臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 102年度羅簡字第178號
原 告 黃釋嫻
被 告 游和子
邱薇
上二人共同
訴訟代理人 邱念華
上列當事人間給付違約金等事件，本院於中華民國102年12月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟零貳拾叁元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件原告於民國102年9月10日起訴請求：被告應給付原告新 臺幣（下同）35萬元；嗣於102年10月21日本院言詞辯論時 當庭更正應受判決事項之聲明為：被告應連帶給付原告35萬 元，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告游和子為被告邱薇之母親，緣被告游和子於 102年3月5日與訴外人家樂福企業有限公司（下稱家樂福公 司）簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）， 委託訴外人家樂福公司自102年3月5日起至102年9月4日止， 銷售被告游和子所有坐落宜蘭縣羅東鎮○○段00地號土地暨 其上同段221建號即門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路00弄00號 房屋（下稱系爭土地及房屋），並於系爭委託銷售契約第2 條約定：「甲方（即被告游和子）願意出售之土地、建築改 良物，總價格新台幣參佰伍拾萬元整（委託價不包含甲方應 負擔土地增值稅及仲介費）。」，即其等約定委託銷售價額 為扣除土地增值稅及仲介費後，被告游和子須實際取得價金 350萬元；另於第6條第1項、第3項、第7項約定：「甲方同 意乙方（即訴外人家樂福公司）可為買賣雙方之代理人。」 、「買方出價達於委託價額時，甲方同意乙方無需再行通知 甲方即可全權代理收受定金。」、「因可歸責於甲方之事由 而未能簽立不動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予 買方。」等語。嗣原告於102年3月25日與訴外人宜慶不動產 仲介企業社（下稱宜慶企業社）簽訂不動產買賣意願書（下 稱系爭買賣意願書），委託訴外人宜慶企業社向訴外人家樂 福公司表示願以395萬元購買系爭土地及房屋，同時提出票
據號碼AY0000000號、發票日102年5月31日、面額10萬元之 支票1紙（下稱系爭支票）作為定金，並於系爭買賣意願書 第3條第1項約定：「自簽立本意願書至102年3月止為斡旋有 效期間，於此期間內…若賣方有同意授權受託人可代為收受 買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定 金交予賣方，…買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動 產買賣契約書。」等語；另於第4條約定：「斡旋金轉為定 金後…若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時， 賣方應加倍返還已收全部之定金。」等語。而原告所提出之 購買價額扣除土地增值稅27萬5千元、仲介費15萬8千元後， 尚餘351萬7千元（計算式：3,950,000－275,000－158,000 ＝3,517,000），已達被告游和子委託銷售價額，訴外人家 樂福公司遂依系爭委託銷售契約第6條第1項、第3項約定代 被告游和子收受上開定金，並由其營業員潘岡徹於同日以電 話通知被告游和子，經被告游和子應允將於102年4月初簽訂 不動產買賣契約書，而因系爭房屋老舊，原告乃委請訴外人 金元企業社即張義芳（下稱張義芳）估算整修費用，並給付 訴外人張義芳定金15萬元。詎被告游和子嗣後竟以其配偶開 刀心情不佳一再拖延，拒不依約與原告簽立不動產買賣契約 書，又系爭支票雖經訴外人家樂福公司返還原告，然依系爭 委託銷售契約第6條第3項、第7項、系爭買賣意願書第4條之 約定，被告游和子自應加倍返還原告定金10萬元，並賠償原 告給付訴外人張義芳15萬元之財產上損害，及10萬元之非財 產上損害。又被告邱薇於102年4月1日簽立同意書（下稱系 爭同意書），載明其因被告游和子個人因素無法出售系爭土 地及房屋，願意賠償原告10萬元，則被告邱薇自應與被告游 和子連帶給付原告上開35萬元。為此，爰依系爭委託銷售契 約、系爭買賣意願書、系爭同意書之法律關係提起本訴等語 。並聲明：被告應連帶給付原告35萬元。
