臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第922號
原 告 陳以霖
訴訟代理人 王朝璋律師
被 告 彭淑華
訴訟代理人 鄭瑜凡律師
吳君婷律師
參 加 人 王美婷
訴訟代理人 白宗益
參 加 人 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 徐坤堂
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於102 年11月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾肆萬叁仟陸佰捌拾元及自民國一百零一年五月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔，參加費用由參加人負擔。本判決第一項於原告以新臺幣柒拾貳萬元供擔保後，得假執行。被告如以新臺幣貳佰壹拾肆萬叁仟陸佰捌拾元為原告預供擔保得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於98年11月11日時，即曾遭4 樓住戶告 知有房屋後陽台漏水事宜，並支付新臺幣（下同）10萬元修 繕費用。伊於100 年9 月30日與被告簽訂買賣契約，買受被 告所有坐落臺北市○○區○○段○○段地號253 、253-3 土 地應有部分各136/10000 之建物（即門牌號碼：臺北市○○ 區○○路○段000 巷00弄0 號，建築完成日期為74年11月4 日，下稱系爭建物），總價金為1,350 萬元，被告並於100 年12月6 日移轉系爭建物所有權並點交。伊於100 年12月22 日通知被告系爭建物有漏水等情事；又於101 年5 月17日通 知被告應減少價金256.55萬元；復於101 年6 月4 日提起本 訴。依鑑定結果，系爭建物具：混凝土抗壓強度偏低、氯離 子含量過高、混凝土保護層厚度不足、鋼筋中度腐蝕之瑕疵 ；後臺北市不動產估價師公會認系爭建物因上揭瑕疵所受價 值減損之金額為2,143,680 元等語。並聲明：除假執行擔保 金額外，餘如主文所示。
二、被告則以：伊出售伊所有之系爭建物予原告，係伊委任訴外 人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間介紹， 於98年3 月間向訴外人王美婷所購得。購買當時永慶房屋已
出具由臺灣省土木技師公會所提出之合格氯含量試驗報告， 故於收受原告主張系爭建物有氯離子含量過高通知之存證信 函實屬錯愕。系爭建物經財團法人臺灣營建研究院鑑定後似 有氯離子含量過高之情，與臺灣省土木技師公會所出具之報 告迥然不同。另浩華不動產估價師事務所所出具之報告指出 ，系爭建物因氯離子含量過高之瑕疵，有2,143,680 元之價 值減損。再者關於原告就漏水鄰損事宜，被告購入系爭建物 之初，雖遭4 樓之鄰居告知漏水事宜，惟經被告支付費用後 ，4 樓鄰居均未再表示任何漏水情事，故就被告而言，實無 鄰損之狀況等語置辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲 請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、參加人陳述意見略以：系爭建物曾由臺灣省土木技師公會就 氯離子含量進行檢測，結果符合標準，故系爭建物在買賣成 立當時所檢測的結果，並無氯離子超標的問題。自98年買賣 完成至今，系爭建物於兩造持有過程中如何使用、保管，參 加人無法知悉，且實務上亦曾經發生過因時間導致氯離子含 量有差異，或是因為未就漏水部分妥為修繕而導致氯離子含 量增加，故認為原告請求無理由等語。
四、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：
㈠被告於98年3 月14日，由參加人永慶房屋任雙方仲介，與 參加人王美婷簽訂不動產買賣契約，約定由被告買受系爭 建物（本院卷一第23頁），總價金為1,040 萬元。 ㈡原告於100 年9 月30日由富旺國際開發股份有限公司（下 稱富旺公司）任雙方仲介，與被告簽訂不動產買賣契約（ 下稱系爭契約，本院卷一第16-28 頁），由原告買受系爭 建物（本院卷一第23頁），總價金為1,350 萬元（本院卷 一第16-28 頁）；嗣後被告辦理所有權移轉登記於原告名 下，並於100 年12月6 日實際交付系爭建物占有予原告（ 本院卷一第29頁，房地產點交確認書）。
