臺灣高雄地方法院民事判決 101年度重訴字第175號
原 告
即反訴被告 柯欐潔
原 告
即反訴被告 陳添桂
原 告
即反訴被告 邱螺蘭
共 同
訴訟代理人 呂雪詩
原 告
即反訴被告 柯慧依
上 四 人
共同訴訟代理人 謝佩玲律師
被 告 陳義和
被 告即反訴原告 蘇安和
被 告即反訴原告 盧國智
當事人間請求拆屋還地等事件，本院民國102 年11月7 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告陳義和應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號14，面積十六點七七平方公尺之建物即門牌號碼高雄市○○區○○巷00號房屋拆除，將土地騰空返還原告柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭等。
被告陳義和應給付原告柯欐潔伍萬貳仟柒佰捌拾捌元，及自民國一百年十一月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告陳義和應各給付原告陳添桂、邱螺蘭各貳萬陸仟參佰玖拾肆元，及自民國一百年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告陳義和應自一百年十月一日起至將第一項所示建物拆除，將該部份土地騰空返還原告柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭之日止，按月給付原告柯欐潔壹仟參佰肆拾貳元，連帶給付原告陳添桂、邱螺蘭各陸佰柒拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之二，餘由被告陳義和負擔。本判決第二項原告得假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實與理由
一、被告陳義和經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且查無民
事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系 爭375 號土地）為原告柯欐潔、柯慧依、陳添桂、邱螺蘭等 （下稱原告四人）共有，系爭375 號土地應有部分原告柯欐 潔1/2 、原告陳添桂及邱螺蘭各1/4 。被告陳義和、蘇安和 、盧國智均未經原告四人同意而無權占用系爭294 號、375 號土地並建有建物（下稱系爭建物，其無權占用之面積與位 置如附圖所示），致使原告四人無法正常使用系爭375 號土 地，已侵害原告對系爭土地之使用、收益等權益。被告等人 所有之系爭建物無權佔用系爭375 號土地，致原告因無法使 用土地而受有損害，被告等人則獲有相當於租金之不當得利 ，而系爭375 號土地座落在高雄城西巷間，鄰近高雄市八五 大樓，位處高雄市最繁榮之三多商圈，附近交通便利，商店 林立，生活與商業機能均佳，因此斟酌系爭土地所處位置、 價值等情形，則原告以系爭375 號土地申報地價年息百分之 10作為計算相當於租金之不當得利之計算標準；並自97年7 月1 日起算上述債權金額。爰依民法第179 條、第184 條、 第767 條提起本訴等語，並聲明：
1、被告蘇安和應將坐落系爭375 地號土地上如起訴書附圖 所示編號10，面積55.34 平方公尺之建物即門牌號碼高 雄市○○區○○巷00號房屋拆除，將該部份土地騰空返 還原告柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭。被告蘇安和應給付原 告柯欐潔174,197 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；被告蘇安和 應給付原告陳添桂、邱螺蘭各87,009元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息。被告蘇安和應自100 年10月1 日起至將聲明第7項 所示建物拆除，將該部份土地騰空返還原告柯欐潔、陳 添桂、邱螺蘭之日止，按月給付原告柯欐潔4,428 元， 給付原告陳添桂、邱螺蘭各2,214 元。第二、三項聲明 願供擔保請准宣告假執行。
