臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
102年度重小字第1146號
原 告 大富翁公寓大廈管理委員會
法定代理人 謝家卉
訴訟代理人 楊裕能
被 告 鄭美雲
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國102 年11月27日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬參仟伍佰玖拾貳元，及自民國一百零二年六月六日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用確定為新臺幣壹仟元，由被告負擔。
原告勝訴部分得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣參萬參仟伍佰玖拾貳元為原告預供擔保，或將請求之金額提存，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告法定代理人，於本院審理中，由曾紀翔變更為謝家 卉，有大富翁公寓大廈102 年度第7 次管理委員會會議記錄 及新北市新莊區公所（下稱新莊區公所）民國102 年7 月11 日新北莊工字第0000000000號函在卷可稽，並無不合，應予 准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴請求被告應給付原 告自100 年9 月1 日起至102 年4 月1 日止積欠之管理費新 臺幣（下同）3 萬5,360 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息百分之5 計算之利息，並按年息百分之10計算 之滯納金，復於102 年10月16日具狀變更聲明為：被告應給 付原告自100 年9 月1 日起至102 年10月1 日止積欠之管理 費4 萬4,200 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年 息百分之5 計算之利息，並按年息百分之10計算之滯納金， 復於102 年11月27日當庭變更其聲明為：被告應給付原告自 100 年10月1 日起至102 年4 月1 日止積欠之管理費3 萬3, 592 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之 5 計算之利息，並按年息百分之10計算之滯納金，核屬擴張 及減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：被告係新北市○○區○○路0 號7 樓房屋（下稱
系爭房屋）之所有權人，為大富翁公寓大廈社區（下稱系爭 社區）之區分所有權人，按系爭社區規約之繳費標準，住宅 及店面每坪每月應納35元，地下室停車停每位每月應納 400 元，被告每月應納1,786 元，詎被告自100 年10月1 日起即 未繳費，迄至102 年4 月1 日止，計19個月，共積欠3 萬3, 592 元，經原告屢次催討，被告仍置之不理，又系爭社區規 約第35條亦規定，如違反本規約性事，逾期仍不改善，得加 收滯納金10% ，而被告履經催討，均拒繳納管理費。為此， 爰依公寓大廈管理條例及系爭社區規約之規定，請求被告給 付上開金額，並聲明為：被告應給付原告3 萬3,592 元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息，並按年息百分之10計算之滯納金。
二、被告則以：
（一）本件原告係由非區分所有權人之童春木於86年6 月29日召 集之區分所有權會議決議成立，而童春木非區分所有權人 ，自無召集權，此成立之原告自屬無效，故於86年6 月29 日以後之區分所有權會議，自應依公寓大廈管理條例第25 條第3 項之意旨，由區分所有權人互推一人為召集人，然 訴外人呂芳超非區分所有權人所互推，卻於96年8 月17日 召集96年度第2 次區分所有權人會議，是該次區分所有權 人會議為無召集權人所召集，其所為之決議及選舉管理委 員等，為自始當然確定無效，是原告仍非合法之管理委員 會，無主任委員，故後續之97年10月26日、98年10月19日 、99年11月19日、100 年10月1 日及101 年12月27日區分 所有權人會議均係由無召集權人召集召開，所為決議及選 舉管理委員即自始完全無決議之效力。退步言之，縱認96 年8 月17日之96年度第2 次區分所有權人會議為有效，然 原告之管理委員會及主任委員任期為1 年，則原告於96年 8 月17日所選舉之管理委員及主任委員任期應於97年8 月 17日屆滿，依公寓大廈管理條例第29條第4 項規定，管理 委員、主任委員自任期屆滿日起，視同解任，惟97、98年 度之主任委員呂世勳係於已失其主任委員及區分所有權人 會議之召集人資格後，後始於97年10月26日召開之97年度 第2 次區分所有權人會議，即屬無召集權人所召集召開， 非為公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，不能為有 效決議，故嗣原告於98年10月19日、99年11月19日、 100 年10月1 日及101 年12月27日所召開之區分所有權人會議 亦有相同瑕疵，應認其所為決議均屬無效，無合法之管理 委員會至為明顯。
