臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 102年度羅簡更字第2號
原 告 家樂福企業有限公司
法定代理人 李建豪
訴訟代理人 廖鈺承
被 告 游和子
訴訟代理人 邱念華
上列當事人間給付報酬事件，本院於中華民國102年12月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰壹拾叁元由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法 第262條第1項前段定有明文。查原告於民國102年5月3日起 訴請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）23萬7千元。㈡ 代為收受定金之責任，日後若買受人提告，由被告承擔。嗣 於102年11月25日本院言詞辯論時當庭撤回上開㈡部分，核 與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠被告於102年3月5日與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱 系爭委託銷售契約），委託原告自102年3月5日起至102年9 月4日止，銷售被告所有坐落宜蘭縣羅東鎮○○段00地號土 地暨其上同段221建號即門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路00弄 00號房屋（下稱系爭土地及房屋），並於系爭委託銷售契約 第2條約定：「甲方（即被告）願意出售之土地、建築改良 物，總價格新台幣參佰伍拾萬元整（委託價不包含甲方應負 擔土地增值稅及仲介費）。」，即兩造約定委託銷售價額為 扣除土地增值稅及仲介費後，被告須實際取得價金350萬元 ；另於第6條第1項、第3項約定：「甲方同意乙方（即原告 ）可為買賣雙方之代理人。」、「買方出價達於委託價額時 ，甲方同意乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。 」；第8條第3項第3款約定：「乙方收受定金後，因可歸責 於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產 買賣契約書時，視為乙方已完成居間仲介之義務，除給付委 託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百 分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。」等語。 嗣於102年3月25日訴外人黃釋嫻向原告表示願以395萬元購 買系爭土地及房屋，並提出票據號碼AY0000000號、發票日1
02年5月31日、面額10萬元之支票1紙（下稱系爭支票）作為 定金，而該購買價額扣除土地增值稅27萬5千元、仲介費15 萬8千元後，尚餘351萬7千元（計算式：3,950,000－275,00 0－158,000＝3,517,000），已達被告委託銷售價額，原告 遂依系爭委託銷售契約第6條第1項、第3項約定代被告收受 上開定金，並由原告之營業員潘岡徹於同日以電話通知被告 ，詎被告竟以其配偶開刀心情不佳一再拖延，拒不依約與訴 外人黃釋嫻簽立不動產買賣契約書，是依系爭委託銷售契約 第8條第3項第3款約定，被告自應給付原告23萬7千元（計算 式：3,950,000×6%＝237,000），為此，爰依系爭委託銷售 契約之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告23 萬7千元。
㈡對被告抗辯之陳述：
系爭土地增值稅稅率之計算分為自用住宅用地稅率27萬5千 元、一般用地稅率930,971元，兩造於訂立系爭委託銷售契 約後，而訴外人即被告之女邱薇曾向主管稽徵機關查詢系爭 土地確定適用自用住宅用地稅率，並告知原告，此業經證人 潘岡徹於本院言詞辯論時證述明確，復有訴外人邱薇傳真之 土地登記第二類謄本、錄音譯文可資證明，足見兩造確有約 定適用自用住宅用地稅率，故訴外人黃釋嫻所提之購買價額 已符合被告委託出售價額，被告所辯顯非可採。二、被告則以：兩造固有簽訂系爭委託銷售契約，然兩造並未約 定系爭土地增值稅之稅率適用自用住宅用地稅率，因此，訴 外人黃釋嫻所提購買價額395萬元扣除一般用地稅率930,971 元、仲介費15萬8千元後，僅餘2,861,029元，並未達被告所 要求須取得價金350萬元之條件，故被告係因不可歸責於己 之事由，而未與訴外人黃釋嫻簽立不動產買賣契約書，原告 自不得依系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定請求被告 給付23萬7千元等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。