最高法院民事判決 一○二年度台上字第二三二三號
上 訴 人 陳虹樺
訴訟代理人 徐光佑律師
上 訴 人 綠竹建設股份有限公司
法定代理人 謝財盛
訴訟代理人 陳柏乾律師
周威良律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，兩造對於中華民國一○
一年十二月二十六日台灣高等法院第二審更審判決（一○一年度
重上更㈠字第二二號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由
本件上訴人陳虹樺主張：伊於民國九十五年七月間以總價新台幣（下同）二千五百萬元向對造上訴人綠竹建設股份有限公司（下稱綠竹公司）購買門牌號碼新北市三峽區（改制前為台北縣三峽鎮○○○街○○○○○○○○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）及其基地。伊據內容為「傳子千萬不如店面一間」、「三峽市中心、二樓半金店面、免管理費、賺得每一分錢都實在」等語之廣告（下稱系爭廣告），向綠竹公司確認上開房屋為店面後始為買受，並進行裝潢工程，惟於九十七年三月間經改制前之台北縣政府工務局（下稱工務局）以伊未經核准，擅將系爭房屋原核准用途「停車空間」變更為「店鋪」使用，處以罰鍰，並限期要求補辦手續或恢復原狀，伊始知綠竹公司係故意不告知一樓為停車位，致伊受有無法為店面營業使用之損害。系爭房屋顯有瑕疵，伊依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定減少價金後，綠竹公司依不當得利之規定應返還價金四百四十三萬五千元。伊另依消費者保護法（下稱消保法）第五十一條規定，得請求綠竹公司按上開金額之二倍給付懲罰性賠償金八百八十七萬元等情。求為命綠竹公司給付一千三百三十萬五千元，及其中四百四十三萬五千元自九十七年七月八日起，八百八十七萬元自九十八年九月十八日起，均按法定利率計算遲延利息之判決（陳虹樺超過上開本息之請求，業受敗訴判決確定）。
綠竹公司則以：系爭廣告僅為要約之引誘，非屬買賣契約內容，且兩造於買賣契約書附件五及壹層平面圖已明確約定一樓一部分供停車空間使用，顯已排除系爭廣告內容，伊自不負瑕疵擔保責任。又兩造就系爭房屋係以整棟一至三層之透天店面為買賣標的，扣除一樓停車空間，其餘部分仍可供營業使用，應無滅失或減少其通常效用之情事，陳虹樺不得請求減少價金及懲罰性賠償金
。況依系爭房屋一樓停車位面積及廣福不動產估價師事務所（下稱廣福事務所）鑑定報告所稱停車位及店面之差價計算，系爭房屋之價差應為一百十萬七千二百四十二元，陳虹樺請求減少價金之數額亦屬過高等語，資為抗辯。
原審以：按有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律，又消費者，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者，企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，消費爭議，指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。消保法第一條、第二條定有明文。次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，亦為同法第二十二條所明定。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者所提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。查綠竹公司係以設計、製造房屋之商品為營業之企業經營者，其於出售系爭房屋時對外廣告標語包括「傳子千萬不如店面一間」、「三峽市中心、二樓半金店面、免管理費、賺得每一分錢都實在」等內容，綠竹公司應確保該廣告內容之真實，其對陳虹樺所負之義務不得低於廣告之內容，不因廣告內容是否有列入系爭買賣契約而異。又依證人即銷售系爭房屋之人員傅明龍之證詞，可知綠竹公司於銷售過程，未明確告知陳虹樺系爭房屋一樓僅能作停車用，系爭買賣契約附件五關於一層平面圖有兩個停車空間之圖面，係於簽約時才浮貼於契約內。參以系爭房屋裝潢前之照片，該房屋一樓地面係鋪設大理石建材，並無劃設停車格位，大門出入口亦無鋪設供車輛進出之斜坡路面，難認兩造已排除系爭廣告內容，另為系爭房屋非為店鋪使用之約定，綠竹公司所辯尚非可採。次查系爭二十號、二十一號房屋一樓停車空間面積各為二十七點九三七五平方公尺、三十平方公尺，約各占謄本登記面積七十八點九二平方公尺、七十八點零六平方公尺之百分之三十五、百分之三十八，且停車空間均規劃於一樓門口正方，停車空間寬度占門口寬度約七成。而陳虹樺於九十六年十月十八日以系爭房屋申請營利事業登記證，經工務局於九十七年三月間以陳虹樺未經核准，擅將系爭房屋之原核准用途「停車空間」變更為「店鋪」使用，與原使用用途不合而裁處六萬元罰鍰，並限期要求補辦手續或恢復原狀。可見系爭房屋確有減少系爭買賣契約約定應具備之效用、減少價值之情事。又系爭房屋核准營利事業登記，係採書面審查，如建築物實際使用有違反建築法相關規定，以現場稽查為準。是系爭房屋可申請營業事業登記，不能據此認定系爭房屋無減
少契約預定效用之瑕疵。則依廣福事務所就系爭房屋於扣除一樓之停車空間後，仍得供營業使用，及二、三樓機電室以室內面積價格出售等情形為鑑定，經鑑定人蒐集系爭房屋交易同一時期、同一供需圈、同類型之行情單價，就價格形成之一般因素、區域因素、個別因素為分析，以樓層別效用比拆分系爭房屋各層權利價值，評估系爭房屋於扣除一樓之停車空間後，仍得供營業使用，其減損價值為三百四十八萬四千七百八十元，及二、三樓機電室以室內面積價格出售，各減損五十二萬七千二百元、三十八萬四千五百六十元，有估價報告書可參。綠竹公司亦稱就上開估價報告之鑑定方法及結論均值憑取。系爭房屋減損價值共計四百三十九萬六千五百四十元。陳虹樺依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定請求減少價金後，依不當得利規定，請求綠竹公司返還上開金額及利息，為有理由。再查，綠竹公司業務經理陳意峰及委託銷售房屋之欣鼎廣告公司負責人呂建順，明知系爭廣告不實，仍對外提供與有意購買之人，業經法院認其二人犯有詐欺罪責而判處徒刑確定。爰審酌綠竹公司明知其所興建之旺族名邸建案一樓當中有超過二十坪空間經核准限定為停車空間使用，竟以系爭廣告宣稱系爭房屋為透天店面、得為營業使用，其故意於商品之內容及用途為虛偽不實之表示，使陳虹樺買受後作為營業使用，卻遭主管機關罰鍰，致陳虹樺受有房屋價值減損之損害，及系爭買賣契約之總金額為二千五百萬元，系爭房屋減少之價值為四百三十九萬六千五百四十元，而系爭房屋一樓迄今為餐廳營業使用，認陳虹樺請求之懲罰性賠償金以減少價金之零點五倍為當。陳虹樺依消保法第五十一條規定，請求綠竹公司給付懲罰性賠償金二百十九萬八千二百七十元及其利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由。並說明兩造其餘主張與舉證為不足採及無逐一論述之理由，因而將第一審所為命綠竹公司返還價金逾四百三十九萬六千五百四十元本息部分廢棄，改判駁回陳虹樺該部分之訴；並就第一審關於懲罰性賠償金部分所為陳虹樺敗訴之判決，一部予以廢棄，命綠竹公司再給付陳虹樺二百十九萬八千二百七十元，暨駁回陳虹樺及綠竹公司其餘上訴。經核於法並無違背。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非有理由。
據上論結，本件兩造上訴均無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○二 年 十二 月 四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 林 金 吾
法官 魏 大 喨
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○二 年 十二 月 十六 日
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