臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度壢簡字第615號
原 告 曾喜麟
訴訟代理人 陳永來律師
魏雯祈律師
潘明彥律師
複代理人 陳稚平律師
訴訟代理人 陳郁仁律師
被 告 鄧劉蓮妹
黃耀畿
張錫彬
曾義庄
李文峰
訴訟代理人 黃安生
被 告 李文琳
張錫麟
李敦仁
黃若華
黃豪爽
黃昱嘉
黃豪顏
黃瓊儀
鄭寸金
鄭寸寶
王秀文
林宏昌
林惠忠
褚金俊
黃若蓉
徐烱超
徐王麗春
黃聲揚
陳贊仁
周高月
王呂素貞
張守積
葉榮邦
葉榮淵
陳隆興
鄧彬成
黃琮翔
瀚宇博德股份有限公司
法定代理人 焦佑衡
訴訟代理人 洪健雄
被 告 正和股份有限公司
法定代理人 李文琳
被 告 志松投資股份有限公司
法定代理人 李文琳
上列當事人間分割共有物事件，於民國102 年11月25日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落桃園縣平鎮市○○段○○○地號土地（地目：田，面積四百六十七點八八平方公尺），准予分割。分割方法如下：如附圖所示編號甲部分（面積一四一點○三平方公尺），分歸如附表編號三至三十六被告取得，按附表甲應有部分比例欄所示分割後應有部分比例維持共有；如附圖所示編號乙部分（面積三二六點八五平方公尺），分歸原告及被告曾義庄取得，按附表乙應有部分比例欄所示分割後應有部分比例維持共有。訴訟費用由兩造依附表訴訟費用負擔欄比例負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按不動產之分割，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟 法第10條第1 項定有明文。查本件原告訴請分割之共有物即 坐落桃園縣平鎮市○○段○000 地號土地（地目為田，面積 為467.88平方公尺，重測前為平鎮市平鎮段000 地號，下稱 系爭土地）既位於桃園縣中壢市境內，是依前揭規定，本院 就本件自具有專屬管轄權，合先敘明。
二、本件除被告鄧劉蓮妹、黃琮翔、鄧彬成外，原告及其餘被告 均經合法通知，而未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，而分割共有物之訴訟標的對 於共同訴訟之各人必須合一確定，爰依同法第385 條第2項 ，由到場被告聲請一造辯論判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款定有 明文。本件原告於本院審理中，因購買被告黃簡秀綺、黃俊 詮、黃欣苹等3 人之應有部分，而撤回上開三被告，並追加 被告正和股份有限公司、志松投資股份有限公司為本件被告 ，而補正本件分割共有物之當事人適格，核與前揭規定相符 ，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：（一）系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表 「應有部分」欄所示，系爭土地並無法律上、使用目的上不 能分割之情形，兩造亦未訂有不分割之契約，因應有部分甚 為繁雜及細分，如以原物全部分配予各共有人分割方式，顯 有法律上及事實上之困難，為免影響土地完全利用之便利， 是本件宜採原物分割為主，並輔以金錢補償之方式為之。（ 二）對被告答辯之陳述：1 、被告黃琮翔、鄧彬成等雖陳稱 系爭土地因各地方土地價值不同，如以原物分配將有不公平 之現象，且原告亦可主張優先購買權，故主張以變賣共有物 之方式為之，惟查，若採變賣之方式，曠日費時，且倘無人 應買，又產生另一問題，故宜採原物分割為主，再透過鑑價 程序，並輔以金錢補償之方式，亦可避免被告黃棕翔所稱之 各地價值不同所產生之不公平現象。又依鑑定報告所載，於 考量地形、地勢、坡度、出入便利性、臨路數及面積等因素 後，編號甲與乙部分之土地，兩者單價相同，皆有溝渠經過 ，皆有臨路，故並無被告黃琮翔、鄧彬成等所稱不公平現象 。2 、另依農業發展條例之規定，農民依農業用地取得之時 點不同（老農和新農之差別），權利義務亦不相同，如89年 1 月前取得農業用地之老農，其興建農舍之標準即與新農不 同，故若採變賣方式，取得時點將變成89年1 月之後（即拍 賣時），並使渠等老農身分變更為新農身分，影響權益鉅大 ，對應有部分占絕對多數而不願變賣之原告及被告曾義庄顯 不公平，故實不宜採變賣共有物之方式。3 、土地共有人的 優先購買權依土地法第34條之1 第4 項僅有債權效力，被告 黃棕翔稱其未受優先承買權的通知，不影響原告取得的持分 。為此，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：兩造共有之系 爭土地准予分割。分割方法如附圖三所示，編號甲部分（面 積141.03平方公尺）分歸被告曾義庄以外其餘被告取得，並 按原來之應有部分比例保持共有；編號乙部分，（面積326. 85平方公尺）分歸原告及被告曾義庄取得，並按原有應有部 分比例保持共有。
二、被告方面之主張或陳述：
（一）被告黃耀畿以：我是原地主，現在仍在系爭土地上耕作， 耕作面積是全部面積，沒有其他人使用等語置辯，並聲明 ：原告之訴駁回。
（二）被告曾義庄、徐王麗春、徐烱超以：同意原告分割方案等 語。
（三）被告黃琮翔以：系爭土地每個地方的土地價值不同，若按 原告之分割方案，原告分得的面積三面面臨馬路，若經過 市地重劃後，可作為商業使用，經濟價值高，被告等分得
之後半段土地只有一面臨路，且地形較高，甚至沒有水源 通過，水會流至地形較低原告所分之土地，無法達成該土 地之經濟效益，又原告是在100 年1 月、4 月、7 月取得 系爭土地，但我是共有人沒有受到優先購買的通知，所以 原告取得所有權有瑕疵，故應以變價分割方式等語置辯， 並聲明：原告之訴駁回。
（四）被告鄧劉蓮妹以：系爭土地為共有地，每個人都有所有權 ，原告沒有權利指定特定的地方為他所有，應該要招標進 行拍賣讓出價最高的人取得才公平，故不同意原告分割方 案等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（五）被告鄧彬成以：若按原告之分割方案，原告分割後之土地 面臨馬路，被告分割後之土地卻為袋地，故分割後之土地 價值不一樣，每個被告均可以腦力發揮相像分割方案，被 告係弱勢，原告以大吃小，不同意變價分割等語置辯，並 聲明：原告之訴駁回。
