臺灣臺北地方法院民事簡易判決 102年度北簡字第6043號
原 告 錦華大廈管理委員會
法定代理人 蔡孟奇
訴訟代理人 張淑瑛律師
被 告 伊森餐飲事業股份有限公司
法定代理人 黃士衍
訴訟代理人 李輝明
朱慧芳
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國102 年11月19日言詞
辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬柒仟元，及自民國一百零二年三月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。被告以新臺幣壹拾捌萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告部分：
㈠原告起訴主張兩造於101 年4 月1 日簽訂同意書，約定由被 告承租原告臺北市○○區○○○路000 號1 樓後花園之公共 設施空間及店面門口柱子，作為景觀美化及廣告招牌使用， 並約定承租期間自101 年4 月1 日起至105 年3 月31日止、 租金每月新臺幣（下同）6 萬元。惟被告自101 年12月即逕 未支付租金，迄102 年2 月累積未付租金為18萬元；另被告 積欠原告12月份之大樓管理費7,000 元，故被告積欠租金及 管理費共187,000 元。為此依同意書之租賃契約及公寓大廈 管理條例第21條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給 付原告187,000 元，並自起訴狀繕本送達之翌日（即102 年 3 月26日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔 保，請准宣告假執行。
㈡對被告答辯所為之陳述：
⒈兩造同意書上並無任何被告應給付原告押租金之約定，原告 實際上亦未收取被告給付之押租金，故被告所應退還押租金 乙節非屬實在。
⒉被告所提匯款明細表，其中被告於101 年4 月所匯335,000 元中之201,000 元，係被告代七條龍餐飲企業（即期條龍企 業有限公司）支付100 年12月至101 年2 月共積欠原告3 個 月系爭空地租金及大樓管理費。因系爭店址原由七條龍餐飲 企業經營之七條龍極品燒肉鍋膳餐廳，嗣因經營不善，於10 1 年2 月由被告承擔七條龍餐飲企業債務，並於同年3 月於
原址進駐經營，再於4 月與原告簽訂本件同意書。另所餘13 4,000 元係被告支付其101 年3 月、4 月之租金及大樓管理 費，共滙5 個月。至5 月18日所匯14,000元，為101 年5 、 6 月之管理費；5 月31日所匯140,000 元，其中120,000 元 為101 年5 、6 月租金，另20,000元為同意書中約定之三節 （端午）洗地打臘費。101 年6 月25日、7 月31日、8 月31 日、10月22日、11月19日分別支付同年7 月至11月租金及大 樓管理費，至同年9 月25日所匯20,000元為同意書中約定之 三節（中秋）洗地打臘費。
⒊按公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定，本件空地多年 來於1 樓店面屋主出售或出租時，多由買受人或承租人向負 責管理該共同部分之原告承租該空地部分，原告承租1 樓店 面時，亦向原告承租空地，以利空間規劃及利用。至被告稱 該空地存有違章建築，惟因係被告承租後之空間利用，縱被 告遭台北市政府函告其空間利用事涉違章，亦應由被告自行 承擔。又被告無片面終止租約之權利，且被告於原告起訴前 亦未曾為終止租約之意思表示。至被告雖營業至101 年12月 底自行搬遷，但依法仍應給付原告101 年12月至102 年2 月 之租金及大樓管理費。