2、被告盧國智應將坐落系爭375 地號土地上如附圖所示編 號12，面積27.98 平方公尺之建物即門牌號碼高雄市○ ○區○○巷00號房屋拆除，將該部份土地騰空返還原告 柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭；被告盧國智應給付原告柯欐 潔88, 077 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計 算之利息；被告盧國智應給付 原告陳添桂、邱螺蘭各44,039元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；
被告盧國智應自100 年10月1 日起至將聲明第11項所示 建物拆除，將該部份土地騰空返還原告柯欐潔、陳添桂 、邱螺蘭之日止，按月給付原告柯欐潔2,239 元，連帶 給付原告陳添桂、邱螺蘭各1,120 元。第二、三項聲明 願供擔保請准宣告假執行
3、被告陳義和應將坐落系爭375 地號土地上如附圖所示編 號14，面積16.77 平方公尺之建物即門牌號碼高雄市○ ○區○○巷00號房屋拆除，將該部份土地騰空返還原告 柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭（如附圖編號13即城西巷17號 部分未請求）；被告陳義和給付原告柯欐潔52788 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息；被告陳義和應給付原告陳添桂、邱 螺蘭各26394 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息；被告陳義和應自 100 年10月1 日起至將聲明第1 項所示建物拆除，將該 部份土地騰空返還原告柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭之日止 ，按月給付原告柯欐潔1342元，連帶給付原告陳添桂、 邱螺蘭各671 元。第二、三項聲明願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告之答辯：
（一）、陳義和經核法通知未到庭，亦未提出任何書狀為聲明或 陳述。
（二）、被告盧國智則以：坐落於高雄市○○區○○段○○000 號土地，於日據時期之所有權人為法人第一建築信用 合作社，其父訴外人盧廷慶是該社股東，且與第一建 築信用合作社問，又因買賣住宅及畜舍，取得部分土 地地上權，先祖們因出資取得系爭240 號、375 號土 地共有權、又因買賣取得系爭240 號、375 號土地部 份地上權，世居六十餘載，未曾間斷，今被告盧國智 因繼承而取得系爭375 號土地之共有權及部分地上權 ，依法擁有，尚無原告所訴無權占用之情事。又被告 系爭房屋對系爭土地亦有租賃關係存在。從而，原告 要求被告盧國智騰空返還系爭系爭375 號土地，及求 償使用補償金，顯無理由等語置辯。爰聲明求為判決 原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
（三）、被告蘇安和則以：坐落於高雄市○○區○○段○○000 號土地，於日據時期之所有權人為法人第一建築信用 合作社，其父訴外人蘇石燦是該社股東，且與第一建 築信用合作社問，又因買賣住宅及畜舍，取得部分土
地地上權，先祖們因出資取得系爭375 號土地共有權 、又因買賣取得系爭375 號土地部份地上權，世居六 十餘載，未曾間斷，今被告蘇安和因繼承而取得系爭 375 號土地之共有權及部分地上權，依法擁有，尚無 原告所訴無權占用之情事。又被告系爭房屋對系爭土 地亦有不定期租賃關係存在。從而，原告要求被告騰 空返還系爭系爭375 號土地，及求償使用補償金，顯 無理由等語置辯。爰聲明求為判決原告之訴駁回，如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：
（一）、系爭375 號土地應有部分原告柯欐潔1/2 、原告陳添桂 及邱螺蘭各1/4 。
（二）、如附圖編號10建物即門牌號碼高雄市○○區○○巷00號 房屋為被告蘇安和所興建。
五、兩造爭執事項：被告等人是否為無權占有，並獲有相當於租 之不當得利？
六、本院之判斷關於陳義和部分：