（二）又原告101 年度之主任委員楊裕能於101 年12月27日所召
開之第二次『臨時』區分所有權人會議僅為確認管理委員 ，然均無候選人之提名、選舉方式、開票宣布及公布選舉 票數結果之過程，且選舉係採事先發給社區住戶書面方式 ，造成未到場之人亦得投票，亦有各門牌之最高票或第二 高票並未列為正、備選委員，又於被告所居之幸福路4 號 門牌部分，僅有12戶，且被告並未投票，卻有13張票，共 14張票數，可見均有違反公平、公正及公開原則情事，自 應屬違反法令限制而無效。且原告於102 年12月22日以「 主席楊裕能為召集人」召開之「大富翁101 年第一次臨時 區分所有權人大會通知單，係為確認102 年度各棟委員當 選之名單，然在102 年12月25日大會均無區分所有權人會 議記錄，原告即於102 年12月27日以「依公寓大廈管理條 例第32條規定區分所有權人會議未獲決議、出席區分所有 權人之人數或其區分所有權比例合計未達31條定額者，召 集人得同一議案重新召開會議」召開第二次臨時區分所有 權人會議，虛偽欺騙各區分所有權人，而以較低之表決權 數通過議案，是該決議確認當然自始完全無決議之效力， 是原告自無當事人能力，且後選任之主委曾紀翔亦非系爭 社區之區分所有權人，是原告自無當事人能力，另謝家卉 之管理委員選舉過程有上述瑕疵，是原告提起本件訴訟自 始不適格，無當事人能力應予駁回等語置辯。
（三）並聲明：1.駁回原告之訴，2.如受有不利益判決，願供擔 保免為假執行。
三、原告主張被告為系爭房屋之所有權人，係大富翁公寓大廈之 區分所有權人，自100 年10月1 日起即未繳費，迄至102 年 4 月1 日止，計19個月等情，業據其提出系爭房屋建物登記 第二類謄本、存證信函為證，並為被告所不爭執，堪認為真 實，惟原告主張被告應給付前開社區管理費，則為被告所否 認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）原告是 否有當事人能力？（二）原告請求管理費是否有理由？（一）原告是否有當事人能力：
1.96至100年度部分：
① 按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張 或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果 ，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻 原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關 之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判 斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理， 避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判 決效力，即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。被告
辯稱原告未經合法成立，無當事人能力，呂世勳、王翠娥 、呂芳超均非經合法選任之主任委員云云，惟呂世勳為合 法選任之96、97年度主委（任期為96年8 月7 日至97 年8 月16日）、王翠娥為合法選任之98年度主委（任期為97年 10月2 日至98年10月1 日）、呂芳超為99、100 年度主委 （任期為98年10月19日至100 年10月18日）等情，於臺灣 高等法院98年度上易字第688 號給付管理費事件、101 年 度上易字第414 案件返還不當得利事件及本院100 年度重 小字第872 號給付管理費事件判決確定在案，且均就此部 分為辯論，列為重要爭點，判斷訴外人呂世勳、王翠娥、 呂芳超確為合法選任之主任委員，有前案判決在卷可稽， 被告未能提出新訴訟資料足以推翻前述判斷，揆諸前揭法 文，自不得再為相反主張，本院亦不得作相異之判斷，合 先敘明。
