臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度店簡字第400號
原 告 易麗
訴訟代理人 游孟輝律師
複代理人 劉琦富律師
被 告 張玉珍
訴訟代理人 黃保嘗
上列當事人間返還不當得利事件，於中華民國102年12月11日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟叁佰柒拾陸元，及自民國一百零二年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零二年三月一日起按月給付原告新臺幣陸佰叁拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹萬肆仟叁佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如按月以新臺幣陸佰叁拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：被告所有新北市○○區○○段00號建物（門牌號 碼新北市○○區○○○路0號，下稱系爭建物），坐落於同 段303、305、306地號土地上，其中新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為原告於民國100年4月15日因拍 賣而取得，惟原告並未同意被告占用系爭土地，遂於101年4 月10日委請律師發函通知被告，請被告就無權占用事宜提出 適切之解決方案，被告則於101年5月4日函覆原告，表示「 ……貴當事人的土地，本人已申請測量完畢，本人房子侵用 約半坪餘，其餘為後庭院。本人就該半坪土地願意向貴當事 人承租，其餘的土地請貴當事人自行取回」等語，足見被告 亦自認其所有系爭建物無權占用原告所有系爭土地。依新北 市新店地政事務所土地複丈成果圖所示，系爭土地遭被告占 用之面積分別為：8號建物部分（1.69平方公尺）、8號建物 滴水部分（3.68平方公尺）、水池部分（14.07平方公尺） 、草地部分（22.08平方公尺），總計41.52平方公尺，致原 告系爭土地全部無法使用。系爭土地面積為41.52平方公尺 ，100年1月之公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）1萬8,1 00元，101年1月之公告現值為每平方公尺1萬9,400元，因系 爭土地坐落於花園新城社區，環境清幽，社區整體規劃不失 為世外桃源，屬於早期高級住宅區，交通及生活機能尚可，
原告認應以公告現值年息百分之八計算相當於租金之不當得 利。被告自100年4月15日起至100年12月31日止占用系爭土 地261天，自101年1月起至102年2月止占用系爭土地14個月 ，則被告應給付原告之不當得利金額為11萬8,244元（計算 式：18,100元×41.25㎡×8%×261/365天＋19,400元×41.2 5㎡×8%×14月＝118,244元），另被告應自102年3月起按月 給付原告5,370元（計算式：19,400元×41.25㎡×8%÷12月 ＝5,370元）。被告雖稱系爭建物占用系爭土地僅半坪云云 ，惟8號建物及8號建物滴水部分，經複丈結果確為8號建物 所占有；而水池部分，係經屋主以向下挖鑿並鋪設磁磚方式 作為水池使用，當屬無權占用之範圍；又草地部分，於上有 樹木、盆栽、草地等植被，並與8號建物、水池等緊密相連 ，使用上緊密不可分離，亦為被告事實上所占用。再者，系 爭土地位於8號建物內，前有門鎖、樓梯、矮牆等相隔，後 有檔土牆為界，確為他人非以破壞門鎖、攀爬高牆翻入之方 式而得進入，前往勘查時，亦係被告配合開鎖，原告始得藉 由行走矮牆前往系爭土地，故原告平時並無進入使用之可能 ，顯見被告事實上占有系爭土地甚明。為此，提起本件訴訟 ，並聲明：㈠被告應給付原告11萬8,244元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應 自102年3月1日起按月給付5,370元予原告。㈢願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告辯以：被告於82年6月購得系爭建物，惟因建商倒閉而 未將系爭建物所坐落之303、305、306地號土地過戶與被告 ，被告於債權銀行拍賣時取得303地號土地，但因305地號土 地拍賣時未通知被告，而由原告拍得，導致本件糾紛產生。 查被告所有系爭建物坐落原告所有系爭土地面積經測量僅半 坪，複丈成果圖所示水池部分，實際上為後陽台，鄰近每棟 建物均為相同的設計，為建商所建，並非被告私自設置，建 商當初並未將該後陽台點交與被告，被告也從未使用該後陽 台，自無不當得利可言。複丈成果圖所示之草地部分，與鄰 宅之草地相鄰且並無分隔，因鄰宅為荒廢破舊空屋，多年來 雜草叢生，雜草高度已達二樓，被告自無使用該草地可能， 亦無不當得利可言。另原告拍得之土地原為袋地，並無對外 道路，只能通過被告或隔壁土地始能對外通行，被告在自己 之房地前設置門鎖，僅為保護自有財產，原告反指被告無權 占有系爭土地，實為倒果為因。系爭土地為三角形之袋地， 毫無經濟價值，雖坐落於花園新城社區，然該社區年久失修 ，管理不善，違建雜亂，荒煙漫草，多年來使用山泉水，沒 有自來水，土地產權不清，求售多有人在，被告認應以申報
