臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
102年度南簡字第1023號
原 告 謝世宇
被 告 黃文珍
林得勝
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國102年12月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落臺南市○○區○○段○地號土地地下第二層編號「Ｂ6」之機械式停車位遷出，並將上開停車位返還原告。訴訟費用新臺幣伍仟陸佰捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
被告林得勝經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：訴外人李豪傑前於民國84年間向建商即訴外 人洪業建設開發有限公司（下稱洪業公司）購買坐落臺南市 ○○區○○段0地號土地（下稱1地號土地）上門牌號碼臺南 市○○區○○路000號「最愛」大樓10樓之5房屋（即臺南市 ○○區○○段0000○號建物，下稱6819建號建物）及10樓之 6房屋（即臺南市○○區○○段0000○號建物，下稱6820建 號建物）時，同時購買位於1地號所在之「最愛」大樓地下 第二層機械式停車位1個，編號Ｂ6（下稱系爭停車位）。原 告則於102年6月、7月間，向訴外人李豪傑購買6819、6820 建號建物及位於「最愛」大樓內之臺南市○○區○○段0000 ○號建物（登記為管理員室，下稱6687建號建物）之應有部 分，買賣標的物並包含系爭停車位。被告黃文珍於92年間經 由拍賣程序標得門牌號碼臺南市○○區○○路000號「最愛 」大樓7樓之1房屋（即臺南市○○區○○段0000○號建物， 下稱6768建號建物）後，竟無權占有系爭停車位並出租予被 告林得勝停放計程車使用。訴外人李豪傑雖得知此事，但因 未實際居住在6819、6820建號建物內，且無暇處理，嗣經原 告多次催促被告，被告均不遷出返還，顯已侵害原告之所有 權。為此依民法第767條第1項前段及中段之規定提起本件訴 訟等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告方面：
（一）被告黃文珍則以下列情詞置辯：於92年間，訴外人蘇秀環 所有之6768建號建物及6687建號建物之應有部分遭合併拍 賣，嗣經被告黃文珍拍定，並由本院發給不動產權利移轉 證書並點交系爭停車位予被告黃文珍使用，而不動產權利 移轉證書上註記6687建號建物之應有部分乃系爭停車位之 應有部分。據此，系爭停車位之應有部分乃被告黃文珍之 前手即訴外人蘇秀環於購買6768建號建物時一併購買，並 由建商即訴外人洪業公司交付系爭停車位予訴外人蘇秀環 使用，自應於被告黃文珍拍定後取得所有權而得使用。被 告黃文珍於拍定前亦曾向大樓管理員即證人羅崑益查證， 系爭停車位確屬於訴外人蘇秀環使用而遭訴外人蘇秀環之 債權人指封拍賣。被告黃文珍係合法取得停車位，且10年 來均按月繳納管理費及房屋稅，並非無權占有。反之，原 告之前手即訴外人李豪傑自購買6819、6820建號建物後， 從未表示其有購買停車位，且若其真有購買系爭停車位， 見他人占有卻不異議，亦不合理。原告所提出之停車位預 定買賣合約書，其上並未記載價款已經付清、何日交付停 車位等，自不足為取得系爭停車位之證明。況停車位雖無 所有權狀，然建商都會發給停車位購買證書，原告卻未能 提出，顯見其確無停車位。再者，系爭停車位並無所有權 狀，屬於6687建號建物之共同使用部分；又被告黃文珍所 有6768建號建物，就共同使用部分之應有部分為10,000分 之38，原告所有6820建號建物，就共同使用部分應有部分 則為10,000分之28，足認2人均有共同使用部分之所有權 且被告黃文珍之應有部分大於原告，則原告以民法第767 條規定主張排除侵害，顯無理由。又縱使系爭停車位為原 告所有，然原告之前手即訴外人李豪傑於84年取得系爭停 車位至今，已逾15年，故原告之請求權已因時效而消滅， 被告黃文珍自得拒絕遷出返還等語。並聲明：原告之訴駁 回；若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。（二）被告林得勝雖未於最後言詞辯論期日到場，然據其以前辯 論意旨略以：其答辯與被告黃文珍相同，且其只是向被告 黃文珍租用停車位，原告與被告黃文珍間之爭執與其無關 等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，復有土地登記第二類謄本、建物 登記第二類謄本、土地所有權狀、建物所有權狀、本院不動 產權利移轉證書、住宅預定買賣合約書、不動產買賣契約書 、系爭停車位照片等附卷可稽，復經本院調取本院91年度執 字第19555號強制執行卷宗核閱無誤，堪可認定：
（一）訴外人李豪傑前於84年間，向建商即訴外人洪業公司購買 位於「最愛」大樓6819建號建物（總面積為21.39平方公 尺，包含共有部分6878建號建物應有部分10,000分之24） 、6820建號建物（總面積為24.67平方公尺，包含共有部 分6878建號建物應有部分10,000分之28）、6687建號建物 （登記為管理員室，總面積為12.76平方公尺，包含共有 部分6878建號建物應有部分10,000分之2,475）之應有部 分63分之1，並登記為所有權人。原告則於102年6月、7月 間向訴外人李豪傑購買6819、6820建號建物及6687建號建 物應有部分63分之1，並於102年7月24日登記為所有權人 。