②而被告雖辯稱原告係由無召集權人於86年6 月29日所召集 之區分所有權會議決議成立，自屬無效，故後於96年8 月 17日由呂芳超召集之第2 次區分所有權人會議，及後續各 主任委員召集之區分所有權人會議，均屬無召集權人所召 集召開，決議及改選委員均無效力云云，惟按區分所有權 人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期 會議一次；區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分 所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理 委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理 委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任；無管理負責 人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主 任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人 ；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一 至二年，連選得連任一次；但區分所有權人會議或規約未 規定者，任期一年，連選得連任一次，公寓大廈管理條例 第25條第1 、3 項定有明文，是無管理負責人或管理委員 會，或無區分所有權人擔任管理負責人，得由區分所有權 人互推一人為召集人。查原告於86年6 月29日由訴外人童 春木所召集之區分所有權會議，雖係無召集權人所召開， 業經臺灣高等法院98年度上易字第688 號給付管理費事件 判決確定在案，拘束本院判斷，惟96年度第2 次區分所有 權人會議係由訴外人呂芳超召集，選任出訴外人呂世勳為 管理委員，後經推選為主任委員，有新北市新莊區公所97 年1 月7 日北縣○○○○0000000000號函在卷可稽，而其 既係經系爭社區選任並予報備，為法秩序之安定性，且區 分所有權人會議對於公寓大廈甚為重要，決定公寓大廈諸
多重要事項，為維護交易安全，自不宜過於嚴格該次會議 ，是該次會議之召集人縱非具有主任委員或管理負責人之 身份，應類推適用公寓大廈管理條例第25條第3 項之規定 ，視為由區分所有權人互推之召集人為妥，故後續之97年 10月26日、98年10月19日、99年11月19日、100 年10月 1 日及101 年12月27日之區分所有權人會議均屬有召集權人 所召集之區分所有權會議，是被告上開辯解即為誤解。 ③另被告辯稱原告之主任委員於屆滿時即視同解任，惟97年 10 月26 日、98年10月19日均係由視同解任之主任委員召 集區分所有權人會議，依法其決議及所為之管理委員改選 均為無效云云。按前項管理委員、主任委員及管理負責人 任期屆滿未再選任或有第20條第2 項所定之拒絕移交者， 自任期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第29條第 3 項定有明文，惟於現行實務上，公寓大廈管理委員會因 故未能及時改選，或未能及時依修正前管理條例第27條第 4 項產生管理負責人之情形，所在多有，此與公司董事負 責執行公司業務，惟於其任期屆滿常因事實上原因不及改 選，致無法適時銜接之情形，並無不同，為保障該公寓大 廈區分所有權人及住戶之權益，維持該公寓大廈管理維護 事務之正常運作，是否不得類推適用公司法第195 條第 2 項「董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選 董事就任時為止」規定，延長主任委員職務至新選任之主 任委員、或修正前管理條例第27條第4 項所稱之管理負責 人就任時為止（最高法院96年度台上字第2080號判決意旨 參照）。是訴外人即原告之97年度主任委員呂世勳、98年 度主任委員王翠娥，雖均係於任職期滿後之97年10月26日 、98年10月19日始召集區分所有權人會議選任管理委員， 然選任管理委員以組成管理委員會，目的即使社區之管理 維護事務可維持正常運作，不致因無管理委員會而致無法 執行區分所有權人會議決議之事項、及其它共有及共用部 分之清潔、維護、修繕及一般改良、周圍之安全及環境維 護等事務不致因而停擺，以保障區分所有權人及住戶之權 益，復參諸公寓大廈管理條例第29條第3 項立法理由為： 「為兼顧管理委員、主任委員及管理負責人勇於任事及防 止把持操縱，爰修正第三項，其任期依區分所有權人會議 或規約之規定，至少一年至多二年，連選得連任一次，規 約未規定者，任期一年，連選得連任一次」，而呂世勳係 於97年8 月16日、王翠娥係於98年10月1 日任期屆滿，已 如前述，而其等於97年10月26日、98年10月19日召集區分 所有權會議均係於任期屆滿後3 個月內召集，亦無把持操
縱之問題，是本案即應類推適用公司法第195 條之規定， 於不及改選管理委員、主任委員時，延長其執行職務至改 選管理委員、主任委員就任時為止，故訴外人呂世勳、王 翠娥，於97年10月26日、98年10月19日召集區分所有權人 會議所為之決議即為合法，其選任之管理委員、主任委員 亦屬有效，被告上開辯稱自無足採。
