臺灣臺北地方法院民事簡易判決 101 年度北簡字第8508號
原 告 蘇愛珠（原名：蘇珍琳）
訴訟代理人 謝天仁律師
複代 理 人 吳佩玲律師
被 告 陳廷芳
曾錦春
吳永連
吳永吉
共 同
訴訟代理人 謝維仁律師
上列當事人間請求返還租金等事件，於民國102年12月3日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為經營婚紗禮服精品及化妝拍攝事業，於民 國100年8月2 日，與被告陳廷芳簽約承租其所有臺北市○○ 區○○○路0段00○0號房屋、53之4號地下樓之1房屋，又與 被告曾錦春、吳永連、吳永吉簽約承租臺北市○○區○○○ 路0段00○0號房屋、53之4 號地下室房屋（上述兩份租約合 稱系爭租約），兩者租賃條件相同，均約定租期自100年10 月20日起至102年10月19日止，自100年10月20日起至101年4 月19日止之租金為每月新臺幣（下同）6萬7500元，自101年 4 月20日起至102年10月19日止每月租金7萬5000元，押租金 為15萬元。原告於簽約時發現系爭房屋有多處隱藏於天花板 、地板或裝潢內之嚴重滲漏水，牆面亦存在多處嚴重壁癌等 重大瑕疵，原告為進行裝潢及營業使用需要，與出租人在租 約第19條約定自100年8月2日起自100年10月19日止為免付租 金之裝潢期，被告應負責將漏水及壁癌修繕完成。原告已依 約交付如附表編號1、3至13所示之第1 年期租金支票12紙共 計171 萬元，及如附表編號2、14、15保證金支票3紙共計30 萬元。詎被告未依約於100 年10月19日前將系爭房屋漏水及 壁癌修繕完成，其時，原告裝潢進行一半，經原告多次口頭 及書面催告，被告仍未履行其修繕義務，原告乃依系爭租約 第16條第1款之約定，於101年5 月24日以律師函催告被告應 於函到3日內將系爭房屋內漏水及壁癌修繕完成（下稱系爭 催告終止律師函），逾期於催告期限屆滿時租約自動終止， 但被告未於同年月25日函到後3 日期限內履行修繕義務，故 租約於101年5月29日終止。被告未履行修繕義務，致原告未
能將系爭房屋作為婚紗攝影、禮服、精品及化妝之營業使用 ，原告因此受有已支付7個月又8 天共計100萬元之租金損失 。又原告於101年5月29日終止租約後，被告溢收之同年5 月 29日起至同年6 月19日止租金11萬元及如附表編號10至13之 租金，共計71萬元，被告應返還原告。系爭租約已於101年5 月29日終止，且原告無租賃債務不履行之情事，被告自應返 還原告押租金。為此，依民法第227條第1項之規定，對於原 告因無法使用系爭房屋而受相當於租金之損害，請求被告陳 廷芳賠償50萬元，及請求被告曾錦春、吳永連、吳永吉連帶 賠償50萬元；依民法第179 條之規定，請求被告陳廷芳返還 已收之租約終止後租金35萬5000元，及請求被告曾錦春、吳 永連、吳永吉連帶返還已收之租約終止後租金35萬元5000元 ；暨依押租金契約法律關係，請求被告陳廷芳返還保證金15 萬元，及請求被告曾錦春、吳永連及吳永吉連帶返還保證金 15萬元等語。對被告之答辯陳述：被告於100年9月間請訴外 人佑惠專業防水工程行修繕的部分，係系爭房屋之浴室及深 井，不包括原告所述天花板及牆壁部分，故系爭房屋經被告 修繕後，仍有漏水、壁癌之情形等語。並聲明：㈠被告陳廷 芳應給付原告100 萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告曾錦春、吳永連 、吳永吉應連帶給付原告100 萬5000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋先前出租訴外人金革唱片公司作為店面 使用多年，除已修繕之浴室外，並無被告所述漏水之情形。 被告將系爭房屋交付原告後，原告進行拆除作業，重新裝潢 系爭房屋。