⒋原告不知有被告所述精品燒肉鍋膳企業有限公司之存在。現 任屋主告知該份租約係偽造，屋主在另案與七條龍公司訴訟 中由該公司提出後始看到。屋主表示其與王大明（前屋主） 間有糾紛約500 萬元。以屋主立場，不可能出租被告後再出 租第三人，並同意第三人設籍，否則一屋二租易生糾紛。屋 主買受時是帶與七條龍租約，不料該公司全未支付租金。 ⒌依兩造同意書，原告出租者為空地及柱子，而從未同意或承 諾該空地得作違章建築物使用。且依臺北市政府都市發展局 101 年12月3 日北市○○○○00000000000 號函所載受文者 及內容，可證該空地上之違章建築物應該王川傑所有，與原 告無涉。被告因系爭違章建築物不能使用所生爭議及糾紛， 應由被告與王川傑自行處理，被告抗辯應由原告負擔系爭違 章建築物之出租人保持義務，顯有錯誤。再依被告與屋主之 房屋租賃契約書第1 條第3 項所載「含未保存登記之建築物 」等，足證被告至少101 年3 月21日承租1 樓房屋時即已明 知空地上所存在之建築物為違章建築，且明知該違章建築物 為王川傑所有。亦可證該違章建築物與原告無關，且被告明 知該違建與原告無關仍與原告簽約，足見該租約與違建並無 關聯性。退步言，姑不論系爭違建物迄今仍未被拆除，縱被 告有因系爭違建受拆除處分不能使用，惟原告與被告所簽訂 之租約所記載之租賃物使用目的「美化環境與廣告使用」仍
非不能達成，倘被告因自己因素不能使用，依民法第441 條 ，被告仍不得減免租金，亦無終止系爭租約之權。 ⒍陳前總幹事係於101 年10月9 日發現罹患癌症末期住院至同 月20日出院，之後因健康狀況始終未恢復，在家靜養，直至 同年11月28日過世，期間未曾於原告處上班。是被告所述其 於101 年10月主管機關勘查違建時經被告現場告知退租、及 曾在10月底與其連絡云云，均非事實。被告以之為相對人而 為終止租約之意思表示，並非事實。
㈢證據：提出同意書、伊森網頁列印、101.12.24 （伊）字第 4007號函、管理委員會收費存根、違建認定範圍圖、臺北市 政府都市發展局101 年12月3 日北市○○○○00000000000 號函、房屋租賃契約書、行政院國軍退除役官兵輔導委員會 台北榮民總醫院出院病歷摘要、死亡證明書等件為證。二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈠被告於101 年3 月21日向訴外人王川傑承租臺北市○○○路 000 ○000 ○000 號1 樓籌設敦北分公司。於被告依房屋現 況承租建物後，原告陳肇康總幹事主動提出被告須向原告承 租空地之要求，被告表明拒絕租用，該總幹事以：「如不租 ，機電設備須遷移」。被告基於營業需要，始答應租用。被 告擬簽正式租賃契約，惟陳總幹事執意依其所提樣式同意書 ，且第一個月須先匯付4 個月。基於租賃常規認知（押金2- 3 個月），被告同意，惟租用期限須延長至105 年3 月31日 ，雙方並合意起租日之5 日前支付租金。而基於上揭約定， 101 年5 月租金須於同年4 月25日前支付，故被告於101 年 4 月3 日匯付5 個月押租金；5 月18日因原告管理員催收10 1 年4 月、5 月管理費14,000元，經理人不察重複匯付。嗣 移至6 、7 月預付管理費。5 月31日被告匯付6 、7 月空地 租金中秋節清潔費，嗣3 個月各匯付1 個月份。9 月初被告 帳務人員發現10月份已付，經與陳總幹事對帳釐清後9 月僅 匯付中秋節清潔費。嗣101 年10月拆除大隊初勘違章情形， 被告即知會陳總幹事，因廚房蓋在空地上，若被拆除將無法 繼續營業，屆時應退還3 個月押金，然其堅稱該3 個月押金 為被告代七條龍公司支付之空地租金。至此雙方就「三個月 押金」開始爭執。同年11月中臺北市政府都市發展局臨店勘 查，告知被告承租之建物有多處大面積違建，且係99年度舊 案，被告提示房屋租賃契約書與空地使用同意書，遭該局以 「公寓大廈共用部分不得約定為專用部分，尤其是通往室外 之通道」，要求被告未改善前須停止營業，否則依法加重裁 罰，並於門口黏貼「危險處所」標章，另於101 年12月3 日 函告強制拆除。被告決定敦北分公司於101 年11月底終止營
業、同年12月申請撤銷登記，並經主管機關於102 年1 月2 日核准在案。建物之房東諒情，退還3 個月押金及12月租金 ，合意取消租約。至原告部分，雖經被告分別於101 年12月 24日、102 年1 月24日以存證信函通知自101 年12月起停止 支付租金，並要求退還押金201,000 元、268,000 元，均不 予置理。依民法第423 條，本件租賃物因公權力執法致不可 使用，出租人對承租人亦無力盡保持用益義務，故被告自10 1 年12月有契約終止權；依同法第441 條反推，承租人應免 支付租金之義務。
