臺北高等行政法院判決
102年度訴字第252號
102年11月28日辯論終結
原 告 冠德建設股份有限公司
代 表 人 馬玉山（董事長）
訴訟代理人 吳俊昇 律師
複代理人 張湘怡 律師
被 告 臺北市稅捐稽徵處
代 表 人 黃素津（處長）住同上
訴訟代理人 簡淑如
洪坤煙
陳彥伶
上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北市政府中華民國101 年
12月21日府訴一字第10109208500 號訴願決定，提起行政訴訟，
本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實概要：
原告所有臺北市○○區○○路○ 段○○號14樓、99號10樓、13 樓、25樓、101 號10樓、14樓、25樓等7 戶及其共同使用部 分房屋（下稱系爭房屋），坐落基地所興建之地上27層、地 下3 層1 棟122 戶之建築物領有臺北市政府都市發展局民國 96年12月28日核發之96使字第0566號使用執照，該等建築物 之構造種類為鋼筋混凝土以上構造等級（鋼骨RC造），被告 為辦理臺北市高級住宅清查作業，由其所屬信義分處（下稱 信義分處）及被告分別於101 年5 月7 日及7 月5 日派員至 該等建築物所在之冠德遠見社區現場進行勘查，查得其中2 戶供住戶公共使用，依高級住宅8 項認定標準逐項進行評估 結果，審認系爭房屋所在建築物符合臺北市房屋標準價格及 房屋現值評定作業要點（下稱現值評定作業要點）第15點所 定之高級住宅，信義分處乃依上開規定，按該棟房屋坐落地 點之街路等級調整率加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價 ，並核定其101 年房屋稅為新臺幣（下同）77萬9,533 元。 原告不服，申請復查，經被告以信義分處原核定系爭房屋共 同使用部分之臺北市○○區○○路○ 段○○號（1 樓）、99號 （1 樓）公共設施部分依高級住宅加價並按非住家非營業用 稅率有誤，而應按住家用稅率課徵，乃以101 年8 月21日北 市稽法甲字第1013144890C 號復查決定：「一、申請人所有
本市○○區○○路○ 段○○號14樓、99號10樓、13樓、25樓、 101 號10樓、14樓、25樓計7 戶部分，復查駁回。二、申請 人所有本市○○區○○路○ 段○○號1 樓及99號1 樓等2 戶房 屋持分共有部分，均改按住家用稅率並依高級住宅加價課徵 101 年房屋稅。」原告對於系爭房屋按高級住宅加成核計房 屋稅部分仍不服，提起訴願，遭經駁回，遂向本院提起本件 行政訴訟。
貳、本件原告主張：
一、依「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列 八項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋座 落地點之街路等級調整率加成核計：（一）獨棟建築（二） 外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（ 六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。前項認定標 準，除商業大樓及已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自 100 年7 月1 日起實施。」現值評定作業要點第15點定有明 文；「本市高級住宅認定標準及定義如下：……（五）每層 戶少：每層戶數少，原則上為4 戶以下，採光良好。（六） 戶戶車位：車位數大於或等於戶數。……」亦為「臺北市高 級住宅審查作業注意事項」（下稱審查作業注意事項）第1 點所明定。足見如房屋非每層四戶，採光良好，即非所謂高 級住宅。
二、復查決定竟昧於事實，認「冠德遠見」大樓為高級住宅，認 定事實有不依證據之違法。
（一）復查決定書記載：「……1 棟27樓，除第2 層至第4 層外 ，其他樓層為每層4 戶之純住宅大廈，共122 戶，符合系 爭要點第15點高級住宅每層戶少之規定。」。既然冠德遠 見大樓第2 至第4 層不符合每層4 戶之要件；而且「冠德 遠見」大樓每層約4.5 戶（122/27＝4.518 ），亦不符合 「每層四戶以下」之規定，足見「冠德遠見」大樓並不符 合高級住宅之定義。