為避免日後爭議，當初係由原告所介紹之佑惠專 業防水工程行在原告之監督之下進行維修，於100年9月10日 維修竣工後，佑惠專業防水工程行並開立保固單，原告當時 並未表示佑惠專業防水工程行之維修有任何問題。原告嗣於 100 年10月間，在原有裝潢尚未完全拆除且未進行垃圾清運 時，即停止裝潢工程，向被告表示因其個人因素，無法繼續 承租系爭房屋經營婚紗店，要求提前終止租約，故被告於 100年11月8日發函提出提前終止租約之條件，因原告對被告 所提終止租約之條件不同意而無法協議終止租約，當時原告 從未提及修繕壁癌之問題。且原告曾擅自委託東森房屋中山 農安加盟店出租系爭房屋，企圖將系爭房屋轉租他人。詎原 告突於101年1月20日以存證信函首次提及修繕壁癌之問題， 但系爭租約第19條第2 款實係約定原告進行裝潢時，由原告 一併修繕壁癌及漏水現象，再由被告支付修繕費用，被告就
此部分依約僅負有支付修繕費用之義務，況系爭房屋實無漏 水，至於壁癌白華現象，在裝潢實務上至少係在完成拆除及 垃圾清運後，方能對整體壁面檢查何處有壁癌及進行壁癌修 繕，而系爭房屋之牆面僅有局部油漆剝落，而無水泥剝落， 通常係於其他裝潢工程完成，最後進行油漆工程時，以塗防 水漆之方式進行修繕即可，原告自行停止裝潢工程，致未能 於裝潢時一併修繕壁癌再由被告負擔修繕費用。如認被告有 修繕義務，但原告早已無意繼續承租系爭房屋，卻在其尚未 完成拆除工程前，甚至原有壁紙僅部分撕除，尚有部分殘留 在牆壁上，即以系爭催告終止律師函要求被告3 日內修繕壁 癌，被告實欲以壁癌及漏水為藉口達到提前終止租約之目的 ，原告行使權利非依誠實及信用方法，且在原告申請並取得 室內裝修之審查許可前，被告亦無法雇工修繕壁癌白華，被 告尚未修繕壁癌係不可歸責於被告，被告自不負遲延責任。 又如認被告在原告完成拆除及垃圾清運前即應修繕壁癌，但 被告已於101年5月28日回覆原告表示被告同意由兩造另約時 間，會同廠商至系爭房屋會勘修繕事宜，原告卻置之不理， 而系爭房屋早已交付原告占有，現場處於停工狀態，平日鐵 捲門深鎖，在原告不在場之情形下，被告無權進入房屋進行 修繕，原告拒絕配合，不為協力行為，致被告無法修繕，係 不可歸責被告之事由，被告不負遲延責任，被告並無違約， 原告終止租約不合法，兩造間租約仍存在，原告不得請求返 還租金、保證金及損害賠償等語，資為抗辯。並聲明：㈠原 告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、查原告為經營婚紗禮服精品及化妝拍攝事業，於100年8月2 日，與被告陳廷芳簽訂租約承租臺北市○○區○○○路0 段 00○0號房屋、53之4號地下樓之1 房屋，及另與被告曾錦春 、吳永連、吳永吉簽訂租約承租臺北市○○區○○○路0 段 00○0號房屋、53之4號地下室房屋，兩份租約，除租約第1 條約定之租賃房屋不同外，其餘內容完全相同，均約定租期 自100年10月20日起至102年10月19日止，自100年10月20 日 起至101年4月19日止之租金為每月6萬7500元，自101年4 月 20日起至102年10月19日止每月租金7萬5000元，押租金各為 15萬元，系爭租約並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人許 婉瑜公證；原告已交付被告如附表編號1、3至13所示之第1 年租金支票12紙共計171萬元，及如附表編號2、14、15保證 金支票3 紙共計30萬元等情，業據兩造陳述綦詳，並有房屋 租賃契約、公證書附卷可稽（見本院卷第11頁至第20頁、第 34頁至第40頁），自堪信為真實。
四、本件原告主張：被告未依約將系爭房屋之漏水及壁癌修繕完 成，原告於101年5月24日，依系爭租約第16條第1款之約定 催告並終止租約，故系爭租約於同年5月29日終止，原告得 依民法第227條第1項之規定請求被告賠償相當於租約終止前 已付租金之損害，及依民法第179 條之規定請求被告返還租 約終止後已付之租金，並請求被告返還押租金云云，為被告 所否認，並以上揭情詞置辯。茲論述如下：
