臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第338號
原 告 江吉洲
訴訟代理人 劉添錫律師
被 告 謝澤仁
謝澤祥
上 一 人
訴訟代理人 謝立凱
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102 年11月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地所有權應有部分七千分之七十，及其上同小段四○七一八建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○號三樓之建物，權利範圍為全部，暨共有部分即同小段四○七一九建號建物所有權應有部分六千分之七十應予變賣，所得價金按原告三分之一、被告謝澤仁三分之一、被告謝澤祥三分之一之比例分配之。
訴訟費用由被告謝澤仁、謝澤祥各負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地所 有權應有部分7000之70（下稱系爭土地，原告及被告謝澤仁 之所有權應有部分各為7000分之23，被告謝澤祥之所有權應 有部分則為7000分之24），及其上同小段40718 建號即門牌 號碼臺北市○○區○○街000 ○0 號3 樓建物所有權全部暨 共有部分即同小段40719 建號建物所有權應有部分6000分之 70（下稱系爭房屋，兩造之所有權應有部分各為3 分之1 ； 系爭房屋與系爭土地合則稱系爭房地），為兩造所共有。系 爭房地並無不能分割之情事，亦未定有分割之期限，兩造迭 經協議分割亦均未果。因系爭房屋之主建物面積僅54.18 平 方公尺，附屬建物面積則為8.87平方公尺，如以原物分割， 兩造分得之空間面積均過小，無法達原來之使用目的。為此 ，依民法第823 條規定，請求准予變賣系爭房地，以價金分 配於各共有人之方式分割等語，並聲明：兩造共有之系爭房 地准予以變價方式分割，由兩造分取價金。
二、被告則以：系爭房屋現由被告謝澤仁、訴外人謝立凱及被告 之父謝黃傳發共同居住。謝黃傳發已年邁行動不便並領有殘 障手冊，且為中低收入老人，望能在系爭房屋內安養天年， 不願系爭房屋被變價拍賣，故希能向原告承買系爭房地所有 權應有部分，如此亦能避免因拍賣價格不確定或一再減價拍 賣，造成兩造財產權益之不利益；或期得將系爭房地原物分
配予被告維持共有，並以金錢補償原告，惟被告並無資力云 云，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭房地為兩造所共有，就系爭房屋部分，各人所有權應 有部分各為3 分之1 ，就系爭土地部分，原告及被告謝澤仁 所有權應有部分各為7000分之23，被告謝澤祥則為7000分之 24。系爭房屋坐落在系爭土地上，乃鋼筋混凝土造第3 層樓 （建物總層數6 層），係供住家用，建築完成日期為66年12 月9 日；其形狀方整，僅有單一出入口，室內共隔為1 個客 廳、3 間房間、1 個廚房及1 個衛浴，建物總面積為54.18 平方公尺即約16.39 坪，客廳部分扣除走道後，面積約為3. 2 坪，3 間房間面積則各約為3.4 坪、3.7 坪、1.7 坪，電 箱總開關位在其中一房間內，室內使用面積並非甚寬；現則 由被告、謝立凱及謝黃傳發三人使用中等情，為兩造所不爭 執，且有系爭房地登記謄本、本院不動產權利移轉證書附卷 可稽（見本院101 年度士調字第269 號卷第8 至10頁），並 經本院至現場履勘明確，有勘驗筆錄在卷足憑（見本院卷第 23頁），均堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者， 不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。本件兩造為系爭 房地之共有人，系爭房地亦查無因物之使用目的不能分割或 契約訂有不分割之期限情事，復依兩造前揭陳詞，顯可知兩 造無法就分割方法達成協議，是原告據以起訴請求分割系爭 房地，即無不合。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各 共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物 分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分 配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法 第824 條第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。再裁判分割 共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌 當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利 益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事 人聲明、主張或分管約定之拘束。又法院裁判分割共有物， 若係以原物分割，原則上應按其應有部分為分配，且該應有 部分係以經登記者為準，如共有人中有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，民法第824 條規定甚明（最高法 院93年度台上字第1797號判決意旨參照）。