（二）「為稽徵實務審查作業需要，除上述標準之定義外，並就 價格及面積明確規範如下：1 、每戶總價8,000 萬元以上 。2 、每坪單價100 萬元以上或每戶面積80坪以上。3 、 每棟房屋符合上述要件之戶數達70% 以上者，則整棟列入 。前項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域 之高級住宅市場行情。第1 項所稱面積以地政機關登記之 建物總面積為準。」，為審查作業注意事項第3 點所明定 。復查決定亦認，審查作業注意事項，除統一高級住宅8 項標準之定義外，並就價格及面積規範要件，亦即符合8 項標準之高級住宅，需同時符合價格及面積之要件，始予
加價課徵房屋稅。
三、101 年房屋稅所課徵之範圍係針對100 年7 月至101 年6 月 間房屋現值予以核計，因此僅得就此期間內之資料評定房屋 現值。
（一）房屋稅之核定係以房屋現值為稅基，乘以按實際使用情形 所適用的稅率核課，而房屋現值係由稽徵機關依據各直轄 市、縣（市）不動產評價委員會，每3 年重新評定1 次之 房屋構造標準單價、房屋耐用年數及折舊率，以及房屋街 路等級調整率等標準核計。臺北市於100 年1 月24日公布 新修訂之現值評定作業要點即自100 年1 月24日起房屋現 值之評定應以該作業要點為據，故101 年開徵之房屋稅， 應以該作業要點為據，重新評定房屋現值；101 年房屋稅 所課徵之範圍係針對100 年7 月至101 年6 月間房屋現值 予以核計，因此僅得就此期間內之資料評定房屋現值。（二）被告與訴願決定係依臺北市政府地政局101 年6 月27日北 市地價字第10131796900 號函檢送市價資訊，以本建築物 中一戶於100 年4 月成交，建物面積為36.87 坪，成交金 額4,423 萬元，即單價為每坪119 萬9,620 元，是1 戶總 價8,000 萬元以上之坪數至少為66.69 坪。又本建築物大 於66.69 坪者計有96戶，占本建築物總戶數之80% ，故認 合於課徵要件。然此戶之成交時間並非落於100 年7 月至 101 年6 月間，非屬101 年房屋稅課徵期間範圍，自不得 爰引為評定房屋現值之資料。是被告以「建物面積36.87 坪，成交金額4,423 萬元，即單價為每坪119 萬9,620 元 」此一不符「高級住宅」的樣本，判斷其他「冠德遠見」 其他戶符合「高級住宅」的定義，加成核計該房屋之房屋 構造標準單價，顯然違法。至於被告另行提出之三筆成交 資料，成交時間分別為99年2 月、99年10月及101 年9 月 ，皆非101 年房屋稅課徵期間範圍，亦不得爰引為評定房 屋現值之資料。
（三）被告與訴願決定係依臺北市政府地政局101 年6 月27日北 市地價字第10131796900 號函檢送市價資訊，以本建築物 中一戶於100 年4 月成交，建物面積為36.87 坪，成交金 額4,423 萬元，即單價為每坪119 萬9,620 元，是1 戶總 價8,000 萬元以上之坪數至少為66.69 坪。又本建築物大 於66.69 坪者計有96戶，占本建築物總戶數之80% ，故認 合於課徵要件。惟被告以「冠德遠見」大樓一戶之成交資 訊認定「遠見大樓」符合高級住宅定義，該據以認定之樣 本必須符合「高級住宅」之定義，方有正當性基礎。申言 之。被告並無遠見大樓全部住宅的交易資訊，無法認定「
冠德遠見」大樓是否符合高級住宅之定義，因此以其中一 戶的成交資料作為基礎，分析其他戶如果交易時「可能」 的價格為何。此一分析行為即以相同路段或鄰近區域中之 高級住宅為研究對象，透過搜集、整理、分析和研究等手 段，對所研究對象的總體數量關係和數據資料去偽存真、 去粗取精，從而達到顯示、描述和推斷被研究對象的特徵 、趨勢和規律性的目的，是就參考標準之取捨需精確，既 需為相同路段或鄰近區域中，其他符合高級住宅標準之高 級住宅價格，且需剔除極端值，極端值指某一個觀察值與 其他觀察值的數值呈現很大的差異，因此該觀察值的可信 度有待驗證，而有剔除之必要（極端值判斷方法簡介，譚 克平，台東大學教育學報第19卷第1 期，第131 至第150 頁）。被告援引之資訊為「冠德遠見」其中一戶成交價格 ，但該戶面積僅36.87 坪，成交價格4,423 萬，並不符合 「高級住宅」之定義，當然不得作為「遠見大樓」是否符 合「高級住宅」之審酌標準，甚為灼然。既然被告認定「 冠德遠見」大樓面積大於69.69 坪者有96戶，占本建築物 總戶數之80% 以上，則36.87 坪之住宅顯屬極少數，其成 交資訊顯然無法作為認定「冠德遠見」大樓是否符合「高 級住宅」之依據。準此，該36.87 坪住宅成交資訊為極端 值，為合理推斷本建築物之價格，該資訊應予剔除，以免 失真、以偏蓋全。是被告以「建物面積36.87 坪，成交金 額4,423 萬元，即單價為每坪119 萬9,620 元」此一不符 「高級住宅」的樣本，判斷其他「冠德遠見」其他戶符合 「高級住宅」的定義，加成核計該房屋之房屋構造標準單 價，顯然違法。
