臺灣高雄地方法院民事判決 102年度雄小字第1355號
原 告 林妏娟
被 告 宋丙芳
訴訟代理人 梁秀英
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國102 年11月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參仟元，及自民國一０二年四月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣貳佰參拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101 年11月16日向被告承租門牌號碼 高雄市○○區○○路000 號1 、2 樓之房屋（下稱系爭房屋 ）經營麵線羹小吃店，雙方約定每月租金新臺幣（下同）13 ,000元，租期自101 年11月23日起至102 年11月23日止，租 期為1 年，原告並已交付押租金26,000元予被告（下稱系爭 租約）。嗣於簽約後數日，原告之師傅離去，致原告無法經 營小吃店，原告因此與被告協商提前終止租約，被告與原告 約定若能為被告找到新房客，即同意原告提前終止租約。原 告因此尋得訴外人廖俊明，其與被告簽立自101 年12月20日 起，每月租金13,000元之租約，系爭房屋現由廖俊明使用中 。原告與被告既已終止系爭租約，被告自應返還押租金與原 告，詎被告僅於102 年2 月21日返還13,000元予原告，然原 告實際上僅使用系爭房屋約10天，卻已支付1 個月的租金， 被告再依系爭租約第18條約定扣留一個月之押租金13,000元 ，顯失公平，應與酌減，爰依系爭租約第5 條及不當得利之 法律關係請求被告返還押租金13,000元等語，並聲明：被告 應給付原告13,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：當初原告簽定系爭租約之租期為一年，結果原告 只住了1 個月即提前終止租約，依系爭租約第18條約定，於 租賃期間內提前遷離他處，應賠償1 個月租金等語，資為抗 辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張於101 年11月16日向被告承租系爭房屋，雙 方約定每月租金13,000元，租期自101 年11月23日起至10 2 年11月23日止，原告已交付押租金26,000元予被告等情
，業據其提出房屋租賃契約書為證，並為被告所不爭執， 堪信為真實。
（二）原告另主張依系爭租約第5 條約定：「乙方（即原告）應 於訂約時，交於甲方（即被告）新臺幣貳萬陸仟元作為押 租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還 房屋後無息退還押租保證金。」是兩造既已終止系爭租約 ，被告應返還押租金等語，則為被告所否認，並以前揭情 詞置辯。按租賃定有期限者，於期限屆滿時消滅，民法第 450 條第1 項定有明文，及觀諸系爭租約第18條約定：「 特約應受強制執行之事項：1 、租賃期間內乙方若擬提前 遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議 。... 」，而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意， 不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意 ，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最 高法院17年上字第1118號判例著有明文。解釋意思表示端 在探求表意人為意思表示之目的性及和諧性，解釋契約尤 須斟酌交易上之習慣及目的，依誠信原則而為之。是本院 審酌系爭租約整體之約定內容及前揭規定可知：於系爭租 約租期屆滿，因租賃契約已消滅，原告應返還系爭房屋， 被告應返還押租金；若原告於租期屆至前提前遷離他處， 應賠償原告1 個月之押租金即13,000元，為兩造所明文約 定。且原告於本院審理中自承：（問：被告是否有同意你 不用依據契約第18條賠償1 個月租金？）我母親於電話中 與被告溝通，被告說可以商量，但沒有說不用賠，因為我 之前沒有看到契約第18條之約定等語（見本院卷第41頁） ，原告復未提出其餘證據證明被告已同意兩造提前終止系 爭租約後原告無須賠償1 個月租金之事實，而系爭租約要 屬兩造間基於契約自由原則進行磋商後之結果，是原告依 系爭租約第5 條請求被告返還押租金13,000元，即屬無據 。
（三）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第179 條、第252 條分別定有明文。至於當事人約定之違約金是 否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受 損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切 利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人 所受之利益減少其數額（最高法院96年度台上字第107 號 判決見解參照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即 得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權
為之（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。原告主 張其於終止系爭租約後，即為被告尋得新房客，且原告僅 使用系爭房屋約10天，卻給付1 個月租金，被告再依系爭 租約第18條約定扣留押租金13,000元，顯失公平，係屬不 當得利等語，經查，系爭租約第18條約定之「租賃期間內 乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金」 乙節，核屬違約金之性質，本院審酌租賃契約之關係，係 基於當事人間之信任，特重契約當事人之性質，被告與原 告原簽定租期為一年之租賃契約，即屬信任其所有之系爭 房屋於該租期存續期間係交由原告使用，而無須再另行花 費勞力、時間、費用找尋信任之新房客，原告雖主張其於 終止系爭租約後有為被告介紹新房客即廖俊明，廖俊明並 已與被告簽定租賃契約等情，然被告因原告此一提前終止 租約行為，致其需與其他當事人重新建立信任關係並另行 簽定租賃契約，難謂無損害；惟本院另審酌被告於審理中 自承：原告已繳納101 年11月23日起至同年12月22日止之 租金13,000元與被告，下一房客於101 年12月20日簽約， 從那時開始計算租金等語（見本院卷第72頁），堪認被告 於原告提前終止租約後並未另外花費心力找尋新房客，甚 至就101 年12月20日至22日間有重複收取租金乙情，是認 被告所受損害難謂重大，系爭租約第18條約定之13,000元 損害賠償金即違約金，顯屬過高，應予酌減為10,000元為 適當，是本院認定因原告提前終止系爭租約，依系爭租約 第18條約定應賠償被告10,000元，則揆諸上開規定，被告 應返還3,000 元與原告。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係請求被告給付3,000 元，及自支付命令送達翌日即102 年4 月13日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴 訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 102 年 11 月 20 日
高雄簡易庭 法 官 蔣文萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 吳智媚
中 華 民 國 102 年 11 月 20 日
訴訟費用計算式：
第一審裁判費 1,000元
合計 1,000元