臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹北簡字第260號
原 告 力楊開發股份有限公司
法定代理人 葉金全
訴訟代理人 陳信助
被 告 劉華緯
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國102 年12月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為新竹縣關西鎮○○街○○巷○弄○○號房屋騰空遷出返還予原告。
被告應自民國一百零二年九月十五日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
訴訟費用新臺幣肆仟柒佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之， 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第 262 條第1 項、第2 項分別定有明文。查原告起訴時原聲明 為：㈠被告劉華緯應自門牌號碼新竹縣關西鎮○○街00巷0 弄00號房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將上開房屋騰空返還 予原告。㈡被告劉華緯應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返 還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）11,000元 ；嗣於訴訟進行中，原告於民國（下同）102 年11月5 日具 狀追加劉佩綺為被告，有民事追加狀在卷可參（見本院卷第 43、44頁）；然原告經向戶政事務所查詢結果，系爭房屋目 前無人設籍，原告乃於102年11月21日具狀撤回劉佩綺為被 告，僅列劉華緯一人為被告，有民事陳報暨撤回部分被告狀 可稽（見本院卷第53頁），是依前揭規定，自應予以准許， 合先敘明。
二、又被告劉華緯經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）緣被告前於95年7 月25日向訴外人區小新承租系爭房屋， 並約定每月租金為11,000元，租賃期限為1 年，此有租約 影本在卷可參。嗣於96年7 月24日租賃期限屆至，被告仍 為系爭房屋之使用收益，訴外人區小新亦不為反對之意思
表示，依民法第451 條之規定，應視為以不定期限繼續契 約。此後，訴外人區小新將系爭房屋出售予原告，並將收 取租金之權利讓予原告，此有建物登記謄本、異動索引、 最新房屋稅單影本各乙紙為證。是依民法第425 條買買不 破租賃及第294 條債權讓與之規定，前揭不定期限租約對 原告仍繼續存在，原告取得向被告收取租金之地位，被告 於受通知後，亦開始每月向原告支付11,000元之租金。（二）詎被告自101 年7 月起即開始不繳納租金，雖經原告多次 電話催繳，迄今仍未再履行，遲至今日已有11期未繳（即 101 年7 月至102 年5 月，共11期），且原告為維護權利 前曾向本院對被告核發支付命令，此有本院102 年度司促 字第5400號支付命令及確定證明書可參。惟被告仍拒不履 行繳納租金之義務，爰以起訴狀繕本之送達為終止租約之 意思表示，並請求被告遷讓返還系爭房屋，暨依土地法第 100條第3款為本案之請求權基礎。
（三）另上開租約既已終止，被告占有系爭房屋自屬無法律上原 因，應認被告自租約終止日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月受有相當於租金額11,000元計算之利益，致原告受 有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害。（四）綜上，爰依民法第455條、第179條及土地法第100條第3款 之規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第一、二項所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃 契約書、建物登記第二類謄本及異動索引、102 年房屋稅 籍繳款書、郵局存證信函用紙、本院102 年度司促字第54 00號支付命令及確定證明書（見本院卷第8 至18頁）等為 證，而被告經合法通知迄未到庭爭執，亦未提出書狀作何 答辯，自堪信原告之主張為真實。
（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第451 條定有明文。查被告前與訴外人區小新於95年 7 月25日簽訂房屋租賃契約書，約定訴外人區小新將門牌 號碼為新竹縣關西鎮○○街00巷0 弄00號之系爭房屋出租 予被告，租賃期間自95年7 月25日起至96年7 月24日止， 每月租金11,000元，每月25日以前繳納，每次應繳1 個月 等情，有房屋租賃契約書附卷可稽；嗣前揭租賃期限屆滿 後，承租人即被告仍繼續使用系爭房屋，而原出租人即區 小新亦未表示反對之意思，則依前揭規定，渠等就系爭房
屋於96年7 月25日租賃期限屆滿後，自成立不定期限租賃 契約，應可認定。又訴外人區小新前於97年10月20日業將 系爭房屋以買賣為原因移轉登記予原告，並由原告續為收 取系爭房屋之前開租金，有原告提出之內湖週美郵局存證 信函用紙在卷可參（見本院卷第16頁），是堪認上開不定 期限租賃契約業已合法存在於兩造間無訛。
（三）次按，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租 人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時；承租 人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人 支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，土地法第100 條第 3 款、民法第440 條第1 項、第2 項前段定有明文。又按 不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固 得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回 房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲 延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內 不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前 ，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台 上字第1186號判例意旨可資參照）。查本件原告雖與被告 間成立不定期限之租賃契約，惟被告自101 年7 月起即未 繳納租金，原告乃於102 年6 月間向本院聲請支付命令請 求被告給付101 年7 月起至起至102 年5 月止之租金，嗣 經本院以102 年度司促字第5400號支付命令裁定准許在案 ，有本院上開支付命令及確定證明書附卷可參（見本院卷 第17至18頁），是原告催告給付租金之意思表示已合法送 達被告，則原告復以本件起訴狀繕本送達被告為終止租約 之意思表示，即屬正當。又本件起訴狀繕本已於102年9月 14日合法送達於原告，則本件不定期限租賃契約即於該日 終止，亦堪認定。
（四）第按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物 有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第 455 條定有明文。查兩造間之房屋租賃契約，已經原告合 法終止，業如前述，則被告於租賃關係終止後，依前揭規 定，自負有返還系爭房屋之義務。從而，原告請求被告應 自系爭房屋遷讓，並將系爭房屋返還原告，自屬有據。（五）末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益，民法第179 條前段亦有明文。本件租賃關係終 止後，被告繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，
原告因而受有不能使用收益之損害，且兩造既已約定系爭 房屋之使用利益為每月11,000元，而系爭租約亦係於起訴 狀送達日即102 年9 月14日已為終止，則原告自得請求被 告給付自租約終止日之翌日即102 年9 月15日起至騰空返 還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元相當於租金之 不當得利。從而，原告請求被告給付自102 年9 月15日起 止至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金 之不當得利11,000元，並未逾上開範圍，自應准許。（六）綜上所述，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付 自102 年9 月15日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止， 按月給付原告11,000元，即屬正當，應予准許。四、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法 第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行，並於判 決時確定訴訟費用額。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條、第385 條第1 項、第389 條第1 項第3 款 ，判決如主文所示。
中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
竹北簡易庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
書記官 陳明芳
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