㈠本件原告終止租約不合法，應不生終止租約之效力： ⒈查兩造於系爭租約第16條第1款約定：「有下列情形之一 者，乙方（原告）得終止租約：房屋損害而有修繕之必要 時，其應由甲方（被告）負責修繕者，經乙方定相當期間 催告，仍未修繕完畢。」、第19條約定：「其他特約事項 ：一、自民國一百年八月二日起至民國一百年十月十九日 止為免租金之裝潢期，期間之水、電、瓦斯、管理費由承 租人負擔。二、甲方應負責將漏水及壁癌修繕完成。」， 有系爭租賃契約在卷可稽（見本院卷第14頁至第15頁、第 19頁至第20頁）。
⒉被告並無違反修繕義務之情形：
⑴本件原告雖主張：原告於100年8月2 日簽約時發現系爭房 屋有多處隱藏於天花板、地板或裝潢內之嚴重滲漏水，牆 面亦存在多處嚴重壁癌，依系爭租約第19條約定，被告應 於100 年10月19日前將系爭房屋漏水及壁癌修繕完成，詎 被告未履行其修繕義務云云，但被告辯稱：系爭房屋除已 修復之浴室外，並無被告所述漏水之情形等語，且被告辯 稱：被告將系爭房屋交付原告後，原告進行拆除作業重新 裝潢系爭房屋，為避免日後爭議，當初係由原告所介紹之 佑惠專業防水工程行在原告之監督之下進行維修，於100 年9 月10日維修竣工後，佑惠專業防水工程行並開立保固 單，原告當時並未表示佑惠專業防水工程行之維修有任何 問題等情，業據其提出被告不爭執其真正之佑惠專業防水 工程保固單為證（見本院卷第54頁），且原告對於佑惠專 業防水工程行曾於100年9月間施作系爭房屋浴室及深井防 水工程完畢，並自100年9月10日起保固1 年無條件修復漏 水，該防水工程之工程款已由被告支付乙節，並不爭執， 堪認被告已於100年9月間修繕漏水完成，自難認系爭房屋 於100年9月10日防水工程完成後有漏水之情形發生。 ⑵本件經送請臺北市建築師公會就系爭房屋有無漏水、壁癌 之情形為鑑定，該公會鑑定之結果為：「…九、鑑定結果 ：㈠標的物現場勘查結果如下：標的物1樓、地下樓多處 皆有因滲漏致壁癌白華之現象。㈡本鑑定採用PROTIMETER
公司所生產型號為BLD5800的水份計測量儀（MMS），於相 關測點測量非傳導性固體物質的水份含量（WME）％值， 確認測試處之表面水份含量。鑑定時進行水份計測量儀檢 測，可顯示混凝土或牆體潮濕水份含量（WME）％值。㈢ 標的物1樓取樣八處…，試驗其水分計量分別為21.4 ％、 22. 5％、14.6％、20.6％、16.1％、23. 6％、9.5 ％、 18.2％，其中五處數據超過正常標準值17％。㈣標的物地 下樓取樣七處…，試驗其水分計量分別為19.2％、15.8％ 、19.2％、100％、78.8％、34.1 ％、24％，其中六處數 據超過正常標準值17％。十、鑑定結論：㈠標的物1 樓有 五處…漏水壁癌痕跡，會勘時表面並無漏水滲出現象。㈡ 標的物地下樓有三處…漏水壁癌痕跡，會勘時表面並無漏 水滲出現象。㈢標的物地下樓…當事人稱漏水外牆，會勘 時無漏水現象，已水份計量測結果偏高，研判該外牆內含 水，但會勘時牆表面並無漏水滲出。」、「本院102年4月 11日鑑定報告鑑定結論㈢所述外牆，牆面於會勘時尚無漏 出水份或漏水痕跡，該牆面部分表面塗有顏色塗料，該部 分以水份計量測時係以儀器尖端刺穿該表層塗料，測得結 果偏高，係指一般乾燥牆體其測值約在17以下，該處測值 超過17，研判該表層塗料為防水塗料，故其表面無漏水滲 出痕跡。㈡綜上所述該外牆表面會勘時尚無漏水滲出或漏 水痕跡，因該外牆與鄰房貼近無間隙，且位於地下室，研 判係依工程習慣在室內牆面表層塗刷防水塗料以防止水份 滲漏入室內。」，此有臺北市建築師公會102年4月11日 102鑑字第0749號鑑定報告書、臺北市建築師公會102年 11月14日102鑑字第2450號函在卷可稽（見本院卷第104 頁至第133頁、第226頁），僅能證明系爭房屋現有多處壁 癌白華之現象，但不足以證明系爭房屋於100年9月10日防 水工程完成後有漏水之情形。