二、被告則以：
㈠被告游和子固有與訴外人家樂福公司簽訂系爭委託銷售契約 ，然系爭土地增值稅稅率之計算分為「自用住宅用地稅率」 27萬5千元、「一般用地稅率」930,971元，而被告游和子並 未同意系爭土地增值稅之稅率適用「自用住宅用地稅率」， 因此，原告所提購買價額395萬元扣除「一般用地稅率」930 ,971元、仲介費15萬8千元後，僅餘2,861,029元，並未達被 告游和子所要求須取得價金350萬元之條件，故被告游和子 係因不可歸責於己之事由，而未與原告簽立不動產買賣契約 書，原告自不得依系爭委託銷售契約第6條第3項、第7項約 定請求被告給付10萬元。再者，被告游和子並未在系爭買賣
意願書上簽名，原告依系爭買賣意願書第4條所載請求被告 給付10萬元，亦屬無據。
㈡又被告游和子並未同意訴外人家樂福公司以收取系爭支票 之方式作為定金，遑論系爭支票之面額僅10萬元，且被告游 和子亦未取得原告所交付之定金10萬元，而兩造間之買賣契 約既尚未成立，原告請求被告給付其財產上損害15萬元及非 財產上損害10萬元，均屬無據。
㈢另被告邱薇雖有於系爭同意書上簽名，然被告邱薇並非系 爭土地及房屋之所有權人，亦未得被告游和子之授權，原告 自不得以此同意書向被告邱薇請求連帶給付35萬元。 ㈣綜上所述，原告之請求均無理由等語，資為抗辯。並聲明： 駁回原告之訴。
三、本件原告主張被告游和子為被告邱薇之母親，緣被告游和子 於102年3月5日與訴外人家樂福公司簽訂系爭委託銷售契約 ，委託訴外人家樂福公司自102年3月5日起至102年9月4日止 ，銷售被告游和子所有之系爭土地及房屋，並於系爭委託銷 售契約第2條、第6條第1項、第3項、第7項為上開約定，嗣 原告於102年3月25日與訴外人宜慶企業社簽訂系爭買賣意願 書，委託訴外人宜慶企業社向訴外人家樂福公司表示願以39 5萬元購買系爭土地及房屋，同時提出系爭支票作為定金， 並於系爭買賣意願書第3條第1項、第4條為上開約定，而訴 外人家樂福公司有代被告游和子收受系爭支票，又原告因系 爭房屋老舊乃委請訴外人張義芳估算整修費用，並給付訴外 人張義芳定金15萬元，惟被告游和子與原告均未簽立不動產 買賣契約書，系爭支票亦經訴外人家樂福公司返還原告，嗣 被告邱薇於102年4月1日有簽立系爭同意書之事實，業據其 提出專任委託銷售契約書、金元企業社估價單、同意書、不 動產買賣意願書、土地及建物登記第一類謄本等件為證（見 本院卷第8頁至第9頁、第11頁至第12頁、第30頁、第49頁至 第50頁），並經證人潘岡徹於102年12月9日本院言詞辯論時 證述明確（見本院卷第56頁、第59頁），且為被告所不爭執 ，堪認原告此部分主張，係屬真實。是本件兩造間有爭執應 予以審究者在於：㈠原告依系爭委託銷售契約第6條第3項、 第7項、系爭買賣意願書第4條之約定，請求被告游和子加倍 返還定金10萬元，有無理由？㈡原告請求被告游和子給付財 產上及非財產上損害共計25萬元，有無理由？㈢原告依系爭 同意書之約定，請求被告邱薇給付35萬元，有無理由？四、本院茲就上開爭執事項審究如下：
㈠爭點一：原告依系爭委託銷售契約第6條第3項、第7項、系 爭買賣意願書第4條之約定，請求被告游和子加倍返還定金
10萬元，有無理由？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。 ⒉經查：
⑴原告主張其所提出之購買價額395萬元已達被告游和子委託 訴外人家樂福公司銷售價額，兩造未能簽立不動產買賣契約 書，顯係因可歸責於被告游和子之事由所致之事實，既為被 告所否認，則依上開法條規定及判例要旨，原告自應先就其 所提出之購買價額已達被告游和子委託銷售價額之事實，負 舉證責任。
⑵而原告固提出專任委託銷售契約書1份，並舉證人潘岡徹為 證。然查：