㈢原告於100 年12月22日以存證信函（本院卷一第47-51 頁 ）方式，通知被告系爭建物有鋼筋外露、漏水、鄰損現象 等情事；另於101 年5 月17日以存證信函（本院卷一第52 -55 頁）通知被告，原告欲減少價金之意思表示，於101 年5 月18日到達被告（本院卷一第56頁），並均經被告收 受。
㈣系爭建物於簽立買賣契約前，向王美婷購買系爭建物後， 曾於98年11月11日遭4 樓住戶以存證信函告知有後陽台漏 水事宜，被告並立即支付4 樓住戶10萬元修繕費用，而富 旺公司未告知原告有該事件發生。
㈤依系爭買賣契約第8 條第1 點約定，系爭建物氯離子含量 標準應為0.6kg/m3（本院卷一第19頁）。 ㈥兩造簽訂系爭房屋買賣契約時，被告所提供永慶房屋所出 具之「臺灣省土木技師公會之氯含量報告」（本院卷一第 114-115 頁），此份報告之氯離子含量符合上揭㈤之標準 值。
㈦本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定遲延利息自101 年5 月23日起算。
乙、兩造所爭執之事項：
被告是否應負物之瑕疵擔保責任？若有，則應減少之價金 之數額為何？
五、得心證之理由：
（一）兩造於本院101 年11月15日言詞辯論時，同意就系爭房屋 所是否存有瑕疵？若有，則得減少之價金為何一事，合意 分別以財團法人臺灣營建研究院、臺北市不動產估價師公 會為鑑定機關（本院卷一第193 頁），則系爭房屋是否存 有瑕疵？若有，則得減少多少價金？自以上揭二鑑定單位 所為之鑑定內容作為本案判斷依據，合先敘明。（二）按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交 易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵。最高法院73年台上字 第1173號判例意旨參照。物之出賣人，對於買受人應擔保 其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減 少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定 效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。 民法第354 條第1 項定有明文。原告主張，系爭建物存在 氯離子含量高於標準、鋼筋腐蝕、混凝土抗壓強度不足、 漏水等瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任等語。經查： １、本院依兩造之聲請囑託財團法人臺灣營建研究院，就系爭 建物所為鑑定，其鑑定結論載明：「2.抗壓強度試驗... 試驗結果分別為101 、145 及96kg/cm2，三只試體的平均 抗壓強度為114kg/cm2 。... 依建築技術規則，鑽心試體 平均強度不得低於設計強度85％即179kg/cm2 ，任一單一 試體之強度不得低於設計強度75％即158kg/cm2 ，因此推 估系爭房屋之抗壓強度有偏低之趨勢。」、「3.氯離子檢 測... 試驗結果分別為0.915 、1.166 及1.293kg/m3 ... 標準規定混凝土中水溶性氯離子含量為0.6kg/m3，87/06/ 25以後則為0.3kg/m3，因此系爭房屋三只試體氯離子含量 均高於前述規定。」、「4.混凝土保護層厚度檢測... 檢 測結果有2 處低於設計要求。」、「5.鋼筋腐蝕速率檢測
... 由檢測結果顯示該檢測區域之樓板鋼筋已呈現中度腐 蝕的狀態。」，有鑑定報告在卷可憑（詳鑑定報告第3-4 頁）；且上揭鑑定報告復經兩造不爭執（本院卷一第274 頁），堪認系爭建物之氯離子含量，高於系爭契約第8 條 第1 點約定之0.6kg/m3標準（詳上揭兩造不爭執事項㈤所 載，本院卷一第192 頁），且確有上載鋼筋達中度腐蝕、 抗壓強度偏低、混凝土保護層厚度不足等瑕疵。 ２、又原告主張系爭建物存在漏水瑕疵一節，亦經居住於系爭 建物同棟4 樓之證人林筱玲到庭證稱，其居住之4 樓曾有 3 次漏水，分別係因5 樓（即系爭房屋）之明管破裂、浴 缸底部漏水、主臥室馬桶漏水；第2 次漏水由被告修理； 第3 次漏水則由原告將馬桶更換而修復。又近1 、2 年因 5 樓使用後陽台，導致其4 樓後陽台天花板產生壁癌，然 97年4 樓即有鋼筋外露、水泥塊剝落之情形等語（本院卷 二第57-58 頁）。又系爭契約成立前，亦曾於98年11月11 日遭4 樓住戶以存證信函告知有後陽台漏水事宜，並經被 告支付4 樓住戶修繕費用一事，亦詳如上揭兩造所不爭執 事項㈣所載（本院卷一第192 頁），亦徵系爭建物確實存 在漏水之瑕疵。
