臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
102年度中小字第1265號
原 告 純箴社區管理委員會
法定代理人 陳玫姿
訴訟代理人 葉一鈞
被 告 田百玉即田白玉
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102年10月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆萬壹仟肆佰玖拾元，及自民國101年12月21日起至清償日止，按年息百分之十計算之滯納金。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆萬壹仟肆佰玖拾元為原告供擔保後，則得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
按當事人之法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定 代理人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟人，於得為承 受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條分 別定有明文。本件原告之法定代理人原為王藝真，於訴訟進 行中已變更為陳玫姿，陳玫姿於民國102年7月15日具狀聲明 承受訴訟，核與前開規定相符，應予准許。
乙、實體事項：
一、原告主張：被告為門牌號碼臺中市西屯區市○○○路00號建 物之所有人，係純箴社區公寓大廈（下稱系爭社區）之區分 所有權人，依系爭社區住戶規約第15條之規定，應依區分所 有權人會議決議之規定繳交管理費，倘未如期繳納管理費， 則依97年5月17日原告社區97年度第1次臨時區分所有權人會 議紀錄：「陸、議題討論有關管理費繳交方式研擬決議㈡ 繳費期限以收繳當月5日至20日止為繳交管理費期限（逾期 一日需罰滯納金500元，以此類推）」。按系爭社區管理費 之徵收方式100年12月10日曾決議改按區分所有權比例(坪數 )計算，依預計支出上限新臺幣（下同）90,000元，按每戶 持分，換算應分擔之管理費，查系爭社區共10戶，總坪數 3,366.78，被告建物坪數258.68，經計算後被告每月應支付 管理費6,915元（計算式：90,000元258.68/3,366.78＝6, 915元，元以下四捨五入），惟被告尚未繳納自101年7月1日 起至101年12月31日止之管理費計41,490元（計算式：6,915 元6＝41,490元），依上揭97年5月17日會議決議，被告應
給付自101年7月21日起至清償日止每日加計500元之滯納金 。為此爰依公寓大廈管理條例及住戶規約之法律關係，提起 本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告41,490元；被告自 101年7月21日起每日加計滯納金500元至清償日止。二、被告則以：
(一)伊為系爭社區之第4屆主任委員，並於100年5月28日當選第5 屆主任委員，因該次區分所有權人會議中決議變更管理費收 取方式，當時系爭社區共10位住戶均有到場，有6票贊成伊 區分所有權比例徵收，伊以為已決議通過，惟事後因有住戶 反應而向臺中市政府函詢結果，該提案因未達三分之二出席 、四分之三同意之門檻而未決議通過，有8住戶遂脅迫伊不 得依照新決議之管理費收費方式來收費，後來更不讓伊當主 委，曾向鈞院提起當選無效訴訟，後經鈞院駁回。嗣其他住 戶於100年10月1日召開100年度臨時區分所有權人會議，由 訴外人李建和召集改選委員3名，惟該次會議僅伊有召集權 ，但伊不欲再爭執，故於100年10月20日辭職移交卸任，然 財務委員未依規定移交財務及基金，伊向新任管委會及主任 委員請求閱覽100年7月至101年1月之社區財報，均不被允許 。而100年12月10日區分所有權人會議竟以臨時動議方式追 認100年7月1日至100年10月20日由違法組成之自救會作成之 所有決議及執行事項，應屬違法。當時該8住戶拒絕繳納100 年7月至12月份之管理費共計418,164元，僅有伊與另一住戶 即訴外人吳坤墀有交該期管理費，伊於100年8月30日匯款51 ,000元，且亦有繳交101年1月至6月份之管理費41,490元， 嗣新主委接手後始發現該8住戶擅自決議，均未繳交100年7 月至12月份之管理費，故伊較其他住戶已多繳51,000元之管 理費，然原告不願退還亦不願自伊所應繳之管理費中扣除， 故伊主張其對原告之51,000元債權與本件原告請求抵銷，其 中41,490元用以抵付101年7月至12月管理費，其餘9,510元 則繳納102年1月至6月管理費，又伊於訴訟程序中另匯款319 80、41490元至原告帳戶繳納102年1月至12月、102年7月至 12月之管理費，伊並無積欠原告任何管理費。(二)又社區繳交管理費是以6個月為作為1期，其縱未繳納101年7 月至12月之管理費亦僅1期未繳，未積欠管理費逾2期，原告 請求無理由。
(三)滯納金之罰則並未載明於規約，依公寓大廈管理條例第23條 第2項第4款之規定，應認不生效力；又原告管委會從未對遲 繳者收取，僅對伊訴請給付滯納金，不符合公平原則；且縱 須繳納滯納金，以1日500元計算，1個月即須給付30,000元 ，較每月應給付管理費8,500元高出3倍之多，顯有過高，宜