（一）、原告主張之事實，已據其提出土地登記簿謄本為證，而 被告陳義和所有房屋占有原告系爭地號土地，如附圖編 號14 ， 面積16.77 平方公尺，此業據本院到場勘驗屬 實（102 年8 月30日勘驗筆錄），並有新興地政土地複 丈成果圖一份在卷足憑（卷四第197 頁）。被告對原告 主張之事實，既已於相當時期受合法之通知，未於言詞 辯論期日到場，復未提出書狀爭執，依民事訴訟法第 280 條第3 項、第1項 之規定，應視同自認。（二）、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明 文。經查，原告為系爭土地所有權人，如附圖所示編號 14建物被告所有，且無權占用系爭土地，則原告本於所 有物返還請求權，請求被告陳義和，將該附圖編號14 所示部分之地上物予以拆除，並將占有之該部分土地返 還原告柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭等三人，為有理由，應 予准許。
（三）、、無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應 返還其利益，民法179 條定有明文。又無權占用他人土 地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權 人得請求占用人返還（最高法院61年台上字第1695號判 例參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息10% 為限，租用基地建築房屋亦
準用之，土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。又 土地法第97條所謂土地之價額，土地法施行法第25條規 定，土地價額依法定地價，而法定地價，依土地法第 148 條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價 ，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政 機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地 價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關 公告之地價而言（平均地權條例第16條參照）。再基地 租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟 價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定 ，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年 度台上字第3071號判例參照）。
（四）、經查：被告陳義和無權占用系爭福附圖編號14之土地， 業如前述，渠等因而受有利益，並妨害原告對於該部分 土地之使用收益，致受有相當於租金之損害，原告依不 當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益， 洵屬有據。又系爭土地，係位於高雄市三多四路、興中 路、中華路與自強路間之區段，臨三多商圈，附近有多 家百貨公司，距高雄捷運紅線三多站步行約2 分鐘，生 活機能良好，交通便利，為高雄市區內之精華地段，業 經本院於勘驗現場屬實，有勘驗筆錄可參（見本院卷四 66頁），本院審酌系爭土地所在位置鄰近三多商圈，為 商業繁榮之市中心，附近交通及使用規劃相當完善，原 告主張被告就占用系爭土地所受相當於租金之利益，其 請求被告陳義和給付原告柯欐潔52788 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起即100 年11月5 日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息；被告陳義和應給付原告陳 添桂、邱螺蘭各26394 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 即100 年11月5 日至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息；被告陳義和應自100 年10月1 日起至將聲明 第1 項所示建物拆除，將該部份土地騰空返還原告柯欐 潔、陳添桂、邱螺蘭之日止，按月給付原告柯欐潔1342 元，連帶給付原告陳添桂、邱螺蘭各671 元。即屬有據 ，應予准許。被告陳義和應給付金錢部分，金額未逾50 萬元，應依職權宣告假執行。
七、本院判斷關於盧國智、蘇安和部分：
（一）、被告盧國智主張其前手蔡歪係旭信組合之股東之一，蔡 歪並與旭信組合簽訂一不動產租賃契約，於履行租賃契 約完畢後即可取得系爭土地，而被告盧國智之父盧延慶
