臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
102年度板小字第1659號
原 告 吳炎輝
被 告 林佑檢
上列當事人間請求損害賠償等事件，於中華民國102 年11月26日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣肆佰叁拾壹元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：其於民國101 年8 月25日與被告之代理人即 被告之妻締結租賃契約（以下簡稱系爭租約），承租坐落於 新北市○○區○○街00巷0 ○0 號2 樓之套房（以下簡稱系 爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）5,600 元，租期自 101 年9 月1 日起至102 年8 月31日止，締約時被告同意將 木門改為鐵門，其後原告於同年月27日檢視系爭房屋，發現 該屋有嚴重壁癌、且床櫃發霉腐臭，浴室水龍頭鬆壞亦無燈 管、室內燈管損壞未見更換，經原告告知，詎被告堅不修繕 ，亦不願更換木門為換鐵門，且不願租給原告，被告意圖不 法利益，且仰仗原告已簽約，硬要侵占原告5,600 元。按民 法第250 條第2 項後段規定：「... 但約定如債務人不於適 當時期或不依適當方法履行債務時，除違約金外，並得請求 履行或不履行之損害賠償。」，是被告除應返還租金5,600 元及按租賃契約書第6 條之規定支付1 個月租金之違約金， 5,600 元外，因被告拒絕出租，原告欲回原租屋處承租新北 市○○區○○路00巷00號217 號套房，因房東已出租他人並 已收取定金1,800 元，原告乃賠償1,800 元始得續住，原告 並得依民法250 條後段請求賠償損害賠償1,800 元，被告共 應給付原告13,000元。為此爰依租賃契約及民法第250 條第 2 項後段之規定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告13 ,000元。
二、被告則以：兩造簽約時，伊並未答應原告要換鐵門，係原告 於101 年8 月27日打電話告知伊說不承租了，因為原告提前 解約，依照系爭契約契約第6 條約定，須賠償1 個月租金， 故伊無返還1 個月租金及按上開規定支付違約金即1 個月租 金5,600 元之義務等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。三、本件原告主張兩造簽訂系爭租約，被告已收受租金5,600 元
一節，業據提出房屋租賃契約書影本1 份為證，且為被告所 不爭執，原告此部分之主張堪信為真實。至其另主張締約時 被告同意將木門改為鐵門，其後原告於同年月27日檢視系爭 房屋時發現系爭房屋有嚴重壁癌、床櫃發霉腐臭，浴室水龍 頭鬆壞亦無燈管、室內燈管損壞，經原告告知，詎被告堅不 修繕及更換木門為換鐵門一節，則為被告所否認，並以前詞 置辯，經查：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並 應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態； 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負 擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請 求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423 條、42 9 條第1 項、第430 條分別定有明文。蓋租賃物之交付與合 於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，且因出 租物為出租人出租標的，是除契約另有約定或另有習慣外， 原則上由出租人負擔租賃物之修繕義務，不問出租人知悉或 同意與否，此於租賃契約成立後即出租人即負擔之。查兩造 所簽訂之系爭租約書上並未就租賃物之修繕有何特別約定， 此有系爭租約書1 份在卷可稽，亦別無事證足認本件中有何 由承租人負擔修繕租賃物之習慣，則本件系爭房屋應由出租 人即被告負擔修繕義務，先予敘明。次查，系爭房屋之有壁 癌情形、床櫃處有發霉現象、室內燈管損壞等情，業據原告 提出照片11張為證，則見原告所承租系爭房屋內之燈管設備 已然損害，確有應修繕之情況，而壁癌、發霉等情，亦有礙 原告承租系爭房屋之居住品質，被告並未備以合於所約定使 用收益之租賃物以交付原告，且被告對此本即負有修繕之義 務，自不因原告於簽約時有無提及上情而影響被告之修繕義 務。再查，原告於締約時即已向被告表明木門需更改為鐵門 ，此為被告所不否認，而隨後原告於101 年8 月27日曾多次 致電被告及其配偶，復於101 年8 月27日、101 年8 月28日 分別向板橋區調解委員會及樹林區調解委員會聲請就壁癌、 更換鐵門、浴室更換水龍頭等事項進行調解，且於101 年8 月28日傳送電子郵件通知被告、101 年8 月28日寄發存證信 函催告被告修繕、並於101 年8 月27日即具狀向臺灣板橋地 方法院檢察署（現更名為臺灣新北地方法院檢察署，下同） 申告被告涉犯侵占罪嫌等情，業據原告於該申告案件中提出 中華電信股份有限公司通話明細報表、樹林區調解委員會聲 請調解書、存證信函為證（見臺灣新北地方法院檢察署101
年度他字第4068號偵查卷宗第23、42、33頁），本院並依職 權調取上開案卷為佐，且參以被告亦有提出其於101 年8 月 30日修繕壁癌完工之照片2 張為佐，堪認原告於101 年8 月 25日締約之時即有定相當期限督促被告應修繕系爭房屋，否 則應無一再催促被告履行甚而於嗣後聲請調解之必要，且若 非原告一再催促，被告亦無於嗣後修繕壁癌之必要，益徵原 告此部分主張為真，則承租人即原告自得以被告未於相當期 限內修繕系爭房屋為由終止系爭租約。
