宣 示 判 決 筆 錄 102年度北簡字第319號
原 告 邱志銘
被 告 崇德社區管理委員會
法定代理人 李捷登
訴訟代理人 陳宏彬律師
訴訟代理人 張克西律師
複代理人 李仲民
上列當事人間102年度北簡字第319號排除侵害事件，於中華民國
102年11月25日言詞辯論終結，102年12月26日下午4時在本院台
北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 詹駿鴻
書記官 林碧華
通 譯 袁素玉
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴時，被告之法定代理人原為蔡基松，嗣於訴訟繫屬 中變更為李捷登，並由其具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合 ，應予准許。
二、原告主張：
㈠、原告乃被告所管理崇德社區（下稱系爭社區），其中坐落於 臺北市○○區○○街00巷0弄0號5樓房屋（下稱系爭房屋） 之區分所有權人。因系爭房屋頂樓平台因屋齡已久，近年因 頂樓平台防水功能退化受漏水之苦，導致原告所有之系爭房 屋因天花板漏水造成屋內裝潢毀損，影響居家生活。因頂樓 屬系爭社區分所有權人所共有，修繕費用自應按其應有部分 比例負擔。原告屢經請求被告排出侵害均未獲置理，爰依據 民法第184條、第544條、第213條、第215條、崇德社區原規 約第13條及公寓大廈管理條例第10條規定起訴請求並聲明： 被告應將原告所有門牌號碼台北市○○區○○街00巷0弄0號 房屋之頂樓漏水原因予以排除並修復至不再漏水之狀態。㈡、提出：100年8月28日陳情函、系爭原規約、99年度區分所有 權人會議記錄、第一次施工原因估價單等件影本及照片為證 。
三、被告則以下情辭置辯，並聲明：如主文所示。㈠、原告提出工程明細表一份，要求被告負責頂樓漏水修繕工程
云云，惟該工程明細表被告否認其形式真正。且就工程明細 表，亦不能證明是否系爭房屋頂樓地板確有漏水之事實。縱 有漏水，亦無法確認係頂樓地板損壞所致。而該工程明細施 工流程是否為修繕必要，且所為報價218,160元是否為必要 費用，未見原告舉證以實其說。且原告主張漏水之處，其是 否屬於共用部分，抑或專有部分，亦未見原告舉證明之。倘 系爭房屋室內果有漏水，然漏水原因係由原告專有部分所致 ，則按前揭公寓大廈管理條例規定專有部分之修繕，自係原 告所負責任。再原告前曾自行僱工進行房屋裝潢修繕，然查 於裝潢前房屋倘有漏水情形，勢必先為處理修繕。惟原告就 此裝潢工程與承攬人產生紛爭，並要求承攬人返還工程款， 故被告合理懷疑原告房屋係否有漏水，又此損害應為原告不 當施工裝潢修繕所致。且關於頂樓住戶室內漏水修繕問題， 原告與其他頂樓住屋曾於100年12月17日要求管委進行修繕 ，並提交為議題，由被告社區之區分所有權人大會進行決議 ，然查該次區分所有權人大會決議結論，並未同意由管委會 負責修繕，而係決議由頂樓住戶自行負責處理室內漏水修繕 依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項規定，被告社區區分 所有人會議已另決議，頂樓住戶室內漏水修繕由住戶自行處 理之決議，自應從其規定。
㈡、原告前曾於98年底雇工修繕女兒房間，因修繕不當造成室內 漏水，則漏水顯然係雇工修繕後產生之瑕疵，係可歸責於原 告導致頂樓平台漏水，故區分所有權人會議決議不負修繕之 責，於法有據。又被告僅具非法人團體之性質，並無自然人 與法人實體法上之權力能力，亦無侵權行為能力，自無由被 告負賠償責任之理。
㈢、提出：台灣台北地方法院100年北補字第261號裁定、崇德社 區100年度區分所有權人會議紀錄、富邦建設公司與住戶約 定文件、台北市崇德社區規約（99年版）、崇德社區住戶裝 潢施工申請書、崇德社區98年度區分所有權人會議記錄等件 影本為證。
四、原告主張原告為被告所管理崇德社區，其中坐落於臺北市○ ○區○○街00巷0弄0號5樓房屋之區分所有權人。原告前因 系爭房屋頂樓漏水問題提請被告修繕，經100年度區分所有 權人會議決議未通過等事實，有照片及100年度區分所有權 人會議紀錄附卷可稽，並為兩造所不爭，堪信為真。然原告 主張被告應修復系爭房屋頂樓至不漏水等節，為被告否認並 以前揭情辭置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：㈠、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬 物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段
定有明文。所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走廊、階 梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。我 實務及學界通說一致認樓房之樓頂平台不能為獨立的區分所 有權客體，性質上又為全體住戶共同使用部分，即屬建築物 之共同部分，依民法第799條規定，應推定為該樓房各區分 建築物之所有人所共有。一般而言，附屬設施等屬各區分所 有人共有的共同部分，應由區分所有全體按照物的一般使用 方法為非排他性的利用。不過藉由專用使用權的設定，共同 部分的一部亦得由特定的區分所有人作排他、獨占的使用收 益。在公寓大管理條例施行前，司法實務及學說原就承認區 分所有建物之共同部分得設定專用使用權，如果某些共用部 分並非區分所有建物在共同使用上所不可或缺，自無禁止之 理。