㈡被告101 年匯付原告之押租金計844,000 元，而應付租金為 576,000 元，原告尚應退還押租金268,000 元。 ㈢「七條龍」之商標權，為被告股東設定質權使用，其標圖始 出現被告員工招募網頁；另被告公司股東多人為七條龍餐飲 企業公司之債權人，被七條龍公司倒債且催討無著，故敦北 分公司營初期，有該公司債權人上門查探，經了解後未與被 告產生糾葛，因被告不可能承擔第三人債務。再，100 年12 月該址營業為精品燒肉鍋膳企業有限公司、負責人楊萃姈； 而被告101 年4 月6 日始登記設立、同月26日營業，被告無 義務支付約定外之租金及管理費。原告所述匯款明細，然同 意書起租日為101 年4 月1 日，何須支付同年3 月租金？另 同年9 月被告未匯租金及管理費，亦未見說明理由。 ㈣兩造除此同意書外，無其他交易行為或約定，亦未主動要承 擔第三人債務。原告如不認定第一次匯款中之「3 個月」為 押金，該款項應視為預付租金，依民法第179 條，亦應扣除 應付總額，餘額返還被告。
㈤證據：提出匯款明細、臺北市政府都市發展局101 年12月3 日北市○○○○00000000000 號函、同意書、經濟部商業司 分公司資料查詢、華南商業銀行匯款回條聯、租約取消協議 書、101.12.24 （伊）字第4007號函、原告102 年1 月7 日 函、台北中山存證號碼000180號、經濟部智慧財產局100 年 12月12日（100 ）智商40263 字第00000000000 號函、房屋 租賃契約書、華南商業銀行中山分行本行支票等件為證。三、得心證之理由：
原告主張兩造於101 年4 月1 日簽訂同意書，約定由被告承 租原告臺北市○○區○○○路000 號1 樓後花園之公共設施 空間及店面門口柱子，並約定承租期間自101 年4 月1 日起 至105 年3 月31日止、租金每月6 萬元，並應支付大樓管理 費7,000 元；惟被告自101 年12月起未付租金及大樓管理費 等情，為被告所不爭執，並有同意書、華南商業銀行匯款回 條聯等在卷足稽，堪信為實在。至被告抗辯101 年10月，該
址經臺北市政府都市發展局勘查，要求被告未改善違建前須 停止營業，另於101 年12月3 日函告強制拆除，被告乃於同 年11月底終止營業、同年12月申請撤銷登記，並於101 年12 月24日、102 年1 月24日以存證信函通知自101 年12月起停 止支付租金，並要求退還押金268,000 元等，是否有理，茲 述之如下：
㈠就被告抗辯其因主管機關上開事由，對原告於101 年12月有 契約終止權，並已向原告前總幹事為終止之意思表示部分： 查，本件被告就上址建物及系爭空地，分別於101 年3 月21 日、同年4 月1 日，與訴外人王川傑、原告簽訂房屋租賃契 約書、同意書。又依上揭契約書第1 條第3 款記載：「甲方 （即出租人王川傑）同意將本租賃物及附設於租賃物之設施 、裝置及設備一併讓與乙方（即被告）使用（附屬之建築物 含未保存登記之建築物在內）」；至同意書所載承租之標的 物為「後花園之公共設施空地及店面門口柱子」等語。是依 兩造同意書，本件原告即出租人依合約所應保持合於約定使 用、收益之狀態，本屬空地及店面門口柱子。雖參酌兩合約 簽立之時間序，及被告所述總幹事告以：「如不租，機電設 備須遷移」、廚房蓋在空地上等語，堪認被告乃因所承租之 建物及含未保存登記之附屬建築物其中機電設備、廚房等部 分坐落原告管理之空地，始與原告簽立同意書。然被告既明 知上情，猶願締約，初無就該違章建物可能遭主管機關拆遷 之風險，逕推由締約相對人即原告負擔之理。本院復審酌臺 北市政府都市發展局101 年12月3 日北市○○○○00000000 000 號函所載受文者以觀，該空地上違章建築物之事實上處 分權人應為訴外人王川傑，而非原告，是被告以系爭違章建 築物不能使用，而謂其得免除與原告間約定之租金，並得終 止本件同意書所示租約云云，誠亦與債之相對性原則有違。 況查，被告所提101.12.24 （伊）字第4007號函僅敘明：「 因於承租期間屢遭貴住戶之擾，被迫無法繼續於此地營業， 此乃為貴管委會未盡協調之事宜」，而全未提及上揭主管機 關函命拆除改善等語。至被告於本院審理時，固改稱其因主 管機關上開事由，於101 年12月有契約終止權，然依民法第 263 條準用第258 條之規定，終止權之行使，應向他方當事 人以意思表示為之。被告固辯稱其係於101 年10月底向原告 前總幹事為終止之意思表示，然依該人之行政院國軍退除役 官兵輔導委員會台北榮民總醫院出院病歷摘要及死亡證明書 觀之，其於101 年10月9 日至同月20日住院，診斷為肺癌第 4 期，並旋於同年11月28日死亡，則101 年10月底，該前總 幹事之身體狀況是否堪負荷原職務，並受理被告終止契約之