三、本件原告主張被告於102年3月5日與原告簽訂系爭委託銷售 契約，委託原告自102年3月5日起至102年9月4日止，銷售被 告所有之系爭土地及房屋，委託銷售價額為扣除土地增值稅 及仲介費後，被告須實際取得價金350萬元，並為上開約定 ，而系爭土地徵值稅稅率之計算分為自用住宅用地稅率27萬 5千元、一般用地稅率930,971元，嗣於102年3月25日訴外人 黃釋嫻向原告表示願以395萬元購買系爭不動產，並交付系 爭支票予原告，惟被告迄今均未與訴外人黃釋嫻簽立不動產 買賣契約書之事實，業據其提出專任委託銷售契約書、不動 產買賣意願書、土地及建物資料、財政部稅務入口網線上稅 務試算-土地增值稅試算資料等件為證（見本院102年度羅簡
字第119號卷第8頁至第16頁、第18頁至第19頁），且為被告 所不爭執，堪認原告此部分主張，係屬真實。是本件兩造間 有爭執應予以審究者在於：㈠系爭委託銷售契約第2條所約 定之「土地增值稅」究係指「自用住宅用地稅率」、抑或「 一般用地稅率」？㈡原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第 3 款約定，請求被告給付服務報酬23萬7千元，有無理由？四、本院茲就上開爭執事項審究如下：
㈠爭點一：系爭委託銷售契約第2條所約定之「土地增值稅」 究係指「自用住宅用地稅率」、抑或「一般用地稅率」？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。 ⒉經查：
⑴原告主張兩造有約定系爭委託銷售契約第2條所載「土地增 值稅」係指「自用住宅用地稅率」之事實，既為被告所否認 ，則依上開法條規定及判例要旨，原告自應先就此有利於己 之事實，負舉證責任。
⑵而原告固提出專任委託銷售契約書、訴外人邱薇所傳真之土 地登記第二類謄本、錄音譯文各1份，並舉證人潘岡徹為證 。然查：
①證人潘岡徹於102年12月9日本院言詞辯論時雖證述：「（問 ：〈提示本院102年度羅簡字第178號卷第8頁〉此份契約第2 條所載總價350萬元是否有包含土地增值稅及仲介費？）無 。（問：該條所載：『委託價不包含甲方應負擔土地增值稅 』，土地增值稅所指為何？）自用住宅增值稅，訂約當時被 告游和子、…邱薇有提及此事，由…邱薇代被告游和子查詢 本件是否能適用自用住宅增值稅，訂約後原告每日都有與… 邱薇聯繫，…邱薇查詢後有於簽約1星期後傳真1張資料給原 告，表示系爭土地可適用無誤。〈提出傳真資料1份〉其上 文字均非我書寫，原告亦未增減過。（問：依你所述如何確 定原告家樂福公司與被告游和子簽訂不動產委託銷售專任契 約書時，第2條所載土地增值稅既係約定自用住宅增值稅， 而非一般增值稅？）當時僅有口頭約定，被告游和子表示如 果可以適用的話，就適用自用住宅增值稅，不能的話就適用 一般增值稅。如不能適用自用住宅增值稅，原告家樂福公司 就會提高系爭房屋出售價額，因350萬元為被告游和子實拿 之價額。（問：〈提示潘岡徹與被告邱薇譯文並告以要旨〉
譯文中所載被告邱薇與你通話內容，是否正確？）正確。通 話時間於被告邱薇傳真前開資料之前，約前1、2天左右。（ 問：被告游和子有無爭執過系爭不動產買賣係要適用一般增 值稅或自用住宅增值稅？）無，因我與被告游和子有共識要 適用自用住宅增值稅。」等語（見本院卷第26頁至第27頁、 第31頁）。
②惟觀諸系爭委託銷售契約第2條僅記載：「甲方願意出售之 土地、建築改良物，總價格新台幣參佰伍拾萬元整（委託價 不包含甲方應負擔土地增值稅及仲介費）。」等語（見本院 102年度羅簡字第119號卷第8頁），其上就「土地增值稅」 並未載明即係適用「自用住宅用地稅率」，而原告既為專業 之居間人，且依土地稅法第34條第1項、第3項規定土地所有 權人，依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅者，以1次為限 ，則被告出售系爭土地是否適用「自用住宅用地稅率」攸關 被告權益甚鉅，且須被告配合檢具相關文件向主管稽徵機關 申報，自應得被告同意；再者，被告委託原告銷售總價係扣 除土地增值稅及仲介費後，必須實際取得價金350萬元，參 以證人潘岡徹前述系爭土地倘適用「一般用地稅率」，原告 必須提高買價等語，顯見系爭土地適用何稅率實不影響被告 可取得之價金350萬元，主要應係影響原告居間銷售系爭土 地及房屋之難易度，則被告出售系爭土地是否適用「自用住 宅地稅率」亦攸關原告權益甚鉅，是兩造倘於訂立系爭委託 銷售契約時已達成土地增值稅應適用「自用住宅用地稅率」 之合意，衡情兩造當會於該條文中載明以杜爭議，惟其上並 未有此記載。參以證人潘岡徹前述原告係於訂約後，經訴外 人邱薇查詢始確定被告出售系爭土地可適用「自用住宅用地 稅率」，顯見兩造於訂約時尚不確定此一事項，則證人潘岡 徹前述兩造於訂約時已有適用「自用住宅用地稅率」之合意 乙節，自非可採。