①證人潘岡徹雖於102年12月9日本院言詞辯論時證述：系爭委 託銷售契約第2條所載總價350萬元不包含被告游和子應負擔 之土地增值稅，該條所載「土地增值稅」係指「自用住宅用 地稅率」，當時僅有口頭約定，被告游和子表示如果可以適 用的話，就適用「自用住宅用地稅率」，不能的話就適用「 一般用地稅率」，如不能適用「自用住宅用地稅率」，訴外 人家樂福公司就會提高系爭土地及房屋出售價額，因350萬 元為被告游和子實拿之價額，訂約後被告邱薇有代被告游和 子查詢本件是否能適用「自用住宅用地稅率」，訴外人家樂 福公司每日都會與被告邱薇聯繫，被告邱薇查詢後有於簽約 1星期後傳真1張資料給訴外人家樂福公司，表示系爭土地可 適用「自用住宅用地稅率」無誤等語（見本院卷第57頁）。 ②惟系爭土地增值稅稅率之計算分為「自用住宅用地稅率」27 萬5千元、「一般用地稅率」930,971元乙節，有被告提出之 財政部稅務入口網線上稅務試算-土地增值稅試算資料1份在 卷可稽（見本院卷第74頁背面至第75頁正面），且為兩造所 不爭執，堪以認定；而觀諸系爭委託銷售契約第2條僅記載 ：「甲方願意出售之土地、建築改良物，總價格新台幣參佰 伍拾萬元整（委託價不包含甲方應負擔土地增值稅及仲介費 ）。」等語（見本院卷第8頁），其上就「土地增值稅」並 未載明即係適用「自用住宅用地稅率」，而訴外人家樂福公 司既為專業之居間人，且依土地稅法第34條第1項、第3項規 定土地所有權人，依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅者， 以1次為限，則被告游和子出售系爭土地是否適用「自用住
宅用地稅率」攸關其權益甚鉅，且須被告游和子配合檢具相 關文件向主管稽徵機關申報，自應得被告游和子同意；再者 ，被告游和子委託訴外人家樂福公司銷售總價係扣除土地增 值稅及仲介費後，必須實際取得價金350萬元，佐以證人潘 岡徹前述系爭土地倘適用「一般用地稅率」，訴外人家樂福 公司必須提高買價等語，顯見系爭土地適用何稅率實不影響 被告游和子可取得之價金350萬元，主要應係影響訴外人家 樂福公司居間銷售系爭土地及房屋之難易度，則被告游和子 出售系爭土地是否適用「自用住宅地稅率」亦攸關訴外人家 樂福公司權益甚鉅，是其等倘於訂立系爭委託銷售契約時已 達成土地增值稅應適用「自用住宅用地稅率」之合意，衡情 其等當會於該條文中載明以杜爭議，惟契約上並未有此記載 ；參以證人潘岡徹前述原告係於訂約後，經被告邱薇查詢始 確定被告游和子出售系爭土地可適用「自用住宅用地稅率」 ，顯見被告游和子與訴外人家樂福公司於訂約時尚不確定此 一事項，則證人潘岡徹前述兩造於訂約時已有適用「自用住 宅用地稅率」之合意乙節，顯非可採。
③再觀諸證人潘岡徹所提出被告邱薇傳真之土地登記第二類謄 本，其上以手寫記載：「游媽媽的資料（邱小組）應該沒變 …一般930,924、自用274,992」等語（見本院卷第65頁）， 其係將「自用住宅用地稅率」、「一般用地稅率」之金額分 別臚列於上，倘被告游和子與訴外人家樂福公司已有前述合 意，被告邱薇顯無再載明「一般用地稅率」金額之必要，是 由該記載內容實無法知悉其用意為何，遑論被告邱薇並非系 爭委託銷售契約之當事人，其所為上開記載效力是否及於被 告游和子，自非無疑，是尚難以上開傳真資料及證人潘岡徹 前述證詞，即認被告游和子於簽訂系爭委託銷售契約後有同 意適用「自用住宅用地稅率」之事實。
④此外，原告復未提出其他積極證據以證明系爭委託銷售契約 第2條所載「土地增值稅」即係指「自用住宅用地稅率」之 事實，則原告據此計算其所提出之購買價額395萬元，於扣 除土地增值稅「自用住宅用地稅率」27萬5千元、訴外人家 樂福公司仲介費18萬5千元後，尚餘351萬7千元，已達被告 游和子委託銷售價額乙節，自非有據；而原告所提出之購買 價格395萬元，倘扣除系爭土地增值稅「一般用地稅率」930 ,971元、訴外人家樂福公司仲介費15萬8千元後，僅餘2,861 ,029元，並未達被告游和子委託銷售價額必須實際取得價金 350萬元之要求，則被告游和子因此拒絕與原告簽立不動產 買賣契約書，顯非屬可歸責於被告之事由所致，故原告依系 爭委託銷售契約第6條第3項、第7項、系爭買賣意願書第4條
之約定，請求被告游和子加倍給付定金10萬元，顯無理由。 ㈡爭點二：原告請求被告游和子給付財產上及非財產上損害共 計25萬元，有無理由？
⒈財產上損害15萬元部分：
⑴按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立 ，民法第345條第2項定有明文。