予酌減等語資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回；如受不利判 決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張被告為系爭社區區分所有權人，依規約應有繳納管 理費之義務，被告未繳納101年7至12月之管理費41,490元乙 情，經原告定相當期間催告仍不給付一節，業經原告提出系 爭社區規約、96年6月30日區分所有權人第1次會議紀錄、97 年5月17日97年度第1次臨時區分所有權人會議紀錄、管理費 分攤明細表、建物登記第二類謄本共10份、存證信函及回執 各6份等件為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。(二)原告得請求被告給付積欠之101年7至12月之管理費： 按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 。查被告積欠101年7至12月之管理費，經原告定期催告仍未 繳納，以如上述，本院斟酌被告所積欠者為半年之管理費， 已達相當金額，是原告起訴請求被告給付積欠之101年7至12 月之管理費，即屬有據。被告抗辯其未繳管理費未逾2期故 原告不得請求云云，顯非可採。
(三)被告每月應繳納之管理費金額為6,915元： ⒈原告主張依系爭社區100年12月10日第5屆第2次區分所有權 人會議決議，管理費依各戶區分所有權比例徵收，被告專有 部分總面積為182.91平方公尺，附屬建物面積16.59平方公 尺，社區共有部分共923.31平方公尺，被告權利範圍為64 1/10000，社區每月預期收入為9萬元，被告依持有比例應分 擔之管理費為每月6,915元等情，業據提出純箴社區100年12 月10日第5屆第2次區分所有權人會議紀錄（含簽到表）、被 告建物登記第二類謄本為證(參本院卷第88至91、185、40頁 )。觀諸上開會議紀錄記載：「應到10戶，實到10戶」、「 參、臨時動議（二）追認純箴社區自助自救會自100年7月1 日至100年10月20日之所有決議及執行事項…2.管理費徵收 方式：…自100/07/01起，按區分所有權比例（坪數）徵收 ，各戶詳細的管理費金額，請見附件（1）（附件1為純箴社 區管理費分攤明細表，其上所載被告每月應分攤之管理費為 6915元）…決議：8票通過追認」，可見該會議決議符合公 寓大廈管理條例第31條所定出席人數3/4以上及其區分所有 比例占出席人數區分所有權3/4以上之要件，是原告主張被 告每月應繳納之管理費金額為6,915元，即屬有據。 ⒉至於被告抗辯100年12月10日第5屆第2次區分所有權人決議
以臨時動議方式變更管理費徵收方式違法云云，惟然被告前 曾向本院對原告提起民事訴訟，請求確認系爭社區100年12 月10日第5屆第2次區分所有權人會議決議中參、臨時動議( 二)：「追認純箴社區自助自救會自100年7月1日至100年10 月20日之所有決議及執行事項1.推選自救會委員，並選舉張 罌亓當選主任委員、盧金盾當選監察委員、胡秀美當選財務 委員。2.管理費徵收方式所表決自民國100年7月1日起按區 分所有權比例(坪數)徵收。3.協調社區訴訟爭端所決議內容 。4.聘請保全公司所決議於100年8月16日聘請威廉赫登保全 公司進駐，每月費用新台幣捌萬貳仟元整等決議」決議無效 。嗣經本院以101年度訴字第1594號審理後，判決被告請求 確認該次會議無效部分為無理由，而駁回被告此部分之訴在 案，有該民事判決附卷可稽，被告自不得再於本件中主張上 開決議無效。
(四)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。被告抗辯系爭社區8位住 戶曾擅自決議毋庸繳交100年7月至12月份管理費，故伊較其 他住戶已多繳51,000元之管理費，而欲與本案原告請求加以 抵銷云云，遭原告所否認，即應由被告負舉證證明之責。經 查，原告提出系爭社區自96年6月30日起至102年3月2日所有 區分所有權人會議紀錄及簽到表(參本院卷第66至96、177至 188頁)，均未有如被告所言決議毋庸繳交100年7月至12月份 之管理費之決議，亦核與證人胡秀美亦於本院審理時證述： 「(問：原告述區是否曾經決議100年7月到12月管理費不用 繳交？)沒有這個決議，我們都要繳，我今日有攜帶本子來( 庭呈存摺)。(問：證人是否已繳交100年7月到12月份管理費 ？)我已經繳了，就如同我存摺上面列出來的42228元。(問 ：證人所庭呈的華泰商業銀行戶名胡秀美的存摺，為何包括 盧金盾、陳玫姿、胡秀美、李建和、許貴程、張罌亓等住戶 匯款資料？)上開住戶是為了繳交100年7月到12月份的管理 費。還有另外一個任叫王藝真、張罌亓是一起交票的，我的 上開戶頭有代收，存摺記載交後，總金額為94278元。(問： 為何住戶要交給管委會的管理費會匯到你的戶頭？)因為我 沒有住那邊，當時被告把管理公司及守衛都趕走了，被告沒 有交接管委會給下一任，銀行存摺在被告持有，我們社區有 很多只有太太及小孩在社區，先生在大陸工作，因為擔心安 危，所以我們就成立一個自救會，大家推薦我擔任臨時財委 ，所以把錢匯到我戶頭，由我暫時收取支付，之後我就陸陸 續續支付社區的費用。(問：所以上開住戶匯到證人戶頭的 錢，都是交到管理會去支出使用？)我後來有將上開住戶匯
