臺灣臺北地方法院民事簡易判決 101年度北簡字第16633號
原 告 怡和餐飲股份有限公司
法定代理人 張樑
訴訟代理人 黃貞季律師
黃建隆律師
上 一 人
複代理 人 王詩瑋律師
被 告 洪月碧
訴訟代理人 楊傳珍律師
上列當事人間請求返還押租金等事件,於民國102年11月12日言
詞辯論終結,判決如下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:原告為經營KFC車道餐廳,向被告承租坐落桃園 縣中壢市○○段000地號土地(下稱系爭411地號租賃土地) ,並約定由原告在系爭租賃土地上興建合於原告經營KFC車 道餐廳使用之租賃建物,原告乃於101年1月12日交付押租金 新臺幣(下同)66萬元予被告,被告旋於101年3月15日交付 租賃土地予原告。豈料,在被告交付租賃土地後,原告正準 備進場興建租賃建物之際,於同年5月間發現租賃土地411地 號之鄰地350地號土地竟遭人架設圍籬,只留一狹小通道口 供人通行,原告根本無法按原定計畫在租賃土地繼續施工興 建建物,原告立即通知被告,被告拒絕排除侵害,原告遂於 同年8月8日以存證信函催告被告於20日內排除租賃土地之使 用障礙,被告遲遲未能排除侵害,原告乃依系爭租約第12條 第1項之規定,於101年9月14日發函通知原告終止租約,被 告於101年9月15日收受該信函後租約即為終止。被告知悉原 告承租租賃土地係為興建車道餐廳以供經營之用,被告依民 法第423條規定,依法有交付得供原告經營車道餐廳使用之 土地,並於租賃期間保持其合於原告經營車道餐廳使用之義 務,然租賃土地之鄰地350地號土地遭架設圍籬後,不但阻 礙原告預定之得來速車道,甚至造成租賃土地除了該通道外 ,與道路完全無適宜之聯絡,被告依民法第423條規定,有 排除租賃物之使用妨礙,俾原告得依約使用租賃物之義務, 況依系爭租約第7條第7項規定,被告更有負責協助原告維持 租賃標的物四週道路與出入口之暢通,並應避免任何其他妨 礙原告進出使用之情事,被告違背民法第423條及系爭租約 第7條第7項之義務,致原告無法使用租賃土地,造成原告所
投資之巨額成本付諸流水,被告自應負債務不履行之損害賠 償責任。原告已依系爭租約第12條第1項規定,於101年9 月 14日以書面通知終止租約及返還押租金,但被告拒不返還押 租金,為此依系爭租約第5條第1項第5款規定,請求被告返 還押租金66萬元,及給付依臺灣銀行基本放款利率5.036%加 3%即年息8.036%計算之遲延利息,並給付以年息4.018%計算 之懲罰性違約金。另因被告違反民法第423條及系爭租約第7 條第7項之義務,而有不完全給付之債務不履行情形,被告 應依民法第227條第1項、第226條第1項、系爭租約第12條第 2項規定,賠償原告因此所受損害,包括已投資之設計、規 劃成本,含原告委請王勁台建築師事務所代為向主管機關申 請拆除執照之服務費10萬元、建築規劃設計監造服務費21萬 元、申請租賃建物之建築執照所支出規費2,043元、室內裝 修設計費318,150元,及原告受領租賃土地後擬進場施工而 委託訴外人圓相設計工程有限公司架設施工圍籬、大門之費 用52,500元等,共計709,993元等語。對被告之答辯陳述: 350地號土地登記謄本之地目欄雖載明為道,然地目之記載 與土地使用現況常有失實,據桃園縣政府所核發之350地號 土地之都市計畫使用分區證明書,350地號土地之使用分區 為住宅區,並非道路用地,故350地號土地為私人所有之住 宅區土地,系爭411地號建築基地與公路無適宜聯絡,被告 未與350地號協調通行權利,以致原告無法依約作為經營車 道餐廳使用,被告違反出租人提供合於約定使用、收益租賃 物之義務;否認原告與有過失,也否認被告有抵銷債權等語 。並聲明:㈠被告應給付原告66萬元,及自101年9月15日起 至清償日止,按年息8.036%計算之利息,並按年息4.018% 計算之違約金。