地價年息百分之二計算租金。系爭土地申報地價為每平方公 尺3,680元，被告使用半坪即1.652895平方公尺，則被告應 給付原告之租金為每年122元（計算式：3,860元×1.652895 ㎡×2%＝122元）、每月10元（計算式：122元÷12月＝10元 ，元以下四捨五入），自100年4月15日起至102年6月15日止 共計26月，被告主張應給付之租金為260元（計算式：10元 ×26月＝260元）。又依內政部所公佈之當地房地成交租金 ，每坪約5至6百元，原告所主張之租金顯已超過行情。並答 辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、原告上開主張，業據提出建物登記第二類謄本（見本院卷第 7頁）、土地登記第二類謄本（見本院卷第8-12頁）、秉然 法律事務所函（見本院卷第13-14頁）、被告回函（見本院 卷第15頁）、系爭建物現場照片（見本院卷第16頁）、系爭 土地歷年公告現值（見本院卷第17頁）、系爭建物周遭環境 街景照片（見本院卷第44頁）等為證，被告就其無權占用系 爭土地如複丈成果圖所示A、B部分並不爭執，惟認其並未占 用如複丈成果圖所示C、D部分，且原告以公告現值計算相當 於租金之不當得利亦屬過高等語置辯。經查：
㈠按占有係指對於物有事實上之管領力而言，是否有管領力， 可由人與物是否已有場所上結合之空間關係，亦即人對該物 是否立於可排除他人干涉之狀態，參以事實上之支配是否具 有相當時間之繼續性等為斷。查系爭305地號土地面積為41. 52平方公尺，有原告提出之土地登記謄本在卷可佐，且經新 北市新店地政事務所前往測量結果，亦顯示系爭土地上分別 有被告所有系爭8號建物部分（1.69平方公尺）、系爭建物 滴水部分（3.68平方公尺）、水池部分（14.07平方公尺） 、草地部分（22.08平方公尺），合計41.52平方公尺，有複 丈成果圖在卷可參。被告雖辯稱其並未使用如複丈成果圖所 示C、D部分之水池及草地云云，惟依兩造所提系爭建物之相 場相片觀之，複丈成果圖所載編號C水池部分為系爭建物後 側空地，為建商建造時該社區每戶均有之設施，而複丈成果 圖所載編號D即位於系爭建物後方及側邊之空地，亦緊連系 爭建物，以系爭建物所位處花園新城社區之每戶建築在於各 自獨立規劃使用空間之特色觀之，參酌被告亦不否認該社區 各戶後方均有如複丈成果圖所示編號C水泥之設置（見本院 卷第93頁），且毗鄰系爭建物之如複丈成果圖所示編號C空 地，亦處於被告可排除他人任意使用之範圍內，揆諸上開說 明，被告對於如複丈成果圖所示編號C、D之水泥及空地，既 均具有事實上之處分權，則原告請求被告亦應就其無權占用
如複丈成果圖所示編號C、D之水泥及空地部分，給付相當於 租金之不當得利，為有理由。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告無權占有原 告所有系爭土地，依社會通念，可減免應支付使用土地之代 價而受利益，致原告受損害，故原告依不當得利之法律關係 ，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。次按城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 百分之10為限；而土地所有權人依土地法所申報之地價為法 定地價，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項 、第148條、第105條分別定有明文。又土地法第97條規定之 土地價額，係指法定地價而言，土地法施行法第25條規定甚 明。是土地的租金，應以土地申報地價年息百分之10為限， 惟此年息百分之10乃指租金之最高限額而言，並非所有租金 必須照申報價額年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置， 工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼 等關係及社會感等情事以為決定。查系爭305地號土地自原 告於100年4月15日拍賣取得後至102年度之申報地價，均為 每平方公尺3,680元，有土地登記謄本及地價第二類謄本在 卷可稽（見本院卷第9頁、第50頁、第113頁），並審酌系 爭土地坐落地段、交通情形、經濟繁榮程度及被告使用系 爭土地之狀況，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利 損害金，以系爭土地申報價額年息百分之5計算，較為適當 。
㈢從而，原告請求被告返還100年4月15日起至102年2月止之不 當得利1萬4,376元（如後附計算書），及自起訴狀繕本送達 翌日即102年3月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，暨請求被告自102年3月起按月給付原告637元（如後附 計算書），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理 由，應予駁回。
四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預 供擔保，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 為第一審裁判費1,220元。
中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林玉珮
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
法院書記官 林欣慧
附表：不當得利金額計算書（元以下四捨五入） ㈠★100年4月15日起至100年12月31日止之不當得利金額： 3,680元×41.52㎡×5%×261/365天＝5,463元 ★101年1月起至102年2月止之不當得利金額： 3,680元×41.52㎡×5%×14/12個月＝8,913元 合計14,376元（5,463元＋8,913元） ㈡自12年3月起按月給付原告之不當得利金額： 3,680元×41.52㎡×5%÷12月＝637元