（六）其餘被告部分均未於言詞辯論期日到庭或提出書狀作何聲 明或陳述。
三、經查，系爭土地為原告與附表所示之共有人共有，應有部分 如附表所示；另系爭土地之共有人就系爭土地均未訂有不分 割之契約，因共有人眾多，無法協議分割等事實，業據原告 提出系爭土地之土地登記謄本、附表所示共有人之戶籍謄本 為證，且為上開到場之被告鄧劉蓮妹、黃耀畿、徐王麗春、 黃琮翔、曾義庄、徐烱超、鄧彬成等人所不爭執；而其餘被 告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何答辯，堪 認原告主張之上開事實為真實。
四、得心證之理由：
（一）各共有人均得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第 823 條第1 項定有明文。又共有物之分割方法不能協議決 定者，得聲請法院裁判定之，同法第824 條第2 項亦定有 明文。每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，依 89年1 月4 日修正後之農業發展條例第16條第1 項本文規 定，固然原則上不得分割，但農業發展條例89年1 月4 日 修正施行後所繼承之耕地或該條例於該日修正施行前之共 有耕地，得分割為單獨所有，其分割後之宗數，不得超過 共有人人數，農業發展條例第16條第1 項第3 款、第4 款 及第2 項分別定有明文基此，農業發展條例（下稱農發條 例）第16條立法目的，乃在防止耕地細分致妨害土地使用 ，而不在絕對禁止分割，適用之耕地分割相關限制之前提 則為土地為農發條例第3 條第10款所定義之「耕地」。經
查：系爭土地之土地登記簿謄本記載，地目為田，使用分 區為（空白），使用地類別為（空白），有土地登記謄本 可佐（本院卷一第6 頁、本院卷二第62頁），而系爭土地 屬平鎮（山仔頂地區）都市計畫農業區土地，非屬農發條 例第3 條第11款所稱之「耕地」，此有桃園縣政府府農管 字第000000 0000 號函在卷可稽（本院卷一第202 頁）， 故已無耕地分割之相關限制，而因現地供農作使用，此有 本院勘驗筆錄（本院卷一第196 頁背面）、現場照片（本 院卷二第15至第18頁、本院卷二第56至59頁），仍屬農發 條例第3 條第10款所定義之農業用地，故會有農發條例第 18條興建農舍管制相關規定之適用，綜觀農發條例第18條 及農業用地興建農舍辦法規定，農發條例89年1 月4 日修 正施行前（即89年1 月26日總統令公布、89年1 月28日生 效施行）與修正施行後取得農業用地興建農舍者（下稱老 農、新農），僅新農於興建農舍取得使用執照後五年始得 移轉之限制、新農須年滿二十歲或未滿二十歲已結婚、新 農戶籍與農業用地須在用一直轄市、縣（市）內且其土地 取得及戶籍登記均應滿二年，新農申請興建農舍之該筆農 業用地不得小於0.25公頃等規定有所差異，其餘老農與新 農之權利義務則無差別。系爭土地無因物之使用目的不能 分割之情形，其分割應依民法之規定為之。系爭土地面積 為467.88平方公尺，兩造之應有部分各如附表所示，本件 兩造均同意分割，僅就分割方法無法協議，則原告起訴請 求裁判分割，應予准許。
（二）次按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應 斟酌各共有人之意願、各共有人之利害關係、共有物之性 質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利 用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之 方法以為分割。（最高法院96年台上第108 號、90年度台 上字第1607號、89年度台上字第724 號判決意旨參照）。 因此請求共有物之分割，應由法院依民法第824 條規定命 為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分 割時應考慮公平原則、利益原則、經濟原則，此外共有人 分得之土地是否與外界有適宜之聯絡，是否會造成袋地情 形，及社會利益等均在考慮之列。經查，系爭土地依原告 分割方案，原告及被告曾義庄共有附圖所示乙部分土地， 其餘被告則分得如附圖之甲部分土地並按原應有部分維持 共有，參酌系爭土地經安信不動產估價師事務所之鑑價報 告，系爭土地如分割為如附圖之甲乙兩部分，考量地形、 地勢、坡度、出入便利性、臨路數、面積等情形後，甲乙
兩部分土地之價格並無差異，均為一坪20,000元，此有鑑 定報告附卷可佐（本院卷二第53頁）故並無如同被告抗辯 兩部分土地價格會有差異之情，而因原告及被告曾義庄所 擁有的應有部分合計有3,780,000 分之2,64 0,857，應有 部分甚大，已超過二分之一，而其他的共有人應有部分均 不大，若全受原物分配，勢必會使土地過度細分，而不利 於土地利用，故以原告所提分割方案，由原告及被告曾義 庄共有如附圖乙部分之土地，而由其餘被告繼續依附表之 應有部分比例共有如附圖甲部分之土地，應屬合理之分配 ，至於變價分配係以原物分配顯有困難時，所採取之分割 分式，本案中原告及被告曾義庄所有之應有部分甚大，且 系爭土地上又無何地上物，原物分配其應有部分於原告及 被告曾義庄後，其餘部分亦讓其他共有人維持共有並無困 難之處，又若採變價分割後，因拍賣取得之人其土地登記 謄本會以「拍賣取得」，其取得時間則會以取得權利移轉 證書之日為準，則依行政院農業委員會農授水保字第0000 000000號函復本院表示，有關農發條例第18條所稱取得農 業用地，應以土地登記簿所有權部認定之（本院卷三第 140 頁），故若採變價分割方式，縱使由被告曾義庄買得 ，則因被告曾義庄就系爭土地原本為84年取得為老農身分 ，則會變為新農身分，權利上有上開論述之些許影響，就 原告部分，因其取得土地部分除89年1 月取得應有部分十 八分之一可能為老農身分外，其餘取得之應有部分均為89 年農業條例修正後，已為新農，縱改成拍賣取得，亦無何 影響可言，就此部分原告主張老農與新農之權利會有改變 而不適宜用變價分割方式僅有被告曾義庄部分有理由而已 ，原告則幾無影響，故此並非為本院決定為系爭土地為原 物分配之主要原因。另系爭土地之道路在西側，則分割成 甲乙兩部分後，均有鄰接道路，並無袋地形成之情形，是 以分割成甲乙兩部分仍屬合理公平。基此，本院審酌系爭 土地之使用狀況、公平原則、利益原則、經濟原則等情事 ，認以原告方案如附圖所示編號甲部分位置面積141.03平 方公尺由被告曾義庄以外之被告依附表最後一欄甲應有部 分比例維持共有。如附圖編號乙部分位置面積326.85平方 公尺由原告及被告曾義庄以附表乙應有部分比例維持共有 ，為可採之妥適分割方法。而附表之「甲應有部分比例」 及「乙應有部分比例」係以原應有部分比例，在分割成甲 乙兩部分後，依原有應有部分比例放大至甲乙兩部分後， 重新計算後所得，併此敘明。