2.101 年度部份：原告法定代理人呂芳超於100 年10月1 日 召開100 年度區分所有權人會議，選舉管理委員會委員， 並選舉區分所有權人楊裕能為主任委員，嗣向新莊市公所 申請變更，並准予核備乙節，有原告提出之新莊市公所10 0 年10月26日新北莊工字第0000000000號准予備查函、10 0 年10月1 日會議紀錄影本各1 件在卷可憑。從而，堪認 原告於101 年1 月1 日起，亦有合法之管理委員會，並由 楊裕能擔任原告之法定代理人。
3.102年度部分：
① 原告法定代理人楊裕能於101 年12月15日召開101 年度區 分所有權人會議，本欲選舉管理委員會之委員，因委託出 席人數過多而決議由各門牌號碼各門牌區分所有權人記名 票選互推一人為正選委員，得票第二為備選委員，於 102 年12月25日區分所有權人會議追認，復於102 年12月25日 因人數不足，而於101 年12月27召開第二次臨時區分所有 權人會議，會中並確認管理委員為王韋閔、謝家卉、吳政 憲、施鶴貌、陳世炎、李瑋偉、曾紀翔、詹美桂、梁定國 ，管理委員並推選曾紀翔為主任委員，雖曾紀翔非區分所 有權人，然曾紀翔於102 年6 月30日已請辭，而管理委員 會復於102 年7 月9 日推派區分所有權人謝家卉為主任委 員，嗣向新莊市公所申請變更，並准予核備乙節，有原告 提出之101 年第1 、2 次臨時區分所有權人會議記錄、系 爭社區101 年第3 次區分所有權人會議記錄、曾紀翔之辭 職書、大富翁公寓大廈管理委員會102 年度7 月第7 次會 議記錄影本、新莊市公所102 年7 月11日新北莊工字第00 00000000號准予備查函、新莊區昌隆段02449 建號建物登 記第二類謄本各1 件在卷可憑，堪認原告於102 年7 月9 日起，亦有合法之管理委員會，並由謝家卉擔任原告之法 定代理人。至被告稱曾紀翔非區分所有權人，原告提起本 訴訟自始無當事人能力，然原告於102 年7 月22日已有謝 家卉聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀在卷可佐，而謝家 卉為系爭社區之區分所有權人，為兩造所不爭執，而謝家 卉係經管理委員推派為主任委員，符公寓大廈管理條例第 29條第2 項前段規定，堪認原告之當事人能力業已補正，
被告所辯即無足採。
②另被告稱102 年度管理委員選舉過程，未遵守會議規範， 且有前揭諸多之違法處，然按民法第56條第1 項規定：「 總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得 於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對 於召集程序或決議方法，未當場表示異議者不在此限」， 而公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程序或決 議方法，違反法令或章程決議之效力雖未規定，惟召集公 寓大廈區分所有權人會議之人，多非法律專家，對召集程 序或決議方法是否合於法令或章程，未必熟悉，如認召集 程序或決議方法有違反法令或章程情事，即認為無效，益 增紛擾，對公寓大廈區分所有權人未必有利，應屬法律漏 洞，而公寓大廈區分所有權人會議，性質與民法社團總會 相同，自應類推適用民法社團總會決議相關規定填補之。 經查，原告於101 年12月15日確有召開區分所有權人會議 ，會中討論因各棟實際出席區分所有權人不多，委託出席 人數過多，為避爭議，決議由管理委員會製作選票，由各 門號區分所有權人票選互推一人為正選及備選委員，經管 理委員會彙整後，再由臨時區分所有權會議追認，而 101 年12月22日管理委員會即製作選票統計表，並於101 年12 月23日公告各棟之當選委員、候補委員，復於101 年12月 25日召開101 年第1 次區分所有權人會議，其會中議案即 「確認102 年度各棟管理委員當選名單」，惟因人數不足 ，後再於101 年12月27召開第2 次臨時區分所有權人會議 ，實際出席戶數為40戶，出席比率26% ；出席持分比亦為 26% ，並經出席之區分所有權人一致通過確認管理委員為 王韋閔、謝家卉、吳政憲、施鶴貌、陳世炎、李瑋偉、曾 紀翔、詹美桂、梁定國等人，有系爭社區101 年度第3 次 區分所有權人會議記錄、第1 、2 次臨時區分所有權會議 記錄、系爭社區102 年度管理委員會委員選票統計表、10 1 年12月23日系爭社區管理委員會公告在卷可稽，可知已 符公寓大廈管理條例第32條之就同一議案重新召集會議， 由應有區分所有權人3 人並1/5 以上及其區分所有權比例 合計1/5 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比 例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議之規 定，雖被告辯稱此次選舉有票數統計有誤、各門牌號碼最 高票者有未列為委員者、未當場舉手決議委員等瑕疵，然 會議規範非為強制規定，係屬區分所有權人會議之決議方 法，如被告認有違反法令章程者，應由於決議後3 個月內 請求法院撤銷其決議，在法院撤銷決議前，自不生當然無