四、依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796 900 號函之附件可知，「冠德遠見」大樓之成交紀錄為99年 2 月間至100 年4 月間。99年2 月成交案例每坪為1,128,44 7 元，99年5 月成交案例為每坪838,123 元，99年10月的成 交案例為每坪1,884,158 元，99年12月的成交案例為每坪85 0,234 元，100 年4 月的成交案例為每坪1,199,761 元。由 此可見：
（一）在此期間（99年2 月至100 年4 月）的成交價格起起伏伏 ，房屋的成交價格非隨著時間的推移持續上漲，而係有起 有落。短短8 個月（以99年2 月和99年8 月的成交案例比 較）價差竟然每坪達到100 萬元以上。因此，不能以這段 時間的5 戶房屋的成交價格有部分（3 個）達到每坪100 萬元以上，認定101 年的房屋成交價格一定達到每坪100 萬元以上。
（二）在此區間已經成交的案例，有99年2 月、99年10月、100 年4 月三個成交案例達到每坪百萬元以上，僅佔「冠德遠 見」大樓122 戶的2.4%，並不符合「審查作業要點注意事 項第3 點規定：每棟房屋符合上述要件之戶數達70% 以上 者，則整棟列入」之規定。
（三）99年12月和100 年4 月成交的案例，成交金額僅有4,450 萬與4,423 萬，並不符合「審查作業要點注意事項第3點 規定每戶總價8,000萬元以上」之規定。
（四）99年2 月、99年5 月、99年10月三個案例成交金額在8,000 萬以上，僅佔「冠德遠見」大樓122 戶的2.4%。並不符合 「審查作業要點注意事項第3 點規定：每棟房屋符合上述 要件之戶數達70% 以上者，則整棟列入」之規定。（五）99年12月的成交案例，坪數僅為52.37 坪，完全不符合「 審查作業要點注意事項第3 點規定：每戶面積80坪以上或 每坪單價100 萬元以上」的規定，因此，這個成交實例根 本不能作為對「冠德遠見」大樓課高級住宅稅的參考樣本 。
（六）房屋稅是一種持有稅，隨著每期的房屋評定現值按比例徵 收。「審查作業要點注意事項」是在100 年7 月才實施， 故101 年開徵之房屋稅，應以該作業要點為據，重新評定 房屋現值。101 年房屋稅所課徵之範圍係針對100 年7 月 至101 年6 月間房屋現值予以核計，因此僅得就此期間內 之資料評定房屋現值。被證七的成交資料都不是發生在10 0 年7 月至101 年6 月間，因此全部不能作為評定資料。（七）房屋成交價格每每隨著股市行情、資金利率以及政府對於 房地產的政策而波動，一年數價甚至一日數價。實價登錄 政策實施以前，房市有所謂「開價嚇死人，成交（價）嚇 死人」的說法。例如「勤美璞真」建案，在今年6 月時「 市場上」喊出每坪226 萬元成交，但7 月時揭露實價僅為 180 萬，價差高達2 成以上，證實房屋價格確實是「開價 嚇死人，成交（價）嚇死人」；又如「臺北信義」建案， 屋主開價每坪230 萬元，仲介喊到200 萬元，但根據臺北 市地政局資料，成交價僅為每坪130 萬元，價差高達45% ，再次證實「開價嚇死人，成交（價）嚇死人」的說法。 被告辯稱：「有些案件惜售，根本沒有交易價格」，所以 就自己憑空想像「冠德遠見」大樓100 年7 月至101 年6 月間的成交價格在每坪100 萬元以上，此舉和屋主胡亂開 價，完全不顧是否可以成交的手法有何不同？乃被告竟以 「屋主惜售」作為不須要證明100 年7 月至101 年6 月間 的成交價格每坪100 萬元以上的理由，認定「冠德遠見」
房屋應課高級住宅稅的理由，助長房價泡沫，造成社會大 眾購屋負擔，心態實屬可議。