㈡被告應給付原告709,993元,及自101年9 月15日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈢願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以:被告於101年3月15日前配合原告完成指界、並使 訴外人力麗家具公司自系爭土地上遷出,再由被告斥資拆除 原自有耗資700餘萬元興建之建物,點交予原告,使其得以 立即使用,同時協助原告辦理建照執照之申請,被告已依法 交付完竣,無違反民法第423條規定之情。原告疏未盡善良 管理人之注意義務以保管租賃土地及通行周圍土地之原狀, 致有他人忽於道路上施設圍籬,被告除依誠信原則、契約約 定之協助之責,代為協助究明施設者、並告知伊等應不得於 公眾通行道路上施設圍籬,同年7月6日原告之陳東輝經理亦 與被告達成共識約明共同合作排除該圍籬之侵害,詎料原告 驟爾悔約,於101年8月8日來函限期20日內排除之,被告為
息事寧人,除於8月12日提出排除侵害之假處分聲請外,亦 致函原告申明系爭租約第7條第7項約明應負排除之責者,實 為原告,被告不過為協助方。350地號道地上歷40載均乏供 住宅使用、或興築建物之事實,亦未割裂一筆土地以部分供 道地、部分供非道地使用,自62年以降,350地號道地與系 爭411地號租賃土地相鄰部分向僅有88平方公尺,其餘350地 號土地俱為道地、非供住宅使用,與其餘350地號道地緊鄰 之各筆建地,其上俱已合法興築建築物多年,且其建築線均 位於各該土地與350地號道地之分界線,350地號道地全部為 都市計畫圖所示人行道、PC水泥地、AC柏油路面。350地號 土地全部確供老中園路道路使用,已歷經40年。退步言,縱 認被告負全部排除侵害、並交付租賃標的物外土地予原告之 給付義務,租賃標的物外土地受侵害致未能給付或不能給付 予原告者,係因他人為圖詐取財物、施設圍籬故不拆除、且 拒不說明委託施設者所致,非屬可歸責於被告之事由,被告 自不負債務遲延等責,原告不得據以終止契約。再退一步言 ,原告限期20天履行所謂排除系爭土地以外之侵害以供其使 用收益之義務,顯係強使被告自立於司法機關民事庭並民事 執行處法官及執行人員之外,悖於法規,自行違法為之,或 強令司法機關於20日內裁判並執行完畢,有強人所不能之情 由,顯非相當,矧原告催告履行者,為改正不合租約所定事 項,非關系爭租約中被告所應負擔之任一義務,其催告亦不 生法律上之效力,不能終止契約,系爭租約仍存在。又本件 損害之發生或擴大,原告與有過失,果生有損賠請求權,請 予減免賠償金額。兩造簽訂系爭租約前,原告自100年6月間 起至101年1月20日系爭契約簽訂之日止,不斷責求被告提出 350地號地籍圖謄本、土地謄本、並前往現場會同建築師履 勘、調查、測試350地號土地公眾通行流量,及建築師憑以 繪定建築線獲主管機關核准,系爭租約簽訂後,原告仍出入 通行系爭350地號土地無礙。退萬步言,鈞院果認有違約金 給付之義務,請准免除。再退萬步言,本件原告受有原有建 築拆除費用、回復建築費用、前支付仲介費用、對原承租人 力麗家具公司終止租約支付之賠償金、被告迄今未能收取租 金1年多之損失、拆除鐵絲網圍籬之工程款等所受損失並所 失利益,原告應負損害賠償之責,被告依法行使抵銷權等語 ,資為抗辯。並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判 決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於101年1月12日簽訂不動產租賃契約,約定由被告將 其所有系爭坐落桃園縣中壢市○○段000地號面積908平方公 尺土地全部出租給原告,供原告經營KFC車道餐廳使用,由