③復觀諸原告所提證人潘岡徹與訴外人邱薇之錄音譯文內容， 係證人潘岡徹詢問訴外人邱薇有無查詢「自用住宅用地稅率 」及金額之對話內容，其中對話固有：「潘岡徹：一般的是 九十幾，那如果是自用的話是二十七萬，差很多啊。」、「 邱薇：對對對，對啊。」、「潘岡徹：啊到時候增值稅你們 還是要自己負擔啊，不可能叫買方幫你們付這個錢吧！」、 「邱薇：我知道我知道，沒關係我在查啦。因為我忘記帶我 媽身分證。」等語（見本院102年度羅簡更字第2號卷第19頁 ），惟上開對話內容並非原告與被告之對話內容，訴外人邱 薇亦非系爭委託銷售契約之當事人，已難認其等對話內容效 力及於被告，且綜觀上開對話內容及其餘譯文內容亦未有被
告同意適用「自用住宅用地稅率」之字語，實難據此認定兩 造於訂約後已有適用「自用住宅用地稅率」之合意。 ④再觀諸訴外人邱薇所傳真之土地登記第二類謄本，其上以手 寫記載：「游媽媽的資料（邱小組）應該沒變…一般930,92 4 、自用274,992」等語（見本院102年度羅簡字第119號卷 第17頁），其係將「自用住宅用地稅率」、「一般用地稅率 」之金額分別臚列於上，倘兩造以有前述合意，顯無再載明 「一般用地稅率」金額之必要，且由該記載內容亦無法推論 兩造有前述合意適用「自用住宅用地稅率」之事實，故尚難 據此認定兩造於訂約後已有適用「自用住宅用地稅率」之合 意。
⑤此外，原告復未提出其他積極證據以證明兩造有前述合意適 用「自用住宅用地稅率」之事實，故由原告所提上開證據， 尚不足以證明兩造有約定系爭委託銷售契約第2條所載「土 地增值稅」係指「自用住宅用地稅率」之事實，原告此部分 主張，自非可採。
㈡爭點二：原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定， 請求被告給付服務報酬23萬7千元，有無理由？ ⒈按系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定：「乙方收受定 金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之 客戶簽立不動產買賣契約書時，視為乙方已完成居間仲介之 義務，除給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支 付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予 乙方。」。
⒉查承前述，原告並未能舉證證明被告同意出售系爭土地適用 「自用住宅用地稅率」之事實，則原告據此計算訴外人黃釋 嫻所提出之購買價額，於扣除土地增值稅、仲介費後，尚餘 351萬7千元，已達被告委託銷售價額乙節，自非有據；而訴 外人黃釋嫻所提出之購買價格395萬元，倘扣除系爭土地增 值稅「一般用地稅率」930,971元、仲介費15萬8千元後，僅 餘2,861,029元，並未達被告委託銷售價額必須實際取得價 金350萬元之要求，被告因此拒絕與訴外人黃釋嫻簽立不動 產買賣契約書，顯非屬可歸責於被告之事由所致，故原告依 系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定請求被告給付服務 報酬23萬7千元，顯無理由。
㈢綜上所述，依原告所舉上開證據，尚不足以證明被告同意出 售系爭土地適用「自用住宅用地稅率」，而訴外人黃釋嫻所 提出之購買價格，於扣除系爭土地增值稅「一般用地稅率」 、仲介費後，既未達被告委託銷售價額，則被告未履行簽立 不動產買賣契約書，自非屬不可歸責於被告之事由。從而，
原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定，訴請被告 給付服務報酬23萬7千元，為無理由，應予駁回。而其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為2,813元（即第一審裁判費2,540元、 證人潘岡徹旅費273元），依民事訴訟法第78條規定，由敗 訴之原告負擔。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
書記官 陳靜宜
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