效之適用問題，是被告稱系爭決議違反法定方式為無效云 云，顯有未當。
（二）原告請求管理費是否有理由？
1.按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維 護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金 支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之， 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定 ，又區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院 命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10 條、第21條定有明文。
2.查86年6 月29日訴外人童春木召開之第一屆區分所有權人 會議，因訴外人童春木非系爭社區之區分所有權人，為無 召集權人召開之會議，所為之決議自屬無效，該次就管理 費收取標準之決議亦屬無效，業經臺灣高等法院98年度上 易字第688 號判決確定在案，已如前述。然原告於100 年 10月1 日召開之100 年度區分所有權人會議，其決議（三 ）：「再確認本社區自第一屆管委會成立之始即決議管理 費：1.住宅及店面每坪35元/ 月；2.公司每坪50元/ 月； 3.地下室停車位每位400 元/ 月。並決議：經大會表決以 98票同意0 票反對，按依管理條例第31條規定本項應有2/ 3 區分所有權人出席、3/4 出席人數同意，始為有效，本 決議同意人數已達出席人數之3/ 4，通過本議案」，有卷 附之系爭社區100 年區分所有權人會議紀錄在卷可稽，可 知該管理費收取標準業經追認，已合法向後發生效力，故 系爭社區自該日起即應按上開收費標準收取管理費。從而 ，原告依據100 年度區分所有權人會議決議及公寓大廈管 理條例21條規定，請求被告給付積欠之100 年10月1 日起 至102 年4 月1 日止之管理費，共計19期之管理費，即屬 有據。而被告所有之幸福路4 號7 樓專有部分總面積為10 6.13平方公尺，另有附屬建物陽台10.37 平方公尺；又共 有2556建號2362.67 平方公尺，應有部分為萬分之96，是 共有部分持有22.68 平方公尺（計算式：2362.67 ×0.00 96＝22.68 ），並有停車位乙個約3 坪，有建物登記第二 類謄本、被告應繳計算公式表在卷可稽，且為被告所不爭 執，堪信為真實，依上開決議管理費收取標準計算，原告 得請求被告之管理費為3 萬3,603 元【計算式為：[ （10 6.13平方公尺+ 10.37 平方公尺＋22.68 平方公尺）×0. 3025－停車位3 坪] ×35元×19期＋停車位管理費400 元
×19期＝33,603元】，而原告僅就3 萬3,592 元為請求， 自屬有據，應予准許。
四、至原告復主張依系爭社區規約第2 條第25項請求被告給付自 起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之10計算之滯納金，惟系 爭社區100 年10月1 日之100 年區分所有權會議僅係就上開 管理費之收費標準為追認，此滯納金之收取未在追認範圍， 是該滯納金之收取標準自為無效，故原告執此請求，則無理 由。
五、綜上，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約規定請求 被告給付3 萬3,592 元及自支付命令送達翌日即102 年6 月 6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由 ，應予准許；逾此部分之請求，則乏依據，不能准許。六、本件原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決 ，又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰 酌定相當之擔保金額准許之。另確定本件訴訟費用1,000 元 ，應由被告負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，對於本判決所 為判斷，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第79條、第436 條之 19第1 項、第436 條之20，判決如主文。 人會議
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 洪任遠
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
書記官 馬秀芳