原告在系爭租賃土地上依己意設計並興建合於其使用之建物 ,並約定租賃期間自101年3月15日起至116年3月14日止,自 101年3月15日起至同年9月14日止為無償營建工程期及裝潢 期,自101年9月15日起至106年9月14日止之月租金為22萬元 ,自106年9月15日起至109年9月14日止之月租金為233,200 元,自109年9月15日起至112年9月14日之月租金為247,192 元,自112年9月15日起至116年3月14日之月租金為262,024 元;原告於101年1月12日給付被告押租金66萬元;系爭411 地號土地上被告所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路000號建 物,原係於78年間建築完成,被告原出租力麗家具公司使用 ,被告於與原告簽訂系爭租約後,依約將上揭建物拆除,並 於101年3月15日將系爭411地號租賃土地騰空交付原告;原 告委請王勁台建築師事務所依原告之意思規劃設計在租賃土 地上興建地上2層建物1棟,被告配合原告依約用章擔任起造 名義人,於101年4月6日申請建造執照,經桃園縣政府審查 後於101年7月12日以府工建字第173006號函准予發給建造執 照等情,業據兩造陳述綦詳,並有不動產租賃契約書、公證 書、面額66萬元之支票等件附卷可稽(見本院卷第1宗第8至 21頁),且經本院調閱桃園縣政府桃縣建管執照字第318 號建造執照、桃縣建管使字第667號使用執照、(101)桃 縣府工建字第0000000000號建造執照全卷查閱屬實,堪信為 真實。
四、本件原告主張其已依系爭租約第12條第1項之約定於101年9 月14日發函通知原告終止租約,故系爭租約於同年9月15日 終止,而依系爭租約第5條第1項第5款約定,請求被告返還 押租金66萬元,及給付遲延利息、懲罰性違約金,暨依民法 第227條第1項、第226條第1項、系爭租約第12條第2項規定 ,請求被告賠償709,993元云云。被告則以上揭情詞置辯。 茲論述如下:
㈠本件與系爭租約第12條第1項之約定不符,原告主張其於101 年9月14日依系爭租約第12條第1項之約定發函通知原告終止 租約,應不生終止系爭租約之效力:
1.查兩造於系爭租約第12條第1項約定:「除本租約另有約定 外,甲方(被告)或乙方(原告)有任何違背本契約約定之 情事(包括但不限於違反本約第七條承諾及擔保或本約任何 條款),經他方以書面通知違約之一方,並訂合理期間要求 違約之一方改正而仍未改正者,他方得以書面終止本租約。 」,此有系爭不動產租賃契約書在卷可稽(見本院卷第16頁 )。
2.惟查,原告於101年1月12日與被告簽訂系爭不動產租賃契約
後,已依約將系爭411地號土地上原有出租力麗家具公司之 門牌號碼桃園縣中壢市○○路000號建物拆除,並於101 年3 月15日將系爭411地號租賃土地全部騰空交付原告之事實, 已如前述;依兩造提出之照片觀之(見本院卷第1宗第65至 66 頁、第2宗第40至42頁),被告所有系爭411地號土地前 如附圖所示350地號土地其中C部分面積88平方公尺向為空地 ,多年來為被告或其承租人力麗家具公司以之為通行或停車 等之用,且該350地號土地面積共801平方公尺、地目為道, 除在系爭411地號土地前方如附圖所示350-C部分88平方公 尺為空地並長期由411地號土地使用人出入通行等之用外, 350地號其中710平方公尺土地均為供公眾通行之道路,有土 地登記第二類謄本、桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖 在卷可稽(見本院卷第1宗第121至207頁、第236頁),而原 告於簽訂系爭租約前已審閱相關文件,及至現場勘查地形、 周邊環境、測試車流量(參見本院卷第1宗第248頁、第246 頁),應已知悉系爭411地號土地及相鄰之350地號土地長期 使用之實際情形,經審慎評估後始與原告簽訂長達15年之系 爭租約,並約定由被告將系爭411地號土地上之原有建物拆 除騰空交付系爭411地號土地予原告。本件被告既已依約拆 除系爭411地號土地上原有建物,騰空交付系爭411地號租賃 土地予原告,堪認出租人即被告已於101年3月15日以合於所 約定使用收益之租賃物即系爭411地號土地全部,交付承租 人即原告。
