臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 102年度員簡字第276號
原 告 蕭雪花
訴訟代理人 蕭永松
被 告 張庭群
兼
訴訟代理人 張庭順
被 告 張富男
張翠菱
張白鈴
張雅青
張守芳
上四人共同
訴訟代理人 張潘務
被 告 張庭訓
張冠驊
張宇宏
張生地
黃張美桃
張美足
張吉蘇
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國102年12月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟伍佰叁拾元由原告負擔。
事實及理由
一、被告張庭訓、張冠驊、張宇宏、張生地、黃張美桃、張美足 、張吉蘇經合法通知，無正當理由均未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請， 由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。此規定依同法第436條第2項，於簡 易訴訟程序亦有適用。經查，原告起訴時，原請求被告自民 國100年1月26日起，按月給付原告新臺幣（下同）9,900元 ，及逾期之租金按週年利率5%計算之利息；嗣於102年12月 3日言詞辯論時，變更其聲明為如下列三、(三)之聲明欄所 載之金額與利息，核原告所為訴之變更，與前揭規定相符， 應予准許。
三、原告主張：
(一)坐落彰化縣員林鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）係 訴外人楊梅於100年1月26日拍賣取得，原告已向楊梅購買系 爭土地，而於101年3月19日登記為系爭土地所有權人。又系 爭土地上有訴外人張成所興建如附圖（即彰化縣員林地政事 務所101年10月8日字第1669號土地複丈成果圖）所示未辦保 存登記之編號Ａ、B建物與鐵棚架（下稱系爭建物），張成 死亡後，現由被告繼承事實上處分權，而為公同共有之關係 ，又查房屋稅籍資料目前登記所有人仍為張成，故應仍為全 體繼承人即被告所共有。
(二)爰依民法第425條之1之規定，主張兩造成立不定期租賃關係 ，請求被告給付租金，或依民法不當得利之法理，請求被告 給付相當於租金之損害。又系爭土地102年1月份申報地價為 每平方公尺440元、面積為987.9平方公尺，故其價值為1,18 8,000元，參照土地法第97條規定，以年息10%計算，被告每 月應給付原告9,900元（計算式：1,188,000×10%÷12＝9,9 00），而自100年1月16日起算至102年10月26日止，共33個 月，故被告應給付原告326,700元（計算式：9,900×33＝32 6,700）等語。
(三)並聲明：被告應給付原告316,700元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自102年10月 26日起至系爭建物無法使用之日止，按月給付原告9,900元 。願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告方面：
(一)被告張庭群、張庭順抗辯：系爭土地之拍定人即所有權人為 楊梅，原告並非所有權人，其據以請求被告等給付租金顯無 理由。次查，張成所興建之系爭建物即附圖所示編號A部分 一層磚造房屋面積為169.68平方公尺、編號B部分鐵棚架面 積僅16.63平方公尺，合計系爭建物占用系爭土地之面積僅 有186.31平方公尺，依民法第425條之1之規定，兩造間之法 定租賃關係僅存在於系爭建物所坐落之186.31平方公尺土地 上，其餘部分並無法定租賃關係存在，原告僅能就系爭建物 所坐落之186.31平方公尺土地請求給付租金。再者，系爭土 地坐落位置偏僻，亦無任何經濟活動，且系爭建物僅供住宅 使用，原告請求按申報地價年息10%計算租金，明顯過高， 應以系爭土地申報地價年息6%計算較為適當。因此，依被告 占用系爭土地實際面積186.31平方公尺換算，原告得請求之 每年租金應為4,919元（計算式：186.31×440×6%＝4,919 ）。又系爭建物係張成所建，嗣由被告張庭群借給朋友居住 ，並未收取租金，當初繼承人間曾口頭約定讓被告張庭順使 用，房屋稅籍則登記於其兄弟即訴外人張庭祐名下，房屋稅
亦由其繳納，目前稅籍登記在何繼承人名下被告則不清楚等 語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
(二)被告張翠菱、張富男、張白鈴、張雅青、張守芳則以：系爭 土地原為其5人之祖父張成所有，張成於系爭土地建有系爭 建物，嗣於80年7月12日，將系爭土地以買賣為原因移轉登 記予被告張庭順所有。嗣楊梅向本院拍賣而取得系爭土地， 即對被告等人提起拆屋還地之民事訴訟，惟經本院以100年 度訴字第949號判決駁回其訴在案，是原告並非系爭土地之 所有權人。又被告5人雖係張成之繼承人，惟其等從未使用 系爭建物，且未曾自系爭建物受有任何使用收益之情形，是 原告請求被告5人給付租金，顯無理由等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告 免為假執行。
(三)被告張庭訓、張守宏、張冠驊、張生地、黃張美桃、張美桃 、張美足、張吉蘇則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
五、本院得心證之理由
(一)查系爭土地於78年12月7日以買賣為原因登記為張成所有， 張成於系爭土地上建有系爭建物，後於80年7月12日，將系 爭土地以買賣為原因登記移轉為被告張庭順所有，再於100 年1月26日，經本院民事執行處以99年度司執字第8250號強 制執行事件拍賣，由楊梅取得所有權，復於101年3月19日， 以買賣為原因移轉登記為原告所有。被告均係張成之繼承人 ，且系爭建物之房屋稅籍資料迄今仍登記為張成所有之事實 ，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、戶籍謄本及繼承系 統表等資料在卷可參，復經本院調閱本院100年度訴字第949 號拆屋還地事件卷宗核閱相符，自可信為真正。(二)按於89年5月5日民法第425條之1施行之前，最高法院84年台 上字第2707號民事判決認：「建築物與基地同屬一人所有而 僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而 存在，於此情形應認基地買受人與建築物所有人就基地成立 租賃關係；租金數額協議不諧時，應類推適用民法第876條 規定，當事人得聲請法院核定之。本件兩造間就租金數額如 協議不諧或不能協議時，應訴請法院裁判核定。又關於請求 法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地 租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求 給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之 意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數 額後，土地所有人始得據以請求如數給付。」，於89年5月5
日民法債編修正條文施行後，依民法第425條之1第2項之規 定：「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法 院定之。」亦應為相同之解釋，亦即於租金數額協議不成， 原告必須經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。 本件原告並未舉證前已向被告請求給付租金或就系爭土地有 地租協議不成之事實，於訴訟上僅主張請求被告給付租金， 並未聲明請求核定地租，是原告主張得依法定租賃關係，逕 請求被告給付租金部分，並無依據。
(三)次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，固為民法第179條前段所明定。惟查，系爭建物與系 爭土地有法定租賃關係，並非無權占有系爭土地，業經本院 100年度訴字第949號民事判決審認，且未經當事人上訴而確 定。是以，系爭建物之事實上處分權人即被告等人雖受有利 益，但係因法定租賃關係而來，並非無法律上原因，原告主 張被告應依不當得利之法律關係給付相當租金之不當得利， 亦屬無據。
六、綜上所述，兩造間就系爭建物占用系爭土地之法律關係性質 ，係屬民法第425條之1之法定租賃，並非無法律上原因。於 租金數額協議不成時，原告應訴請法院裁判核定地租，未經 法院核定地租數額前，無直接請求給付地租之權利，亦即原 告必須經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。從 而，原告依民法第425條之1、第179條，請求被告給付如原 告主張之聲明欄所示金額與利息，為無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 12 月 19 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 張佳燉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路00號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 102 年 12 月 19 日
書記官 梁高賓