⑶且按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當 事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時 及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於 經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全 盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書 據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年台上字 第2631號判決意旨參照）。經查，系爭租賃契約之公證人 即證人許琬瑜到庭結證稱：「（這份租約是兩造直接帶過 去，或是由公證人所提供？）是由我所提供的。（租約第 19條第2 款有規定甲方應負責將租賃物內壁癌及漏水修繕 完成，當時兩造有無另外提到修繕壁癌的時間？）那時候
沒有特別提到什麼時候修繕壁癌。（租約第19條第1款規 定100年8月2日到100年10月19日是裝潢期，是不是代表被 告應該在100 年10月19日前將壁癌修繕完成？）那時候沒 有這樣講。（為何租約第19條第2 款會有雙方約定甲方應 就壁癌跟漏水修繕完成的規定？）因為那時候租約大致談 好的時候，原告才提到說系爭房屋有壁癌跟漏水的問題， 希望被告可以進行修繕，被告則提出因為原告要進行裝潢 ，希望原告一併做壁癌跟漏水的處理，然後這部分的費用 由被告來支付，所以才會在租約上加上這個條款。…當初 這個條款是根據兩造的對話，我們整理後加註上去的。當 時…，租約已大致談好時，承租人才說『房子裡面有壁癌 跟漏水，是不是出租人可以處理一下？』，出租人就回答 說『你們不是要裝潢嗎？你們可以先派你們的工處理，費 用我們出租人願意負擔』。（出租人這樣說之後，承租人 的回應為何？）出租人這麼說之後，承租人就同意，後來 兩造就這個部分沒有就時間、方法等有其他的約定，就加 註了第19條第2款的約定…」等語（見本院卷第203頁及第 204 頁），審以系爭租約之文字係由證人許芳瑜所擬定並 經其公證，其就兩造訂約真意之證詞，自有相當高可信度 ，足以證明兩造訂立系爭租約第19條之真意，係約定由原 告依其拆除及裝潢工程之進度，於裝潢時一併請人修繕系 爭房屋內之漏水及壁癌，再由被告負擔支付漏水及壁癌部 分之修繕費用。
⑷而被告辯稱：原告於100 年10月間，在原有裝潢尚未完全 拆除且未進行垃圾清運時停止裝潢工程，因其個人因素， 要求提前終止租約，原告早已無意繼續承租系爭房屋，卻 於101年1月20日才以存證信函首次提及修繕壁癌之問題等 語，業經仲介兩造簽訂系爭租賃契約之證人陳韻如到庭結 證稱：「（是否可以說明仲介的過程。）當時是原告找我 ，請我說服我的房東即被告陳廷芳租她房子，那時候我才 知道系爭房屋跟我租賃的房子是同壹個房東，我只知道兩 造之間先前有談過只是談不攏，所以原告希望我可以出面 幫他說服被告陳廷芳。（兩造的租約無法繼續履行，證人 是否知道原因？）我知道的原因是因為原告要找人去幫她 當店長，去經營管理店面，但是一直都找不到適當的人選 ，這是最主要的原因。（證人方才所提的原因是何人跟你 說的？）是原告本人來跟我說的，也有找人來跟我談她不 租的過程。（證人是否知道原告還有沒有其他原因而不願 意租賃系爭房屋？）我知道的就是原告找不到適當的人當 店長。（原告是否有跟你提到她想要用什麼方式來終止系