3.次查,被告依系爭租約,於101年3月15日將合於所約定使用 收益之系爭411地號土地交付原告後,雖訴外人彭誠宏、王 珍瑛、陳文旺曾於101年5月間以鐵絲網圍籬圍住如附圖350 地號C部分88平方公尺土地及中工段1795地號21平方公尺土 地(見本院卷第1宗第236頁),然此係彭誠宏等3人突發、 異於長期實際狀態之行為,實不可歸責於被告。彭誠宏等人 以鐵絲網圍籬圍住350地號C部分土地及中工段1795地號部分 國有土地之行為,對原告通行350地號C部分土地以使用系爭 411地號土地之便利性固有所影響,但原告仍非不能繼續通 行,因該鐵絲網圍籬上有如附圖所示H-I寬度為3公尺之出入 口鐵門,該出入口鐵門並無上鎖,與原告受領系爭土地後委 託圓相設計工程有限公司所架設之施工鐵皮圍籬上如附圖所 示F-G寬度為4公尺之出入口鐵門相較,兩者寬度差異不大, 已足以讓施工人員及載運機具、材料之貨車通行,則原告於 取得桃園縣政府於101年7月12日發給之建造執照後,自得繼 續通行350地號C部分土地並依其原訂計畫在系爭411地號租 賃土地上開始興建建物使用,應無原告所主張原告無法按原
訂計畫於租賃土地繼續施工興建建物之情形。
4.至原告主張:被告拒絕排除侵害,原告遂於同年8月8日以存 證信函催告被告於20日內排除租賃土地之使用障礙,被告遲 遲未能排除侵害,原告乃依系爭租約第12條第1項之規定, 於101年9月14日發函通知原告終止租約,租約於同年9月15 日終止云云,固據其引用被證3、被證5律師函為證,但就該 被證3即101年7月16日律師函記載「…本人乃依…與契約約 定『協助』…究明施設者為何人,…遂依約協助告知不許伊 或伊所稱之委託人(何人委託不明)於道路上放置物品…, 願共同合作排除圍籬侵害事宜,…」等語,及被證5即101年 9月6日律師函之內容觀之(見本院卷第1宗第67至68頁、第 74至75頁),被告雖對排除侵害所生之費用在上揭律師函中 主張應由原告負擔,但被告並未拒絕排除侵害。況彭誠宏、 王珍瑛、陳文旺於101年5月間以鐵絲網圍籬圍住350地號C部 分88平方公尺土地及中工段1795地號21平方公尺國有土地後 ,雖對原告通行350地號C部分土地以使用系爭411地號土地 之便利性固有所影響,但該鐵絲網圍籬所設之出入鐵門並未 上鎖,原告仍得繼續通行350地號C部分土地及在系爭411地 號土地上興建建物使用之情,已如前述,又查被告於知悉有 人以鐵絲網圍籬圍住350地號C部分土地之情形後,已積極查 明施設者為何人而與之溝通,並於溝通未果後,於101年7月 間撰寫書狀,於同年8月12日間向臺灣桃園地方法院聲請假 處分,經該院101年度裁全字第108號假處分事件受理在案, 經該院調查及到場履勘測量後,裁定准予假處分,被告乃即 以該101年度裁全字第108號裁定聲請執行,經該院102年度 司執全字第47號執行程序執行在案,於102年3月29日執行拆 除上揭350地號C部分及中工段1795地號土地上之鐵絲網圍籬 ,王珍瑛、陳文旺之代理人李家銘並於當日將已拆卸之鐵絲 網全部搬離等情,有民事假處分聲請狀、統一發票、臺灣桃 園地方法院洽請警察人員協助辦理強制執行事件旅費收據, 及王珍瑛、陳文旺代理人李家銘書立之搬離證明書在卷可考 (見本院卷第1宗第69至72頁、第243至245頁),堪認被告 已依系爭租約第7條第7項之約定,積極協助原告維持系爭 411 地號租賃土地四週道路與出入口之暢通,並無違反系爭 租約第7條第7項及系爭租約其他約定之情形。且被告已於 101年8 月12日向法院聲請假處分,積極處理維護系爭411地 號租賃土地前之350地號土地無鐵絲網圍籬、且原先長期由 系爭411 地號土地使用人供通行或停車之用的原狀,則原告 於101年8月8日以存證信函催告20日內排除障礙,及於101年 8月29日以存證信函請被告速排除障礙,其所訂期間顯難認
屬合理期間。
5.呈上所述,本件與系爭租約第12條第1項約定之要件不符, 原告主張其於101年9月14日依系爭租約第12條第1項之約定 發函通知原告終止租約云云,洵非可取,其上揭終止為不合 法,應不生終止租約之效力。