（八）實價登錄政策係在101 年8 月1 日起實施，被告引用的樣 本，全部都發生在實價登錄制度實施以前，成交案例的價 格真實性自屬可疑。雖被證七的廣告傳單及網頁雖載有房 屋價格，惟屋主開價並非實際成交價格，廣告中的房屋是 否已出售以及實際交易價格資料付之闕如，不足以證明「 冠德遠見」大樓100 年7 月至101 年6 月間的房屋現值每 坪100 萬元以上。被告迄未提出廣告中之房屋買賣契約證 明實際交易價格，廣告傳單及網頁並不具有實質證明力。 準此，僅憑被證七的資料自不足以認定「冠德遠見」大樓 每坪成交價格100 萬元以上。
五、被告謂「單價雖有波動，惟仍穩定成長」，顯然眛於事實。 然被告以非課徵期間內價格起伏不定的資料推定100 年7 月 至101 年6 月之成交價格，此種結果顯無參考價值。此外， 被告仍未曾提出究竟係參考哪一高級住宅研判「冠德遠見」 大樓屬於高級住宅。
（一）被告主張「成交資料跨越99年2 月至102 年2 月間，單價 雖有波動，惟仍穩定成長」云云。惟依臺北市政府地政局 101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函之附件可 知，99年2 月成交案例每坪為1,128,447 元，99年5 月成 交案例為每坪838,123 元，99年10月的成交案例為每坪1, 884,158 元，99年12月的成交案例為每坪850,234 元，10 0 年4 月的成交案例為每坪1,199,761 元。在此期間的成 交價格起起伏伏，短短8 個月（以99年2 月和99年8 月的 成交案例比較）價差竟然每坪達到100 萬元以上，並無可 爭。被告竟謂「單價雖有波動，惟仍穩定成長」，顯然眛 於事實。
（二）被告自承於100 年7 月至101 年6 月間系爭社區無成交物 件，而短短8 個月（以99年2 月和99年8 月的成交案例比 較），「冠德遠見」大樓之價差每坪達到100 萬元以上， 亦有地政局資料可稽。被告以非課徵期間內價格起伏不定 的資料推定100 年7 月至101 年6 月之成交價格，此種結 果顯無參考價值。
（三）「查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住 宅市場行情」，審查作業注意事項第3 點固有明文。被告 主張：「因實際上可能查無成交樣本或是僅有極少之樣本 數，或縱然有成交樣本，亦可能因非屬常態交易，而無法 採用，故按注意事項可參考相同路段或鄰近區域之高級住 宅市場行情」似認因本件成交樣本極少，故被告係參考相
同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。惟被告仍未曾提 出究竟係參考哪一高級住宅研判「冠德遠見」大樓屬於高 級住宅，空言主張，顯不足採等情。並聲明求為判決撤銷 訴願決定及原處分（含復查決定）。
參、被告則以：
一、為合理反映高級住宅應有的房屋評價，並通盤檢視臺北市○ 路段之實際發展及繁榮程度，以覈實評定房屋現值，促進房 屋稅負擔合理化，臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第 11條規定，於100 年常會決議修訂現值評定作業要點，並經 臺北市政府於100 年1 月24日以府財稅字第10030212100 號 公告。依該作業要點第15點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構 造等級，經逐棟認定具有（一）獨棟建築（二）外觀豪華（ 三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車 位（七）保全嚴密（八）管理週全等8 項標準者為高級住宅 ，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整 率加成核計，並自100 年7 月1 日起實施，另訂定審查作業 注意事項，除統一前開作業要點有關高級住宅8 項標準之定 義外，並就價格及面積規範要件如下：（一）每戶總價8,00 0 萬元以上。（二）每坪單價100 萬元以上或每戶面積80坪 以上。（三）每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者， 則整棟列入。亦即符合前開8 項標準之高級住宅，需同時符 合該注意事項有關價格及面積之要件者，始予加價課徵房屋 稅。此有臺北市政府100 年1 月24日府財稅字第1003021210 0 號公告、臺北市不動產評價委員會100 年常會紀錄、101 年臨時會紀錄、臺北市○○街路等級調整率及評定表、審查 作業注意事項等資料附卷可稽。是系爭社區經信義分處現場 勘查逐項審核認定符合審查作業要點第15點規定之8 項標準 ，亦符合系爭注意事項第3 點規定有關價格及面積之要件， 乃按房屋坐落地點之街路等級調整率即220 ％加成核計房屋 構造標準單價之房屋評定現值後，核定系爭房屋7 戶及持分 共有系爭97及99號房屋1 樓按住家用稅率課徵101 年房屋稅 ，洵屬有據。