㈢又系爭租約書第6 條固載有：「屋主與承租人租賃期間內， 雙方同意如有一方提前解約，願付租金一個月做為賠償對方 損失。... 。」之約定，是兩造已約定雙方均有權於租賃期 間內不問事由而提前終止租約之權利，僅需於行使時負擔相 當於1 個月租金之金額為損害賠償金額。是該約定既已涉及 損害賠償負擔之問題，則自當以提前終止租約之一方具有可 歸責事由而終止租約為前提始需負賠償責任，方屬公平，假 若提前終止租約之一方係因可歸責於他方之事由而提前終止 租約，卻仍需負擔提前終止租約之損害賠償責任，信與兩造 約定之原意有違，亦與民法所揭示之原則上以債務人具可歸 責事由負損害賠償責任之原則有悖，則該條約定自應限縮解 釋為因可歸責於己之事由而提前終止租約者，負損害賠償責 任為是。查本件既係因被告未備以交付原告合於所約定使用 收益之系爭房屋且經原告定其催告未盡修繕義務在先，則原 告縱於102 年8 月27日向被告表示終止租約，被告並因而變 更系爭房屋之密碼，原告亦係因可歸責於被告之事由終止租 約，揆諸上開說明，原告仍無需依系爭租約第6 條約定負損 害賠償責任。雖原告一再主張其未於102 年8 月27日終止租 約，然若非其向被告表示終止租約在先，被告在租賃契約仍 生效且已收受原告押租金之情況下，實仍得繼續履行租約， 而無變更系爭房屋密碼之必要，再者，由原告於101 年8 月 27日即具狀向臺灣新北地方法院檢察署申告被告涉嫌侵占其 已支付之租金及押租金，是原告斯時既認被告涉嫌侵占該等 款項，則由原告申告舉止，顯見原告亦認101 年8 月27日租 約已不存在而被告無依租約保有該等款項之情，亦可佐證原 告有於101 年8 月27日為終止租約之意思表示，則其否認有 於該日為終止租約之意思表示，恐係為避免承擔系爭租約第 6 條約定所為之主張。退而言之，縱原告未於101 年8 月27 日為終止租約之意思表示，其以起訴狀請求被告給付其所交 付予被告之租金5,600 元，亦得作為其為終止租約之意思表 示，附此說明。則系爭租約既已終止，被告即無依約保有租 金5,600 元之權利，且被告所辯原告需依系爭租約第6 條約
定負擔1 個月租金之損害賠償云云亦不可採，原告請求被告 返還5,600 元即屬有據。
㈣另原告主張被告依系爭租約第6 條需負賠償責任5,600 元等 節，惟本件並非係被告先為終止租約之意思表示，業經本院 認定如前，自原告所提出之中華電信股份有限公司通話明細 表亦僅得足認原告與被告及被告配偶於101 年8 月27日有多 次通聯紀錄，尚無從遽此認定被告有何對原告先為終止租約 之意思表示，則原告依系爭租約第6 條約定請求被告負損害 賠償責任，即乏依據，非可憑採。又原告主張被告應負其為 續租房屋所支付1,800 元之損害賠償責任，並爰引民法第25 0 條第2 項後段規定為其請求依據，惟依原告於起訴狀中所 引之民法第250條第2 項後段規定之內容為「...但約定如債 務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付 違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外、並得請求 履行或不履行之損害賠償。」等語，此顯為民法第250 條第 2 項於88年4 月21日修正前之規定，修正後之同條項後段之 規定已修正為「... 其約定如債務人不於適當時期或不依適 當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履 行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額。」等語，系爭租約既為88年4 月 21日民法第250 條第2 項修正後所簽訂，自應適用修正後之 規定，而依修正後之規定所示，違約金原則上除當事人另有 訂定外，視為所生損害賠償金額之總額，則系爭租約既未約 定當事人可另得請求損害賠償，則原告自無從依民法第250 條第2 項規定，請求除預定損害賠償違約金以外之金額。且 原告向他人續租房屋需再額外負擔1,800 元，係基於原告與 他人間就續租賠償金之約定，此有原告所提出之續租賠償金 單據1 紙在卷可參，難認與被告未盡上述之出租人義務間有 何相當因果關係存在，則原告請求被告賠償1,800 元，亦乏 憑據，非可准許。
四、從而，原告依系爭租約之法律關係訴請被告給付5,600 元， 為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁 回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、本件原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決 ，依民事訴訟法第436條之20之規定，爰依職權宣告假執行 。另併依民事訴訟法第436條之19第1項之規定，確定本件訴 訟費用為1,000元，由被告負擔431元，餘由原告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 12 月 5 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 林米慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本庭（新北市○○區○○路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由（應表明一、原判決違背法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 5 日
書記官 劉春美