最高法院民事判決 一○二年度台上字第二四七五號
上 訴 人 黃松根
訴訟代理人 林見軍律師
上 訴 人 黃福建
黃鑫勝（原名黃秋培）
黃秋益
黃益治
鄭淑貞
鄭淑端
被 上訴 人 黃福居
訴訟代理人 林世祿律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○二年
七月十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○二年度上字
第一七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由
按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第五十六條第一項第一款定有明文。查被上訴人以上訴人黃松根、黃福建、黃鑫勝、黃秋益、黃益治、鄭淑貞、鄭淑端為坐落彰化縣鹿港鎮○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）上如原判決附圖（下稱附圖）編號Ａ所示之建物（下稱系爭建物）之公同共有人，無權占有伊所有系爭土地，請求拆除該建物、返還土地，其訴訟標的對於上訴人必須合一確定，黃松根上訴之效力及於未提起上訴之黃福建、黃鑫勝、黃秋益、黃益治、鄭淑貞、鄭淑端，爰併列為上訴人，合先敘明。
次查被上訴人主張：系爭土地為伊所有，該土地上如附圖編號Ａ所示之建物，係兩造母親黃王隱於民國五十八年間所建造，黃王隱於同年七月二十八日死亡，由兩造共同繼承。系爭建物建造當時，系爭土地之所有人為黃松根，縱黃王隱就系爭土地有使用借貸關係，亦不能對抗伊。況黃王隱已死亡，且房屋老舊、鋼筋裸露、牆壁裂開、嚴重漏水，其價值僅剩新台幣（下同）十八萬九千餘元，有改建之必要，而伊所有系爭土地依公告現值計算，其價值高達五百六十四萬餘元，其使用借貸之目的應已完畢，爰以起訴狀繕本之送達為終止使用借貸關係之意思表示等情，依民法第七百六十七條、第四百七十條及土地法第三十四條之一規定，求為命上訴人協同將系爭土地上如附圖編號Ａ所示建物拆除，返還土地予伊之判決。
上訴人黃福建、黃松根則以：被上訴人雖於八十三年二月二十二
日因買賣登記為系爭土地所有人，惟查無資金流向，當時並沒有所謂分家產之事，黃松根土地權狀、印章都放在大姐黃秋益處，竟遭偷辦輾轉過戶予被上訴人，以將伊趕走。其明知該土地上有系爭建物，被上訴人與兄弟姐妹均居住於此，仍受讓系爭土地，顯同意系爭建物使用系爭土地。系爭建物除由黃松根使用一部分外，其餘部分均由被上訴人使用，足徵被上訴人提起本訴之目的，係為排除他人對該建物之占有、使用權益，以利自己對該建物全部之占有，係以損害他人為主要目的，違反民法第一百四十八條第一項規定；上訴人鄭淑貞亦以：同意拆除系爭建物各等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其上開聲明，係以：按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言。系爭土地（重測前為彰化縣鹿港鎮○○段○○○○段○○○○○地號）原為中華民國所有，於五十七年一月二十五日以買賣為原因登記為黃松根所有，於六十三年一月三十日以贈與為原因移轉登記為黃秋益所有，於八十三年二月二十二日以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有。系爭建物占用系爭土地之情形如附圖編號Ａ所示，該建物為兩造母親黃王隱於五十八年間出資興建，黃王隱於五十八年七月二十八日死亡，系爭建物由兩造繼承而公同共有。系爭建物建造當時系爭土地之所有權人為黃松根，被上訴人未能證明黃松根在黃王隱死亡後，業依民法第四百七十二條第四款規定終止使用借貸關係，該使用借貸關係尚未消滅。系爭土地嗣輾轉移轉登記為被上訴人所有，上訴人不得主張被上訴人仍受該使用借貸關係之拘束，而有繼續使用系爭土地之權利。此外，上訴人復未能證明系爭建物有其他合法占用系爭土地之權源，被上訴人主張系爭建物無權占用系爭土地，即非無據。上訴人雖抗辯系爭土地係被上訴人偷辦過戶非法取得，且系爭建物尚非老舊並無拆除必要云云，業經被上訴人否認，縱使不虛，於該登記經依法塗銷之前，被上訴人仍為系爭土地之所有人，自得本於所有人地位行使權利。系爭土地一○一年一月間之公告現值為五百六十四萬九千零六十七元，而系爭建物屋齡已四十餘年，九十八年間之課稅現值僅十七萬一千九百元，與系爭土地之價值差距甚大，若無法更新使用，將影響被上訴人對系爭土地之利用規畫，無法發揮土地之價值，對被上訴人造成之不利甚鉅，難認被上訴人係以損害上訴人為其主要目的，或其權利之行使有違反誠信原則情事。故被上訴人本於民法第七百六十七條所有權之作用，請求上訴人協同將系爭建物拆除，並返還系爭土地，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋
性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其法律關係之性質為租賃。系爭土地於五十七年一月二十五日以買賣為原因登記為黃松根所有，於六十三年一月三十日移轉登記為黃秋益所有；系爭建物為兩造母親黃王隱興建，黃王隱於五十八年七月二十八日死亡，系爭建物由兩造繼承而公同共有，為原審認定之事實。果爾，系爭建物與系爭土地既有同屬一人所有，而僅將土地讓與他人之情形，能否謂其間無租賃關係，自滋疑問。原審就此未調查審認，遽為上訴人敗訴之判決，已有可議。次查土地法第四十三條所謂登記有絕對之效力，係為保護因信賴登記而取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之。黃松根及黃福建於事實審抗辯：被上訴人雖於八十三年二月二十二日因買賣登記為系爭土地所有人，惟查無資金流向，當時並沒有所謂分家產之事，黃松根土地權狀、印章都放在大姐黃秋益處，經遭偷辦輾轉過戶予上訴人等語。倘非虛妄，即攸關黃松根是否得對被上訴人主張其係系爭土地之真正權利人。原審未予查明，遽以縱被上訴人係非法取得系爭土地，於該所有權移轉登記經依法塗銷之前，被上訴人仍得本於所有權人地位行使權利，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 十二 月 二十六 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 慧 兒
法官 阮 富 枝
法官 彭 昭 芬
法官 陳 光 秀
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 一 月 八 日
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