二、系爭注意事項第3 點規定有關價格及面積之認定，面積部分 係以地政機關登記之建物總面積為準；至市○○○○○○○ ○路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。
（一）經依卷附地籍登記資料記載，系爭社區各戶建物總面積（ 含主建物、公共設施及停車場面積）為25.42 坪至204.38 坪，其中80坪以上戶數計78戶（計算式：78/122≒64％） ，雖未達總戶數70％，惟參採臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函所提供系爭社區房
屋面積36.87 坪，於100 年成交價格總價為4,423 萬元， 每坪單價119.96萬元。依此，系爭社區依該大樓內房屋市 場交易行情之每坪單價119.96萬元估算，系爭社區每戶總 價達8,000 萬元以上者，有66.75 坪至204.38坪計96戶， 占總數戶約78％【達8,000 萬元之最小坪數計算式：66.7 5 （坪）×1,199,600 （元）＝80,073,300（元）】，已 逾總戶數70％
（二）又該函亦提供系爭社區房屋面積88.62 坪，於99年2 月成 交價格總價為1 億元，每坪單價112.84萬元及面積88.15 坪，於99年10月成交價格總價為1 億6,608 萬元，每坪單 價188.41萬元。以其每坪單價計算結果，系爭社區每戶總 價達8,000 萬元以上者，分別計88戶及115 戶，占總數戶 約72％及94％。是以該社區之價格，不論以每坪單價112. 84萬元、119.96萬元或188.41萬元計算，每戶總價達8,00 0 萬元以上者，均已逾總戶數70％，核符系爭注意事項第 3 點規定。另依內政部不動產交易實價查詢服務網，亦可 查得系爭社區房屋面積88.62 坪，於101 年9 月成交價格 總價為1 億2,800 萬元，每坪單價144.43萬元。綜上可知 ，系爭社區同時符合現值評定作業要點第15點、審查作業 注意事項第2 點及第3 點規定，自屬高級住宅。是原告主 張，應不足採。
三、原告又主張系爭社區大樓，每層約4.5 戶（122/27=4.518） ，不符合「每層四戶以下」之規定乙節。惟系爭社區各建物 之門牌綜合資訊，系爭社區總樓層27層，總戶數為122 戶， 除2 樓10戶、3 樓8 戶、4 樓8 戶外，其餘各樓層均為4 戶 （計算式24 x 4 +10+8+8=122），系爭社區僅3 個樓層戶數 大於4 戶，其餘24個樓層戶數皆為4 戶，是符合系爭注意事 項第2 點第5 項規定「每層戶少：每層戶數少，『原則上』 為4 戶以下」認定要件。原告以總戶數除以總層數，每層4. 5 戶之結果，且將前述「『原則上』為4 戶以下」，解釋為 「每層四戶以下」之主張，無足採據。從而，信義分處就系 爭房屋按高級住宅加成核計房屋現值課徵101 年房屋稅，揆 諸首揭法條規定並無不合，訴願決定遞予維持，亦無違誤。四、原告主張依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第 10131796900 號函之附件，於99年2 月至100 年4 月間成交 案例僅有3 個達每坪百萬元、總價8,000 萬元以上，僅為12 2 戶的2.4 ％，99年12月和100 年4 月成交案例金額僅有4, 450 萬元、4,423 萬元，並不符審查作業注意事項第3 點規 定；99年12月的成交案例，坪數為52.37 坪，不能做為對「 冠德遠見」大樓課高級住宅稅的參考樣本，被告所引的成交
資料均不是發生在100 年7 月至101 年6 月間，因此全部不 能做為評定資料乙節。