意思，誠然有疑。本院並參酌被告與訴外人王川傑就上址建 物嗣曾另簽租約取消協議書，諒非對自身權益輕忽之人，苟 確擬與原告終止契約，豈有於同期間內未為處理之餘地。被 告此部分所辯，尚無足採。
㈡就被告抗辯原告應返還268,000元部分： ⒈就被告抗辯其於101 年4 月3 日所匯335,000 元，含3 個月 押租金部分：
經查，兩造同意書並無押租金之約定；且該同意書全文非長 ，兩造復就租賃期間終期以手寫方式變更後並蓋印資為證明 ，詎就此押租金事全未記載，已屬難以想像。本院復審酌被 告所提101.12.24 （伊）字第4007號函已載明：我方（即被 告）代七條龍餐飲企業所支付100 年12月至101 年2 月之公 共設施空地及店面門口柱子之費用共201,000 元整等語，更 足見被告前此確係代七條龍餐飲企業支付積欠原告之空地及 店面門口柱子之租金、管理費，而非給付原告押租金甚明。 而按債之清償，除當事人另有訂定或依債之性質不得由第三 人清償者外，得由第三人為之；又依債務本旨，向債權人為 清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第311 條第1 項、 第309 條第1 項分別定有明文。至第三人清償之效力，依同 法第312 條：就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於 其清償之限度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之 利益，亦已定之甚明。本件被告前此既代七條龍餐飲企業支 付欠款，其所為清償，已生原告與該企業債之關係消滅之效 果。縱被告嗣依前揭函所載「因會計師查帳後說明此款項理 非由其支付」，惟參諸前揭條文，亦無逕請求原告歸還之理 。
⒉就租金及管理費差額67,000元部分：
查，被告固辯稱其總計給付原告844,000 元，惟應付僅576, 000 元，扣除上述押租金201,000 元外，尚有差額67,000元 。惟被告所辯其於101 年12月終止本件契約乙節，業經本院 說明為不可採，是其所辯差額云云，即無可採。四、綜上，本件被告所辯均無足採，被告前此所匯款項明細，應 以原告所述僅付至101 年11月止，較為可信。從而，原告請 求被告給付101 年12月至102 年2 月積欠之租金及101 年12 月之管理費合計187,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即 102 年3 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有 理由。
五、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依 職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定， 依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免 為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
臺北簡易庭 法 官 王幸華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
書 記 官 薛德芬
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,990元
合 計 1,990元
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