爭租約？）原告本人沒有來跟我說，是找另外壹個先生來 跟我說的。（那位先生如何說？）因為房子已經敲敲打打 了，原告違約在先，有談到如果要跟房東終止租約，要再 找新的人來承接後續的租約。（那位先生是否有說是誰叫 他來找妳的嗎？）有，他說是原告叫他來的，因為我不認 識那個先生。（原告有無跟你抱怨說她所租賃的房子有沒 有什麼瑕疵？）她沒有跟我說那麼多，我只是跟原告說要 趕快跟房東談，畢竟是她違約在先的，租約是兩年，總是 要解決。（原告大約是什麼時候跟你提到說不想再租賃系 爭房屋？）時間我記不太清楚，是在房子敲打一半後，我 確定是在支票跳票之前我就知道原告不想租賃系爭房屋了 。…原告有帶設計師來我的花店找我兩次，跟我介紹說是 她的設計師，後來成立租約並已經開始施工後，她的設計 師出了意外死亡，原告也很傷心，所以施工的部分也停擺 在那裡。…（你方才提到原告沒有找到適當的人選來幫她 經營這家店，證人是否知道後來原告有無找到適當人選？ ）當時原告提供的名單有四、五十個人，我還有介紹命理 師朋友幫他篩選人選，命理師從名單中有篩選出壹個比較 適合的人選，但是後來原告跟那個人條件談不攏，…」等 語（見本院卷第199頁至第200頁），並有被告提出之100 年11月8 日崇光法律事務所律師函在卷可參（見本院卷第 55頁），苟如原告所述被告依約應於100 年10月19日前將 系爭房屋之漏水、壁癌修繕完成卻未完成修繕，原告何以 於100 年10月、11月間捨此催告修繕進而終止租約之權利 不為主張，反另商請被告同意終止系爭租約，此亦徵兩造 並未約定由被告自行安排工人修繕系爭房屋之漏水及壁癌 ，原告復未舉證證明其寄發101年1月20日存證信函前曾於 何時向被告提及壁癌或漏水之問題，堪認被告上述所辯為 可信。
⑸呈上所述，就系爭房屋漏水及壁癌部分，兩造於100年8月 2 日簽約時係約定由原告依其拆除及裝潢工程之進度，於 裝潢時一併請人修繕系爭房屋內之漏水及壁癌，再由被告 支付漏水及壁癌部分之修繕費用。且在兩造於100年8月2 日簽訂系爭租約後，確曾於100年9月間，由原告所介紹之 佑惠專業防水工程行、在原告之監督之下施作系爭房屋浴 室及深井防水工程，佑惠專業防水工程行並出具保固書承 諾自100年9月10日起保固1 年無條件修復漏水，且被告已 依兩造間上述約定支付該防水工程之工程款，足見被告已 於100年9月間負擔費用修繕漏水完成，被告並無違反修繕 義務。而系爭房屋壁癌白華部分，依兩造間之約定，亦應
係由原告依其拆除及裝潢工程之進度，由原告找人修繕系 爭房屋內之漏水及壁癌，再由被告支付壁癌部分之修繕費 用，但原告因個人因素停止裝潢，以致原告未依其裝潢之 進度一併請人修繕壁癌再由被告負擔修繕費用，自不能據 此即謂被告違反修繕義務。被告並無違反修繕義務之情形 ，原告以被告未履行修繕義務為由，於101年5月24日以系 爭催告終止律師函催告被告於3 日內修繕完成云云，自非 可取，是原告主張系爭租約於系爭催告終止律師函送達被 告3日後即101年5月29日終止云云，應屬無據。 3.況按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出 租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修 繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第 430條定有明文。且依兩造間系爭租約第16條第1款約定： 「有下列情形之一者，乙方（原告）得終止租約：房屋損 害而有修繕之必要時，其應由甲方（被告）負責修繕者， 經乙方（原告）定相當期間催告，仍未修繕完畢。」。本 件縱若原告主張：系爭房屋經被告修繕後，仍有漏水之情 形云云屬實，又縱若被告應自行僱工將漏水及壁癌修繕完 成，但依民法430條規定及系爭租約第16條第1款之約定， 原告仍應定相當期限催告被告修繕而未修繕，原告始得終 止租約。