五、綜上所述，被上訴人本於共有人地位請求分割系爭不動產，
為有理由，應予准許，其分割方法為：如附圖編號甲部分位 置面積141.03平方公尺由被告曾義庄以外被告依附表甲應有 部分比例欄之比例維持共有。如附圖編號乙部分位置面積 326.85平方公尺由原告及被告曾義庄依附表乙應有部分比例 欄之比例維持所有。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉 證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附 此敘明。
七、末按分割共有物之訴為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明 分割方案之拘束，故如准予裁判分割，原告之訴即有理由， 並無敗訴之問題。又裁判分割共有物之訴訟為固有必要共同 訴訟，共有人雖同意分割，只要不同意原告主張之分割方案 ，即必須被列為被告而應訴，故被告之抗辯自為伸張或防衛 權利所必要。且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院 認於裁判分割共有物訴訟，於法院准予分割，原告之訴為有 理由時，仍應由兩造分別依系爭土地應有部分比例分擔訴訟 費用較符公平原則。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1。中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
中壢簡易庭 法 官 黃致毅
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 12 月 17 日
書記官 劉文松
附表：
┌──┬──────┬──────────┬─────────┬──────────┬───────────┐
│編號│ 當事人姓名 │ 應有部分 │ 訴訟費用負擔 │乙應有部分比例 │甲應有部分比例 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│ 1 │曾喜麟 │0000000分之586357 │0000000 分之586357│0000000 分之586357 │ │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│ 2 │曾義庄 │1080分之587 │1080分之587 │0000000 分之0000000 │ │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│ 3 │鄧劉蓮妹 │36分之1 │36分之1 │ │0000000分之105000 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│ 4 │黃耀畿 │54分之1 │54分之1 │ │0000000分之70000 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│ 5 │張錫彬 │100000分之1192 │100000分之1192 │ │00000000分之450576 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│ 6 │李文琳 │200000分之384 │200000分之384 │ │00000000分之72576 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│ 7 │張錫麟 │100000分之1192 │100000分之1192 │ │00000000分之450576 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│ 8 │李敦仁 │100000分之1806 │100000分之1806 │ │00000000分之682668 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│ 9 │黃若華 │100000分之317 │100000分之317 │ │00000000分之119826 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│10 │黃豪爽 │100000分之752 │100000分之752 │ │00000000分之284256 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│11 │黃昱嘉 │100000分之452 │100000分之452 │ │00000000分之170856 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│12 │黃豪顏 │100000分之715 │100000分之715 │ │00000000分之270270 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│13 │黃瓊儀 │100000分之308 │100000分之308 │ │00000000分之116424 