（二）訴外人蘇秀環於84年間，向建商即訴外人洪業公司購買位 於「最愛」大樓6768建號建物（總面積為35.15平方公尺 ，包含共有部分6878建號建物應有部分10,000分之38）， 以及6687建號建物（包含共有部分6878建號建物應有部分 10,000分之2,475）之應有部分63分之1，並登記為所有權 人。
（三）訴外人蘇秀環所有、位於「最愛」大樓之6768建號建物及 6687建號建物之應有部分於92年間經合併拍賣。被告黃文 珍經由拍賣程序標得6768建號建物及6687建號建物之應有 部分63分之1，並於92年7月10日取得本院不動產所有權移 轉證書，不動產權利移轉證書上則註記：「債權人代理人 具狀陳稱：建號6687建物係停車位之持分，編號B6，應買 人應自行查證」等文字。被告黃文珍於92年8月11日完成 所有權移轉登記後，將系爭停車位出租予被告林得勝停放 計程車使用迄今。
四、得心證之理由
（一）原告就系爭停車位有單獨使用權之認定
１、按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其 他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；各區 分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部 分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公 寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項，分別定有明文 。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分 經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是 公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分 所有權人專用，則該區分所有權人就該特定專用部分，即 有單獨使用權。次按各區分所有人就各種共用部分之應有 部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共 用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，
尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位 者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室 停車位，即共用部分之應有部分，未買受停車位者，即予 除外，是依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權 之表徵之一，即可以共用部分之應有部分之比例多寡（有 停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分）做為判 斷基準。再按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立 ，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其 經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲 致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買 賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或 其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認 共有人間已合意成立分管契約（最高法院99年度臺上字第 2278號、91年度臺上字第2477號判決意旨參照）。又共有 人於與其他共有人訂立共有物分管特約後，縱將其應有部 分讓與第三人，其分管契約，對於知悉之受讓人仍繼續存 在（司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨、最高法院 48年臺上字第1065號判例意旨參照）。
２、經查：
（１）「最愛」大樓地下第二層之停車空間，乃與其他共用部分 合併編列為同一建號，其建物登記第二類謄本上已註明各 主建物就共用部分之權利範圍，其中原告所有之6819建號 建物（總面積21.39平方公尺）、6820建號建物（總面積 24.67平方公尺）應有部分各為10,000分之24、10,000分 之28，被告黃文珍所有之6768建號建物（總面積35.15平 方公尺）應有部分則為10,000分之38，而原告與被告黃文 珍各有應有部分63分之1之6687建號建物（登記為管理員 室，總面積為12.76平方公尺），應有部分則為10,000分 之2,475，此有6878建號建物登記第二類謄本1份附卷可稽 。又依據原告提出之訴外人李豪傑與洪業公司之上開住宅 預定買賣合約書第8條第2項記載：地下層除受電室、機械 間、水箱、梯間、發電機室、機車停車區外，其餘部分訴 外人洪業公司可作買賣之決議等文字，以及原告提出之訴 外人李豪傑與洪業公司之停車位預定買賣合約書所示：訴 外人李豪傑與洪業公司乃就「最愛」大樓地下停車場車位 使用權預定買賣事宜，並特定車位為1地號土地所在之地 下第2層機械式1個，編號Ｂ6等文字可知，「最愛」大樓 乃由建商即訴外人洪業公司與各承購戶分別約定，該大樓 之停車空間共用部分乃由特定共有人使用，應認共有人間 已合意成立分管契約。再參以一般公寓大廈之管理員室，