惟查：原告於101年1月20日寄發之存證信函係稱 ：「…101年元月20日下午2時餘與出租代理人吳美梨女士 將本人據承租人終止租約明確告知，即請民國101年2月5 日為限出面處理終止租賃契約…」等語（見本院卷第21頁 至第23頁），並非催告被告修繕系爭房屋之漏水及壁癌， 而係催告被告應於101年2月5日前處理終止租約相關事宜 ；又原告於101年2月7日寄發之存證信函係稱：「…經本 人於民國101年元月20日具郵局存證000268號通知，迄未 獲回音。職故，本人再以本信函通知，務期於文到叁日為 限出面處理…」等語（見本院卷第24頁），亦未明確催告 被告修繕，而係以上揭101年1月20日存證信函之通知為基 礎，再次通知被告處理終止租約事宜；另就原告101年2月 24日調解聲請狀觀之，其內容亦僅係原告聲請就解約返還 保證金、未到期租金票款、解約賠償金等為調解，亦無催 告或請求被告修繕（見本院卷第25頁至第30頁）。次查， 原告於101年5月24日雖以系爭催告終止函通知被告應於函 到3日內，將系爭房屋內之漏水及壁癌修繕完成，並賠償 已付租金及相關營業損失，期滿未修繕完成，期滿時租約 自動終止，不另通知等語（見本院卷第34頁至第36頁），
但被告於收受系爭催告終止律師函後，即於101年5月28日 以律師函復以：「原告無法明確指出何處仍有漏水，…， 如原告仍質疑有漏水及壁癌，兩造可另行約定時間，會同 佑惠專業防水工程行之負責人前往現場，由廠商鑑定何處 有漏水及壁癌。…」等語（見本院卷第56頁），則倘原告 有繼續承租使用系爭房屋之意願，自可與被告約定時間勘 查漏水及壁癌之現況，並進而達到修繕後繼續使用系爭房 屋之目的。而衡酌壁癌白華現象之肇因甚多，修繕工程之 施作須一段時間，且被告既已於100年8月2 日簽訂系爭租 約後將系爭房屋交付原告，原告以系爭催告終止律師函催 告被告3 日將漏水及壁癌修繕完成，顯無完成修繕之可能 ，原告催告之期間顯非相當，與民法430 條之規定，及系 爭租約第16條第1 款約定不符，應不生催告修繕及終止系 爭租約之效力。
4.綜上所述，被告並無違反修繕義務之情形，且原告於101 年5月24日催告被告於3日內修繕完成，其所定催告期間亦 不相當，與系爭租約第16條第1 款之約定不合，其終止不 合法，應不生於101年5月29日終止系爭租約之效力。 ㈡原告依民法第227條第1項之規定，請求被告賠償相當於租 約終止前已付租金之損害，並無理由：
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第 227條第1項定有明文。
2.然查，在兩造於100年8月2日簽訂系爭租約後，確曾於100 年9 月間，由原告所介紹之佑惠專業防水工程行、在原告 之監督之下施作系爭房屋浴室及深井防水工程，佑惠專業 防水工程行並自100年9月10日起保固1 年無條件修復漏水 ，該防水工程之工程款已由被告支付等情，已詳如前述， 足見被告確曾於100年9月間將系爭房屋漏水部分修繕完成 。至於系爭房屋之壁癌部分，因出租人即被告已於100年8 月2 日將系爭房屋交付原告，依兩造之約定，係由承租人 即原告於裝潢時一併修繕系爭房屋內之漏水及壁癌，再由 被告支付修繕費用，雖原告在未完成原有裝潢之全部拆除 工程前，即依己意停止其裝潢之進行，且未循前例找人修 繕壁癌再由被告負擔修繕費用，此自屬不可歸責於被告之 事由，並無給付不能或不完全給付之情形，足認本件與民 法第227條第1項、第226條第1項規定，均有未合。是原告 依民法第227條第1項之規定，請求被告陳廷芳賠償原告因 不能使用系爭房屋而受相當於租金之損害50萬元，及請求 被告曾錦春、吳永連、吳永吉連帶賠償原告因不能使用系