㈡原告依系爭租約第5條第1項第5款約定,請求被告返還押租 金66萬元,及給付遲延利息、懲罰性違約金,並無理由: 1.查兩造於系爭租約第5條第1項第5款固約定:「…於租賃期 間屆滿或本租約解除、終止時,甲方(被告)應於乙方(原 告)依當時現況遷讓返還租賃標的物同時將所持有之押租金 無息連帶返還乙方。惟乙方如有應付而未付之款項,如租金 等,甲方得就押租金逕行抵扣後,將餘款連帶返還乙方。甲 方連帶返還前述押租金如有遲延,每逾一日,應依當時臺灣 銀行基本放款利率上限加百分之三計算遲延利息,並以遲延 利息之百分之五十作為懲罰性違約金支付乙方。」(見本院 卷第1宗第11頁)。
2.但查,原告主張其於101年9月14日依系爭租約第12條第1項 之約定發函通知原告終止租約云云,與系爭租約第12條第1 項之約定不合,則被告雖於同年9月15日收受該函,但不生 終止租約之效力,已詳如前述。系爭租約既未終止,則原告 依系爭租約第5條第1項第5款約定請求被告返還押租金66萬 元,及給付遲延返還押租金之遲延利息、懲罰性違約金,洵 屬無據。
㈢原告依民法第227條第1項、第226條第1項、系爭租約第12條 第2項,請求被告賠償709,993元,亦無理由: 1.按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利;因可歸責於 債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害,民 法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。又查兩造於 系爭租約第12條第2項約定:「除本租賃契約另有約定外, 如因可歸責於一方之事由致本契約終止、解除、無效或被撤 銷或致對方遭受任何損害(包括但不限於興建、裝潢費用、 營業損失等)者,該可歸責之一方應賠償他方因此所受之損 害」。
2.惟查,出租人即被告已於101年3月15日以合於所約定使用收 益之租賃物即系爭411地號土地全部,騰空交付承租人即原 告,並無給付不能或不完全給付之情形。雖系爭411地號租 賃土地交付後,王珍瑛、陳文旺等人曾以鐵絲網圍籬圍住 350地號C部分88平方公尺土地及中工段1795地號21平方公尺 國有土地,但此係不可歸責於被告之事由,且350地號C部
分土地遭鐵絲網圍籬圍住期間內,原告應仍可繼續通行350 地號C部分土地並依其原訂計畫在系爭411地號租賃土地上開 始興建建物使用,被告又已於101年8月12日積極向臺灣桃園 地方法院聲請假處分,經裁定准予假處分後,又積極聲請執 行假處分裁定,已拆除並搬離350地號C部分及中工段1795地 號土地上之鐵絲網圍籬等情,均已詳如前述,足認本件與民 法第227條第1項、第226條第1項之規定,及系爭租約第12條 第2項之約定,均有未合,是原告依民法第227條第1項、第 226條第1項、系爭租約第12條第2項,請求被告賠償709,993 元,亦非有據。
五、從而,原告依系爭租約第5條第1項第5款約定,請求被告給 付66萬元,及自101年9月15日起至清償日止按年息8.036% 計算之利息,並按年息4.018%計算之違約金,暨依民法第 227條第1項、第226條第1項、系爭租約第12條第2項,請求 被告給付709,993元,及自101年9月15日起至清償日止按年 息5%計算之利息,均為無理由,不應准許。
六、原告之訴既經駁回,其假執行之聲請,因訴之駁回已失所附 麗,應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確,兩造其餘主張、陳述並所提證 據,經審酌後,認均與本件之結論無礙,爰不再一一論述, 併予敘明。
八、結論:本件原告之訴,為無理由,依民事訴訟法第78條,判 決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 羅富美
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本庭(臺北市○○○路0段000巷0號)提出上訴狀(須按他造當事人之人數附繕本)。中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
書記官 孫國慧
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