㈢本院審酌系爭房屋與其坐落基地即系爭土地間，有整體使用 上之不可分關係，依法亦不得與系爭土地所有權應有部分分 離而為移轉（公寓大廈管理條例第4 條第2 項參照），自應 合併為分割考量。次系爭房屋總面積僅為54.18 坪，兩造應 有部分各3 分之1 ，如採原物分割，兩造按其應有部分所分 得之面積均甚狹小，且無各自獨立之門戶可供出入，亦無獨 立之衛浴、廚房設備及供電線路得為使用；縱逕以屋內壁面 為界將系爭房屋劃為2 部分而予分割，仍復如是，此經本院 會同臺北市士林地政事務所（下稱士林地政事務所）地政人 員至現場履勘及囑託該所測量明確，有前揭勘驗筆錄及士林 地政事務所102 年8 月2 日北市士地測字第00000000000 號 函附之土地複丈成果圖在卷可考（見本院卷第28至29頁）， 顯見本件倘以原物為分割，除礙及系爭房地之經濟效用外， 亦有損系爭房地完整性，勢必破壞系爭房地之使用現狀，造 成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，應非可採 。再被告固表明冀能向原告承買系爭房地所有權應有部分， 或將原物全部分配予其等維持共有，並以金錢補償原告之意 願云云。惟前者須視兩造間得否達成共識而定，並非本院於 裁判分割共有物事件中所應審酌或能強令，且究其實質尚與 後者無甚差異；而參以原告係自本院100 年度司執字第6661 8 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）得標買受取得系爭 房地應有部分，本院於系爭執行事件中亦曾囑託中信不動產 估價師事務所鑑定原告拍得之系爭房地所有權應有部分市價 結果，於101 年1 月13日之正常價格即達223 萬3,800 元乙 節，業據本院依職權調取系爭執行事件案卷查核無誤，兩造 復均陳謂系爭房地所有權應有部分之價值應不止上開鑑價價 格等語（見本院卷第14頁），則縱將系爭房地全部分配於被 告，由被告對未受分配之共有人即原告按應有部分之金額補 償之，對被告仍屬沉重負擔，佐之被告猶稱需原告配合以系 爭房地之全部向銀行辦理貸款，方有資力向原告購買其應有 部分等語，原告並陳以欲變價分割且不願配合等語（見本院 卷第56頁背面），益徵以原物分配於任一造當事人再以金錢 補償未受分配者之分割方法，誠有事實上之困難。又考諸以 變賣共有物方式為分割時，依民法第824 條第7 項規定，共 有人即兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權，是被告苟 認經由公開拍賣機制所拍定之價格，係一合理可接受之價格 ，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭房地之全部，與前 揭以原物分配被告再補償原告之結果尚無不同，拍定價格更 係經市場機制檢驗之市價，而非純然推論所評估之鑑定價格 ，應更具真實性，且縱經減價拍賣，對被告優先承買權之行
使尤不生影響，反屬有利。本院認綜合上開情狀，系爭房地 應以變價分割為適當，並應將變賣所得，按兩造各自所有權 應有部分3 分之1 比例分配之。
㈣另原告及被告謝澤仁、謝澤祥就系爭土地所有權應有部分之 比例，固依序為7000分之23、7000分之23及7000分之24，而 非全然相同。惟審之系爭土地本為系爭房屋之坐落基地，兩 造共有之所有權應有部分總計為7000分之70，乃因系爭房屋 係分由兩造共有且應有部分各為3 分之1 ，方須將系爭土地 所有權應有部分同予一分為三，況兩造就系爭土地所有權應 有部分之比例差距實屬甚微，非交易上之重要事項，是應得 略而不計，逕以兩造就系爭房屋之所有權應有部分比例分配 變賣所得價金，附此敘明。
五、從而，原告本於共有人之地位，訴請分割系爭房地，為有理 由。本院認應以將系爭房地予以變賣，並將所得價金按原告 3 分之1 ，被告謝澤仁、謝澤祥各3 分之1 比例分配之方法 予以分割。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，經斟酌後，認為 均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併 此敘明。
七、又分割共有物之訴具非訟事件之性質，分割共有物之方法， 應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧 共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有 不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔 ，應由兩造各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰併 諭知訴訟費用之負擔如主文第2 項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 施月燿
法 官 李佳芳
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
書記官 詹淳涵