乃為管理公寓大廈而存在，一般並無登記為獨立建號並由 少數住戶共有之必要性，然「最愛」大樓之管理員室卻獨 立登記為6687建號，且從原告提出之住宅預定買賣合約書 上所附「最愛」大樓之配置圖以觀，「最愛」大樓乃有「 百戶」以上之住戶，而原告擁有6819、6820建號建物，與 被告黃文珍擁有6768建號建物，卻均同擁有6687建號建物 之應有部分「63」分之1等情，足認管理員室僅為少數住 戶共有，顯有特別目的。復酌以6687建號建物之總面積僅 為12.76平方公尺，卻搭配高達10,000分之2,475之共用部 分之應有部分，且一般購屋者，若無特別需要，應不會特 意購買管理員室之應有部分，以及原告與被告黃文珍所有 建物之總面積不同，卻擁有6687建號建物相同比例之應有 部分等情，堪認被告辯稱6687建號建物之應有部分乃搭配 包含於6878建號建物之停車空間應有部分等語，堪可採信 ，是應得以擁有6687建號建物之應有部分作為識別擁有停 車位使用權之表徵。
（２）本件原告與被告黃文珍均有6687建號建物之應有部分，業 如前述，固可認定其等均擁有「特定」停車位之使用權， 惟依上開停車位預定買賣合約書上既已有訴外人李豪傑及 洪業公司之用印，且亦註記停車位為1地號土地地下第二 層編號「Ｂ6」之機械式停車位，堪認訴外人李豪傑所分 管者，即為系爭停車位無誤。是原告主張其自訴外人李豪 傑繼受系爭停車位之單獨使用權一事應可採信。又依被告 黃文珍之上開答辯可知，其於繼受停車空間之應有部分時 ，即已得知系爭停車位係由特定人使用，應已知悉有分管 契約存在，自應受該分管契約之拘束。
（３）被告雖辯稱系爭停車位乃被告黃文珍經拍賣程序，由本院 發給權利移轉證書並點交系爭停車位予被告黃文珍使用； 被告黃文珍於拍定前曾向大樓管理員查證，亦確屬於訴外 人蘇秀環所有而遭訴外人蘇秀環之債權人指封拍賣。原告 之前手即訴外人李豪傑自購買6820建號建物後，從未表示 其有購買停車位，若其真有購買系爭停車位，見他人占有 卻不異議，並不合理。原告提出之停車位預定買賣契約書 上並未記載價款已經付清、何日交付停車位等，自不足為 有系爭停車位之證明。況停車位雖無所有權狀，然建商都 會發給停車位購買證明書，但原告卻未能提出，顯見確無 購買系爭停車位云云。惟查，6768建號建物與6687建號建 物之應有部分合併拍賣之不動產權利移轉證書上，乃註記 「債權人代理人具狀陳稱：建號6687建物係停車位之持分 ，編號B6，應買人應自行查證」等文字，依其文義，僅表
示債權人代理人之陳報狀況，並請應買人自行查證，而非 明白表示該次拍賣之6687建號建物之應有部分即為對應系 爭停車位之應有部分。蓋強制執行查封拍賣之建物之使用 情形，主要係依據強制執行程序之債權人陳報及現場使用 情形而得，此觀被告黃文珍提出之強制執行債權人陳報狀 及不動產權利移轉證書上均記載係債權人陳報使用狀況自 明。而強制執行程序之債權人或執行法院對於執行標的， 尤其是地下停車空間之使用情形，通常只能由現場使用狀 況或查訪鄰居、管理委員等人結果，客觀上加以判斷，而 使用情形與使用權能未必相當，因此才會強調「應買人應 自行查證」之文字，至於實體上權利義務關係為何，並非 執行法院所認定，是不得僅以不動產權利移轉證書上所記 載之債權人代理人之書面陳述，即認定訴外人蘇秀環就系 爭停車位本於分管契約而有使用權。又遍查本院91年度執 字第19555號強制執行卷宗，亦無被告辯稱本院有點交「 系爭停車位」予被告黃文珍之事。再證人即「最愛」大樓 管理員羅崑益於本院言詞辯論時證稱：伊至「最愛」大樓 當管理員有4、5年，伊不知道停車位有無配置表，也不知 道編號B6停車位是誰的，所以沒有跟被告黃文珍說過B6停 車位是訴外人蘇秀環使用等語，顯與被告辯稱被告黃文珍 投標前有向擔任管理員之證人羅崑益查詢系爭停車位使用 狀況，並經證人羅崑益告知是訴外人蘇秀環使用云云不符 ，且依證人羅崑益上開證述，伊既於4、5年前（即97、98 年）才到「最愛」大樓當管理員，自不可能於92年間以管 理員身分告知被告黃文珍停車位使用情形，是被告此部分 所辯，不足採信。又依原告提出之上開停車位預定買賣合 約書，其上雖無價款已經付清、何日交付停車位之記載， 然參以訴外人李豪傑購買6819等建號建物之部分價金是以 抵押貸款，並由銀行直接匯予訴外人洪業公司，有原告提 出之住宅預定買賣合約書、代辦貸款委託及約定書、切結 書等為證，訴外人李豪傑嗣後亦已取得6819等建號建物之 所有權，顯見其價金已經全部付清，惟其向訴外人洪業公 司購買6819等建號建物之住宅預定買賣合約書上，亦無價 款已經付清、何日交屋之記載等情，可知上開停車位預定 買賣合約書上是否有記載價金付清、何日交付等文字，並 不影響訴外人李豪傑已取得系爭停車位單獨使用權之認定 。再者，建商是否會發給停車位使用權人相關證明，並無 一定，被告既未能證明訴外人洪業公司就系爭停車位有發 給任何證明，自不能以原告未能提出購買或使用證明一事 ，即逕認原告或訴外人李豪傑無單獨使用權。再者，擁有
停車位使用權者，可能因各種因素（例如無車可停）未予 使用，亦無向外表示自己擁有停車位使用權之必要，且其 擁有使用權之停車位遭他人占用時，亦可能因各種因素（ 例如自己暫時無使用之必要）而未處理，況依證人羅崑益 於本院言詞辯論時證稱：訴外人李豪傑將房屋租給別人之 語，足認原告主張訴外人李豪傑因未實際居住在6819等建 號建物而未處理占用系爭停車位情形之語，並非無稽。是 訴外人李豪傑縱有被告辯稱之未表示有停車位、未異議系 爭停車位遭占用等情事，亦不足為被告有利之認定。（４）綜上所述，原告與被告黃文珍雖均就「特定」停車位有使 用權，然原告就其主張其有系爭停車位之單獨使用權一事 已舉證以實其說，被告則未能舉證加以推翻，是原告此部 分主張即屬有據，應可採信。