（一）依審查作業注意事項第3 點規定，關於認定房屋為高級住 宅之價格要件為：「（1 ）每戶總價8,000 萬元以上。（ 2 ）每坪單價100 萬元以上或每戶面積80坪以上。（3 ） 每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入 ，前項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域 之高級住宅市場行情，面積以地政機關登記之建物總面積 為準。」依此，若建物每坪單價遠高於100 萬元，而面積 低於80坪以下；或每坪單價雖未達100 萬元以上，然面積 遠大於80坪以上者，每戶總價亦可能達8,000 萬元以上， 簡言之，只需每坪單價與面積之積超過8,000 萬元以上， 且達每棟房屋總戶數70％以上者，仍可將整棟列入高級住 宅；而被告於認定系爭大樓是否符合高級住宅價格要件時 ，如有眾多樣本數可供參考，將更有助於審認，惟實際上 可能查無成交樣本或是僅有極少之樣本數，或縱然有成交 樣本，亦可能因非屬常態交易（如親朋好友間之交易，致 價格偏低），而無法採用，遂於前述注意事項第3 點，訂 有「查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級 住宅市場行情」規定，以利高級住宅之認定。依卷附地籍 登記資料記載，系爭社區各戶建物總面積（含主建物、公 共設施及停車場面積）為25.42 坪至204.38坪，其中80坪 以上戶數計78戶，雖未達總戶數70％（計算式：78/122≒ 64％），惟參採臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地 價字第10131796900 號函所提供系爭社區99年2 月至10 0 年4 月之房屋成交物件，經換算每坪成交金額，再計算系 爭社區每戶總價結果，其中以99年2 月成交單價每坪112. 84萬元計算每戶總價逾8,000 萬元者已達總戶數72％、以 99年10月成交單價每坪188.40萬元計算每戶總價逾8,000 萬元者已達總戶數94％、及以100 年4 月成交單價每坪11 9.96萬元計算每戶總價逾8,000 萬元者已達總戶數78 ％ ，均逾總戶數70％；又依臺北市政府地政局102 年6 月13 日北市地價字第10231743600 號函所提供系爭社區房屋成 交物件，亦可查得於101 年8 月1 日起實施實價登錄政策 後，系爭社區房屋面積88.62 坪，於101 年9 月成交總價 為1 億2,800 萬元，每坪單價144.43萬元、及房屋面積17 7.24坪，於102 年2 月成交總價為2 億6,000 萬元，每坪 單價146.69萬元，以每坪單價144.43萬元或146.69萬元計 算，系爭社區總價達8,000 萬元以上之戶數均為總戶數之 85％，均逾總戶數70％。
（二）雖被告所查得系爭社區之成交物件僅有7 件，惟高達5 件 符合總價8,000 萬元以上，且此5 成交物件橫跨99年2 月 至102 年2 月期間，被告依此認定系爭社區符合前述注意 事項第3 點規定屬高級住宅，洵屬有據。至原告主張成交 資料均不是發生在100 年7 月至101 年6 月間，因此全部 不能做為評定資料乙節，被告認定系爭社區為高級住宅所 參採之成交物件，雖非於101 年房屋稅開徵期間，惟該等 成交資料跨越99年2 月至102 年2 月期間，業如前述，單 價雖有波動起伏，惟為穩定成長趨勢，即使經歷「實價登 錄」政策實施亦然，依此足以認定系爭社區於101 年房屋 稅開徵期間，亦應符合每戶總價8,000 萬元以上者達總戶 數70％以上之要件，是原告主張，應不足採。五、原告主張被告辯稱：「有些案件惜售，根本沒有交易價格」 ，所以就自己憑空想像「冠德遠見」大樓100 年7 月至101 年6 月間的成交價格在每坪100 萬元以上，與屋主胡亂開價 ，完全不顧是否成交的手法有何不同？被告以「屋主惜售」 做為不須證明100 年7 月至101 年6 月間的成交價格每坪10 0 萬元以上的理由，認定冠德遠見大樓應課高級住宅稅的理 由乙節。被告對於系爭社區之價格認定，係依臺北市政府地 政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函及102 年6 月13日北市地價字第10231743600 號函所提供系爭社區 7 件成交物件價格，以其中5 物件之每坪成交單價換算每戶 總價8,000 萬元以上者均達總戶數70％以上，且該等成交物 件跨越99年2 月至102 年2 月期間，每坪單價分別為112.84 萬元、188.40萬元、119.96萬元、144.43萬元及146.69萬元 ，價格趨勢為穩定成長，足以證明雖於100 年7 月至101 年 6 月間系爭社區無成交物件，惟於該期間亦應符合總價8,00 0 萬元以上者達總戶數70％以上之要件，是原告主張，應不 足採。