其後承受蔡歪之前述租賃契約之地位，並已履行租賃契 約之全部義務，故擁有系爭土地之部分所有權，而為系 爭土地之共有人之一等語。被告蘇安和亦主張其先父蘇 石燦有因合資購地而取得過田子段367 地號土地之共有 權，事後又與旭信訂立契約取得宅舍之所有權及基地使 用權（地上權），建信時期強行收租，被告誤為交租， 到四信時期才恢復無償使用至今。被告在該土地上有租 賃關係，應拘束事後取得土地所有權之人並提出出資證 券及中譯本、契約書及中譯本各1 份為憑。
（二）、經查：
1、依被告盧國智、蘇安和提出之前開契約書，契約書前言即已 說明該契約係有關對於旭信組合所有建物利用之契約。依該 契約第4 條係約明：「乙方（即蔡歪，以下同）完成前述使 用費之支付時，甲方（即旭信組合，以下同）將第壹條所示 之物件無償提供予乙方。」。而觀同契約第1 條所定之標的 ，係約明：「供乙方使用之與甲方擁有相關之物件、其使用 期間及使用費，係如末尾所示，但附屬之便所為乙方共用。 」而於契約末尾表示係標明建物之種類及數量利用期間與利 用之價金；而被告二人所提出之契約書所示之物件，均係係 「高雄市過田子三六七番地之三地上『建物』」，此有被告 盧國智等人所提出之契約書及契約書中譯本在卷供參（見本 院卷卷一第111 至120 頁、卷三第42至43頁）。2、依該契約第1 條約定有建物使用期間；第5 條約定：「因使 用物件之毀損遺失所造成之損失、及與本合約有關之一切費 用均由乙方負擔，且對使用物件負有良善之保全義務。」； 第6 條亦約明：「乙方針對使用物件，如未取得甲方承諾， 則禁止施作組合所定住宅、畜舍及其附屬設備以外之工作物 、或予以轉貸、抵押、擔保。」，依該契約之內容整體觀察 ，該契約係針對旭信組合所有建物利用關係而訂定，並無任 何牽涉有關該建物就基地之利用關係。
3、就該契約第4 條約定：「乙方（即蔡歪或蘇石燦，以下同） 完成前述使用費之支付時，甲方（即旭信組合，以下同）將 第壹條所示之物件無償提供予乙方。」。該建物利用契約不 約定於乙方交完使用費之後即由乙方取得所有權，而約定於 每月繳交使用費五年後只提供乙方無償使用，足見該契約並 非在終局移轉所有權，而僅在先有償提供使用五年，事後再 無償提供使用，性質上可謂係租賃與使用借貸之混合契約， 被告主張對於該房屋係分期付款買賣契約，尚與該契約書約 定之內容不符。
4、系爭房屋既仍屬保證責任旭建築信用購買利用組合所有，而
該建物之基地之利用關係，因基地亦屬旭建築利用組合所有 ，二者並未成立任何使用借貸或租賃之關係，蓋同屬旭信的 建物並無再設立地上權與使用房屋之人之必要。原告主張該 建物為其所有，建物對於基地有所謂地上權或租賃關係，尚 與事實不符。
5、本件系爭之建物雖事後因課稅，而被稅捐機關納入稅籍管理 ，但房屋稅籍之設立並不當然為取得系爭建物之所有權。因 對於房屋使用者，稅捐機關亦得對之課徵房屋稅。6、被告於土地為高雄市建築信用合作社持有期間雖有提出繳納 租金之資料用以證明當時就基地有成立租賃契約，然查：被 告所提出之租賃係過田子段三六七番並不是三六七之三番地 號，而三六七之三番地號於昭和17年即已存在，系爭建物亦 建於三六七之三番地號土地上，並不是建於三六七番地號， 被告二人先祖繳租之證明是否即為建物所在之三六七之三番 地號尚有爭議。
7、系爭土地上之房屋既非被告之被繼承人所有，其繳交地租， 並不會使房屋與基地成立租賃關係，更何況被告二人均主張 當時係遭建信強徵地租，事後於四信時期又恢復為無償使用 （卷三179 頁背面），亦足見被告與基地所有權人間並無成 立基地租賃之意思。故縱該建物被告所有，其與基地間亦無 租賃關係之存在。
8、縱該建物為被告所有，然建物所在之基地所有權人在原告取 得系爭土地所有權之前，均係因金融機構合併而變更土地所 有權人，因此，縱符合房屋土地本屬同一人後分屬不同人， 而有民法第425 之1 條或48台上1457號判例所述之情形，亦 自原告取得系爭土地所有權之後才開始，而二者間於房屋之 使用期間內推定有租賃關係之存在。
（三）、本件被告盧國智之房屋，經本院勘驗結果，年代久遠， 並無任何整修，應日據時期興建之房屋，並房屋現況照 片在卷可稽，該房屋記屬日據時代旭信所建而為旭信所 有，則於房屋出借人或出租人尚未終止借用或租賃關係 之前，被告盧國智占有該房屋仍屬有權占有。至於蘇安 和部分雖已將原房屋原貌拆除，並興建現況二層樓加強 磚造之房屋，而此乃係違反使用借貸或租賃之約定，而 應由出借人或出租人終止契約之問題，在該使用借貸或 租賃尚未終止前，被告蘇安和仍屬有權占有。