３、綜上，系爭建物既存在上揭瑕疵，而兩造係於100 年9 月 30日簽訂系爭契約，後被告於100 年12月6 日實際交付系 爭建物占有予原告。又原告於100 年12月22日以存證信函 將系爭建物存在瑕疵一事通知被告、101 年5 月17日以存 證信函為減少系爭建物價金之意思表示，亦如上揭兩造所 不爭執事項㈡、㈢所載（本院卷一第191 頁背面至192 頁 ）。是揆諸上揭規定，被告自應就系爭建物之瑕疵，負物 之瑕疵擔保責任。
４、至被告雖就上開鑑定結果質疑其正確性，並稱：兩造簽訂 系爭建物買賣契約時，所提供永慶房屋出具之「臺灣省土 木技師公會之氯含量試驗報告」（本院卷第114 頁）予被 告，此份報告之氯離子含量符合上揭兩造所不爭執事項㈤ 之標準值（本院卷一第192 頁）云云。然該鑑定機關乃會 同兩造現場會勘，並以⑴鑽心取樣及中性化試驗、⑵抗壓 強度試驗、⑶氯離子檢測等方法，分別評析鑑估，其鑑定 結果自屬可採。因此，雖被告質疑鑑定結果，然均未舉證 證明鑑定過程有何瑕疵之處，其空言抗辯，不足採信。（三）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第 359 條前段定有明文。查，系爭建物既有氯離子含量高於 標準、鋼筋腐蝕、混凝土抗壓強度不足、漏水等瑕疵，已
如前述，故出賣人即被告仍應就系爭建物之上述瑕疵負擔 保責任。是則，原告本於民法第359 條前段規定，請求減 少價金，於法即無不合。
（四）至系爭建物因存在瑕疵所應減少之價金為何？則本院依兩 造之聲請囑託浩華國際不動產估價師事務所為鑑定，其鑑 定結果認為：「... 本案勘估標的（即系爭建物）施工品 質不良，使得水分子易於滲入樓板。高氯離子含量混凝土 ，加速鋼筋鏽蝕，混凝土剝落的速度。而市場潛在購買者 除具備專業知識、經驗外，對當地氣候、濕度及施工品質 尚需有一定的了解，方能認知本案混凝土高氯離子含量， 鋼筋鏽蝕及混凝土剝落檢測結果，對房屋有何影響。但大 多數購買者，不會有此專業及經驗。因此買賣當時，房屋 內部狀況是決定成交價格之重要因素。... 」、「估價師 認為每一棟房屋內部狀況不同，應個別討論其減價金額， 因而估價師以成本法檢驗上述市場結果，決定以16% 做為 本案勘估標的之減價比例。其減價數額為2,143,680 元。 」，有鑑定報告書附卷可查（詳土地及建物時值勘估報告 第49-50 頁）。是以，依上揭勘估報告就系爭建物受損之 價格，採用市場減價案例比較、成本法2 種估價方法進行 評估，並透過收集相類似受損市場案例之交易價格與未受 損交易價格之差異比率，依受損狀況、區位等條件以計算 減損金額，均屬適當合理，則上開勘估之結果，應為可採 。況上揭系爭建物因瑕疵所致減價之數額，亦經被告表示 無意見（本院卷二第37頁背面），是原告可得主張系爭建 物因上述瑕疵致使其價值減損2,143,680 元，堪認為適當 。
六、從而，原告本於前揭原因事實，依不當得利法律關係，請求 如主文第1 項所示之款項及法定遲延利息，為有理由，應予 准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行 ，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之 。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條、第86條第1 項 前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 3 日
民事第一庭法 官 陳梅欽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 3 日
書記官 蔡昀潔
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網