進來的錢，扣掉支付社區費用剩餘的錢，再匯給原告社區管 委會主委張罌亓，就是存摺上面所顯示100年12月8日這筆金 額為36158元的匯款。」等語相符(參本院卷第248、249頁) ，並有證人提出之華泰商業銀行存摺影本在卷可稽(參本院 卷第253至256頁)，顯見系爭社區未曾有毋庸繳交100年7月 至12月管理費之決議。此外被告復未舉證證明以實其說，是 其所辯，洵非可採。
(五)原告請求被告自101年12月21日起至清償日止，按日給付滯 納金23元，為有理由：
⒈按規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項 ，非經載明於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式 ，公寓大廈管理條例第23條第2項第4款定有明文。次按管理 費繳交義務人為本社區所有權人；管理費係為因應本社區管 理維護所須之付之費用，包括清潔維護、管理人員費用、公 共設施保養及行政雜支等，其收費流程、收費辦法及未依規 定繳納管理費之罰責，由訂定之【管理經費收支辦法】規範 之，系爭規約第16前段、15條約有明文。據此，可知系爭社 區規約明定將管理費收繳及處罰規定授權制定「管理經費收 支辦法」，原告雖未訂定「管理經費收支辦法」之單行規範 ，而係由區分所有權人會議加以決議，惟因公寓大廈區分所 有權人會議，係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關 係事項所召開，其決議之性質係多數區分所有權人平行意思 表示趨於一致之行為而應發生一定私法上之效力，故縱使原 告社區未訂立「管理經費收支辦法」之單行規範，然系爭社 區區分所有權人會議各個關於管理費收繳及處罰規定均屬實 質意涵之「管理經費收支辦法」，結合系爭規約第15條及系 爭社區97年5月17日97年度第1次臨時區分所有權人會議即可 知悉，系爭社區關於管理費未繳納應按日給付滯納金，從而 應認系爭社區將未按規定繳納管理費者之處理方式已載明於 系爭社區規約，故原告請求被告按日給付滯納金，有理由。 至於被告抗辯滯納金之罰則並未載明於規約，依公寓大廈管 理條例第23條第2項第4款之規定，不生效力云云，委無足採 。
⒉按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法 第250條第1項定有明文，是違約金契約係在確保債務之履行 ，如債務履行，債務人即可免給付義務，而約定之違約金額 過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條亦有明文 。查依原告提出系爭社區97年5月17日97年度第1次臨時區分 所有權人會議紀錄，其上所載有關管理費繳交方式，半年收 取一次管理費，繳費期限以收繳當月5日至20日止為繳交管
理費期限，逾期一日則需罰滯納金500元等語觀之，所謂逾 期繳納之滯納金顯係依違約之日數而與日俱增，並非預定一 定之賠償總額，應屬懲罰住戶違反給付管理費義務之違約金 性質。本院審酌社區住戶繳付管理費目的僅是為便利管理委 員會修繕、管理及維護社區共用部分或約定共用部分支出之 用，多數社區對於遲繳管理費者多僅約定按年息10％計算遲 延利息，而本件被告每月管理費為6,915元，如依原告主張 每日滯納金500元加以計算，相當於年息之220%【計算式： 500×365÷(6915×12)＝2.20，元以下四捨五入，以下均同 】，依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受 損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利 益為衡量標準，該滯納金約定實屬過高，應予核減為按年息 10％計算較為合理。再者，關於管理費繳費期限記載為為「 收繳當月5日至20日」，語意並非明確，原告既未能證明兩 造約定101年7月至12月管理費應於101年7月20日前繳付，即 應合理解釋該期管理費至遲應於101年12月20日繳納，被告 未按時繳納管理費，原告請求被告應自101年12月21日起按 年息10%繳納滯納金，則有理由。
(六)從而，原告依據依公寓大廈管理條例及住戶規約之法律關係 ，請求被告給付管理費41,490元，及自101年12月21日起至 清償日止，按年息10%計算之滯納金，為有理由，應予准許 ；逾此範圍請求，則無依據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。又被告聲請再開言詞 辯論及請求原告提出管理費收取函文及繳費收據等，經本院 審酌認無必要，附此敘明。
五、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決， 依民事訴訟第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行 。另依被告聲請，爰審酌適當金額由被告預供擔保後，得免 為假執行之宣告。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 12 月 20 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林佳瑩
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 12 月 20 日
書記官