（四）、原告雖主張當時旭信未得全體土地共有人之同意而興建 房屋或出租，該興建之房屋或出租不得對抗其他共有人 。然原告事後取得系爭土地之全部，自應繼受所有共有 人之前之行為，而不能再主張他共有人之權利，因任何
人不得將大於自己之權利出讓與他人。
（五）、綜上所述，被告盧國智、蘇安和係因有權占有系爭房屋 ，而系爭房屋乃有權占有系爭土地，從而原告請求被告 二人拆屋及請求相當於租金之不當得利或損害即無理由 ，應予駁回。原告之訴既經駁回其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。
貳、反訴部份：
一、反訴原告盧國智、蘇安和均主張：系爭土地於日據時代所有 權人為旭信組合，渠等先祖輩為旭信組合股東，依法持有系 爭土地共有權，並向旭信組合租賃使用旭信組合提供之宅舍 。嗣於35年10月3 日蔡歪與旭信組合合意將上開旭信組合出 資證券權利人及租賃契約乙方簽約人之名義變更為盧延慶。 光復後旭信組合更名為第一建築合作社，盧延慶於35年11月 1 日入社認股為第一建築合作社之股東，是光復後，盧延慶 依然持有系爭土地共有權。另反訴原告盧國智先祖母黃碖、 蘇安和父親蘇石燦亦因租賃，而取得系爭土地部分權利，並 存有不定期租賃關係。縱系爭土地輾轉轉讓登記予反訴被告 ，依買賣不破租賃之規定，就系爭土地，仍有不定期租賃存 在，而現由反訴原告繼承持有。反訴原告先祖既或因出資認 股或租賃，依法持有系爭土地共有權及所有權，復世居60 餘年，未曾間斷，因在日據時代係以租賃為分期付款買賣不 動產之方式，租金等同分期款，且按上開契約第4 條約定「 乙方完成前述使用費之支付時，甲方將第一條所示物件無償 提供予乙方」，反訴原告盧國智之父親盧延慶、蘇安和之父 親蘇石燦早自37年1 月10日即付清系爭土地使用費，反訴原 告繼承持有自用，未有非法占用情事。縱反訴被告登記為系 爭土地權利人之過程為善意，惟反訴被告登記時告知反訴原 告，依土地法第104 條第2 項規定，其不得對抗反訴原告之 優先購買權。反訴原告繼承後依法有優先購買權。爰依土地 法第34-1條第4 項、第104 條第1 項規定，提起本件反訴， 並聲明求為判決：確認反訴原告就系爭土地有優先購買權， 命反訴被告塗銷已為之所有權移轉登記，由反訴原告與反訴 被告補訂書面契約已同一價格承購，並協同辦理所有權移轉 登記。
二、反訴被告則以：縱蔡歪、盧延慶為旭信組合、第一建築合作 社之股東，均無法逕此認定盧延慶或蘇石燦就房屋坐落之基 地具有所有權，況依反訴原告所提出之契約書所載地號，與 系爭土地亦不相符合。又蔡歪與旭信組合簽訂之契約並非買 賣契約，而應屬使用借貸或租賃性質之契約，且該契約早於 37年1 月10日即因期間屆滿而消滅，縱有不定期租賃關係存
在，亦因反訴原告蘇安和其後改建上開房屋，而使租賃關係 消滅，且使反訴被告取得可終止不定期租賃契約之權。參以 雖旭信組合為日據時代之過田子367-3 番土地所有權人，惟 當時旭信組合僅有部分持分，旭信組合就過田子367-3 番土 地上之建物所為出租行為，未經其他共有人同意，其他共有 人自不生效力，故反訴被告受讓取得系爭土地全部所有權前 ，既無對全體共有人有效之租賃契約存在，本件自無所謂買 賣不破租賃之適用等語置辯。
三、本院之判斷：
依前本訴部分所述，反訴原告就系爭土地並無地上權或租地 建屋之法律關係存在，反訴原告就系爭土地自無優先承買權 。況縱反訴原告就系爭土地有優先承買權，則其承買權亦應 向原告之前手行使，反訴原告請求反訴被告應與反訴原告就 系爭土地補訂書面契約以同一價格承購，復協同辦理所有權 移轉登記，即乏法律上之依據而不應准許，應予駁回。參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論 斷無涉或無違，本院爰不一一加以審酌論斷，附此敘明。肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，而反 訴原告之訴則為無理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前 段、第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
民事第三庭法 官 陳樹村
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
書記官 鄧思辰