所有權人身 分為必要，況且，對照卷附土地登記簿資料、被告整理之 繼承系統表（見本院卷第14至27、129 頁）暨前揭兩造不 爭執事項，本件租賃契約訂定之際，曾赤牛、曾洪玉均已 死亡多時，曾添進為曾赤牛之繼承人，自是系爭土地之共 有人；而褚孫智為曾洪玉之繼承人，且為曾洪玉其他繼承
人之父親，非僅為系爭土地之共有人，依曾誠彥前揭證詞 ，尚可認褚孫智有權代理其他曾洪玉之繼承人就系爭土地 為出租行為，參酌被告在系爭土地建築甲建物、乙建物、 丙建物，已居住數十年，相安無事等情，益徵曾添進、褚 孫智有權訂立本件租賃契約無誤。至於原告另爭執系爭土 地之承租人或出租人未依土地法第102 條規定為地上權之 登記部分，被告租用系爭土地建築房屋，未依土地法為地 上權登記，不過不生地上權之效力而已，不影響租賃契約 之成立（最高法院43年臺上字第454 號民事判例要旨參照 ）。綜上，原告所為各項指摘，無礙被告與黃盛橋就系爭 土地存有不定期租賃契約之認定。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法經 審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 許炎灶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 30 日
書記官 陳昭綾