六、原告又主張實價登錄政策係在101 年8 月1 日起實施，被告 所引樣本，全部都發生在實價登錄制度實施之前，成交價格 真實性可疑。被告迄未提出廣告中之房屋買賣契約證明實際 交易價格，廣告單及網頁並不具實質證明力乙節。被告認定 系爭社區符合前揭注意事項第3 點關於價格之要件所採用之 物件，均係依臺北市政府地政局所提供實際成交物件，此有 臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第1013179690 0 號函、102 年6 月13日北市地價字第10231743600 號函附 卷可資參照，非依廣告單或網頁中之價格資料即據以認定系 爭社區為高級住宅，又依臺北市政府地政局102 年6 月13日 北市地價字第10231743600 號函所提供系爭社區於101 年8
月1 日起實施實價登錄政策後之2 件房屋成交物件，經按其 每坪成交單價換算每戶總價達8,000 萬元以上者亦達總戶數 70％以上，是可證明系爭社區於實價登錄政策實施後仍符前 揭注意事項第3 點規定，自屬高級住宅。是原告主張，顯有 誤解，應不足採。從而，信義分處就系爭房屋按高級住宅加 成核計房屋現值課徵101 年房屋稅，揆諸首揭法條規定並無 不合，訴願決定遞予維持，亦無違誤等語，資為抗辯。並聲 明求為判決駁回原告之訴。
肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：
如事實概要欄所述之事實，業據提出地籍資料查詢、96使字 第0566號使用執照及臺北市政府地政局101 年6 月27日北市 地價字第10131796900 號函影本附卷為證，其形式真正為兩 造所不爭執，堪信為真，兩造之爭點厥為：系爭房屋是否現 值評定作業要點第15點所稱之「高級住宅」？其每戶總價達 8,000 萬元以上者，是否已逾總戶數70％？每戶每坪單價10 0 萬元以上者是否已逾總戶數70% 以上？
伍、本院之判斷：
一、本件應適用之法條與法理：
（一）房屋稅條例第10條第1 項規定：「主管稽徵機關應依據不 動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」（二）房屋稅條例第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價 委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政 府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等 級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所 處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各 該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前 項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年 數予以折舊，按年遞減其價格。」
（三）臺北市房屋稅徵收自治條例第8 條規定：「房屋稅條例第 11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第一項第一 款至第三款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地 段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審 查評定後，由臺北市政府公告之。」
（四）以下要點及注意事項核乃執行母法（臺北市房屋稅徵收自 治條例第8 條）之技術性、細節性行政規定，與立法意旨 相符，且未逾越母法之限度，行政機關予以適用，自無違 誤：
１、現值評定作業要點
Ⅰ、第2 點規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準 單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等