屋頂平台、地下室、法定空地之設定專用，均屬我國常 見實例，且該專用約定，亦不以住戶實際有無為排他的使用 為前提要件，亦即，若約定後，約定專用之該住戶未實際為 排他的使用，亦無礙該約定專用之效力。雖依公寓大管理條 例第7條第3款強行規定，屋頂平台應不能設定專用使用權， 但依同條例第55條第1項規定：「本條例施行前已取得建造 執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規 定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議， 成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市） 主管機關報備；前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約 前，以第六十條規約範本視為規約，但得不受第七條各款不 得為約定專用部分之限制。」，在公寓大廈管理條例施行之 前已取得建照的區分所有建物，依本條文規定不受溯及效力 所及。本件系爭房屋取得建造執照時間為76年間，自不受公 寓大管理條例第7條限制，就建物共用部分仍得約定專用， 應先敘明。
㈡、次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互 相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒 介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致 者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購 戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定 共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分 管契約（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。 該分管約定，若共有人嗣後依公寓大廈管理條例之規定成立 管理委員會時，亦應拘束區分所有權人及管理委員會，以免 破壞基於該約定所形成的法律安定性。
㈢、經查，系爭房屋為原告所有，且原告為第一手買受人等情， 業據被告陳述在卷，原告對此亦不爭執（見本院卷第102頁
）。又公寓大廈管理條例公布施行前，買受房屋不動產者， 向有約定頂樓屋頂平台歸頂樓住戶使用之交易習慣。而系爭 房屋當初建造者之富邦建設公司曾與住戶約定「……屋頂 A1、A12、B1（即原告系爭房屋屋頂）、B6、B7、B12各設瞭 望台，歸A1、A1 2、B1（即原告）、B6、B7、B1 2頂樓住戶 個別管理使用。」，有上開約定文件第4條附卷可稽，足認 系爭房屋之他區分所有權人於買受房屋時，已有將系爭房屋 之屋頂平台保留予頂樓房屋所有人個別管理使用之約定。況 原告亦未舉證被告就此項個別管理使用部分之使用、收益曾 予主動干涉，是即應依上述約定文件，認為有分管契約存在 。至原告實際有無為排他的管理使用，乃原告是否依分管約 定行使權利之問題，自不得以其未為排他之使用，而否定前 開分管使用約定之效力。原告雖主張系爭房屋頂樓平台依公 寓大廈管理條例規定屬於共用部分，依原規約第12條、第13 條約定，及被告為原告之受任人，被告有修繕義務云云，即 有違其自始同意之分管約定，不可採取。
㈣、再按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該 區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用 ，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文，本件系爭房屋 頂樓平台乃約定由原告管理使用，已如前述，則不論依原約 定有原告管理使用之目的，或上開規定之精神，本件原告房 屋頂樓平台之漏水問題，即應由約定為管理使用人之原告， 自負修繕之責。況原告亦僅舉證其房屋有漏水，而未舉證屋 頂平台之漏水係因大樓原始結構所致，且非因其自行修繕不 當所致，是區分所有權人所為不為修繕之決議，即無何侵害 原告權利之可言，準此，原告依侵權行為之法律關係，請求 被告為修繕以回復原狀，亦非可採。
㈤、綜合以上，系爭屋頂平台因分管契約約定由原告管理使用， 原告即應受上項約定拘束，有關修繕義務，自應由約定使用 人即原告負擔，而非由被告負擔，區分所有權人會議依上約 定決議不予修繕，即無何違背受任義務、原規約併公寓大廈 管理條例之規定，且無侵害原告權利之可言。從而，原告依 民法第184條、第544條、第213條、第215條、崇德社區原規 約第13條及公寓大廈管理條例第10條規定請求被告應將原告 所有門牌號碼台北市○○區○○街00巷0弄0號房屋之頂樓漏 水原因予以排除並修復至不再漏水之狀態，即無理由，應予 駁回。
五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響， 爰不一一論述，併予敘明。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 林碧華
法 官 詹駿鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 26 日
書記官 林碧華
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2,320元
合 計 2,320元