（二）原告得請求被告遷出返還系爭停車位之認定 １、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次 按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租 賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀 民法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人 維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第 767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之 ，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最 高法院82年度臺上字第1178號判決意旨參照）。再按民法 第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之 全部，有使用、收益之權。同法第821條但書規定：回復 共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。惟上開規 定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用 。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各 自分管部分為使用、收益。又共有人就共有物分管之部分 ，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為 自己之利益，請求返還其個人，而不返還於共有人全體（ 最高法院99年臺上字第2397號、91年度臺上字第242號判 決意旨參照）。復按共有人對於第三人，得就共有物之全 部，為本於所有權之請求，民法第821條本文定有明文， 此所謂第三人原則上係指共有人以外之第三人而言，惟若 有分管契約存在時，縱占有人為其他共有人，亦得為本於 所有權之請求。末按已登記不動產所有人之回復請求權、 除去妨害請求權，均無民法第125條消滅時效規定之適用 （司法院大法官會議釋字第107號、第164號解釋意旨參照
）。
２、查系爭停車位乃訴外人李豪傑經分管契約取得單獨使用權 後，再由原告繼受該分管契約及單獨使用權，業如前述， 則原告自得就系爭停車位單獨行使其使用權，並得對抗包 含其他共有人在內之無權占有人。又被告林得勝向被告黃 文珍租用系爭停車位停放計程車之事實，業經認定如前， 則被告林得勝為有事實上管領力之人，即為系爭停車位之 直接占有人，被告黃文珍則經由被告林得勝維持其對系爭 停車位之事實上管領力，為系爭車位之間接占有人；而因 被告黃文珍受分管契約之拘束，不得占有使用系爭停車位 ，被告林得勝亦不能以其與被告黃文珍間之租賃債權契約 對抗原告之所有權，且被告均未能證明其等有何占有之權 源，是被告均為無權占有系爭停車位。再因系爭停車位相 對應之應有部分乃屬已登記之不動產，本無消滅時效之適 用，被告亦不得主張時效抗辯。從而，原告依民法第767 條第1項前段及中段等規定，主張被告為無權占有，並請 求被告應自系爭停車位遷出，將系爭停車位返還原告，實 屬有據，應予准許。
五、綜上各節，原告於繼受原區分所有權人即訴外人李豪傑對於 地下第2層停車空間之分管契約後，已取得系爭停車位之單 獨使用權，被告則為無權占有系爭停車位。從而，原告本於 所有權人地位，依民法767條第1項前段及中段之規定，請求 被告應自系爭停車位遷出，並應將系爭停車位返還予原告， 為有理由，應予准許。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；共同訴訟人，按其人數 ，平均分擔訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟 費用之裁判，民事訴訟法第78條、第85條第1項本文、第87 條第1項，分別定有明文。查本件訴訟費用即裁判費為5,680 元（即裁判費5,180元加證人日旅費500元），應由敗訴之被 告負擔之。
七、本判決係適用民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行， 核無不合，爰參考系爭停車位之交易價額，酌定相當之擔保 金額准許之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項本文、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 12 月 19 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 李俊彬
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 20 日
書記官 謝明達
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