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│14 │鄭寸金 │100000分之1230 │100000分之1230 │ │00000000分之464940 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│15 │鄭寸寶 │100000分之1215 │100000分之1215 │ │00000000分之459270 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│16 │王秀文 │100000分之923 │100000分之923 │ │00000000分之348894 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│17 │林宏昌 │100000分之198 │100000分之198 │ │00000000分之74844 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│18 │林惠忠 │100000分之198 │100000分之198 │ │00000000分之74844 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│19 │褚金俊 │100000分之978 │100000分之978 │ │00000000分之369684 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│20 │黃若蓉 │100000分之1337 │100000分之1337 │ │00000000分之505386 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│21 │徐烱超 │100000分之489 │100000分之489 │ │00000000分之184842 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│22 │徐王麗春 │100000分之226 │100000分之226 │ │00000000分之85428 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│23 │黃聲揚 │100000分之147 │100000分之147 │ │00000000分之55566 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│24 │陳贊仁 │100000分之978 │100000分之978 │ │00000000分之369684 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│25 │周高月 │100000分之122 │100000分之122 │ │00000000分之46116 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│26 │王呂素貞 │100000分之122 │100000分之122 │ │00000000分之46116 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│27 │張守積 │100000分之122 │100000分之122 │ │00000000分之46116 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│28 │葉榮邦 │100000分之61 │100000分之61 │ │00000000分之23058 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│29 │葉榮淵 │100000分之61 │100000分之61 │ │00000000分之23058 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│30 │陳隆興 │100000分之98 │100000分之98 │ │00000000分之37044 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│31 │鄧彬成 │36分之1 │36分之1 │ │0000000分之105000 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│32 │瀚宇博德股份│200000分之4890 │200000分之4890 │ │0000000分之92421 │
│ │有限公司 │ │ │ │ │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│33 │黃琮翔 │126分之1 │126分之1 │ │0000000分之30000 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│34 │正和股份有限│200000分之4890 │200000分之4890 │ │0000000分之92421 │
│ │公司 │ │ │ │ │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│35 │李文峰 │200000分之384 │200000分之384 │ │00000000分之72576 │
├──┼──────┼──────────┼─────────┼──────────┼───────────┤
│36 │志松投資股份│200000分之2844 │200000分之2844 │ │00000000分之537516 │
│ │有限公司 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
└──┴──────┴──────────┴─────────┴──────────┴───────────┘
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