⑵查原告所提出之購買價格並未達被告游和子委託訴外人家樂 福公司銷售之價額，已如前述，且被告游和子亦未於系爭買 賣意願書所載「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認 已收訖買方支付之定金無誤。」之「賣方簽章」欄上簽名， 此業經證人潘岡徹於102年12月9日本院言詞辯論時證述明確 （見本院卷第60頁），足證原告與被告游和子間就系爭土地 及房屋之價金意思表示並未合致，依上開法條規定，其等間 之買賣契約尚未成立，則原告在契約尚未成立前自行決定整 修系爭房屋，而給付訴外人張義芳整修工程定金15萬元，其 請求被告賠償此部分損害，顯於法無據。再者，系爭委託銷 售契約締約當事人為被告游和子與訴外人家樂福公司；而系 爭買賣意願書締約當事人則為原告與訴外人宜慶企業社，為 兩份不同之契約，則本於債之相對性，原告既非系爭委託銷 售契約之當事人，被告游和子亦非系爭買賣意願書之當事人 ，原告自不得持該兩份契約所載內容請求被告賠償其損害， 遑論該兩份契約就此部分亦無約定，是原告依系爭委託銷售 契約、系爭買賣意願書，請求被告賠償其財產上之損害15萬 元，自屬無據。
⒉非財產上損害10萬元部分：
⑴按人格權受侵害時，以法律有特別規定者為限，得請求損害 賠償或慰撫金，民法第18條第2項定有明文。故受精神之損 害得請求賠償者，以法律有特別規定者為限，而所謂法律特 別規定，被害人得請求慰撫金者，如民法第19條、第194條 、第195條、第979條、第999條、第1056條等是。 ⑵查原告雖主張其因被告拒絕簽立不動產買賣契約書，造成其 精神上受有痛苦，爰請求被告賠償非財產上損害10萬元云云 。然查原告上開非財產上損害之請求，並非人格權遭受侵害 ，則依上開法條規定及說明，原告此部分之主張，於法無據 ，應予駁回。
㈢爭點三：原告依系爭同意書之約定，請求被告邱薇給付35萬 元，有無理由？
⒈按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第 三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權 ，民法第269條第1項定有明文。又民法第269條第1項之利他
契約，其受益之第三人對於債權人固有直接請求給付之權 。惟該第三人向債務人請求給付時，應先證明其係第三人 利益契約之被指定人（最高法院最高法院69年度台上字第 1390號判決要旨參照）。
⒉查原告固主張被告邱薇書立系爭同意書已同意賠償原告35萬 元云云，並提出同意書1份為證。然綜觀該同意書係記載： 「所有權人游和子於102年3月5日委託有巢氏羅東公正羅高 店（依契約UA0000000）今買方黃釋嫻依專任委託之價格欲 承購南盟路17巷31號，但因所有權人個人因素無法出售，故 本人邱薇願賠償買方所下之定金壹拾萬元整（依UK0000000 ）…並於102年4月10日之前，將買方之違約金壹拾萬元…交 付與仲介公司…若無法限期給付則依契約行使。立約人：潘 岡徹。同意人：邱薇。」等語（見本院卷第12頁）。參以證 人潘岡徹於102年12月9日本院言詞辯論時證述：伊係受僱於 訴外人家樂福公司，同意書係於102年4月1日在訴外人家樂 福公司所簽訂等語（見本院卷第56頁、第59頁），足見證人 潘岡徹係受訴外人家樂福公司之委任，以自己名義與被告邱 薇訂立系爭同意書。惟觀諸系爭同意書除上開10萬元外，並 未提及原告前揭主張之財產上損害15萬元及非財產上損害10 萬元，且系爭同意書內容係約定被告邱薇應向訴外人家樂福 公司給付定金10萬元，並非向原告為給付，則依上開法條規 定及判決要旨，該同意書非屬第三人利益契約，原告自不得 執此向被告邱薇請求給付該10萬元，是原告主張被告邱薇依 系爭同意書之約定應給付原告35萬元云云，顯屬無據，不應 准許。
㈣從而，原告依系爭委託銷售契約、系爭買賣意願書、系爭同 意書之法律關係，請求被告連帶給付35萬元，均為無理由， 應予駁回。而其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為4,023元（即第一審裁判費3,750元、 證人潘岡徹旅費273元），依民事訴訟法第78條規定，由敗 訴之原告負擔。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
書記官 陳靜宜
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