爭房屋而受相當於租金之損害50萬元，均屬無據。 ㈢原告依民法第179條之規定，請求被告返還其所述租約終 止後已付之租金，亦無理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條固有明文。惟查，原告於101年5 月間終止系爭 租約為不合法，不生終止系爭租約之效力，已如前述，則 被告在租賃關係存續中，受領原告所給付自101年5月29日 起至同年10月19日止之租金，應屬有法律上原因，足見本 件與民法第179 條之規定，已有未合。是原告依不當得利 請求權，請求被告陳廷芳返還自101年5月29日起至同年10 月19日止之租金35萬5000元，及請求被告曾錦春、吳永連 、吳永吉連帶返還自101年5月29日起至同年10月19日止之 租金35萬5000元，均屬無據，不應准許。 ㈣原告請求被告返還保證金，亦屬無據：
1.查兩造於系爭租約第5條約定：「乙方（原告）應於簽訂 本租約同時給付甲方（被告）新台幣壹拾伍萬元整之保證 金，以作為其履行本約義務之擔保。該保證金於乙方（原 告）在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋、將戶籍或營業登 記遷出，並扣除其所積欠之債務後，由甲方（被告）無息 退還之。」（見本院卷第13頁、第18頁）。但本件被告於 101年5月間終止系爭租約為不合法，不生租約終止效力， 業如前述；而兩造間系爭租約第2條約定之租賃期間，係 於102年10月19日屆滿，有系爭租約書在卷可稽（見本院 卷第13頁、第18頁），則依上開約定，原告自應遷讓交還 系爭租賃房屋並將戶籍或營業登記遷出，始得請求被告返 還保證金。
2.又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。再按民事訴訟 如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其 抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁 回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例可資參照 ）。本件原告於最後言詞辯論期日雖主張其已請託朋友將 系爭房屋鑰匙交還被告云云，但被告否認原告有將系爭房 屋及鑰匙返還被告，且查，系爭房屋前經原告向本院聲請 保全證據，本院於101年3月16日開庭調查時，原告自承系 爭房屋仍由其占有乙節，業經本院依職權調取上開聲請保 全證據卷宗核閱屬實（見本院101年度北聲字第1號卷宗第 34頁），足見原告於101年3月16日仍占有系爭房屋，原告
又未能明確主張其遷讓返還系爭房屋之日期，復未能舉證 證明以實其說，自難認原告有將系爭房屋或鑰匙返還被告 。原告既未於租期屆滿後將系爭房屋遷讓交還被告，且未 舉證證明已清償租賃期間積欠之債務，自不得請求出租人 返還押租金。是原告請求被告陳廷芳返還押租金15萬元， 及請求被告曾錦春、吳永連、吳永吉連帶返還押租金15萬 元，核與系爭租約第5條之約定不合，均屬無據。五、從而，原告依民法第227條第1項、第179 條之規定，及押租 金契約法律關係，請求被告陳廷芳給付原告共計100 萬5000 元，及請求被告曾錦春、吳永連、吳永吉連帶給付原告共計 100萬5000元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息，均為無理由，不應准許。六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附 麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 併予敘明。
八、結論：本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 羅富美
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
書記官 孫國慧