級調整率評定表』為準據。」
Ⅱ、第4 點規定：「（第1 項) 適用『房屋構造標準單價 表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數 等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照 者依建造執照）所載之資料為準。面積則以地政機關 核發之建物測量成果圖為準。但已領使用執照未辦理 所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；未 領使用執照（或建造執照）之房屋，以現場勘定調查 之資料為準。（第2 項)前項房屋總層數之計算，不 包括地下室或地下層之層數；同一使用執照記載樓層 數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」
Ⅲ、第15點規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經 逐棟認定具有下列八項標準，為高級住宅，其房屋構 造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加 成核計：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段 絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位 （七）保全嚴密（八）管理週全。前項認定標準，除 商業大樓及已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自 100 年7 月1日 起實施。」
２、審查作業注意事項
Ⅰ、第2 點規定：「本市高級住宅認定標準及定義如下： （一）獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。（二 ）外觀豪華：建築氣派、華麗或特殊風格，採用高 級建材等。（三）地段絕佳：地處交通便利、環境 幽靜或鄰近名校學區等。（四）景觀甚好：鄰近公 園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良 善等。（五）每層戶少：每層戶數少，原則上為4 戶以下，採光良好。（六）戶戶車位：車位數大於 或等於戶數。（七）保全嚴密：設監視系統或配保 全人員。（八）管理週全：專人或專責門禁管理及 大樓之清潔維護。」
Ⅱ、第3 點規定：「為稽徵實務審查作業需要，除上述 標準之定義外，並就價格及面積明確規範如下：（ 一）每戶總價8,000 萬元以上。（二）每坪單價100 萬元以上或每戶面積80坪以上。（三）每棟房屋符 合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入。前 項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區 域之高級住宅市場行情。第一項所稱面積以地政機 關登記之建物總面積為準。」
二、系爭房屋為現值評定作業要點第15點所稱之「高級住宅」：
（一）系爭房屋合於審查作業注意事項第2 點關於高級住宅之標 準：
１、獨棟建築：系爭社區使用執照（臺北市政府都市發展局 於96年12月28日核發96使字第0566號）記載為1 棟地上 27層，地下3 層共122 戶之建物，未與其他建物或建案 相連結。
２、外觀豪華：本案建築由「李祖原建築師事務所」規劃設 計，外觀採高級石材並以鋼骨鋼筋混凝土造之構造建築 ；大樓外有庭院綠樹造景、水池、石雕藝品，1 樓6米8 高迎賓大廳，大廳入口兩側門牌97及99號兩戶房屋為該 大樓住戶共同使用且分別作為交誼廳及設置遠見圖書館 ，廳內擺設琉璃工房高級藝術作品；另於地下1 層設置 游泳池、健身房、SPA 池；頂樓亦有設置KTV 、宴會廳 及空中庭院，設置烤肉器具等公共設施齊全，整體設備 完善（見原處分可閱覽卷附件11）。
３、地段絕佳：系爭房屋位於信義路5 段，鄰近臺北101 商 圈、信義威秀影城、臺北國際會議中心、臺北世界貿易 中心（臺北世貿）及臺北市政府等，地理位置便捷，為 本市最為熱鬧的商圈之一；附近有信義國中、信義國小 等學校；近信義快速道路，連接國道3 號、5 號，交通
, 台灣公司情報網